ARRÊT N°

R.G : 15/05663

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

10 août 2015

RG :14/01408

A

C/

[…]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2017

APPELANTE :

Madame X A

née le […] à LONDRES

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claude BEGUE de la SELARL BEGUE-RAMACKERS,

Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Mai 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 01 Juin 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Septembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 21 Septembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige :

Par acte du 16 février 2008, M^me X A a acquis à Collorgues (30190) une maison à usage d’habitation sur 3 niveaux avec cour, garage, dépendances et piscine, au prix de 400 000 €, le tout sur une parcelle cadastrée sous la section AD n°130, lieu-dit Le Village.

La SCI Les 3 Cristo est propriétaire d’un ensemble immobilier situé dans le village de Collorgues, édifié sur plusieurs parcelles. La parcelle cadastrée sous la section […] est mitoyenne de la parcelle AD n°130 appartenant à M^me X A.

La SCI Les 3 Cristo a créé une terrasse d’environ 28 m² au premier étage de la partie d’immeuble qui jouxte la maison de M^me X A.

Dénonçant la création de vues sur son fonds et une perte d’intimité, M^me X A a sollicité une mesure d’expertise qui par ordonnance du 31 octobre 2012 a été confiée à M. C Z lequel a notamment reçu pour mission de décrire les travaux réalisés par la SCI Les 3 Cristo, de dire s’ils sont conformes à la réglementation applicable et s’ils ont fait l’objet des déclarations administratives nécessaires, de dire si ces travaux créent des vues sur la propriété de M^me X A, de fournir tous les éléments permettant d’apprécier si les travaux en cause occasionnent à M^me X A un trouble anormal de voisinage et notamment une perte d’ensoleillement, un dommage d’ordre esthétique, de donner tous éléments permettant au juge du fond de statuer sur les préjudices subis.

Le rapport d’expertise déposé au mois de mai 2013 a conclu que la vue dominante sur la propriété de M^me X A n’était pas contestable et que les travaux réalisés par la SCI Les 3 Cristo induisaient une perte d’ensoleillement pour le fonds de M^me X A.

Par acte du 4 mars 2014, M^me X A a fait assigner la SCI Les 3 Cristo devant le tribunal de grande instance de Nîmes en demandant à titre principal la condamnation sous astreinte de la SCI Les 3 Cristo à démolir la terrasse et à fermer l’ouverture pratiquée en façade, à titre subsidiaire, la condamnation sous astreinte de la SCI Les 3 Cristo à édifier devant cette terrasse, un mur d’une hauteur de 2,04 cm à la place du muret faisant office de garde-corps, à habiller de pierres, la façade du mur donnant sur sa propriété afin de limiter le dommage esthétique, à lui payer la somme de 75 000 € à titre de dommages et intérêts, à titre infiniment subsidiaire, la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à lui payer la somme de 150 000€ en indemnisation des troubles anormaux de voisinage subis.

Par jugement du 10 août 2015, le tribunal de grande instance de Nîmes:

— a déclaré irrecevable la demande de M^me X A visant à obtenir la démolition de la terrasse et de l’ouverture,

— a condamné la SCI Les 3 Cristo à payer à M^me X A la somme de 4000 € de dommages et intérêts à raison de la perte d’ensoleillement,

— a condamné la SCI Les 3 Cristo à édifier un mur séparatif, habillé de pierres, d’une hauteur de 2,04 m entre les parcelles cadastrées […] et AD n°130 sur le commune de Collorgues, le long de la terrasse construite sur la propriété en vertu du permis de construire délivré le 20 décembre 2011, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— a dit que faute par la SCI Les 3 Cristo de procéder aux travaux ordonnés, elle sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 1^er janvier 2016 à 45 € par jour de retard,

— a débouté M^me X A de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— a débouté la SCI Les 3 Cristo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— a condamné la SCI Les 3 Cristo à payer à M^me X A la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— a condamné la SCI Les 3 Cristo aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Le 21 décembre 2015, M^me X A a interjeté appel du jugement rendu.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 13 juillet 2016, M^me X A, au visa des articles 544 et subsidiairement des articles 1382 et 1383 du code civil, demande à la cour de réformer le jugement :

— en ce qu’il a déclaré que la terrasse et les vues occasionnées sur sa propriété ne constituaient pas un trouble anormal de voisinage au motif que les dispositions des articles 678 et 679 du code civil relatives aux distances et aux vues étaient respectées,

— en ce qu’il a limité la réparation des troubles anormaux de voisinage qu’elle avait subis, en condamnant la SCI Les 3 Cristo à lui payer une somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts et ordonné la condamnation sous astreinte de la SCI Les 3 Cristo à édifier un mur entre les parcelles cadastrées section […] et AD n° 130, a rejeté sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

M^me X A demande :

— à titre principal, la condamnation de la SCI Les 3 Cristo, sous astreinte de 200 € par jour de retard à détruire la terrasse litigieuse et à fermer l’ouverture pratiquée en façade permettant l’accès à cette terrasse.

