RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 05 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01274 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMG6

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00402, en date du 27 février 2024,

APPELANTE :

Madame [H] [C]

née le 11 Juin 1967 à [Localité 5], domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Maud-vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3707 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

La société BATIGERE HABITAT

venant aux droits de la société BATIGERE GRAND EST, société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré, dont le siège social se situe [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° B 645 520 164, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Juin 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 août 2021, la SA Batigère Grand Est a consenti à Mme [H] [C] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (54), pour un loyer mensuel initial de 377,05 euros et des provisions mensuelles sur charges de 163,60 euros.

La société Batigère Grand Est a, par acte du 6 janvier 2023, fait délivrer à Mme [C] un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 422,75 euros, dont 358,16 euros au titre des loyers et charges impayés d’octobre 2022 à décembre 2022.

Par acte du 14 mars 2023, la société Batigère Grand Est a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de [Localité 5] qui a, par jugement du 27 février 2024 :

— déclaré la société Batigère Grand-Est recevable en sa demande de résiliation du bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2021 sont réunies à la date du 7 mars 2023 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Batigère Grand-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [C] à payer à la société Batigère Grand-Est la somme de 656,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [C] à verser à la société Batigère Grand-Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 585,23 euros pour décembre 2023), aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du 12 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [C] à verser à la société Batigère Grand-Est la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 janvier 2023 et de l’assignation du 14 mars 2023,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 26 juin 2024, Mme [C] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 26 septembre 2024, Mme [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré la SA Batigère habitat recevable en sa demande de résiliation du bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2021 entre la SA Batigère Grand-Est, aux droits de laquelle vient la SA Batigère habitat, d’une part, et Mme [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 7 mars 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Batigère habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [C] à payer à la SA Batigère habitat la somme de 656,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [C] à verser à la SA Batigère habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 585,23 euros pour décembre 2023), aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du 12 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [C] à verser à la SA Batigère habitat la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 janvier 2023 et de l’assignation du 14 mars 2023,

Et en conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer que Mme [C] est réputée titulaire d’un nouveau bail,

— enjoindre la société Batigère Grand-Est à rétablir le bail de Mme [C], en signant un nouveau bail, au regard de l’apurement de la dette de loyers et du règlement de l’indemnité d’occupation,

— rejeter toutes les demandes de la société Batigère habitat plus amples et contraires,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder à Mme [C] les plus larges délais de paiement dans la limite de trois ans,

— déclarer que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris par Mme [C],

— rejeter toutes les demandes de la société Batigère habitat plus amples et contraires,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions déposées le 19 décembre 2024, la société Batigère Grand Est demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes,

— constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 et dans les conditions définies à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [C] au paiement de la somme de 0,70 euros au titre des loyers et charges échus impayés selon décompte arrêté au 12 décembre 2024, assortis des intérêts au taux légal,

— condamner Mme [C] à payer à la société Batigère habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 585,23 euros pour l’occupation du logement pour la période postérieure au 12 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux en sus des charges,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers H.L.M. décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement occupé par Mme [C] et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamner Mme [C] à payer à la société Batigère habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,

— condamner Mme [C] aux dépens,

Y ajoutant,

— condamner Mme [C] à payer à la société Batigère habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel,

— condamner Mme [C] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater que Mme [C], qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne formule cependant dans les motifs de ses conclusions aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de la société Batigère Grand Est, de telle sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif.

Sur les demandes principales de la société Batigère Grand-Est

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Mme [C] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l’initiative de la société Batigère Grand Est par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 mars 2023 ;

— ordonné en conséquence à Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Batigère Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [C] à verser à la société Batigère Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 585,23 euros pour décembre 2023), aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du 12 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en première instance par la société Batigère Grand-Est qu’à la date du 11 décembre 2023, Mme [C] se trouvait redevable d’une dette locative d’un montant de 656,69 euros.

Mme [C] n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être libérée de cette locative antérieurement au jugement entrepris.

Il est cependant constant qu’en août 2024, la CAF a régularisé les APL et que Mme [C] a procédé à des règlements depuis août 2024, de telle sorte que selon décompte actualisé au jour de l’audience, sa dette locative a été totalement apurée.

Il ressort de ce qui précède qu’il convient de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à la société Batigère Grand-Est la somme de 656,69 euros, selon décompte arrêté au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— constater, eu égard aux règlements effectués depuis le jugement de première instance, que selon décompte arrêté au 23 avril 2025, Mme [C] s’est désormais acquittée de la totalité de sa dette locative.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [C]

Sur la conclusion d’un nouveau bail

Mme [C] demande à la cour d’enjoindre la société Batigère Grand-Est de régulariser un nouveau bail sur le fondement des dispositions de l’article 98 V de la loi du 18 janvier 2005.

Dans ses écritures du 19 décembre 2024, la société Batigère Grand-Est reconnaît que le compte locatif de Mme [C] est à jour depuis octobre 2024. Elle précise qu’elle n’entend pas se soustraire à ses obligations légales et que si le compte locatif de Mme [C] est à jour à l’expiration du délai de 3 mois, soit en janvier 2025, elle convoquera Mme [C] pour la signature d’un nouveau bail.

L’article 98 V de la loi du 18 janvier 2005 prévoit que l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré dont le bail a été résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges et qui a apuré sa dette locative et paie l’indemnité d’occupation et les charges telles que fixées par la décision judiciaire, est réputé titulaire d’un bail ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement ou aux allocations de logement prévues à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. La signature du bail intervient dans les meilleurs délais.

La signature dun nouveau bail ouvrant droit aux APL, en application des dispositions précitées, suppose que le compte locatif du locataire concerné reste à jour pendant un délai de 3 mois conformément à l’article R 822-3 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que les ressources et les charges prises en compte pour le calcul de l’aide personnelle au logement sont appréciées, tous les trois mois.

En l’espèce, au vu du dernier décompte arrêté au 23 avril 2025, il est justifié de ce que Mme [C] s’est bien acquittée pendant plus de 3 mois du paiement des indemnités d’occupation, de telle sorte qu’elle est bien fondée à voir dire que la société Batigère Grand Est signera avec elle un nouveau contrat de bail conformément aux dispositions de l’article 98 V de la loi du 18 janvier 2005.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [C], qui n’a pas comparu en première instance, sollicite, à titre subsidiaire à hauteur d’appel, des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société Batigère Grand-Est ne formule aucune observation à ce sujet.

L’alinéa V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, compte-tenu de l’absence de dette locative, ces demandes sont désormais devenues sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [C] sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 100 euros et de dire n’y avoir lieu à application de cet article à hauteur d’appel, de telle sorte que la demande de la société Batigère Grand-Est sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Constate qu’eu égard aux règlements effectués par Mme [C] depuis le jugement de première instance et selon le décompte locatif arrêté au 23 avril 2025, Mme [C] s’est désormais acquittée de la totalité de sa dette locative ;

Constate que la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [C] est désormais devenue sans objet ;

Dit que la société Batigère Grand Est doit signer avec Mme [C] un nouveau contrat de bail conformément aux dispositions de l’article 98 V de la loi du 18 janvier 2005 ;

Rejette la demande formée par la société Batigère Grand Est sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [C] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.