ARRÊT N°

R.G : 07/04411

AMH/MD

TRIBUNAL D’INSTANCE D’APT

06 septembre 2007

E

C/

X

A

COUR D’APPEL DE NIMES

CHAMBRE CIVILE

Chambre 2 A

ARRÊT DU 29 JANVIER 2009

APPELANTE :

Madame D E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMES :

Monsieur I-J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour

assisté de M^e I-Louis CHARDAYRE, avocat au barreau de DIJON

Madame F A divorcée X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour

assistée de M^e I-Louis CHARDAYRE, avocat au barreau de DIJON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Novembre 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-J HEBRARD, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du CPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur I-Loup OTTAVY, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller

M^me Anne-J HEBRARD, Conseiller

GREFFIER :

Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Novembre 2008, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2009, prorogé au 29 Janvier 2009

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Anne-J HEBRARD, Conseiller, en l’absence du Conseiller faisant fonction de Président légitiment empêché, publiquement, le 29 Janvier 2009, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu par maître Y, notaire à Z le 2 février 2005, M. I-J X et Madame F A, son épouse ont vendu à madame D E une villa à APT non desservie par un réseau d’assainissement communal et utilisant un assainissement individuel de type fosse septique.

Arguant d’ une non-conformité de l’assainissement à la législation en vigueur et d’un vice caché affectant l’immeuble, madame D E a, par acte d’huissier du 3 juillet 2006, assigné ses vendeurs devant le tribunal d’instance d’APT en paiement de la somme de 6'253,86 € représentant le montant des travaux de mise en conformité de l’assainissement ainsi que de celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Les époux X répliquant que les conditions de l’action en réduction de prix pour vice caché n’étaient pas remplies en l’absence de vice caché et au regard tant de la clause de l’acte précisant l’absence de raccordement au réseau que de l’obligation faite à leur acquéreur de se raccorder au réseau public postérieurement à la vente, concluaient au débouté de madame D E de l’intégralité de ses demandes.

Reconventionnellement, ils sollicitaient sa condamnation à leur payer la somme de 658,16 €, au prorata des taxes foncières à leur charge pour l’année de la vente outre celles de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 2000 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Par jugement du 6 septembre 2007, le tribunal d’instance d’APT déboutait madame D E de l’intégralité de ses demandes et la condamnait outre aux entiers dépens, à payer aux époux X les sommes de 658,16 € au titre de la taxe foncière, de 500 € au titre de dommages et intérêts et de 200 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Le 25 octobre 2007, madame D E relevait régulièrement appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2008 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, l’appelante sollicite la cour de réformer la décision entreprise et statuant à nouveau, de condamner les époux X à lui payer la somme de 3939,71 € au titre des travaux de mise en conformité de l’assainissement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, celle de 3000 € par an à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et celle de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle demandait à la cour de désigner un expert et de surseoir à statuer sur ses demandes jusqu’après dépôt du rapport d’expertise.

Dans leurs écritures en réplique signifiées le 7 octobre 2008 et déposées au greffe le lendemain, auxquelles il est également explicitement renvoyé, monsieur X et madame A désormais divorcés concluent au débouté de l’appelante de l’ensemble de ses prétentions , à sa condamnation à payer à monsieur X la somme de 658, 16 € au titre de la taxe foncière 2006 au prorota temporis, à charge pour lui d’en reverser la moitié à son ancienne épouse madame F A , à verser à monsieur X et madame A la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’ à chacun d’eux celle de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile , tout en la condamnant à payer en sus à monsieur X la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles en première instance .

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance du 26 novembre 2008.

SUR CE

Sur la demande principale de madame D E

Attendu que la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil suppose de démontrer l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, qui se définit comme un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu ;

Que par ailleurs, alors que l’acte de vente susvisé dispose page 6 en son paragraphe CHARGES et CONDITIONS 1°) ETAT CONTENANCE que le vendeur n’est tenu à aucune garantie, en raison notamment de l’état des bâtiments résultant des vices de constructions et autres, apparents ou cachés et que les époux X ne sont pas des vendeurs professionnels, l’action formée à leur encontre ne peut prospérer qu’à la condition qu’il soit démontré que ceux-ci ont été de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’ils avaient connaissance des vices du bien vendu au moment de cette vente;

Attendu que l’article L 1331-1 du code de la santé publique en sa version du 9 mai 2001 en vigueur à la date de la vente du 2 février 2005 impose le raccordement des immeubles aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ;

Que le dernier alinéa de cet article stipule que les immeubles non raccordés doivent être dotés d’un assainissement autonome dont les installations seront maintenues en bon état de fonctionnement , ces dispositions n’étant pas applicables aux immeubles abandonnés, devant être démolis ou cessés d’être utilisés ;

