RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /22 DU 27 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/02500 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EVU7

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judicaire de BRIEY, R.G. n° 11.19.0617, en date du 07 juillet 2020,

APPELANTE :

Madame Z A

n é e l e 2 5 J u i l l e t 1 9 6 9 à n a n c y ( 5 4 0 0 0 ) , d e m e u r a n t 6 r u e d u M a r é c h a l F O C H 5 4 […]

Représentée par M^e Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/7461 du 23/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉ :

Monsieur G H I,né le […] à SOISSONS demeurant […]

Représenté par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, qui a fait le rapport

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;
A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Janvier 2022, par Madame Emilie ABAD, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Madame Emilie ABAD , Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, M. G H I a consenti à M^me Z A la location d’une maison à usage d’habitation sise à Tucquegnieux, […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400 euros, augmenté de provisions sur charges mensuelles de 25 euros, avec le versement d’un dépôt de garantie de 400 euros.

Le 22 mai 2019, M. G H I a fait délivrer à M^me Z A un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance des locaux loués visant la clause résolutoire.

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Par acte d’huissier du 4 octobre 2019, dénoncé le 7 octobre 2019 par voie dématérialisée au représentant de l’État, M. G H I a fait assigner M^me Z A devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey afin de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M^me Z A, ainsi que de la voir condamnée à lui payer en dernier état la somme de 908,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2020, suivie d’indemnités d’occupation.

M^me Z A n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par jugement en date du 7 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey a :

- déclaré recevables les demandes de M. G H I,

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 juillet 2019,

- dit qu’à défaut pour M^me Z A d’avoir libéré les lieux situés […], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur,
- condamné M^me Z A à payer à M. G H I une indemnité d’occupation mensuelle de 433,10 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

- condamné M^me Z A à payer M. G H I la somme de 908,74 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, représentant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2020,

- dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État,

- condamné M^me Z A à payer à M. G H I la somme de 50 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par déclaration reçue au greffe le 9 décembre 2020, M^me Z A a interjeté appel du jugement du 7 juillet 2020 tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués.

Dans ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me Z A, appelante, demande à la cour :

- de déclarer son appel recevable et bien fondé,

- de réformer le jugement entrepris,

- de constater qu’elle a quitté les lieux en février 2021,

- de débouter M. G H I de toutes ses demandes à son encontre,

- de condamner M. G H I aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, M^me Z A fait valoir en substance :

- que le commandement de payer délivré le 22 mai 2019 porte sur des loyers de novembre 2015 à mars 2019, alors que les loyers antérieurs à mai 2016 sont prescrits ;

- qu’à son départ des lieux loués en février 2021, elle n’était débitrice d’aucune somme envers M. G H I ; qu’elle a respecté un échéancier accordé par M. G H I le 4 septembre 2018 visant à apurer sa dette locative par des versements de 100 euros mensuels du 10 octobre 2018 au 10 novembre 2019 (la dernière mensualité prévoyant l’apurement du solde par une mensualité de 51 euros), précisant que le reliquat à sa charge de novembre 2016 à octobre 2017 était de 47 euros mensuels, puis de 49 euros mensuels de novembre 2017 à août 2018 ; que postérieurement au jugement, elle a payé le reliquat à sa charge en complément des allocations logement ; que le décompte produit à l’appui du commandement de payer fait état d’une part à sa charge erronée (298 euros en septembre 2018, 249 euros d’octobre à décembre 2018) ; qu’à compter de janvier 2019, le loyer est passé sans raison de 400 euros à 433,10 euros ;

- que le bien loué a toujours été assuré ;

- que le bailleur ne justifie pas par la production d’un état des lieux d’entrée de la disparition de divers équipements (lave-vaisselle, four encastrable, évacuation de l’évier, store banne extérieur, cuve à fioul de 1 000 litres notamment) ; que le bailleur ne produit que des devis de réparation ; que M. G H I M à lui nuire en raison d’une liaison antérieure entre eux, puis de sa vie commune avec le frère de sa nouvelle compagne ;

- que le logement loué a toujours été dans un état lamentable lié à l’absence d’étanchéité des fenêtres, à des problèmes du réseau électrique non conforme, à l’existence de fuites dans les sanitaires, à la présence de tâches de moisissure ainsi qu’aux pannes de chaudière et à l’installation d’un poêle à bois.