— titre subsidiaire :

• à édifier sur la terrasse litigieuse, au lieu et place du simple muret faisant office de garde-corps (acrotère), un mur écran interdisant toute vue sur sa propriété, d’une hauteur de 2,04 m,

• à habiller de pierres la totalité de la façade du mur latéral situé en limite de sa propriété (actuellement constitué de bois et parpaings) afin de limiter le dommage esthétique,

• à lui payer la somme de 75 000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices complémentaires persistant malgré ces travaux (perte importante d’ensoleillement et préjudice esthétique excédant les troubles normaux de voisinage)

— à titre infiniment subsidiaire, la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à lui verser la somme de 150 000 €, en indemnisation des préjudices occasionnés par ces troubles anormaux de voisinage.

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Les 3 Cristo au paiement d’une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise, y ajoutant la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés au cours de la procédure d’appel.

Le 13 mai 2016, la SCI Les 3 Cristo a conclu :

— à ce qu’il soit dit et jugé que M^me X A ne rapporte pas la preuve de l’existence de troubles anormaux de voisinage du fait des vues provenant de l’immeuble voisin, de la perte d’ensoleillement et de l’atteinte à l’esthétique, c’est-à-dire d’une gêne anormale entraînant un dommage excessif en considération des lieux,

— à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de M^me X A aux fins de démolition de la terrasse et de fermeture de l’ouverture permettant d’y accéder, par substitution de motifs du fait du changement de fondement juridique opéré par

M^me X A,

— au rejet de la demande de M^me X A de sa demande aux fins d’édification sous astreinte d’un mur de 2,04 m de hauteur au lieu et place du muret existant, obligation injustifiée compte tenu des faits de l’espèce et de nature à créer un préjudice anormal à la SCI Les 3 Cristo,

— au rejet de la demande de M^me X A aux fins d’habillage en pierres du mur donnant sur sa propriété, ce mur ayant été enduit,

— au rejet de la demande de M^me X A tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 75 000 € à titre de dommages et intérêts, faute d’établir un trouble anormal de voisinage et la réalité du préjudice allégué,

— à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts à hauteur des sommes de 150 000 € et 20 000 € complémentaires,

— à la réformation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me X A la somme de 4000 € de dommages et intérêts pour perte d’ensoleillement, en ce qu’il l’a condamnée à édifier un mur d’une hauteur de 2,04 m entre les parcelles AD 263 et AD 130 sur demande conforme de l’appelante, en ce qu’il a mis à sa charge, la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris ceux d’expertise,

— au rejet de la demande de M^me X A tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

— à la condamnation de M^me X A au paiement de la somme de 4000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour,

— à la condamnation de M^me X A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2016 avec effet différé au 18 mai 2017.

Exposé des motifs :

Sur le trouble anormal de voisinage résultant de la vue :

M^me X A précise qu’elle a fondé ses demandes non pas sur la violation des dispositions du code de l’urbanisme mais sur les troubles anormaux de voisinage que lui cause la construction d’une terrasse au premier étage de la maison voisine et elle fait valoir à juste titre que la circonstance que les distances fixées par les articles 678 et 679 du code civil en matière de vue droite et oblique, soient respectées, n’exclut pas l’existence éventuelle d’un trouble anormal de voisinage dès lors que les nuisances alléguées sont fondées et excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

La SCI Les 3 Cristo fait observer que les immeubles sont accolés avec des vues réciproques, dans une partie urbanisée du village de Collorgues, que le jardin de M^me X A est constitué d’un espace extrêmement réduit, qu’à la date où M^me X A a acheté sa maison, les travaux de création de la terrasse et de l’ouverture permettant d’y accéder, étaient terminés ainsi qu’en a attesté M. D E, l’ancien maire de la commune de Collorgues, que le long de la limite divisoire existait une haie naturelle de grande hauteur qui a été supprimée, ce qui a accru les risques d’indiscrétion, qu’elle a planté le long de cette limite divisoire une haie de bambous qui a vocation à masquer toute vue, qu’un acheteur normalement avisé devait se rendre compte qu’il pouvait être porté atteinte à son intimité par les habitations avoisinantes.

