RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2026 DU 09 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00539 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQUE

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé – Président du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 24/00138, en date du 28 janvier 2025,

APPELANTES :

S.A.S. V.I.L. IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial LIBERTY HOME/Générale d’Investissement Immobilier de l’Est/CITY EXPERT, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble sis [Adresse 3], sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. V.I.L. IMMOBILIER (LIBERTY HOME), dont le siège social est situé au [Adresse 8]

Représentée par M^e Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.A.S. SYNDIC ONE, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Thuy-Héloïse KOHLER, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Audrey BEUSQUART-VUILLEROT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2026, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Février 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant procès-verbal du 19 septembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 4] à [Localité 10], a désigné aux fonctions de syndic Liberty Home exploitée par la SAS VIL Immobilier, en lieu et place de la SAS Syndic One.

Par la suite, la société VIL Immobilier n’est pas parvenue à obtenir la communication des documents et archives du syndicat détenus par la société Syndic One.

Par acte du 5 mars 2024, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Nancy (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) ont fait assigner la société Syndic One devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé. Ils ont sollicité la production des pièces suivantes :

— Rapprochement bancaire 2023/2024

— [Localité 9] livre 2014

— [Localité 9] livre 2021/2022 et 2022/22023

— Appels de fonds 2014 et 2015

— Décomptes de charges 2014

— Rapprochements bancaires 2014 + 2015 + 2016 + 2017/2018 + 2018/2019 +2019/2020 + 2020/2021 + 2021/2022 + 2022/2023

— Relevés bancaires 2014 + 2015 + 2016 + 2017/2018 + 2018/2019 + 2019/2020 + 2020/2021 + 2021/2022

— Relevés compteur eau 2016 + 2019/2020 + 2022/2023

— Factures 2015

— Etat des dépenses 2015

— Accusé de réception convocation AG 2016 – AG 2017 – AG 2018 -AG 2019 -AG – 2021 – AG 2022 – AG 2023

— Notification PV AG 2016 – AG 2017 -AG 2018 – AG 2019 -AG 2021- AG 2022 – AG 2023

— Feuille de présence AG 2020 ' AG 2021

— Vote par correspondance AG 2016 – AG 2017- AG 2018 – AG 2019 -AG 2021 – AG 2022 – AG 2023

— Pouvoir AG 2019 ' AG 2020 – AG 2021 ' AG 2022 ' AG 2023

— Fiche synthétique + Attestation de mise à jour du registre de 2019 à 2023

— Plans

— Dossier mutation : état dates et pré-état dates réalisées

— contrat en-cours (eau / fibre)

Par ordonnance de référé contradictoire du 28 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Nancy a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais dès à présent,

— débouté la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à voir condamner la société Syndic One à remettre sous astreinte les documents précédemment énumérés,

— débouté la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à voir condamner la société Syndic One à payer une provision de 2000 euros à valoir sur dommages et intérêts,

— condamné la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— condamné solidairement la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Syndic One une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la remise des pièces sous astreinte, le juge des référés a relevé, en premier lieu, qu’il n’était pas sérieusement contesté que l’ancien syndic avait transmis au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat ainsi que les coordonnées de la banque. Par ailleurs, il a également constaté que la société Syndic One produisait un document récapitulant les pièces qu’elle affirmait avoir transmises au nouveau syndic à travers une plateforme de téléchargement dédiée. Parmi ces pièces figuraient notamment le grand livre des exercices 2021/2022 et 2022/2023, les dossiers de convocation aux assemblées générales depuis celle du 24 février 2016 jusqu’à celles de l’année 2023, ainsi que les procès-verbaux, les feuilles de présence et d’émargement correspondants, et les contrats d’assurance et de fourniture de gaz et d’électricité.

Dès lors, le président a estimé qu’il n’était pas contestable que le nouveau syndic avait été en mesure de télécharger les pièces précitées. Il a ajouté qu’il n’était pas démontré que l’ancien syndic ait été en possession des autres documents réclamés par le nouveau syndic ou que celui-ci n’ait pu se les procurer par ses propres moyens, écartant la nécessité d’une injonction.