Dans ses dernières conclusions transmises le 22 septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. G H I, intimé, demande à la cour sur le fondement des dispositions des articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

- de déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M^me Z A, et de le rejeter,

En conséquence,

- de confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Val de Briey en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- de condamner M^me Z A à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice matériel résultant des dégradations commises dans le logement,

- de débouter M^me Z A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- de condamner M^me Z A à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M^me Z A aux entiers dépens, en ce compris les actes effectués par Maître X de la délivrance du commandement de payer jusqu’à l’établissement du procès-verbal d’expulsion et de constat.

Au soutien de ses demandes, M. G H I fait valoir en substance :

- qu’à compter de mai 2016, suite à la baisse du montant des allocations logement déterminant l’existence d’un reste à charge pour M^me Z A, celle-ci n’a pas repris le règlement de son loyer en faisant des paiements de façon très irrégulière ;

- que s’il y a lieu de prendre acte de ce que les loyers antérieurs à mai 2016 sont prescrits, en revanche, M^me Z A ne peut se prévaloir de la déduction du reliquat d’allocations logement versées pour un montant supérieur au loyer antérieurement à cette date ; que M^me Z A ne produit pas ses relevés CAF ; qu’entre mai et novembre 2016, les allocations logement s’élevaient à 408 euros puis ont baissé à 353 euros à compter de décembre 2016 ;

- que la dette locative n’a cessé de s’accroître jusqu’au départ des lieux loués le 10 février 2021, et qu’à ce jour, le montant des loyers et charges impayés depuis mai 2016 s’élève à la somme de 731,20 euros, déduction faite des sommes versées ; que M^me Z A n’a respecté que partiellement l’échéancier accordé en septembre 2018, et n’a versé que 49 euros de septembre 2019 à janvier 2020 alors que le reliquat était de 73 euros ; que postérieurement, elle n’a payé que 149 euros alors que le montant restant dû était de 171 euros ;
- que le constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier le 10 février 2021 fait état d’importantes dégradations résultant de M^me Z A, qui est présumée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée ; que le contrat de bail détaille les équipements qui figuraient dans le logement à l’entrée de M^me Z A, confirmé par des photographies, et que le constat de sortie atteste de la disparition du lave-vaisselle, du four encastrable et de l’évacuation de l’évier, ainsi qu’à l’extérieur du store banne, des moteurs électriques du portail et de la cuve à fioul d’une contenance de 1 000 litres remplie à l’entrée dans les lieux ; que le constat de sortie fait état de dégradations ; qu’il précise que M^me Z A a fait raccorder un poêle à bois aux conduits de la cheminée, provoquant un feu et un dégât des eaux, de sorte que la cheminée est hors d’utilisation ; que le bien estimé à 95 000 euros en 2009 est désormais évalué à 40 000 euros en juillet 2021 du fait de l’occupation par M^me Z A et des dégradations réalisées ;

- que les photographies des lieux communiquées par M^me Z A ne sont pas datées et que les attestations vagues ne démontrent pas que les lieux ont été délivrés dans le mauvais état allégué ; qu’elle n’a jamais sollicité de remise en état des lieux ; qu’elle a bénéficié du financement du dépôt de garantie par le Fonds de Solidarité pour le Logement, conditionné par une visite d’un agent du Centre d’Amélioration du Logement ;

- qu’il ne peut pas faire l’avance du coût des réparations et ne peut remettre le logement en location compte tenu de son état dégradé, s’analysant en une perte de chance de percevoir les loyers du bien depuis mars 2021.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de constater que suivant constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier le 10 février 2021, M^me Z A a quitté les lieux loués de sorte que les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M^me Z A ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation sont devenues sans objet.

Sur la dette locative

Au préalable, il y a lieu de constater que le décompte établi par M. G H I fait état d’une dette locative arrêtée à hauteur de 731,20 euros au titre des loyers et charges échus et impayés de mai 2016 à février 2021 inclus.

Aussi, les moyens tirés de la prescription des loyers antérieurs à mai 2016 sont sans emport.

