ARRÊT N°

R.G : N° RG 20/00206 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HTWM

CJP

TRIBUNAL D'INSTANCE DE NIMES

31 décembre 2019

RG :1219000309

Z

C/

D

Z

Grosse délivrée

le

à

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 10 JUILLET 2020

APPELANTE :

Madame Y Z

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001249 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur B-C E F G D

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame X Z

née le […] à PERPIGNAN

[…]

[…]

[…]

Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001420 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

Statuant sur appel d'une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 8 juin 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Nicole GIRONA, Présidente de Chambre

Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

Monsieur Roger ARATA, Conseiller

GREFFIER :

Mme Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l'audience publique du 15 Juin 2020, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2020.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la

cour d'appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 10 Juillet 2020, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Par acte sous seing privé du 06 juin 2017, M. B-C D a donné à bail à Mme Y Z, un logement à usage d'habitation sis au […] à Nîmes, moyennant un loyer de 650 € comprenant une provision de 45 € au titre des charges récupérables.

Par acte du 08 juin 2017, Mme X Z s'est portée caution solidaire de Mme Y Z.

M. B-C D a fait délivrer le 18 février 2019 à Mme Y Z, un commandement visant la clause résolutoire, mentionnée dans le bail du 06 juin 2017, et lui enjoignant de payer la somme en principal de 275 €.

Par acte du 19 février 2019, M. B-C D a assigné Mme Y Z et Mme X Z devant le président du tribunal d'instance de Nîmes, statuant en référé.

Par ordonnance de référé du 31 décembre 2019, le président du tribunal d'instance de Nîmes a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail litigieux étaient réunies à la date du 19 avril 2019,

- ordonné, en conséquence, à Mme Y Z de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut, M. B-C D pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné, solidairement, Mmes Z Y et X à verser à M. B-C D, à titre provisionnel, la somme de 555 € (décompte arrêté au mois d'avril 2019),

- condamné, solidairement, Mmes Z Y et X à payer au même, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 19 avril 2019 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges,

- condamné Mme Y Z à verser à M. B-C D la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont le coût du commandement de payer, l'assignation en référé et de sa notification au préfet.

Par déclaration du 17 janvier 2020, Mme Y Z a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 05 juin 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme Y Z demande à la cour, au visa des articles 848 devenu 834 du code de procédure civile, 6, 23 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, et statuant à nouveau de :

- juger nul le commandement de payer les loyers en date du 18 février 2019,

- subsidiairement, constater l'existence d'une contestation sérieuse et juger, en conséquence qu'il ne peut être statué en référé,

- subsidiairement au fond, débouter M. B-C D de toutes ses demandes, à son encontre, et à l'encontre de Mme X Z,

- reconventionnellement, ordonner à M. B-C D de déduire du loyer du mois de juillet 2019 la somme de 45,07 €, de lui fournir des quittances de loyers régulièrement acquittés depuis le mois de décembre 2018,

- en tout état de cause, condamner M. B-C D paiement de la somme de 3 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, Mme Y Z rappelle qu'en application de l'article 24 I 2° de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges et considère nul le commandement de payer qui lui a été signifié dès lors que celui-ci mentionne un montant de loyer erroné. Elle soutient que cette mention erronée lui fait grief, indiquant qu'elle n'est en réalité débitrice d'aucun arriéré mais au contraire créancière de son bailleur.

À l'appui de ses demandes subsidiaires, l'appelante excipe de l'existence de contestations sérieuses. Elle met en exergue les difficultés qu'elles rencontrent depuis des mois du fait des manquements graves par le bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Plus précisément, elle indique que la chaudière dont le logement est équipé ne fonctionne plus depuis septembre 2018, et qu'elle est ainsi contrainte de vivre dans le logement, avec son fils, sans eau chaude ni chauffage. Elle fait, également, état d'une humidité très importante dans la salle de bain. La locataire considère que l'obligation de payer les loyers est, de ce fait, remise en question. Elle ajoute qu'elle a, pour ces motifs, initiés une procédure, laquelle est toujours pendante devant le tribunal d'instance.

Également, Mme Y Z fait état de contestations relatives au quantum de la dette locative, soutenant être à jour de ses loyers. Elle indique, que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle apporte des éléments permettant de contester utilement le principe et le montant de la dette réclamée par le bailleur.

