Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 12 avril 2021, n° 20/01850

TGI Strasbourg 2 juin 2020

CA Colmar
Infirmation 12 avril 2021

Arguments

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Accepté
Absence d'accord sur la modification de la périodicité de paiement
La cour a jugé que les paiements mensuels effectués par l'EURL A ne constituent pas une modification contractuelle, car ils étaient conditionnés au respect des échéances et n'ont pas été formalisés par un avenant.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la succombance de l'intimée
La cour a estimé qu'il était équitable d'accorder des frais irrépétibles aux appelants, étant donné que l'intimée a succombé dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 1 a, 12 avr. 2021, n° 20/01850
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	20/01850
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Strasbourg, 2 juin 2020
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Corinne PANETTA, président
Avocat(s) :	Guillaume HARTERJoëlle LITOU-WOLFF
Parties :	E.U.R.L. EURAFFAIRES

Texte intégral

CP/SD

MINUTE N°

206/21

Copie exécutoire à

—  M^e Guillaume HARTER

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Le 12.04.2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Avril 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/01850 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HLH6

Décision déférée à la Cour : 02 Juin 2020 par la Troisième Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur B X

[…]

Monsieur Z X

5, avenue de Bellevue 93310 LE PRE-SAINT-GERVAIS

Monsieur Y X

[…]

Représentés par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMEE :

E.U.R.L. A

prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS

PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’EURL A est locataire d’un local à STRASBOURG appartenant aux consorts X selon bail commercial du 10 mars 2007.

Le contrat de bail prévoyait un loyer annuel de 126 000 euros HT payable d’avance et par trimestre au plus tard le 10 de chaque trimestre sur fourniture d’une facture du bailleur.

Selon courrier du 19 mars 2009, l’EURL A a demandé à procéder à un règlement mensuel des loyers.

Depuis lors, l’EURL A procède donc à un règlement mensuel.

L’EURL A a sollicité, par actes d’huissier des 30 et 31 octobre 2018, le renouvellement de son bail.

Le 23 décembre 2018, les consorts X ont accepté le principe du renouvellement du bail et ont adressé à l’EURL A un avis d’échéance portant sur le premier trimestre 2019.

Par actes d’huissier des 22, 28 mai et 13 juin 2019, l’EURL A a fait attraire les consorts X devant le tribunal de grande instance de STRASBOURG lui demandant de

dire que le loyer du bail du 10 mars 2007 renouvelé à partir du 1^er janvier 2019 doit s’effectuer d’avance et par mois au plus tard le 10 de chaque mois et non trimestriellement.

Par jugement du 02 juin 2020, le Tribunal judiciaire de STRASBOURG a dit que le loyer du bail du 10 mars 2007 renouvelé à compter du 1^er janvier 2019 doit s’effectuer d’avance et par mois, au plus tard le 10 de chaque mois, a condamné in solidum les consorts X à payer à l’EURL A la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, a ordonné l’exécution provisoire, a condamné in solidum les consorts X aux dépens.

Par déclaration faite au greffe le 07 juillet 2020, les consorts X ont interjeté appel de cette décision.

Par déclaration faite au greffe le 27 août 2020, l’EURL A s’est constituée intimée.

Par ses dernières conclusions en date du 10 août 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, les consorts X demandent de juger qu’aucun acte positif non équivoque ne peut caractériser leur accord à une modification de la périodicité contractuelle prévue au contrat de bail commercial du 10 mars 2007, renouvelé aux mêmes clauses et conditions depuis le 1^er janvier 2020 et notamment de paiement trimestriel d’avance du loyer par virement bancaire au plus tard le 10 du premier mois de chaque trimestre, en conséquence, d’infirmer le jugement du 02 juin 2020, débouter l’EURL A de toutes ses demandes, fins et prétentions, statuant à nouveau, la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et 10 000 euros à hauteur de Cour, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, les consorts X font valoir, sur l’absence d’acceptation expresse ni acte positif univoque des bailleurs, sur les avis d’échéance libellés mensuellement mais émis trimestriellement, qu’aucun avenant au bail n’a été signé et que, selon la jurisprudence, la circonstance que les avis d’échéance adressés au locataire portaient sur des loyers mensuels est impropre à légitimer une modification de la périodicité contractuellement prévue, que ces avis d’échéance ont toujours été émis et transmis concomitamment à raison de trois par trimestre.

Sur le commandement de payer, les consorts X affirment que si le commandement de payer du 07 septembre 2018 était un récapitulatif détaillé mensuellement de la dette visée, c’était dans un souci de clarification et précision.

Sur le courrier du 03 décembre 2014, les consorts X affirment qu’il rappelait expressément que la tolérance quant au paiement mensuel existait sous la condition que le locataire s’acquittât du loyer à bonne date, alors qu’en l’espèce l’EURL A n’a jamais respecté cette condition pourtant par nature résolutoire comme le souligne l’article 1183 alinéa 1 du Code civil.

Les consorts X soutiennent que leur tolérance contractuelle ne peut en aucune façon constituer 'un acte positif non équivoque’ des concluants d’autant plus qu’elle était soumise à condition résolutoire définitivement accomplie du fait de la défaillance de l’EURL A dans le règlement des loyers et ce, qu’elle qu’en soit la périodicité.