Il ressort des documents produits aux débats que la SCI Les 3 Cristo est propriétaire d’un important bâtiment dans le centre du village de Collorgues sur lequel elle a entrepris depuis plusieurs années des travaux avec agrandissement ou création d’ouvertures, avec construction de terrasses, sans obtenir au préalable les autorisations administratives correspondant à la nature des travaux effectués.

Bien que M. D E, maire de Collorgues ait attesté le 1^er mars 2015, avoir le souvenir de la présence d’une terrasse sur la propriété de la SCI Les 3 Cristo lors de la réception des travaux de piscine sur la propriété voisine de M. Y (auteur de M^me X A), l’avis qu’il a formulé en qualité de maire de la commune de Collorgues, le 30 août 2011 dans le cadre de l’instruction d’une demande d’un permis de construire déposée le 19 août 2011 par la SCI Les 3 Cristo, est sévère puisque cet avis précise qu’il s’agit d’une demande de permis de construire de régularisation de travaux engagés depuis 2003 hors de toute autorisation d’urbanisme, que les travaux réalisés aggravent fortement les servitudes de vue, que les pétitionnaires cherchent à entériner juridiquement une situation jusque-là illégale, causant aux propriétaires des fonds voisins une perte de valeur vénale de leurs fonds, que la SCI Les 3 Cristo a dissimulé jusqu’en 2011 la surface habitable exacte qu’elle avait créée, que quatre terrasses ont été créées par la SCI Les 3 Cristo, que trois fonds voisins sont très fortement impactés par les travaux réalisés illégalement par la SCI Les 3 Cristo.

Pour démontrer que les lieux se trouvaient dans leur configuration actuelle au mois de février 2008, au moment où M^me X A a acquis son fonds, la SCI Les 3 Cristo se prévaut d’une déclaration de travaux n° 03008605 F001 qu’elle aurait déposée en 2005 pour la création de la terrasse, objet du litige, sur la façade est de sa maison.

Outre le fait que cette déclaration de travaux n’est pas produite aux débats, il ressort des documents d’urbanisme communiqués que les travaux réalisés n’ont pas été conformes aux travaux qui avaient été déclarés, qu’ils n’ont été régularisés que par un permis de construire délivré le 8 novembre 2011. La SCI Les 3 Cristo ne justifie pas de la date à laquelle les travaux de création de la terrasse en façade est de son immeuble ont eu lieu de telle sorte qu’elle ne peut soutenir que M^me X A a acquis sa maison en toute connaissance de la nature des lieux et des risques d’indiscrétion auxquels elle s’exposait alors que les photographies anciennes communiquées aux débats par la SCI Les 3 Cristo elle-même, démontrent qu’avant la construction de la terrasse, il n’existait aucune vue sur le jardin du fonds voisin.

Le rapport d’expertise déposé par M. Z confirme que les distances imposées par les articles 678 et 679 du code civil sont respectées mais qu’il existe de la terrasse créée sur le fonds de la SCI Les 3 Cristo, une vue dominante sur la propriété de M^me X A, ce que confirment les photographies jointes à ce rapport : la piscine de M^me X A est entièrement sous le regard des personnes présentes sur la terrasse.

Les photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 25 février 2016 par M^e F-G H, huissier associé à Uzès, à la demande de la SCI Les 3 Christo, tendraient à démontrer que la haie de bambous qui a été plantée sur le fonds de la SCI Les 3 Cristo depuis le dépôt du rapport d’expertise, dissimulerait au moins en partie la vue sur la piscine.

Il résulte des photographies prises à partir du fonds de M^me X A, que la haie de bambous, fait office de brise-vue en limite divisoire mais n’occulte pas les vues qui s’exercent sur la piscine à partir de la terrasse, ce qui lui cause une perte d’intimité qui n’existait pas avec la configuration initiale des lieux. Cette perte d’intimité constitue un trouble anormal de voisinage pour M^me X A, renforcé par le fait que la partie non bâtie de son immeuble est d’une surface réduite comme le souligne d’ailleurs la SCI Les 3 Cristo.

C’est à juste titre que M^me X A fait observer que cette haie de bambous ne peut constituer une solution pérenne puisqu’elle est soumise au bon vouloir des associés de la SCI Les 3 Cristo.

Si la démolition de la terrasse et la fermeture de la porte-fenêtre qui a été créée pour accéder à cette terrasse, sont des mesures qui apparaissent disproportionnées, en revanche, la demande formulée à titre subsidiaire par M^me X A et qui consiste à édifier le long de la terrasse, un mur d’une hauteur identique à celui qui a été édifié sur la partie latérale de la terrasse, permettant d’éviter toute vue sur son fonds, est une solution qui doit être adoptée car elle est la seule de nature à faire cesser définitivement le trouble anormal de voisinage résultant de la création de la terrasse.

