RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° /25 DU 05 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00006 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FIAI

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation de [Localité 6], R.G. n° 21/12 en date du 21 août 2023 ;

APPELANTE :

Madame [W] [S] épouse [Y]

née le 1er janvier 1952 à [Localité 3] (MAROC)

exerçant sous l’enseigne BAZAR AL HIJRA

sise au [Adresse 2]

représentée par M^e Diane COISSARD de la SCP LEBON & ASSOCIÉS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 4] EST (EPGE), dont le siège social se situe au [Adresse 8]

représenté par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social situe au [Adresse 1]

représenté aux débats par Mme [H] [K] inspecteur divisionnaire des finances publiques et Monsieur [J] [E] inspecteur des finances publiques remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, faisant fonction de président

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Monsieur Benoît JOBERT, magistrat honoraire

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL,

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 5 juin 2025 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par M. Olivier BEAUDIER, Conseiller, faisant fonction de président et par M. Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

La restructuration du centre commercial '[Adresse 5] [Localité 6] s’inscrit dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain du plateau de Haye. Ce centre commercial situé dans le quartier du Haut-du-Lièvre est un ensemble immobilier, placé sous le statut de la copropriété, constitué d’un bâtiment de 11 étages comprenant des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée.

Suivant arrêté en date du 13 août 2014, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique les travaux de restructuration du centre commercial, dénommé 'les Ombelles', et a déclaré cessible au profit de l’établissement public foncier de Lorraine (EPFL), devenu l’Etablissement Public du [Localité 4]-Est (et ci-après désigné l’EPFGE) les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, en particulier le lot n° 194, 195, 196, 197, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218 et 220, d’une superficie utile de 201,60 mètres carrés, appartenant à la société du Haut-du-Lièvre, représentée par ses porteurs de parts, en l’occurrence M. [I] [V] et Mme [W] [V], conformément à un arrêté en date du 26 mai 2015.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 27 mai 2016. Suivant jugement en date du 18 janvier 2019, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités d’expropriation des lots occupés. Ce jugement a été confirmé par un arrêt en date du 5 mars 2020. Le pourvoi formé par M. [I] [V] a été rejeté suivant arrêt de la Cour de cassation en date du 24 juin 2021.

L’EPFL a adressé le 28 mai 2021 à Mme [W] [V], née [C], en application de l’article R. 311-6 du code de l’expropriation, un mémoire valant offre d’indemnité d’éviction pour une somme de 16 537,50 euros, établie sur la base d’un avis du domaine sur la valeur vénale rectificatif du 19 janvier 2021.

Par courrier en date du 19 août 2021, l’EPFGE a saisi le juge de l’expropriation de ce mémoire aux fins de fixation des indemnités d’éviction.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 15 juin 2022 en présence des parties et de leur conseil.

Suivant jugement en date du 21 août 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nancy a fixé l’indemnité d’éviction des lots concernés à :

* indemnité principale : 25 565,40 euros

* indemnité de remploi : 1 406,54 euros

* soit une indemnité totale : 25 565,40 euros

Par déclaration en date du 11 octobre 2023, Mme [W] [S], épouse [V], a interjeté appel de ce jugement.

Suivant conclusions en date du 8 janvier 2024, Mme [W] [S], épouse [V], demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de :

— fixer à la somme de 223 250 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EPFL à Mme [W] [S], épouse [V], selon le détail suivant :

* indemnité principale : 204 000 euros

* indemnité de remploi : 19 250 euros

— subsidiairement fixer à de plus justes proportions le montant de l’indemnité allouée à l’intéressée en la fixant à un montant supérieur à celui alloué par le premier juge,

— condamner l’EPFL à verser à Mme [W] [S], épouse [V], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions en date du 2 avril 2024, l’EPFGE demande de :

— confirmer le jugement rendu le 21 août 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [W] [S], épouse [V], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [W] [S], épouse [V], à verser à l’EPFGE la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions en date du 25 mars 2024, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur le montant de l’indemnité principale d’éviction :

