ARRÊT N°

N° RG 20/00563 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HUWK

CG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

12 novembre 2019 RG :17/01064

Z

C/

Y

S.A.R.L. SOLEIL IMMO

Grosse délivrée

le

à M^e Mebard-Chaze

SCP Massal Vergani

SCP AKCIO

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2021

APPELANTE :

Madame X, B Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Julie GRAS, Plaidant, avocat au barreau D’ALES

INTIMÉES :

Madame D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

S.A.R.L. SOLEIL IMMO exploitant sous l’enseigne LE TUC IMMOBILIER inscrite au RCS de NIMES sous le numéro 749 964 656 prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Sarah PAQUET de la SELARL DECOT – FAURE – PAQUET – SCHMIDT, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, Présidente de Chambre

M^me Catherine Ginoux, Conseillère

Madame Laure Mallet, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Septembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Novembre 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel,

Présidente de Chambre, le 25 Novembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Courant mars 2012, M^me Y a signé avec l’agence immobilière Le Tuc Immobilier un mandat de vente de sa maison sise à St Ambroix, au prix de 98.000€.

Suivant acte notarié en date 15 janvier 2015, M^me X Z a acquis auprès de M^me D Y, par l’intermédiaire de la SARL Soleil immo, exerçant sous l’enseigne Le Tuc immobilier, une maison à usage d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant un grenier, cadastrée Section […]) moyennant le prix de 56 000 €.

A la suite de fortes intempéries, M^me Z ayant subi d’importantes infiltrations au niveau de la toiture, a déclaré le sinistre auprès de son assureur qui a mandaté le cabinet Ingex afin de réaliser une expertise amiable en présence du cabinet Amarine, mandaté par l’assureur de M^me Y. Le cabinet Ingex a rendu son rapport le 16 novembre 2015, et le cabinet Amarine, le 2 mai 2016.

M^me Z a ensuite saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Alès qui, par ordonnance du 19 janvier 2017, a désigné en qualité d’expert M. F G, lequel a déposé son rapport le 20 juin 2017.

Invoquant l’existence d’un vice caché affectant la toiture, M^me Z a fait assigner, par actes d’huissier en date des 26 et 28 septembre 2017, M^me Y et la SARL Soleil Immo aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de 19 894,60 euros au titre de la réfection de la toiture, 3 465 euros au titre de la réfection du chantier, 10 320 euros au titre du préjudice de jouissance, 3 000 euros au titre du préjudice moral, ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance d’Alès a :

— débouté M^me Z de ses demandes dirigées contre M^me Y au titre de la garantie des vices cachés,

— condamné la SARL Soleil immo à payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts a M^me Z au titre du manquement à son obligation de conseil,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— condamné in solidum M^me Z et la SARL Soleil immo aux dépens ce y compris les frais d’expertise,

— condamné la SARL Soleil immo à payer la somme de 2 000 euros à M^me Z, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 13 février 2020, M^me Z a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 5 août 2021, M^me Z demande à la cour :

— d’ infirmer le jugement

— de condamner solidairement M^me Y et la SARL Soleil immo à lui payer les sommes

suivantes :

*19 894,60 euros au titre de la réfection de la toiture,

* 3 465 euros au titre de la réfection du chantier,

* 12 900 euros au titre du préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2015 arrêté au mois de mai 2018 et à parfaire à hauteur de 430 euros par mois jusqu’à la décision à intervenir,

* 3000 euros en réparation du préjudice moral,

— de condamner la SARL Soleil immo à lui rembourser la somme de 1 000 euros au titre des prétendus frais de négociation,

— de débouter la SARL Soleil immo et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement M^me Y et la SARL Soleil immo solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’appelante prétend que la toiture de l’immeuble acheté était affectée d’un vice caché connu par M^me Y. Elle soutient que la clause exonératoire de responsabilité de la venderesse contenue dans l’acte notarié de vente reçu en l’Etude de Maître H I, notaire associé à Alès en date du 15 janvier 2015 n’est pas applicable. Elle estime que la SARL Soleil immo a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard pour manquement à son obligation de conseil.

Suivant conclusions notifiées le 16 avril 2020, M^me D Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à rectifier une omission matérielle (la condamnation de M^me Z au paiement à M^me Y de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, non reprise dans le dispositif)

y rajoutant,

— condamner M^me Z à lui payer la somme de 5 000 € pour procédure abusive,

— condamner M^me Z à lui payer la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner M^me Z aux entiers dépens.

L’intimée prétend que l’état de vétusté était apparent au moment de la vente. Elle fait valoir que M^me Z reconnaît dans son assignation en avoir été informée par M^me Y, avant signature de l’acte de vente. Elle estime que l’intensité des épisodes cevenols des 13 septembre 2015 puis 9 août 2018, est seule à l’origine des infiltrations dénoncées par M^me A . Elle en déduit que la clause d’exonération de la garantie légale des vices cachés stipulée à l’acte de vente à son bénéfice est parfaitement applicable au cas d’espèce.

Suivant conclusions notifiées le 23 décembre 2020, la SARL Soleil immo demande à la cour :

— d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’agence Le Tuc immobilier,

statuant à nouveau :

— débouter M^me Z de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— condamner M^me Z au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner M^me Z aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

L’intimée soutient qu’elle est un professionnel de la vente et non de la construction de sorte qu’il ne peut lui reproché de ne pas avoir recommandé à M^me Z l’exécution de travaux.

Elle prétend que l’état de la toiture était visible de tous à partir de la maison.