Attendu que l’acte authentique de vente porte expressément déclaration par le vendeur que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et qu’il utilise un assainissement individuel du type fosse septique;

qu’il aurait été indiscutablement plus juste de mentionner que la villa vendue n’était pas raccordée à l’assainissement communal puisque contrairement aux affirmations des époux X , la maison était raccordable au réseau d’assainissement communal existant antérieurement aux années 2000, ainsi qu’en atteste le conseiller municipal de la commune d’APT délégué au Syndicat Intercommunal d’Epuration des Eaux Usées de la Région d’Apt dit B, les travaux commencés en décembre 2007 dont excipent les vendeurs n’étant que l’extension du réseau existant bien avant la vente du 2 février 2005, les voisins de madame D E, Monsieur G H domicilié au 587 Rocade Nord et monsieur C au 578 témoignant d’ailleurs du raccordement de leurs immeubles au réseau d’assainissement de la commune en 1987 et 1988;

Que la commune d’APT ayant mis en place son service public d’assainissement non collectif, les époux X ont déclaré à l’acte de vente que le contrôle technique de leur installation d’assainissement effectué par le dit service B n’avait pas révélé de difficultés de

fonctionnement ni imposé de mesure particulière mais que le regard était plus petit que ceux correspondants aux normes actuelles ;

Que force est de constater que le compte rendu de ce contrôle non évoqué dans le compromis de vente, non daté dans l’acte de vente, non communiqué au jour de la vente et dont on peut valablement s’interroger sur les quatre mois complémentaires au délai de 3 mois déjà fort long que se sont octroyés les vendeurs pour le remettre à l’acquéreur, est partiellement tronqué ;

qu’en effet le rapport de visite du B du 3 juin 2003 indique bien que l’installation autonome de l’immeuble sis XXX à APT n’est plus conforme aux normes en vigueur mais ne semble pas présenter de signes de dysfonctionnement pouvant porter gravement atteinte à de bonnes conditions sanitaires et environnementales; qu’il relève cependant un sous- dimensionnement tant du bac à graisses qui devrait être de 500 l pour permettre un pré-traitement satisfaisant des eaux ménagères, que de la filière de traitement qui pourrait saturer; qu’il informe en conséquence le propriétaire qu’il devra réhabiliter son installation en envisageant d’une part, la pose d’un bac à graisses de 500 l ou bien la pose d’une fosse toutes eaux de 3 m³ sur laquelle seront raccordées l’ensemble des eaux usées de l’habitation avec dans cette hypothèse vidange, déconnexion puis comblement de la fosse septique actuelle et du bac à graisses, d’autre part l’extension de la filière de traitement si l’ habitation devait être fréquentée par un nombre d’usagers permanents plus élevés que les deux occupants actuels ou si l’on remarque une stagnation dans le regard de répartition situé après la fosse ;

Que certes les époux X n’ont pas été contraints par la commune d’APT qui ne leur a pas délivré de mise en demeure ou d’injonction de réaliser dans un certain délai les dits travaux de réhabilitation demandés mais il n’en demeure pas moins qu’ils en avaient l’obligation ;

Qu’en tout état de cause, les époux X se devaient à tout le moins d’informer leur acheteuse de cet état de fait et des travaux préconisés par le B dans le but de préserver l’environnement mais également d’ assurer des conditions sanitaires satisfaisantes aux usagers et de respecter la législation en vigueur ;

Qu’en effet au vu des déclarations dans l’acte des vendeurs, madame D E a ainsi pu croire légitimement, que l’immeuble acquis, certes non raccordé au réseau d’assainissement communal dont il n’est pas véritablement souligné qu’il dessert le quartier, était doté régulièrement d’une installation individuelle d’assainissement en bon état de fonctionnement, bien adapté à la capacité de l’immeuble et dont la conformité avait été vérifiée par les services de la mairie qui n’avaient trouvé à constater que le sous-dimensionnement d’un regard somme toute d’apparence bénigne ;

Que les époux X propriétaires de l’immeuble vendu depuis novembre 1965 et constructeurs de la villa pour l’avoir édifié au cours des années 1982 et 1983, certificat de conformité en ayant été délivré le 6 avril 84, n’ignoraient pas les caractéristiques de leur installation d’assainissement limitée à l’existence d’une fosse d’une

contenance de1000 litres suivant le dernier rapport de la société AVIPUR Midi Assainissement qui est intervenue sur la fosse septique le 28 janvier 2008, en tout cas inadaptée à la taille de l’immeuble vendu et aux besoins dits normaux de ses usagers, puisque présentant une capacité qui correspond au regard de la législation en vigueur à un nombre d’usagers maximum de deux personnes, ce qui apparaît très faible pour une villa qui comporte trois chambres, deux toilettes, une salle de bain et une salle d’eau et peut accueillir de quatre à six personnes en permanence ;

Qu’il y a bien là non seulement non conformité aux normes en vigueur mais également vice caché avec sous-dimensionnement du réseau d’assainissement individuel par rapport aux besoins de l’immeuble de nature à rendre ce dernier impropre à sa destination ;