Conformément aux articles L. 322-2 et R. 322-2 du code d de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date de référence, elle-même appréciée à la date sus-indiquée ;

En l’espèce, le juge de l’expropriation a exactement retenu que la valeur du fonds de commerce doit être estimée au 21 août 2023, compte tenu de sa consistance matérielle et juridique au 26 mai 2016, date de l’ordonnance d’expropriation rectifiée, et en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité aux tiers du dernier plan local d’urbanisme de [Localité 6], ayant modifié la zone, le 24 février 2011, sachant que ce fonds de commerce est compris dans le droit de préemption urbain. Ce point n’est au demeurant pas contesté par les parties devant la cour d’appel.

Au soutien de son appel, Mme [W] [S], épouse [Y], ne conteste pas non plus la méthode d’évaluation de l’indemnité principale d’éviction lui revenant, suite à la perte de son fonds de commerce par le chiffre d’affaire, telle qu’elle a été retenue par le juge de l’expropriation pour le calcul de celle-ci. Elle demande toutefois par application des dispositions de l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme que celle-ci soit déterminée par rapport à la situation de son fonds de commerce existant avant le commencement de l’opération restructuration du centre commercial 'les Ombelles'. Elle rappelle à cet effet que la démolition des immeubles voisins du [Adresse 7] a entraîné une baisse sensible de son chiffre d’affaire de son fonds de commerce, s’agissant d’un commerce alimentaire, du fait de la baisse de sa clientèle. Mme [W] [S], épouse [Y], demande en conséquence de retenir, par mesure d’équité, un chiffre d’affaires de 106 888 euros annuels (au lieu de 73 044 euros retenu par le premier juge), correspondant à la moyenne du chiffre d’affaires du fonds de commerce des années 2005 et 2006, soit avant le début de l’opération de restructuration du quartier du Haut-du-Lièvre.

Aux termes de l’article L. 314-6 alinéa 1er du code de l’urbanisme, l’indemnisation des commerçants et artisans afférente à l’activité qu’ils exercent dans un immeuble devant être acquis ou exproprié en vue de sa démolition dans le cadre d’une opération d’aménagement doit, sur leur demande, intervenir avant l’acte portant transfert de propriété et, par dérogation aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être fondée sur la situation existant avant le commencement de l’opération. Cette indemnité obéit pour le surplus au régime des indemnités d’expropriation.

En l’espèce, Mme [W] [S], épouse [Y], ne justifie pas avoir adressé à l’EPFGE, avant le 27 mai 2016, date de l’ordonnance d’expropriation opérant le transfert de la propriété de son fonds de commerce au profit de ce dernier, une demande d’indemnité dérogatoire, afin que l’indemnité l’éviction lui revenant soit calculée sur la base de la situation de son fonds de commerce avant le commencement de l’opération de rénovation et de restructuration du [Adresse 7]. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 décembre 2020, Elle a certes enjoint l’EPFGE de lui notifier une offre indemnitaire. Cette demande est toutefois postérieure à l’ordonnance d’expropriation et ne fait en tout état de cause aucunement référence à la dérogation prévue par les dispositions susvisées, dont elle sollicite aujourd’hui tardivement l’application.

Il convient pour ces motifs de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a conformément à la proposition du commissaire du gouvernement et sur la base des chiffres d’affaires publiés dans l’application compte fiscal des professionnels ('ADELIE') un chiffre d’affaires moyen de 73 044 euros.

