RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /26 DU 20 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01498 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMXH

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 23/00262, en date du 12 juin 2024,

APPELANTE :

SARL CASA DI ROMA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1] inscrite au registre du commerce et des sociétés d’Epinal sous le numéro 901 524 959

représentée par M^e David COLLOT avocat au barreau d’Epinal

INTIMÉE :

Madame [L] [J]

née le 06 Juin 1934 à [Localité 1] (54), demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau D’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry SILHOL, Président de chambre, et Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère, chargée du rapport ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry SILHOL, Président de chambre,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère,

Monsieur [R] JOBERT, Magistrat Honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle DUWIQUET

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Mai 2026, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par MonsieurThierry SILHOL, Président de chambre à la cinquième chambre commerciale, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé du 17 juin 2021, Madame [L] [J] a donné à bail commercial des locaux situés à [Localité 2] (Vosges) à la SARL Casa Di Roma 2, moyennant un loyer mensuel de 500 euros et une provision pour charges de 60 euros mensuels.

Depuis 2023, la SARL Casa Di Roma 2 se plaignant de nuisances olfactives qui proviendraient de la cave de l’immeuble, a cessé de procéder au règlement des loyers.

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2023, Madame [L] [J] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un paiement de la somme en principal de 1642,34€ correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 02 mai 2023.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2023, la SARL Casa Di Roma 2 a mis en demeure Madame [L] [J] d’accomplir les travaux nécessaires afin de remédier aux nuisances olfactives qui émanent de la fosse septique située dans la cave.

Par procès-verbal d’un commissaire de justice du 8 septembre 2023, la SARL Casa Di Roma 2 a fait dresser un constat des désordres, établissant que la terrasse du restaurant se trouvait à proximité de deux soupiraux desquels se dégageait une forte odeur, et qu’une retenue d’eau souillée était présente dans la quasi-totalité de la surface.

Par courrier recommandé du 5 octobre 2023, le conseil de la SARL Casa Di Roma 2 a sollicité une nouvelle fois la réalisation de travaux.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2023, Madame [L] [J] a assigné la société Casa Di Roma 2 devant le président du tribunal judiciaire d’Epinal, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mai 2023 et que soit ordonné la libération des lieux.

Par ordonnance de référé, rendue contradictoirement le 12 juin 2024, le président du tribunal judiciaire d’Epinal a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

Débouté la SARL Casa Di Roma 2 de ses demandes reconventionnelles,

Constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Madame [L] [J] à la SARL Casa Di Roma 2 pour la location d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Madame [L] [J], à titre provisionnel, la somme de 6.481, 04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté le 2 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

Fixé à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Madame [L] [J], en cas de maintien dans les lieux, à 604.30 euros, et condamne la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 1er mai 2024 ;

Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Madame [L] [J] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement la société Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 ;

Rappelé que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge, rappelant que le bail comportait une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail était résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer, resté sans effet, a constaté que la SARL Casa Di Roma 2 ne s’était pas libérée de l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. S’agissant de l’exception d’inexécution opposée par la SARL Casa Di Roma 2, motif pris de ce que Madame [L] [J] a manqué à son obligation de délivrance depuis le printemps 2023, le premier juge a considéré que la cause des nuisances olfactives n’était pas établie avec certitude de sorte que la preuve d’un manquement de Madame [L] [J] à son obligation de délivrance n’est pas démontrée. Enfin, il a considéré qu’à supposer que Madame [L] [J] ait manqué à son obligation de délivrance, la SARL [Adresse 4] ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail, alors que les pièces produites traduisent une augmentation d’activité en dépit des nuisances olfactives alléguées et que la SARL Casa Di [Adresse 5] ne démontre pas être dans l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail ;

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Par déclaration du 23 juillet 2024, la SARL Casa Di Roma a interjeté appel de l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’Epinal le 12 juin 2024, en ce qu’elle a :

— Constaté la résiliation de plein-droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Mme [L] [J] à la SARL Casa Di Roma 2, pour la location d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L-433-1, L-433-2 et R-433-1 à R- 433-6 du code des procédures civile d’exécution ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [L] [J] à titre provisionnel, la somme de 6.481,04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté au 2/04/2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

— Fixé à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Mme [L] [J], en cas de maintien dans les lieux, à 604,30 € et condamné la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 01/05/2024 ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [L] [J] la somme de 500.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 22/05/2023 ;

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

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L’affaire a été orientée vers la procédure à bref délai.

Le 29 novembre 2024, Madame [L] [J] a saisi le conseiller de la mise en état de conclusions sur incident tendant à l’irrecevabilité de l’appel formé par la SARL Casa Di Roma. Par ordonnance du 4 mars 2025, le conseiller de la mise en état s’est dit incompétent pour statuer sur cette demande.

Par jugement en date du 19 novembre 2024, le Tribunal de Commerce d’Epinal a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la SARL Casa Di Roma 2 et a désigné la SCP [R] [D] en qualité de liquidateur.