Sur la demande de provision, le président du tribunal judiciaire a considéré qu’il n’était pas contestable que l’ancien syndic ne s’était pas acquitté de son obligation consistant à transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat dans les délais impartis par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le président a retenu que la créance sollicitée était sérieusement contestable au motif que le nouveau syndic désigné ne démontrait pas que ce retard, bien que contraire à la loi, lui avait causé un quelconque préjudice.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 13 mars 2025, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel intégral de cette ordonnance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 29 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter la société Syndic One de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy du 28 janvier 2025 en ce qu’elle a :

— débouté la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à voir condamner la société Syndic One à remettre sous astreinte les documents manquants,

— débouté la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société Syndic One à lui payer des dommages et intérêts et à voir condamner la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires à régler un montant de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Syndic One à remettre à la société VIL Immobilier les documents énumérés ci-dessous :

— grand livre 2014,

— appels de fonds 2014 et 2015,

— décomptes de charges 2014,

— rapprochements bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

— relevés bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022,

— relevés des compteurs d’eau 2016, 2019/2020, 2022/2023,

— factures 2015,

— état des dépenses 2015,

— accusés de réception des convocations des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— notifications des PV des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— feuilles de présence aux AG 2020, 2021,

— votes par correspondance aux AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— pouvoirs des AG 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— fiche synthétique et attestation de mise à jour du registre de 2019 à 2023,

— plans,

— dossiers de mutation : état datés et pré-état datés réalisés,

— contrats en cours (eau / fibre),

Y compris par voie dématérialisée, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Syndic One à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Syndic One à régler au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à la société VIL Immobilier une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 11 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Syndic One demande à la cour, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger la société Syndic One recevable et bien fondée en ses demandes,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes mal fondées,

— condamner solidairement la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Syndic One la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner au paiement des entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 17 novembre 2025 et le délibéré à la date du 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires le 29 août 2025 et par la société Syndic One le 11 septembre 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025 ;

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte.

La SAS VIL Immobilier soutient qu’après mises en demeure des 22 septembre 2023, 27 octobre 2023, 21 novembre 2023, la totalité des documents exigibles n’a pas été communiquée. Elle déplore qu’il ne lui a pas été transmis : le grand livre 2014, les appels de fonds 2014 et 2015, les décomptes de charges 2014, les rapprochements bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 021/2022, 2022/2023, les relevés bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020,2020/2021, 2021/2022, les relevés compteurs eau 2016, 2019/2020,2022/2023, les factures 2015, l’état des dépenses 2015, les accusés de réception convocations AG 2016 ' AG 2017 ' AG 2018 ' AG 2019 ' AG 2021 – AG 2022 ' AG 2023, les notifications PV AG 2016 – AG 2017 ' AG 2018 ' AG 2019 ' AG 2021 ' AG 2022 ' AG 2023, les feuilles de présence AG 2020 ' AG 2021, les votes par correspondance AG 2016 – AG 2017 ' AG 2018 ' AG 2019 ' AG 2021 ' AG 2022 ' AG 2023, les pouvoirs AG 2019 ' AG 2020 ' AG 2021 ' AG 2022 ' AG 2023, la fiche synthétique et l’ attestation de mise à jour du registre de 2019 à 2023, les plans, les dossiers mutation : état datés et pré-état datés réalisés et les contrats en cours (eau / fibre). [S] ajoute que l’ancien syndic ne saurait être libéré par sa seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou les auraient remises à un tiers, et qu’il lui appartient de rapporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de son obligation de restitution des documents. En réponse aux arguments adverses, la SAS VIL Immobilier maintient que les délais de transmission de pièces prévus par les textes n’ont pas été respectés par la société Syndic One, qu’il appartient à l’ancien syndic de démontrer qu’il a intégralement remis toutes les pièces requises par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la charge de la preuve de la transmission des documents pèse sur lui, et que l’ancien syndic ne peut se borner à affirme que la transmission a été faite en produisant des bordereaux qui ne correspondent à aucune pièce ou fichier transmis. Elle ajoute qu’il n’appartient pas à l’ancien syndic de se réserver le droit d’apprécier l’utilité de transmettre certaines pièces ou non, et que toutes les pièces comptables, juridiques ou autres prévues par les textes doivent être transmises y compriscelles détenues par des tiers, et que l’ancien syndic doit alors récupérer pour les transmettre. Enfin, analysant chaque pièce réclamée, elle explique la nécessité pour chacune d’elle d’être communiquée.