Il est constant que la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction par le chiffre d’affaires implique l’affectation d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fonds de commerce considéré, ce dernier étant défini suivant les barèmes professionnels en vigueur. Mme [W] [S], épouse [Y], fait grief au juge de l’expropriation d’avoir retenu un pourcentage de 35%, selon les barèmes publiés par les éditions [T] (cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières dans les ville de taille moyenne 2020), des éditions Francis Lefebvre et de la table financière de l’administration fiscale 2020, sans tenir compte de la situation traversante, en entrée de quartier, du commerce concerné, ainsi que sa proximité immédiate de l’arrêt de bus. Elle relève par ailleurs que le commerce alimentaire spécialisé 'oriental', ou même l’activité annexe de salon de thé, répondaient parfaitement aux besoins du quartier et que celui-ci était florissant, avant le démantèlement des habitations et la désertification du secteur, conséquence des opérations d’expropriation. Au vu de ces éléments, elle demande de fixer un pourcentage de 165% et d’affecter celui-ci à un chiffre d’affaires moyen de 106 888 euros.

En application de l’article L. 322-1 alinéa 1er et 2ème du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

Il est établi que postérieurement à la déclaration d’utilité publique en date 13 août 2014, Mme [W] [S], épouse [Y], a réalisé des travaux de transformation du fonds de commerce, afin d’y exploiter une activité parallèle de salon de thé, en marge de celle de commerce alimentaire déclarée. Elle ne conteste pas en outre avoir fait aménager un appartement au sous-sol. Par courrier en date du 15 juin 2018, l’EPFGE justifie avoir rappelé à l’appelante l’interdiction qui lui était faite de réaliser des travaux sur les lots concernés n° 194 à 197 et 212 à 220. Par application des dispositions susvisées les travaux litigieux sont présumés avoir été exécutés dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, l’appelante ne versant aux débats sur ce point aucun élément de nature à renverser cette présomption.

Il n’est pas discuté qu’au regard de sa superficie (208,35 m2), le commerce de Mme [W] [S], épouse [Y], entre dans la catégorie 'supérette’ selon la classification des commerces de distribution en matière alimentaire (entre 120 m2 et 400 m2). Au vu de ce qui précède, le juge de l’expropriation a écarté à juste titre le pourcentage fixé dans une fourchette de 55% et 165% du chiffre d’affaires, fourni par le barème des Editions Francis Lefevbre, dans la mesure où celui-ci se rattache à l’activité de salon de thé, et non à celle déclarée au registre du commerce et des sociétés, à savoir 'autres commerces alimentaires de détail en magasin spécialisé’ (code NAF 4729Z).

Il ressort des barèmes qui sont produits aux débats par le commissaire du gouvernement (Cote [T] 2021, (Francis Lefebvre, baromètre Bodacc 2015 et de la documentation fournis par la direction départementale des finances publiques de Meurthe-et-Moselle) que le pourcentage affecté à l’activité de 'supérette’ se situe dans sa fourchette haute autour de 30%. C’est par une exacte appréciation des caractéristiques et de la situation du fonds de commerce, mise en exergue par l’appelante, que le juge de l’expropriation a majoré ce coefficient de 5%, pour porter le pourcentage affecté au chiffre d’affaires moyen de 73 044 euros.

Il convient au vu des observations précédentes de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 25 565,40 euros, soit 73 044 euros X 35%).

— Sur l’indemnité de remploi :

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi versée à l’exploitant en cas de non-transfert de son activité est calculée sur la base de l’indemnité principale comme suit :

* 23 000 euros X 5% = 1 150 euros

* 2 565,40 euros X 10% = 256,54 euros

* soit au total : 1 406,54 euros

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 1 406,54 euros.

— Sur les demandes accessoires :

En application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant dans son appel, Mme [W] [S], épouse [Y], est condamnée aux entiers frais et dépens de celui-ci.

L’EPFGE et Mme [W] [S], épouse [Y], sont déboutés de leurs demandes formées en cause d’appel au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [W] [S], épouse [Y], aux entiers frais et dépens de l’appel.

Déboute Mme [W] [S], épouse [Y], et l’Etablissement Public Foncier du [Localité 4]-Est (EPFGE) de leurs demandes formées au titre de l’application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, faisant fonction de président à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER : LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT:

Minute en sept pages.