Par ses dernières conclusions du 19 novembre 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, l’EURL A demande de dire l’appel mal fondé, en débouter les appelants, les

condamner solidairement ou in solidum aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’EURL A soutient que, le bail expiré avait été modifié en cours d’exécution d’un commun accord quant à la fréquence des paiements puisque le bailleur en avait accepté la périodicité mensuelle, la clause du bail prévoyant un paiement trimestriel ayant été remplacée par l’accord des parties à ce sujet en application des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, un devoir de bonne foi contractuelle existe et induit un devoir de loyauté et cohérence empêchant, toute modification de la convention en revenant sur l’accord intervenu quant à un paiement mensuel du loyer.

L’EURL A fait valoir qu’il existe des actes positifs traduisant le consentement exprès du bailleur : les factures par trois avec des dates de paiement différées et mensuelles, un commandement de payer où figure un récapitulatif par mois des différents montants échus, les courriers de mises en demeure de payer mentionnant des loyers mensuels.

L’EURL A affirme que les consorts X n’établissent nullement que l’accord entre les parties quant à la mensualisation des échéances aurait été conditionné au paiement le 10 de chaque mois et encore mois qu’il s’agit d’une condition résolutoire.

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 Décembre 2020.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 Janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Messieurs Y, Z et B X, sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier sis à […], […].

Ce bien a été donné à bail commercial le 10 mars 2007 à la société EURAFFAlRES, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel en principal de 126.000 € HT, payable par virement d’avance et trimestriellement, au plus tard le 10 de chaque trimestre, le locataire devant en sus s’acquitter à chaque terme de loyer d’une provision sur charges locatives de 3.000 €.

En 2009, la SARL A a sollicité de pouvoir régler mensuellement les loyers afin d’optimiser la gestion de sa trésorerie et être en mesure d’honorer les loyers à bonne date, aménagement qui a été toléré par la famille X, comme cela résulte de l’annexe 2 communiquée par Messieurs Y, Z et B X.

Cependant, malgré cet accord, la société A n’a pas réglé ses loyers aux échéances mensuelles et l’indivision X a fait délivrer un commandement de payer à la société A le 07 septembre 2018.

Puis, faute pour EURAFFAlRES de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois, l’indivision X s’est résolue à saisir le juge des référés par exploit du 19 octobre suivant, aux fins de constat de la résolution de plein droit du bail au regard de l’acquisition définitive de la clause résolutoire ainsi intervenue.

Le 30 octobre 2018, A a alors fait signifier à l’indivision X une demande de renouvellement du 'bail du 10 mars 2007' avec effet au 1^er janvier 2019, sans faire référence à un éventuel avenant ou accord complémentaire qui serait intervenu ultérieurement.

Puis par ordonnance du 6 décembre 2018, et en dépit de l’acquisition définitive de la clause résolutoire constatée, le Juge des référés a accordé à la SARL A un délai jusqu’au 28 décembre 2018 pour se libérer du paiement de l’arriéré locatif.

Il résulte de la lecture du courrier adressé par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 Décembre 2018, que Messieurs Y, Z et B X ont notifié à la SARL A 'l’acceptation du principe d’un renouvellement aux clauses et conditions actuelles dudit bail et notamment, celles relatives au règlement trimestriel d’avance et au plus tard le dix du premier mois de chaque trimestre, des loyers et charges, par virement bancaire'.

Conformément aux dispositions contractuelles du bail renouvelé ainsi rappelées, l’Indivision X a alors adressé à la société A un avis d’échéance pour le premier trimestre 2019.

D’ailleurs, la société A s’est ainsi acquittée des loyers et charges des quatre trimestres 2019, et des deux premiers trimestres 2020.

La société A soutient que le paiement mensuel ne résulte pas d’une simple tolérance mais bien d’une modification du contrat de bail telle que proposée par le locataire et consistant dans le paiement mensuel des loyers.

Or, la société A ne rapporte pas la preuve d’un accord exprès de l’indivision X portant sur une telle modification.

En effet, s’il n’est pas contesté que le bailleur a pu obtenir du preneur des virements mensuels, ces paiements ne peuvent pas constituer la manifestation de volonté des parties de modifier les dispositions claires et précises du bail concernant la périodicité et la date d’exigibilité du paiement du loyer, dès lors que cette tolérance d’un paiement mensuel était conditionnée au paiement régulier et en temps des loyers par le preneur et qu’elle n’a été entérinée ni par un document, ni par les termes du bail renouvelé aux conditions du bail initial.

Dans ces conditions, le règlement du loyer et des charges, du bail du 10 Mars 2007, renouvelé à compter du 1^er Janvier 2019, doit s’effectuer trimestriellement d’avance, et au plus tard le dix du premier mois de chaque trimestre.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions.

Succombant, la société A sera condamnée aux entiers dépens, de la première instance et de l’appel.

L’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Messieurs Y, Z et B X, pour la première instance et à hauteur de Cour.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société A, pour la première instance et à hauteur de Cour.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 02 Juin 2020, par le Tribunal judiciaire de Strasbourg, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le règlement du loyer et des charges, du bail du 10 Mars 2007, renouvelé à compter du 1^er Janvier 2019, doit s’effectuer trimestriellement d’avance, et au plus tard le dix du premier mois de chaque trimestre,

Condamne la société A aux dépens de la première instance et de l’appel,

Condamne la société A à verser à Messieurs Y, Z et B X la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur de Cour.

La Greffière : la Présidente :