La SAS Syndic One fait valoir qu’elle a transmis pas moins de 311 documents dès le 27 septembre 2023, puis des archives de copropriété, et des pièces comptables par envoi par une plateforme de téléchargement le 27 mars 2024, ou encore les PV des AG des années 2016, 2017 et 2020, l’appel de la prime d’assurance pour l’année 2021 ainsi que le grand livre auxiliaire et la balance auxiliaire des copropriétaires, la convocation de l’AG 2023, les fiches synthétiques ou attestations de mise à jour du registre des copropriétés des années 2018 et 2022, le grand livre auxiliaire 401 pour l’exercice 2023/2024, 2022-/2023 et 2021/2022 et les annexes comptables 2015. Aussi la SAS Syndic One soutient que certaines des pièces réclamées sont en possession du nouveau syndic depuis le 27 septembre 2023, comme l’a constaté le juge des référés en première instance. Concernant les autres pièces réclamées, la société syndic One fait valoir soit qu’elle n’en dispose pas, soit qu’elles n’ont pas été réclamées dans l’assignation, soit qu’elle n’en a jamais eu possession. Elle précise que l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] est une petite copropriété composée de quatre copropriétaires, qui l’ont choisie comme syndic en ligne en 2016 et dont les honoraires sont bien inférieurs à ceux des syndics traditionnels. La SAS Syndic One reproche au nouveau syndic de ne pas avoir interrogé les copropriétaires pour savoir lequel d’entre eux conservait actuellement les archives, dans lesquelles figurent nécessairement les plans de l’immeuble. Par ailleurs, elle estime que la SAS VIL Immobilier dispose de toutes les pièces utiles de la copropriété depuis 2016 et de quelques pièces comptables et de gestion relatives aux années 2014 et 2015. Elle conclut au fait que la SAS VIL Immobilier n’a pas hésité en première instance à solliciter de nouvelles pièces dans leurs jeux de conclusions successifs, qui n’étaient pas réclamées aux termes de leur assignation, et qu’il s’agit d’un acharnement alors que l’appelante dispose de toutes les pièces nécessaires pour administrer la copropriété et ce depuis de nombreux mois. Enfin, elle maintient qu’elle a été diligente dès la fin de son mandat, en respectant les délais fixés par l’article 18-2 de la loi de 1965.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret ° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces : 'en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.'

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 cette loi n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à communiquer postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas détenus préalablement.

En l’espèce, s’agissant des pièces et documents d’archives sollicités par le nouveau syndic, la SAS VIL Immobilier, sollicite la communication des pièces suivantes :

— grand livre 2014,

— appels de fonds 2014 et 2015,

— décomptes de charges 2014,

— rapprochements bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

— relevés bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022,

— relevés des compteurs d’eau 2016, 2019/2020, 2022/2023,

— factures 2015,

— état des dépenses 2015,

— accusés de réception des convocations des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— notifications des PV des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— feuilles de présence aux AG 2020, 2021,

— votes par correspondance aux AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— pouvoirs des AG 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— fiche synthétique et attestation de mise à jour du registre de 2019 à 2023,

— plans,

— dossiers de mutation : état datés et pré-état datés réalisés,

— contrats en cours (eau / fibre),

Ainsi qu’il a été dit plus avant, il appartient au syndic sortant tenu à l’obligation de transmission des pièces et documents sus-visés d’apporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation ou de démontrer qu’il n’a jamais détenu les pièces réclamées. En effet, l’ancien syndic n’est tenu de remettre à son successeur que les documents qu’il détient effectivement, de sorte qu’il ne saurait être condamné à remettre sous astreinte un document inexistant.

— S’agissant des pièces comptables et de gestion financière

Il ressort de l’analyse des pièces versées par les parties que le nouveau syndic ne sollicite plus de la société Syndic One qu’il transmette le [Localité 9] livre 2021/2022 et 2022/2023 (au demeurant produits en leur temps) et le rapprochement bancaire 2023/2024. Il résulte également de l’échange entre les parties et singulièrement des lettres comminatoires successives et de la liste des pièces manquantes que demeurent réclamées les pièces suivantes :

— grand livre 2014 ;

— appels de fonds 2014 et 2015 ;

— décomptes de charges 2014 ;

— rapprochements bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ;

— relevés bancaires 2014, 2015, 2016, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 ;