Par conclusions en date du 05 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens M. B-C D, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, de confirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions, de débouter Mme Y Z de toutes ses demandes fins et conclusions, et de la condamner à lui payer la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'intimé soutient qu'il est de jurisprudence constante qu'un commandement de payer n'encourt pas la nullité en raison de la mention erronée du montant d'une des caractéristiques de la dette et demeure valable pour le montant non contestable de celle-ci. Il ajoute que l'appelante ne justifie d'aucun grief résultant du caractère erroné du montant du loyer dans le commandement de payer.

Également, M. B-C D considère que comme l'a relevé le juge, Mme Y Z ne démontre pas l'existence de contestations sérieuses. Concernant les réparations de la chaudière, l'intimé fait valoir que le preneur est tenu de payer les loyers sans pouvoir se prévaloir d'une inexécution de travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus. Il indique qu'en tout état de cause, il s'est montré extrêmement diligent à l'égard de sa locataire en faisant intervenir à plusieurs reprises des professionnels du dépannage, lesquels n'ont relevé aucun dysfonctionnement.

S'agissant du montant de la dette de loyer, M. B-C D conteste le calcul réalisé par la locataire et constate qu'elle ne justifie pas valablement ses prétentions. Il souhaite voir la cour constater que la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux était bien acquise.

MOTIFS :

Sur la nullité du commandement de payer :

Conformément à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, le commandement visant la clause résolutoire doit contenir, à peine de nullité, notamment le montant du loyer et des charges.

Sur ce fondement, Mme Y Z reproche au premier juge de ne pas avoir prononcé la nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 19 février 2019. Elle fait valoir que le montant mentionné dans cet acte, au titre du loyer, est erroné.

Le juge des référés, en premier instance, a constaté que le commandement de payer visait de manière erronée un montant du loyer de 607 €, hors provision sur charges, mais a considéré que Mme Y Z n'établissait pas en quoi cette erreur lui faisait grief, dès lors d'une part que le montant est moins élevé que celui prévu au bail, et d'autre part que le décompte de la créance due correspond au loyer effectivement dû.

La nullité prévue par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 est une nullité de forme qui, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, ne peut être prononcée qu'à charge, pour celui qui en excipe, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, Mme Y Z affirme que cette mention erronée lui fait grief et rappelle que « l'exigence des montants exacts sur le commandement de payer, qui est la base d'une demande d'expulsion, est primordiale ». Elle ajoute qu'elle démontre n'être débitrice d'aucune somme au titre des loyers.

Cependant, la mention erronée concerne uniquement le montant du loyer, et non le montant réclamé dans le commandement de payer, qui lui n'est pas contesté par la locataire et n'apparaît pas incorrect. L'erreur commise concernant le montant du loyer mentionné dans le commandement de payer n'empêche pas la locataire d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées.

Ainsi, comme très justement relevé en première instance, Mme Y Z ne démontre pas le grief que lui cause cette irrégularité. Il n'y a, dès lors, pas lieu de déclarer nul le commandement de payer.

Il convient, par conséquent, de confirmer la décision de première instance de ce chef.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation au paiement d'une provision au titre de l'arriéré de loyer :

Au soutien de l'article 848 du code de procédure civile, Mme Y Z soutient qu'il existe une contestation sérieuse, tenant à l'état d'indécence du logement, remettant en question l'obligation de payer les loyers.

Elle invoque des problèmes d'humidité dans la salle de bain et un dysfonctionnement de la chaudière et indique avoir saisi le juge du fond de ces difficultés.

Bien qu'invoquant une exception d'inexécution, susceptible de justifier un défaut ou retard de paiement des loyers, Mme Y Z prétend , dans le même temps, que les arriérés de loyers

réclamés par le bailleur sont la conséquence de « difficultés passagères qu'elle a rencontrées par le passé ».

Il y a là une contradiction remettant en cause l'exception d'inexécution invoquée par Mme Y Z.

En outre, la locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers que si elle rapporte la preuve d'une impossibilité totale d'utiliser le bien loué. Les pièces versées au présent dossier ne suffisent pas à rapporter cette preuve. En tout état de cause, ce moyen sera examiné par le juge du fond, saisi par Mme Y Z.

Au surplus, les éléments apportés par l'appelante apparaissent insuffisants à rendre contestable l'obligation de paiements des loyers, laquelle résulte directement du contrat du bail contradictoirement signé par les parties.

C'est dès lors, à bon droit, que le juge de première instance a considéré que le principe de la dette locative ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.