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Aux termes de ses dernières conclusions, reçues au greffe sous la forme électronique le 30 décembre 2024, la SARL Casa Di Roma 2 et la SCP [R] [D] demandent à la cour au visa des articles 1217 et suivants, et 1719 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-1 du code de commerce de :

Déclarer l’appel interjeté par la SARL Casa Di Roma 2 recevable et bien fondé ;

Dire et juger que la SCP [R] [D] est recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendu le 12 juin 2024 par le tribunal judiciaire d’Epinal en ce qu’elle a :

— Débouté la SARL Casa Di Roma 2 de ses demandes reconventionnelles ;

— Constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Mme [L] [J] à la SARL Casa Di Roma 2, pour la location d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son

chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être

procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L.

433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [L] [J], à titre provisionnel, la somme de 6.481,04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté le 2 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

— Fixé, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Mme [L] [J], en cas de maintien dans les lieux, à 604,30 euros, et condamne la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 1 mai 2024 ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [L] [J] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du

commandement de payer du 22 mai 2023 ;

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [L] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Madame [L] [J] à réaliser les travaux d’assainissement dans la cave de l’immeuble pour faire cesser les troubles olfactifs et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Ordonner le séquestre des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux,

— Condamner Madame [L] [J] à verser à la SCP [R] [D] en sa qualité de liquidateur de SARL [Adresse 4] la somme provisionnelle de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte d’exploitation subie,

— Condamner Madame [L] [J] à verser à la SCP [R] [D] en sa qualité de liquidateur de SARL Casa Di Roma 2 la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [L] [J] aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— Condamner Madame [L] [J] à verser à la SCP [R] [D] en sa qualité de liquidateur de SARL Casa Di Roma 2 la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— Condamner Madame [L] [J] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises régulièrement au greffe par voie électronique en date du 12 mai 2025, Madame [L] [J] demande à la cour au visa de l’article 456 du code de procédure civile de :

A titre principal :

— Déclarer la SARL Casa Di Roma irrecevable en son appel,

— Le rejeter.

— Condamner la SARL Casa Di Roma à verser à Madame [L] [J] une somme de 2 508 € au titre de l’article 700 et à supporter les entiers dépens d’appel.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Madame [L] [J] de sa demande d’indemnisation du préjudice occasionné par la résistance abusive de la SARL Casa Di Roma et sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ces deux chefs,

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [L] [J] [L] une provision de 1 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice occasionné par la résistance abusive des locataires.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [L] [J] [L] une somme de 2 508 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance.

— Confirmer l’ordonnance dont appel pour le surplus.

Y ajoutant,

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [L] [J] [L] une somme de 2 508 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, la clôture de la procédure a été prononcée. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er octobre 2025. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

Par arrêt avant-dire droit du 26 novembre 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats aux fins du dépôt par le conseil de la SARL Casa Di Roma 2 et la SCP [R] [D] de son dossier de plaidoirie au greffe comprenant les dernières conclusions régulièrement communiquées le 30 décembre 2024, ainsi que les pièces dûment numérotées sur le bordereau de pièces, et à défaut, a invité les parties à s’expliquer sur le défaut de versement de ces éléments. L’affaire a été renvoyée à l’audience d’instruction des procédures à bref délai du 21 janvier 2026.

Le 14 janvier 2026, le dossier de plaidoirie a été déposé à la cour d’appel de Nancy.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2026, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire renvoyée à l’audience du 18 février 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

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MOTIFS

Vu les dernières conclusions déposées par la SARL Casa Di Roma 2 et la SCP [R] [D] le 30 décembre 2024 et par Madame [L] [J] le 12 mai 2025 auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 21 janvier 2026 ;

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les dispositions de l’article L. 622-21 I du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

De ces dispositions il résulte, de jurisprudence constante, que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure qu’aux termes d’un jugement en date du 19 novembre 2024, le tribunal de commerce d’Epinal a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la SARL Casa Di Roma 2 et a désigné la SCP [R] [D] en qualité de liquidateur.

A la date de ce jugement, l’ordonnance rendue le 12 juin 2024, dont la SARL Casa Di Roma a interjeté appel le 23 juillet 2024, n’était pas passée en force de chose jugée. Or, l’action en résiliation du contrat de bail fondée sur le non paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture est une action en résolution d’un contrat fondé sur le défaut de paiement d’une somme d’argent au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce. Cette action introduite par Madame [L] [J], bailleresse, avant l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la SARL Casa Di Roma, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement.

Au regard de ces éléments et de l’évolution de la procédure en cours d’instance il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et d’inviter les parties recueillir les observations des parties sur ce point.

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PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire toutes observations utiles sur l’impact des dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce au regard de la situation actuelle de la SARL [Adresse 4], faisant l’objet d’une procédure collective ;

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience d’instruction des procédures à bref délai du 24 juin 2026 à 8h30, et invite les parties à déposer leurs observations avant le 20 juin 2026 ;

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre à la cinquième chambre commerciale, à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en neuf pages.