— relevés des compteurs d’eau 2016, 2019/2020, 2022/2023 ;

— factures 2015 ;

— état des dépenses 2015 ;

S’agissant des pièces des années 2014-2015 (grand livre, appel de fonds, décomptes de charges, rapprochements bancaires et relevés bancaires, outre les factures 2015 et l’état des dépenses 2015) : le bordereau de remise de pièces de l’ancien syndic (auquel a succédé Syndic One) fait état d’une transmission de différentes pochettes de documents s’étalant de 2002 à 2016 inclus, mais sur lequel ne figure pas le grand livre 2014, les décomptes de charges, relevés bancaires et l’état des dépenses 2015 réclamés par le nouveau syndic sur cette période. En conséquence, ces documents n’ayant jamais été remis par le syndic originel, la société syndic One n’est légitimement pas en mesure de les produire. Il apparaît également que les documents en possession du syndic One ont été transférés par Wetransfer le 26 mars 2024, singulièrement les factures, et, le 27 mars 2024, les comptes depuis 2016. Pour l’état des dépenses, les relevés bancaires et les rapprochements bancaires, il n’est pas établi la détention du surplus des pièces correspondant à une période où la société défenderesse n’était pas syndic et dont la remise n’est pas justifiée par l’ancien syndic (bordereau de remise de pièces du 29 février 2016).

Concernant les périodes à compter de 2016, suite à la transmission du syndic originel des pièces à Syndic One et singulièrement concernant les relevés bancaires, les rapprochements bancaires et les relevés de compteurs d’eau : la société Syndic One ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait remis ces documents au jour où elle a été déchargée de ses fonctions. La société intimée explique être dans l’impossibilité de produire les deux premières séries de pièces, compte tenu de la perte de la gestion de l’immeuble et de son accès au compte séparé de la copropriété, de sorte qu’il est suffisamment établi, avec l’évidence requise devant le juge des référés, qu’elle a manqué à son obligation non-sérieusement contestable de communication concernant ces deux séries de documents mais que ceux-ci ne sont plus en sa possession depuis la fin de son mandat le 18 septembre 2023. Dans ces conditions et même en l’état d’une obligation non-sérieusement contestable de remise, elle ne peut pas être condamnée à produire des pièces qui ne sont pas ou plus en sa possession, là encore sans préjudice d’un débat de fond portant sur un éventuel manquement de sa part tenant au fait qu’elle n’ait pas pris soin de les communiquer en 2023. Enfin concernant les relevés de compteurs d’eau des années 2016, 2019/2020, 2022/2023 ; la société Syndic One soutient et justifie (pièce n° 24) avoir remis en première instance les relevés des compteurs d’eau des années 2015, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022. Concernant le relevé de 2014, il n’apparaît pas dans le bordereau de transmission du syndic originel, tel qu’il a pu être analysé plus avant, et avec les conséquences qui en découlent. Demeure celui de 2023, qui correspond à la fin du mandat de Syndic One et pour lequel ledit syndic explique que ce relevé n’était pas encore établi au jour où elle a été déchargée de ses fonctions, et ce alors que l’année n’était pas entièrement écoulée.

Il convient donc de confirmer la décision du président du tribunal de première instance, en ce qu’il a rejeté la demande de remise de ces documents sous astreinte.

— S’agissant des pièces administratives et de gestion administrative

Le nouveau syndic la SAS Vil Immobilier demande la production des pièces suivantes :

— accusés de réception des convocations des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— notifications des PV des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— feuilles de présence aux AG 2020, 2021,

— votes par correspondance aux AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023,

— pouvoirs des AG 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— fiche synthétique et attestation de mise à jour du registre de 2019 à 2023,

— plans,

— dossiers de mutation : état datés et pré-état datés réalisés,

— contrats en cours (eau / fibre),

Il convient de relever que les accusés de réception des convocations des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023, les notifications des PV des AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023, les feuilles de présence aux AG 2020, 2021, les votes par correspondance aux AG 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023, et les pouvoirs des AG 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, ont été produits en son temps au nouveau syndic. En effet, la réalité de la remise s’infère de la pièce 29 (Paprwork remise d’archives administratives dématérialisées date d’envoi le 27 septembre 2023 à 11h22) dont l’arborescence comporte différentes rubriques : une partie comptabilité, (balances et factures de fournisseurs et d’honoraires de syndic One'. ) et une partie gestion (dont les convocations AG, les correspondances, les procès-verbaux AG DE 2016 à 2023) laquelle suffit à établir que la remise des pièces a été effectuée à l’égard du nouveau syndic.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance sur ce point.