L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 février 2019 à Mme Y Z par M. B-C D. Cet acte enjoint la locataire de régler dans un délai de deux mois la somme de 275 €, à titre principal, correspondant au solde du loyer du mois de décembre 2018.

Mme Y Z ne conteste pas avoir été débitrice de cette somme.

L'examen des pièces du dossier permet de constater que la somme réclamée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois qui ont suivi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire. Mme Y Z justifie, en effet, de l'envoi d'un chèque d'un montant de 180 € daté du 29 mars 2019, mais adressé par son avocat au conseil du bailleur le 24 avril 2019, soit postérieurement à l'expiration du délai de deux mois.

Outre le solde du loyer du mois de décembre 2018, le décompte versé au dossier et arrêté en avril 2019, met en évidence que la locataire n'avait pas réglé le solde du loyer du mois de mars 2019, soit 280 €. Au regard de ces éléments, le juge des référés a condamné Mme Y Z à payer à M. B-C D la somme de 555 € au titre des arriérés de loyers (275 € + 280 €).

Toutefois, outre l'envoi du chèque de 180 € le 24 avril 2019, que M. B-C D ne conteste pas avoir reçu ni encaissé, Mme Y Z justifie du virement au profit de M. B-C D d'une somme de 280 € le 11 juin 2019 venant régler le solde de mars 2019, un autre virement du 12 juin 2019 ayant été réalisé aux fins de règlement du loyer en cours.

Également, il n'est pas contesté par M. B-C D qu'il était redevable à l'égard de Mme Y Z d'une somme de 100 € suite à une expertise réalisée après l'accident d'un store. S'il est exact qu'il n'appartenait pas à Mme Y Z d'imputer elle-même cette somme sur l'arriéré de loyer, il convient cependant de la prendre en compte dans le calcul des sommes respectivement dues par les parties.

Il en résulte qu'au jour de l'audience de référé, soit le 25 novembre 2019, Mme Y Z n'était plus redevable d'aucune somme à l'égard de M. B-C D (555 € - (180 € + 280 € + 100 €)) mais créancière de la somme de 5 €.

Le juge des référés peut, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais au débiteur d'une dette de loyers et de charges afférente à un bail d'habitation. La clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué si le débiteur se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que les arriérés de loyers et de charges indiqués dans le commandement délivré le 18 février 2019 ont été intégralement payés avant l'audience du 25 novembre 2019.

Il s'ensuit que la demande de constat de la résiliation du bail formulée par M. B-C D et ses autres demandes qui en sont la conséquence, ne sont pas fondées et seront, en conséquence, rejetées.

La décision déférée sera, par conséquent, réformée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises, ordonné à Mme Y Z de libérer les lieux et de restituer les clefs, ordonné à défaut son expulsion et condamné solidairement Mme Y Z et Mme X Z à payer à titre de provision la somme de 555 € et une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges.

Il convient, également, de constater que M. B-C D est débiteur de la somme de 5 € à l'égard de Mme Y Z, qu'il sera condamné à déduire du prochain loyer.

Aux termes de l'article 21 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Au regard du texte susvisé, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de Mme Y Z et d'enjoindre M. B-C D de remettre à Mme Y Z les quittances de loyers, s'agissant des loyers régulièrement acquittés depuis le mois de décembre 2018.

Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Chaque partie succombant partiellement, chacune d'elles conservera à sa charge les frais et dépens qu'elle a engagés. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance de référé rendue le 31 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Nîmes en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à déclarer nul le commandement de payer signifié le 18 février 2019,

La réforme pour le surplus,

Dit que l'obligation de payer les loyers et charges résultant de l'exécution du contrat de bail signé le 06 juin 2017 ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse,

Constate que la créance réclamée par M. B-C D au titre d'un arriéré de loyers et charges a été intégralement réglée avant l'audience du 25 novembre 2019,

Déboute, en conséquence, M. B-C D de l'intégralité de ses demandes,

Dit que M. B-C D devra déduire la créance de 5 € de Mme Y Z du prochain loyer du par Mme Y Z,

Enjoint à M. B-C D de remettre à Mme Y Z les quittances de loyers, s'agissant des loyers régulièrement acquittés, et ce depuis le mois de décembre 2018,

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle a engagés, tant en première instance qu'en appel.

Arrêt signé par Mme GIRONA, Présidente et par Mme PELLISSIER, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE