COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 MARS 2021

N° 2021/169

N° RG 19/17467

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFAS

[…]

C/

Syndicat de copropriétaires LE PORT DE CANNES MARINA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e D’ORTOLI

M^e COUDERC POUEY

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 17 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01937.

APPELANTE

[…]

dont le siège social est […]

06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée et assistée par M^e Bertrand D’ORTOLI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat de copropriétaires LE PORT DE CANNES MARINA

représenté par le Cabinet FONCIA AZUR

dont le siège social est […]

représenté et assisté par M^e Marie José COUDERC POUEY, avocat au barreau

d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Emmanuelle DE ROSA, Présidente de chambre

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association syndicale libre Cannes Marina, constituée le 15 janvier 1971, gère un ensemble immobilier situé à Mandelieu-La-Napoule comprenant diverses copropriétés.

Les statuts de l’association syndicale libre prévoient que les immeubles suivants sont compris dans son périmètre : Concorde, France Galion, Ile Cannes Marina A.b.c, […], X Y, Masters, […], Suffren, […].

L’association syndicale libre Cannes Marina, afin d’assurer la protection des biens et des personnes sur les parties extérieures des copropriétés faisant partie de l’association, a conclu un contrat de prestation de services avec la société Balzan Olivier Sécurité Gold. Le contrat a été renouvelé pour une période du 1^er juillet au 31 décembre 2019 aux termes de l’assemblée générale ordinaire de l’association syndicale du 24 mai 2019.

Invoquant le non paiement de deux appels de fonds correspondant à la part des frais de ce contrat imputable à la copropriété […], l’association syndicale libre Cannes Marina a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse qui a, par

ordonnance en date du 17 octobre 2019 :

• dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande provisionnelle formée par l’association syndicale libre Cannes Marina,

• reçu le syndicat des copropriétaires […] en sa demande reconventionnelle,

• fait interdiction à l’association syndicale libre Cannes Marina et à toutes entreprises mandatées par ses soins de pénétrer à l’intérieur du périmètre de cette copropriété, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée,

• laissé les dépens de l’instance à l’association syndicale libre Cannes Marina,

• débouté l’association syndicale libre Cannes Marina et le syndicat des copropriétaires […] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2019, l’association syndicale libre Cannes Marina a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 décembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association syndicale libre Cannes Marina demande à la cour de :

• déclarer recevable et bien fondé son appel,

• réformer l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau :

' ordonner la condamnation du syndicat des copropriétaires […] au paiement de la somme de 40 054,65 € au titre de l’appel de fonds n°3 du 20 juin 2019, correspondant à la période du 1^er juillet au 30 septembre 2019, et de l’appel de fonds n°4 du 20 septembre 2019, correspondant à la période du 1^er octobre au 31 décembre 2019,

' condamner la syndicat des copropriétaires […] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’appelante soutient que, par résolutions non contestées, donc définitives, de l’assemblée générale du 24 mai 2019, la suppression du poste de gardiennage correspondant à la prestation de services de la société Sécurité Gold, telle que sollicitée par le syndicat des copropriétaires […], a été rejetée, et, que le contrat a été reconduit avec cette société. Pour autant, elle met en avant le refus réitéré et manifeste de l’intimé de régler les appels de fonds correspondant à ce contrat au titre de l’année 2019 alors qu’il n’est justifié d’aucun excès de pouvoir de l’association syndicale libre rendant inopposables à ses membres les dispositions votées, celles-ci entrant dans le périmètre de son statut. Elle fait valoir que la sécurité des biens et des personnes sur le port de Cannes Marina est en péril, ainsi que l’équilibre financier de l’association syndicale libre qui n’a pu honorer les termes du contrat de gardiennage, de sorte que la copropriété se trouve privée de toute surveillance. Elle assure justifier de ses difficultés financières sérieuses. Elle en déduit la caractérisation d’un dommage imminent motivant sa demande en paiement provisionnel. Elle allègue une contradiction de motifs dans l’ordonnance entreprise en ce que les pouvoirs du juge des référés ont été écartés sur sa demande et en ce qu’il a été en revanche fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires […].

Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Port de Cannes

Marina pris en la personne de son syndic, le cabinet Foncia Azur, sollicite de la cour qu’elle :

• confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 17 octobre 2019,

• condamne l’association syndicale libre Cannes Marina au paiement d’une somme de 6 695,64 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’intimé prétend, tout d’abord, que les résolutions votées le 24 mai 2019 (rejet de la demande de suppression du contrat de gardiennage et choix de la société Sécurité Gold) lui sont inopposables, même hors toute contestation judiciaire. En effet, le syndicat des copropriétaires […] soutient que l’association syndicale libre a ainsi excédé son objet légal et social en ce qu’aucune disposition de ses statuts ne lui permet d’administrer les parties communes du syndicat des copropriétaires […]. Or, il indique que le contrat de gardiennage litigieux porte également sur les parties privatives des neufs copropriétés concernés alors que les statuts de l’association syndicale libre ne lui permettent que de gérer leurs parties non privatives. Le syndicat des copropriétaires […] fait valoir qu’il existe ainsi une contestation sérieuse, de sorte que le débat relève du juge du fond et non du juge des référés.

Par ailleurs, l’intimé soutient que les résolutions ne lui sont pas opposables faute d’avoir été valablement représenté lors de cette assemblée générale.

En tout état de cause, et à défaut, le syndicat des copropriétaires […] fait valoir que la créance de l’association syndicale libre ne peut être quantifiée faute de critère statutaire précis de répartition des charges, et en déduit l’existence d’une contestation sérieuse sur la quote-part imputable au syndicat des copropriétaires intimé.

Enfin, l’intimé soutient que la demande de l’association syndicale libre au titre du dommage imminent se rapportant à la sécurité des lieux est irrecevable en ce que, se faisant, l’association syndicale libre agit au nom d’autrui. De même, il estime qu’il n’est pas démontré que l’équilibre financier de l’association syndicale libre est mis à mal par le refus de paiement de l’intimé, un appel de fonds spécifique ayant été voté en décembre 2019.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 janvier 2021.

Par conclusions de procédure du 12 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires […], pris en la personne de son syndic, le cabinet Foncia Azur, a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admettre ses dernières écritures en réplique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

À l’audience, avant le déroulement des débats, avec l’accord de chacune des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 11 janvier 2021 a été révoquée afin de tenir compte des dernières écritures de l’intimé.

Sur la demande provisionnelle en paiement d’appels de fonds

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire

ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’association syndicale libre Cannes Marina invoque les deux textes précédents, faisant principalement valoir l’existence d’un dommage imminent à raison du défaut de paiement par le syndicat des copropriétaires […] de sa quote-part de charges du second semestre 2019, relative au contrat de prestation de surveillance et sécurité par elle souscrit auprès de la société Sécurité Gold, dans la mesure où l’ensemble des copropriétés se trouverait ainsi privé d’une surveillance, et, où cela placerait l’association syndicale libre en grande difficulté financière.

En effet, aux termes des résolutions 6 et 9 de l’assemblée générale de l’association syndicale libre Cannes Marina en date du 24 mai 2019, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires […] de suppression du poste de gardiennage a été rejetée, et, la société de gardiennage retenue a été la société Sécurité Gold pour un montant annuel de 183 916,87 € à compter du 1^er juillet 2019 pour une durée de 6 mois. Ces résolutions n’ont pas été contestées, aucune instance en annulation n’ayant été judiciairement intentée. La seule action intentée et justifiée par l’intimé concerne la demande en nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale de l’association syndicale libre Cannes Marina du 20 décembre 2019 l’autorisant à agir contre le syndicat des copropriétaires […].

Indépendamment du caractère définitif des résolutions de l’assemblée générale du 24 mai 2019, le syndicat des copropriétaires […] soutient qu’elles lui sont inopposables dans la mesure où elles procèdent d’un excès de pouvoir de l’association syndicale libre Cannes Marina qui, par le contrat de gardiennage, empiète sur les prérogatives des syndicats des copropriétaires composant ladite association syndicale libre.

Les statuts de l’association syndicale libre Cannes Marina, actualisés après l’ordonnance 2004-632 du 1^er juillet 2004, stipulent ainsi l’objet de celle-ci : « la gestion et l’entretien de toutes les parties non privatives de l’ensemble immobilier édifié par la société immobilière du domaine de la Napoule-Cannes et qui sont d’usage commun et général, la création de nouveaux aménagements, la réglementation, la police, l’organisation et la mise en 'uvre des servitudes, charges et conditions du règlement applicables à l’ensemble immobilier sus-désigné, et en général l’exécution de tous travaux jugés utiles pour une jouissance aussi complète que possible des biens des différents propriétaires et ce, dans le cadre de la destination de l’ensemble immobilier et portuaire tel que définie au cahier des charges de la présente association, pour faciliter par tous les moyens la vie en commun de ceux-ci et de tous habitants, l’acquisition de tous immeubles ou parties d’immeuble nécessaire au bon fonctionnement de l’association, la répartition des dépenses entre les membres de l’association, le recouvrement et le paiement de ces dépenses. Il est spécifié que l’objet de la présente association devra s’étendre à toutes les parties à usage commun général, exécutées d’après le plan masse qui a fait l’objet d’un accord préalable, soit d’après un plan comme pigmentaire modificatif ».

Pour sa part, l’article 62 de la troisième partie du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires […], par référence à l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, indique que le syndicat des copropriétaires constitué par la collectivité des copropriétaires 'a pour objet la conservation du port et l’administration des parties communes'. Aux termes de l’article 5 de la première partie du règlement de copropriété de l’ensemble portuaire Cannes Marina, 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un

copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment :

— la totalité du plan d’eau et du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des quais et appontements,

— les fondations, les gros murs, les quais et appontements,

— les conduits, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, d’électricité, les transformateurs, les câbles et machines, les locaux communs et en général tous les accessoires de ces parties communes.'