Au surplus, M^me Z A ne saurait utilement solliciter que les allocations logement versées antérieurement à mai 2016 pour un montant supérieur au loyer non évalué, soient portées à son crédit.

Sur le fond, il résulte des pièces versées aux débats, et plus précisément des relevés de compte de M^me Z A, de son décompte établi d’octobre 2020 à février 2021 et des attestations de paiement des allocations logement émanant de la caisse d’allocations familiales, que les virements ou versements effectués au profit de M. G H I ont été intégralement reportés au décompte établi par le bailleur.

De même, il ressort du décompte du bailleur que les échéances ont été appelées sur la période de mai 2016 à février 2021 inclus pour un montant constant de 425 euros, dont ont été déduites les allocations logement versées sur cette période, sans que M^me Z A ne justifie du report d’un montant erroné à ce titre.

Dans ces conditions, il en résulte que M^me Z A est redevable envers M. G H I de la somme de 731,20 euros au titre de la dette locative courant de mai 2016 à février 2021 inclus.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me Z A à payer M. G H I la somme de 908,74 euros représentant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2020.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, et constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire quand il est dressé contradictoirement.

Pour autant, l’article 1731 du code civil prévoit que ' s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire '.

En l’espèce, s’il est constant qu’aucune des parties ne produit d’état des lieux établi lors de l’entrée de M^me Z A, en revanche, il ressort de la ' désignation des locaux et équipements locatifs ' figurant en première page du contrat de bail signé par M^me Z A, que la maison comprend une cuisine équipée neuve (avec une table de cuisson à gaz, une hotte, un lave-vaisselle et un four électrique), une salle de bains neuve (avec douche, lavabo, meuble et placard d’angle), de même qu’un chauffage à fioul (avec chaudière et cuve de 1 000 litres) et une cour avant et arrière en bon état (avec des pavés autobloquants), étant précisé qu’il est mentionné également que les sols de la cuisine et de la salle de bains comportent un carrelage neuf, et que le carrelage du séjour ainsi que le lino de chambre sont en bon état.

Au surplus, M. G H I justifie que dans ses conditions d’entrée dans les lieux, M^me Z A a bénéficié du financement du dépôt de garantie par le Fonds de Solidarité pour le Logement.

Or, il y a lieu de constater que tous les témoignages produits par M^me Z A émanant pour la plupart de sa famille ou de proches (quand le lien les unissant est indiqué) sont insuffisants à apporter la preuve contraire de ce qu’elle aurait reçu les locaux en mauvais état de réparations locatives.

En effet, il y a lieu de constater que les attestations de M^me L H I, fille de M. G H I, et de M. C D, ami de M^me Z A, rédigées dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, ont été établies respectivement afin de soutenir un refus d’augmentation du loyer en août 2020 et de rapporter certains propos de M^me Z A selon lesquels les trous des murs et de la tapisserie ont été causés lors du vol de la télévision et des tableaux survenu quand elle était en garde à vue, et que le poêle à bois a été installé par son ' ex-propriétaire ' et son ex-conjoint, M. Y, faits manifestement postérieurs à son entrée dans les lieux.

En outre, les pompiers appelés en intervention sur place le 15 janvier 2019, suite à l’appel d’une voisine apercevant de la fumée, ont opposé le secret professionnel quant à leurs constatations.

Au surplus, les photographies non datées versées aux débats par M^me Z A ne permettent pas d’établir qu’elles représentent la configuration des lieux à son entrée.
Ainsi, il apparaît que la présomption de délivrance des lieux en bon état à M^me Z A n’est pas renversée.

Il ressort des dispositions combinées des articles 1730 et 1732 du code civil, ainsi que des articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire doit d’une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aussi, le bailleur ne peut réclamer le paiement de réparations locatives à son locataire qu’en rapportant d’abord la preuve de ce que les dégradations qu’il invoque sont survenues en cours de bail. Dès lors que les dégradations ont été constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être à l’origine.

En outre, si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence de désordres, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir un cas de force majeure ou encore à justifier que les désordres sont dus à l’usure normale ou à la vétusté.