Concernant les fiches synthétiques et les attestations de mise à jour du registre des copropriétés, de 2019 à 2020 et 2022 à 2023, si la société Syndic One admet dans ses écritures l’incomplétude de la communication de ces pièces, la juridiction ne peut ordonner la production de documents que pour autant que ces éléments se trouvent en possession de la partie envers laquelle la demande est formée. Le litige relatif à l’impossibilité d’une défenderesse de produire un document qu’elle indique ne pas détenir se déplaçant, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher.

Enfin concernant les plans, les dossiers de mutation : état datés et pré-état datés réalisés, et les contrats en cours (eau / fibre), il n’apparaît pas concernant les plans de la copropriété, que la société Syndic One ait été en possession de ces plans et il n’apparaît pas qu’il s’agisse de documents dont elle était tenue de solliciter la remise par le constructeur. S’agissant des dossiers de mutation, la société Syndic One justifie avoir transmis ceux découlant de la vente madame [H] [G] et monsieur [Y] [V]. Concernant les contrats en cours (eau et fibre), ceux-ci ont été produits le 27 septembre 2023 via la plateforme Paprwork (factures fournisseurs). S’agissant du contrat de fibre optique non identifié dans l’arborescence du 27 septembre 2023, compte tenu de l’absence d’existence certaine, il ne peut en être ordonné la production en référé.

En conséquence, l’ordonnance du 28 janvier 2025 sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à voir condamner la société Syndic One à remettre sous astreinte les documents sollicités.

Sur la demande indemnitaire.

La SAS VIL Immobilier soutient que le comportement de la société Syndic One, qui a consisté à remettre un dossier incomplet uniquement sous menace des mises en demeure et pendant la procédure de référé qui s’est étalée sur de nombreux mois, est fautif. Elle estime impossible de vérifier les comptes de la copropriété, et que certaines archives vont devoir être reconstituées ou resteront à jamais perdues, et, que certains contrats et factures sont absents et ne permettront pas au nouveau syndic de gérer convenablement les prestations avec les fournisseurs. Elle ajoute la nécessité de facturer des prestations complémentaires à la copropriété pour tenter de reconstituer les éléments manquants et des difficultés pour gérer la copropriété. Elle considère que son préjudice peut être arrêté à une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SAS Syndic One rappelle la nécessité de la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle indique que les pièces comptables réclamées et non transmises concernent exclusivement les années 2014 et 2015 mais que les comptes ont été approuvés pour lesdites années, de sorte que ces pièces n’ont pas d’impact sur la comptabilité actuelle de la copropriété. Elle considère que le nouveau syndic est parfaitement en mesure de gérer la copropriété et de régler les factures, depuis la reprise, contrairement à ce qu’il tente de faire croire. Enfin, elle souligne qu’aucune difficulté de gestion, qu’elle soit comptable ou autre n’a jamais été évoquée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’article 18-2 la loi n°65-557 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.»

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives dans les délais impartis.

Or, société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires n’établissent pas en quoi l’absence de transmission de ces documents leur a causé un préjudice. La demande de dommages et intérêts provisionnels ne saurait prospérer, étant observé qu’il appartiendra le cas échéant au nouveau syndic d’engager au fond la responsabilité professionnelle de l’ancien syndic s’il estime que ce dernier n’a pas respecté ses obligations, étant aussi précisé que la société Vil Immobilier ne produit pas de pièces démontrant que la copropriété aurait été dans l’incapacité d’agir en recouvrement, de gérer la copropriété ou de faire voter les budgets.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle qui apparaît sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires.

La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a laissé la charge des dépens à la charge de la société VIL Immobilier et du syndicat des copropriétaires et les a condamnés à verser à la société Syndic One la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires, succombant majoritairement, seront condamnés à payer à la société Syndic One la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel ;

La société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SAS VIL Immobilier et le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS VIL Immobilier, de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS VIL Immobilier et le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS VIL Immobilier à payer à la société Syndic One la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS VIL Immobilier et le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS VIL Immobilier aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L. FIRON

Minute en treize pages.