Or, le contrat de prestation de services souscrit entre l’entreprise Sécurité Gold et l’association syndicale libre Cannes Marina en date du 10 avril 2014 a pour objet 'la surveillance et la tranquillité des biens et des personnes, des parties extérieures des copropriétés faisant partie de l’association syndicale libre Cannes Marina'. L’annexe au contrat spécifie qu’il concerne le périmètre Cannes Marina, voies autour des immeubles et port, coursives et jardins, les prestations comprenant, notamment, des actions sur les stationnements interdits ou dangereux, la fermeture et l’ouverture des portes et portillons (y compris fermeture des accès piscine).

Il résulte de ces dispositions que les périmètres respectifs d’actions de l’association syndicale libre et de chaque syndicat des copropriétaires, dont le syndicat des copropriétaires intimé, ne sont pas définis avec évidence, et, que le contrat de surveillance souscrit par l’association syndicale libre ne peut être manifestement considéré comme entrant sans conteste dans le seul objet social de celle-ci. Au demeurant, le président de l’association syndicale libre, dans son courrier du 2 juillet 2019, admettait que ce contrat avait vocation à uniformiser les intervenants sur le site et à réaliser une économie au titre des charges, donc intervenait plus dans le cadre d’un consensus qu’en application des statuts propres de l’association syndicale libre.

La question de l’opposabilité des résolutions de l’assemblée générale à l’intimé est donc susceptible de se poser, et relève, en tout état de cause, de l’appréciation du juge du fond, tout comme celle de l’interprétation des statuts des deux entités concernées. Ces problématiques constituent en elles-mêmes des obstacles aux caractères illicite et manifeste du trouble dénoncé par l’association syndicale libre.

Par ailleurs, aucun dommage imminent n’est démontré dès lors, d’une part, que le défaut de surveillance de l’association syndicale libre n’est pas manifestement acquis. En effet, l’absence de poursuite du contrat de surveillance avec la société Sécurité Gold n’est pas justifiée. La nécessité du recours à une telle prestation de service par l’association syndicale libre est contestée et potentiellement contestable. L’association syndicale libre ne peut pour sa part se prévaloir d’une atteinte à sa sécurité et nul ne plaide par procureur. Enfin, le syndicat des copropriétaires […], pour sa part, justifie avoir recours à son propre système de surveillance, de sorte que les lieux ne peuvent être, dans leur ensemble, considérés comme étant sans gardiennage, ni susceptible de présenter un risque pour les copropriétaires en termes de sécurité.

D’autre part, le péril financier pour l’association syndicale libre n’est pas acquis puisqu’un appel de fonds complémentaire a été réalisé lors de l’assemblée générale de l’association syndicale libre du 20 décembre 2019 (résolution n°8), afin de faire face à l’absence de paiement de l’intimé.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent, et, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par

l’appelante. En tout état de cause, il existe des contestations sérieuses quant à l’objet de l’association syndicale libre et au périmètre de son action, de sorte qu’aucune provision ne peut être accordée, la créance de l’appelante n’apparaissant aucunement non sérieusement contestable. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de l’association syndicale libre Cannes Marina.

Sur la demande tendant à faire interdiction de pénétrer dans le périmètre du syndicat des copropriétaires […]

Compte tenu des contestations sérieuses relatives aux périmètres d’actions du syndicat des copropriétaires […] et de l’association syndicale libre Cannes Marina, les éléments en la cause ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que le contrat de gardiennage litigieux porte, en son objet, une atteinte évidente au droit de propriété de l’intimé, tel que celui-ci le soutient. L’illicéité du trouble que l’intimé met en avant n’est donc pas démontrée avec l’évidence qui sied à une action en référé.

En outre, il n’est pas démontré que le contrat de gardiennage objet du litige entre les parties se soit poursuivi au delà du 31 décembre 2019, et se poursuive encore aujourd’hui. Aussi, le caractère actuel du trouble dénoncé par l’intimé en terme d’atteinte à sa propriété n’est pas acquis.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires […] ne peut prospérer et l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’association syndicale libre Cannes Marina qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires […] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Une indemnité de 1 500 euros lui sera donc accordée en cause d’appel à ce titre.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 janvier 2021,

Constate que l’affaire est en état d’être jugée,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fait interdiction à l’association syndicale libre Cannes Marina et à toutes entreprises mandatées par ses soins de pénétrer à l’intérieur du périmètre de cette copropriété, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires […] tendant à faire interdiction à l’association syndicale libre Cannes Marina et à toutes entreprises mandatées par ses soins de pénétrer à l’intérieur du périmètre de cette copropriété, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée,

Condamne l’association syndicale libre Cannes Marina à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’association syndicale libre Cannes Marina de sa demande sur ce même fondement,

Condamne l’association syndicale libre Cannes Marina au paiement des dépens.

Le greffier, Le président,