Cour d'appel de Nancy, 2e chambre, 1er février 2024, n° 23/00291

TGI 15 novembre 2022

CA Nancy
Confirmation 1 février 2024

Arguments

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Rejeté
Indécence du logement
La cour a estimé que les désordres signalés ne justifiaient pas l'absence de paiement des loyers, et que les locataires ne pouvaient pas invoquer l'exception d'inexécution.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a reconnu que les désordres justifiaient une indemnité de jouissance, évaluée à 2 000 euros.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a confirmé que les locataires étaient redevables des loyers impayés, en l'absence de justification de leur non-paiement.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que les locataires, ayant succombé, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Dépenses de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, en application de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Nancy, dans son arrêt du 1er février 2024, confirme la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey du 15 novembre 2022. Dans cette affaire, Madame [O] a demandé la résiliation du bail d'un logement en raison des manquements graves et répétés de Madame [E] et Monsieur [S] dans le paiement des loyers depuis août 2019. Les locataires affirment que ce non-paiement est dû à la non-décence du logement. La cour d'appel considère que les désordres relevés dans le logement, bien que préjudiciables à la jouissance, ne sont pas suffisamment graves pour justifier l'inexécution de l'obligation de paiement du loyer. Elle confirme donc la résiliation du bail et condamne les locataires à payer les arriérés locatifs, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle et une somme en réparation du préjudice de jouissance. La cour d'appel condamne également les locataires aux dépens et à payer une somme supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, 2e ch., 1er févr. 2024, n° 23/00291
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	23/00291
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 15 novembre 2022, N° 22/00682
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé MERLINGEDamien L'HOTE
Cabinet(s) :	SIBELIUS AVOCATS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 01 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00291 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FD27

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n° 22/00682, en date du 15 novembre 2022,

APPELANTS :

Madame [F] [E],

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [R] [S],

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [K] [O]

née le 19 mars 1974 à [Localité 3] (Moselle), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Damien L’HOTE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Février 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 octobre 2014, Mme [K] [O] a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [F] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Une sommation de payer a été délivrée le 27 août 2021 à Mme [E] et M. [S] pour la somme de 8 551,64 euros, dont 8 390,63 euros en principal.

Par jugement du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, saisi par acte d’assignation de Mme [O] du 28 avril 2022, a :

— déclaré recevable la demande formée par Mme [O],

— prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [E] et M. [S], à effet du 28 avril 2022,

— dit qu’à défaut pour Mme [E] et M. [S] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, Mme [O] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— condamné Mme [E] et M. [S] à verser à Mme [O], à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 810 euros, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs,

— condamné Mme [E] et M. [S] à verser à Mme [O] la somme de 18 661,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 15 septembre 2022, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné Mme [E] et M. [S] à verser à Mme [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [E] et M. [S] aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 7 février 2023, Mme [E] et M. [S] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 9 mai 2023, Mme [E] et M. [S] demandent à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions déposées le 25 juillet 2023, Mme [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Et y ajoutant :

— condamner M. [S] et Mme [E] à payer à Mme [O] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] et Mme [E] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a, conformément à la demande de Mme [O], prononcé la résiliation du bail à effet du 28 avril 2022 (date de délivrance de l’assignation) en retenant que M. [S] et Mme [E] avaient commis des manquements graves et répétés en s’abstenant du paiement de tout loyer depuis août 2019 et qu’ils ne justifiaient pas de ce que le logement serait insalubre.

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef. Ils prétendent que c’est à bon droit qu’ils se sont abstenus du paiement du loyer au motif que le logement est indécent.

Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d’un contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

L’article 1219 du code civil prévoit par ailleurs qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S’agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l’absence d’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il est constant que les locataires se sont abstenus du paiement de tout loyer depuis août 2019.

A l’appui de leur affirmation selon laquelle ce non-paiement des loyers est motivé par la non-décence du logement, M. [S] et Mme [E] versent au débat une seule pièce constituée par un compte-rendu de visite effectué par l’association 'Si toit lien’ le 16 janvier 2023 duquel il ressort tout d’abord que les locataires n’entretiennent pas la chaudière et utilisent un chauffage d’appoint, notamment un poêle à bois installé par leurs soins. L’entretien annuel de la chaudière constitue cependant une réparation locative incombant au locataire conformément au décret du 26 août 1987.

Ce rapport technique mentionne par ailleurs que la baignoire, les volets, les carrelages de la terrasse sont dégradés et que le double-vitrage d’une fenêtre est cassé. Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée que ces éléments d’équipement étaient alors en bon état.

Il est enfin relevé que deux vélux ne sont pas étanches, une fenêtre et les premières marches des escaliers n’ont pas de garde-corps, des câbles électriques ne sont pas protégés, la ventilation est insuffisante, étant noté que la bouche d’extraction d’air de la cuisine est obstruée par du tissu. Ces désordres sont insuffisants pour établir que le logement aurait été inhabitable, M. [S] et Mme [E] s’étant d’ailleurs maintenus dans les lieux malgré la résiliation prononcée au 28 avril 2022. M. [S] et Mme [E] ne sont ainsi pas fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se voir exonérés du paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif qui leur est réclamé. Si n’est ainsi pas fondée la prétention des locataires de voir évaluer leur préjudice de jouissance à la totalité de leur dette locative, il reste cependant que les désordres relevés dans le rapport technique précité justifient d’évaluer leur préjudice de jouissance à une somme de 2 000 euros que la bailleresse sera condamnée à leur payer.

Il en ressort que c’est à bon droit que le premier juge a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [E] et M. [S], à effet du 28 avril 2022,

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs et, y ajoutant, de condamner la bailleresse à payer aux locataires une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [O] verse aux débats un décompte, arrêté au 15 septembre 2022, aux termes duquel M. [S] et Mme [E] se trouvent redevables d’une somme de 18 661,63 euros.

M. [S] et Mme [E] n’allèguent, ni ne justifient ainsi qu’ils y sont tenus, s’être acquittés de cette somme, faisant tout au contraire valoir qu’ils seraient fondés à ne pas s’en acquitter compte tenu de la non décence du logement.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [E] et M. [S] à verser à Mme [O] la somme de 18 661,63 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 15 septembre 2022, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [S] et Mme [E] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une somme de 300 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [O] à payer à M. [S] et Mme [E] une somme de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [S] et Mme [E] à payer à Mme [O] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] et Mme [E] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.