La preuve de l’état d’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire, mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, il ressort de la comparaison du bon état des lieux délivrés, décrit au contrat de bail, avec le constat d’état des lieux de sortie dressé par ministère d’huissier le 10 février 2021, que divers équipements sont manquants (lave-vaisselle, four avec endommagement des montants d’emplacement, cuve pour le fioul, moteurs du portail) ou dégradés (côté gauche arraché de la hotte aspirante).

De même, un important percement du mur est constaté sur le mur gauche du salon (correspondant à l’enlèvement du manchon d’évacuation d’un poêle) de même qu’un choc important sur le côté gauche du mur d’accès à l’étage, grossièrement repris, ainsi que la cassure partielle de la descente pluviale au pied de l’escalier devant la maison. Aussi, il est relevé que la façade a partiellement été repeinte et qu’un trou rectangulaire a été réalisé dans la maçonnerie de la volée de marche vers la porte de la maison.

En outre, il est mentionné la présence d’interrupteurs cassés, de prise de téléphone arrachée, de prises électriques sorties de leur logement et cassées.

Par ailleurs, la construction d’une extension encombrée de divers objets est constatée, ainsi qu’à la partie arrière de la maison, la présence de cages à lapins et de poulaillers, d’un ancien frigo, d’un ancien congélateur, de deux cuves à fioul et d’un morceau de candélabre. De même, le cagibi sous l’escalier devant la maison n’est pas débarrassé (présence de bouteilles de gaz et d’un ancien évier en pierre).

Or, M^me Z A ne justifie pas que les dégradations constatées relèvent d’un usage normal des lieux ou de la vétusté, ou encore de la force majeure, ni que le moteur du portail lui appartient, tel qu’affirmé par sa fille, M^me E F.

En outre, M^me Z A ne rapporte pas la preuve de l’accord du bailleur à la construction d’une extension, étant ajouté que les lieux n’ont été que partiellement débarrassés.
Dans ces conditions, M. G H I qui rapporte la preuve de dégradations survenues en cours de bail peut réclamer le paiement de réparations locatives à M^me Z A.

Pour le surplus des constatations relevées par l’huissier, il y a lieu de considérer qu’elles sont liées à la vétusté des équipements ou des lieux ou à la durée d’usage des locaux (dix ans), de sorte que l’obligation de remise en état du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux de remise en état.

M. G H I verse aus débats un devis de 2 750 euros TTC lié à la pose et la fourniture d’un tubage de cheminée inox pour chaudière au fioul.

En outre, M. G H I justifie du coût de remplacement du lave-vaisselle (289 euros TTC) et du four (259 euros TTC), ainsi que de remplacement de l’emplacement du four endommagé (331 euros TTC), de même que du remplacement de la casquette de la hotte (29,90 euros TTC) et de la motorisation à pistons du portail (155 euros), pour un montant total de 1 063,90 euros.

Pour le surplus, M. G H I ne peut utilement se prévaloir de la baisse de l’estimation de la maison qui constitue une indication de prix établie notamment en fonction des tendances du marché.

De même, M. G H I ne saurait imputer à M^me Z A la perte de chance de percevoir les loyers à compter de mars 2021 du fait de son impossibilité financière de réaliser les travaux de remise en état.

Dans ces conditions, il convient d’évaluer le coût des réparations locatives imputables à M^me Z A à la somme totale de 3 813,90 euros.

Sur les demandes accessoires

Le jugement critiqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M^me Z A qui succombe à hauteur de cour sera condamnée aux dépens d’appel, en ce compris le coût de délivrance du commandement visant la clause résolutoire, à l’exclusion du coût du constat d’état des lieux de sortie établi non contradictoirement et à défaut de justifier de la convocation préalable de M^me Z A, et du procès-verbal d’expulsion non versé aux débats.

En outre, M^me Z A sera condamnée à payer à M. G H I la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE que M^me Z A a quitté les lieux loués, de sorte que les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M^me Z A ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation sont devenues sans objet,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,
CONDAMNE M^me Z A à payer à M. G H I la somme de 731,20 euros au titre de la dette locative courant de mai 2016 à février 2021 inclus,

CONDAMNE M^me Z A à payer à M. G H I la somme de 3 813,90 euros au titre des réparations locatives,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me Z A à payer à M. G H I la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me Z A aux dépens d’appel, qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Le présent arrêt a été signé par M. Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,