C’est par une formulation maladroite que le premier juge a condamné la SCI Les 3 Cristo à édifier un mur séparatif d’une hauteur de 2,04 m, entre les parcelles cadastrées AD 263 et AD 130 tout en précisant que ce mur devait être construit le long de la terrasse.

La SCI Les 3 Cristo est donc condamnée à édifier, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai, sur la longueur de la terrasse au lieu et place du simple muret faisant office de garde-corps, un mur écran interdisant toute vue sur la propriété de M^me X A, sur une hauteur qui est limitée à 2 mètres.

Sur le trouble anormal de voisinage résultant d’un préjudice esthétique :

Le mur latéral de la terrasse créée en façade est de l’immeuble de la SCI Les Trois Cristo n’a été revêtu qu’au mois de février 2016 d’un crépi.

L’état actuel de ce mur crépi ne peut constituer un trouble anormal de voisinage en l’état des photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 25 février 2016 par M^e H.

M^me X A ne peut donc qu’être déboutée de la demande tendant à la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à poser un parement de pierres sur cette partie de mur.

Cette partie de mur qui est restée à l’état de parpaings a cependant participé aux troubles anormaux de voisinage dont se prévaut M^me X A et dont elle réclame l’indemnisation.

Sur le trouble anormal de voisinage résultant de la perte d’ensoleillement consécutive aux travaux de la SCI Les 3 Cristo :

La terrasse et le mur latéral qui ont été construits par la SCI Les 3 Cristo sont à l’origine d’une perte d’ensoleillement qui affecte la façade de la maison de M^me X A sans que cette perte d’ensoleillement puisse être qualifiée de trouble anormal de voisinage puisqu’elle n’atteint que très partiellement l’ouverture principale et en rien l’autre ouverture existant sur la façade de la maison de M^me X A.

Sur la réparation des trouble anormaux de voisinage subis :

La construction d’un mur le long de la terrasse occultera toute vue sur le jardin de M^me X A de telle sorte que la maison ne subira pas de dépréciation marchande.

La SCI Les 3 Cristo fait d’ailleurs observer à juste titre que l’évaluation à laquelle se réfère M^me X A pour justifier de la perte de valeur de sa maison reste très supérieure au prix auquel elle l’a achetée.

M^me X A qui a subi au moins depuis le début de la procédure judiciaire qui l’oppose à la SCI Les 3 Cristo, soit depuis cinq années puisque l’assignation en référé-expertise a été délivrée le 2 octobre 2012, un trouble anormal de voisinage essentiellement constitué par les vues indiscrètes qui s’exerçaient sur sa piscine et par le préjudice esthétique qui lui était imposé par un mur de parpaings non enduit dans un environnement de qualité constitué de pierres jointoyées, est fondée à obtenir la condamnation de la SCI Les 3 Cristo, à lui verser la somme de 10 000€ de dommages et intérêts.

La somme réclamée à titre de dommages et intérêts complémentaires n’est pas justifiée.

Les dispositions du jugement quant aux frais irrépétibles de première instance et à la charge des dépens sont confirmées.

La SCI Les 3 Cristo est condamnée à payer à M^me X A la somme de 2000 € au titre des ses frais irrépétibles d’appel.

La SCI Les 3 Cristo supportera le paiement des dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 10 août 2015 par le tribunal de grande instance de Nîmes :

— en ce qu’il a déclaré irrecevable (au visa de l’article L480-13 du code de l’urbanisme) la demande de M^me X A visant à obtenir la démolition de la terrasse et de l’ouverture,

— en ce qu’il a débouté M^me X A de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— en ce qu’il a débouté la SCI Les 3 Cristo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— en ce qu’il a condamné la SCI Les 3 Cristo à payer à M^me X A la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— en ce qu’il a condamné la SCI Les 3 Cristo aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que la création de la terrasse sur la parcelle […] crée des vues constitutives d’un trouble anormal de voisinage pour le fonds de M^me X A.

Condamne en conséquence la SCI Les 3 Cristo, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai, à édifier sur la longueur de la terrasse au lieu et place du simple muret faisant office de garde-corps, un mur écran interdisant toute vue sur la propriété de M^me X A, sur une hauteur de 2 mètres.

Déboute M^me X A de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Les 3 Cristo à recouvrir de pierres, le mur latéral de la terrasse.

Condamne la SCI Les 3 Cristo à payer à M^me X A, la somme de 10 000€ au titre du préjudice causé.

Déboute M^me X A de toute demande relative à la perte d’ensoleillement.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Les 3 Cristo à payer à M^me X A la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Condamne la SCI Les 3 Cristo au paiement des dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,