Que les rapports TEXA, expert intervenant à la requête de la compagnie d’assurance de madame D E, bien que non contradictoires, confirment un tel sous-dimensionnement de l’installation au demeurant non véritablement contesté par les vendeurs;

Que les époux X n’ignoraient pas depuis la visite en juin 2003 de la B non seulement la non conformité de ce système d’assainissement aux normes en vigueur mais également son incapacité à assurer l’assainissement de l’immeuble dans sa pleine capacité d’occupation au regard d’un aménagement en pièces d’eau et machines à laver qui peut être qualifié de très classique à notre époque et par là même son impropriété à garantir des conditions sanitaires satisfaisantes aux usagers de cet immeuble; qu’ils avaient connaissance de la nécessité, pour toutes ces raisons, de réhabiliter leur installation devenue vétuste ou de se raccorder au réseau d’assainissement collectif ;

Que les désordres étaient prévisibles en cas d’occupation de l’immeuble par plusieurs personnes à titre permanent et que les époux X ne sauraient sérieusement prétendre que l’acquisition de l’immeuble par une seule personne, laquelle ne devait être selon eux que le seul et unique usager permanent de ce logement, les dispensait de toute information ;

Qu’en se limitant aux mentions apposées dans le paragraphe ASSAINISSEMENT de l’acte de vente, sans indiquer clairement et loyalement ce dont ils avaient une parfaite connaissance, et en affirmant la conformité d’un tel réseau d’assainissement tant aux normes en vigueur qu’à la destination de l’immeuble vendu, ce qu’il savait être faux, les époux X ont agi de mauvaise foi à l’égard de madame D E; que leur réticence dolosive a vicié son consentement puisque celle-ci n’aurait pas contracté dans les conditions auxquelles elle a acquis l’immeuble si elle avait eu connaissance de cette information dissimulée, et aurait à tout le moins sollicité que les vendeurs prennent à leur charge la réalisation ou le coût de ces travaux ;

Attendu que l’existence de cette réticence exclut que les vendeurs puissent se prévaloir de la clause de non recours insérée à l’ acte ;

Que le jugement déféré sera donc infirmé et la demande de Madame D E accueillie ;

Que l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte du vice caché ;

Qu’en l’espèce , madame D E est donc en droit de demander restitution du montant de ce prix correspondant au coût des travaux rendus nécessaires par le vice caché affectant l’immeuble ;

Que par suite, monsieur I-J X et madame F A, vendeurs solidaires seront condamnés à prendre en charge le montant des travaux nécessaires à la réhabilitation du système d’assainissement de l’immeuble qui passe aujourd’hui obligatoirement par un raccordement au réseau collectif communal, soit à payer à madame D E la somme de 3939,71 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice tel que sollicité par l’appelante, la créance de garantie de vice caché prenant naissance au jour de la vente;

Attendu que l’action estimatoire n’est pas exclusive du principe de la réparation intégrale du vice caché;

Que cependant madame D E ne qualifie pas la nature de son préjudice de jouissance fondant sa demande importante, 3 000 € par an de dommages et intérêts , et ne communique aux débats pas la moindre pièce, facture ou attestation permettant de déterminer l’ampleur des dysfonctionnements dont elle fait état, plus particulièrement à la mi-février 2005, et les conséquences pécuniaires qui en ont résulté pour elle ;

Qu’elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires ;

Sur la demande reconventionnelle des époux X

Attendu que madame D E ne conteste pas être débitrice envers les anciens époux X , vendeurs solidaires, de la somme de 658,16 € au titre de sa part de taxes foncières pour 2005, année de l’acquisition de l’immeuble ;

Que le jugement déféré ayant condamné madame D E à régler la dite somme, sera confirmé de ce chef ;

Attendu que madame D E étant partiellement accueillie en son appel, ses demandes ne peuvent être qualifiées d’abusives de telle sorte que monsieur X et madame A ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Que là encore la décision du premier juge sera réformée ;

Attendu que compensation sera ordonnée entre les deux créances ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que succombant en la procédure, monsieur X et madame A supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel et participeront équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par madame D E tant devant le tribunal d’instance que devant la cour à hauteur de 1.500 € ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné madame D E à payer à monsieur I-J X et madame F A la somme de 658,16 € au titre de la taxe foncière 2005 ;

Le réforme pour le surplus,

Condamne monsieur I-J X et madame F A, solidairement à payer à madame D E la somme de 3939,71 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2006 jusqu’à complet paiement ;

Ordonne la compensation entre les deux créances;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes;

Condamne monsieur I-J X et madame F A, solidairement aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à madame D E la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à la SCP GUIZARD-SERVAIS , avoué, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Arrêt signé par M^me HEBRARD, Conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par Madame DERNAT, Premier Greffier.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,