Elle affirme que M^me Z a obtenu une réduction en raison de l’état de vétusté de la maison, dans le cadre des négociations.

La clôture de la procédure a été fixée au 9 septembre 2021.

Motifs de la décision

Sur les demandes à l’encontre de M^me Y

M^me Z estime que l’état de vétusté de la toiture nécessitant sa réfection complète lui a été caché par M^me Y qui s’est contentée de l’informer de l’existence d’infiltrations minimes au niveau de la cheminée et du vélux.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raisondes défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même.

Le vendeur n’est donc pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance au moment de la vente du vice dont la chose vendue était affectée.

.

Il résulte des éléments du dossier et notamment des rapports d’expertise contradictoires établis en mai 2014 (Cabinet Amarine) et en novembre 2015 (cabinet Ingex) qu’outre les infiltrations au niveau de la cheminée et du vélux signalées par le vendeur, il existait au moment de la vente des traces visibles d’infiltrations au niveau des deux pièces du dernier étage.

Il importe de relever que l’immeuble acheté était très ancien, affecté de nombreux désordres signalés par les diagnostics révélant son extrême vétusté , que l’acte de vente mentionnait qu’aucun travaux importants n’avaient été entrepris dans les dix années précédant la vente .

M^me Z étant un acquéreur profane, il convient de déterminer si avec les informations qui lui avaient été communiquées par le vendeur et l’examen visuel des lieux, elle aurait dû se renseigner plus amplement sur l’état de la toiture.

Alertée par différents signes, d’une part des éléments visuels attestant d’infiltrations, d’autre part les informations du vendeur à ce sujet et enfin la vétusté affectant l’essentiel des équipements de l’immeuble qu’elle projetait d’acheter, M^me Z aurait dû procéder à un examen plus approfondi des lieux en ce qui concerne l’état de la toiture, diligence qu’on est en droit d’attendre de tout acheteur normalement avisé .

Or, en l’espèce, les combles facilement accessibles permettaient d’apprécier l’état réel de la toiture.

Ainsi, M^me Z avait la possibilité avant de concrétiser son projet d’acquisition, de connaitre la vétusté affectant la toiture, ce qui constituait une investigation aisée du fait de l’accessibilité des combles.

La vétusté de la toiture ne constituait donc pas un vice caché pour M^me Z, alors qu’eu égard aux caractéristiques du bien, il lui suffisait de se livrer à un examen normalement attentif de la chose avant d’acheter pour connaitre les désordres affectant la toiture.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M^me Y.

Sur les demandes à l’encontre de la société Soleil Immo

Pour établir le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil, il faut prouver qu’il connaissait l’existence du vice et que les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente.

Or, en l’espèce, la cour n’ayant pas retenu le caractère caché du vice invoqué par M^me Z, cette dernière ne peut rechercher la responsabilité de l’agent immobilier dans la mesure où il ne peut être exigé de l’agent immobilier qui est un professionnel de la vente mais non de la construction et du bâtiment, une obligation de conseil sur les travaux à entreprendre sur le bien.

Il y a donc lieu d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la Sarl Soleil Immo à payer à M^me Z la somme de 4.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance d’une meilleure information sur l’état de la toiture et ses conséquences prévisibles.

Sur le remboursement des frais de négociation

Cette demande est formée pour la première fois en cause d’appel.

Le 7 novembre 2014, l’agence immobilière et M^me Y ont signé un avenant au mandat de vente prévoyant un nouveau prix de vente ainsi qu’une commission globale de 6.000€, se répartissant à concurrence de 5.000€ au titre du mandat de vente et 1.000€ au titre d’un mandat de négociation signé concomitamment avec M^me Z.

M^me Z ne démontre pas en quoi cette nouvelle répartition des frais d’agence entre vendeur et acquéreur, qui n’entraîne pas pour elle une augmentation du prix d’acquisition, lui porte préjudice.

Elle n’établit pas davantage en quoi cette répartition des honoraires d’agence est constitutive d’une faute de la part de l’agence.

Il y a donc lieu de débouter M^me Z de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.

Or, rien de tel n’est démontré en l’espèce de sorte qu’il convient de confirmer la décision du premier juge qui a débouté M^me Z de sa demande de dommages et intérêts.

Pour les mêmes motifs, il convient de débouter M^me Y de sa demande à ce titre.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La cour ayant infirmé la condamnation de la Sarl Immo Soleil à payer des dommages et intérêts à M^me Z, infirmera le chef de décision concernant l’indemnité allouée à cette dernière au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qui concerne la charge des dépens (en ce compris le coût de l’expertise judiciaire).

En application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, la cour procèdera à la rectification de l’omission matérielle s’agissant de la condamnation de M^me Z à payer la somme de 2.000€ à M^me Y, au titre des frais irrépétibles, non reprise dans le dispositif.

En cause d’appel, M^me Z sera condamnée à payer à M^me Y la somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance (ceux de première instance, le coût de l’expertise et les dépens d’appel).

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M^me X Z de ses demandes dirigées à l’encontre de M^me Y et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’infirme pour le surplus

Statuant des chefs infirmés

Déboute M^me X Z de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la Sarl Soleil Immo

Y ajoutant

Déboute M^me X Z de sa demande de remboursement des honoraires de négociation

Déboute M^me D Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Condamne M^me X Z à payer à M^me D Y :

— la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

dans le cadre de la première instance

— la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel

Condamne M^me X Z aux dépens de l’instance incluant les dépens de première instance, ceux d’appel et le coût de l’expertise judiciaire

Arrêt signé par M^me Michel, Présidente de Chambre et par M^me Laurent-Vical, Greffière.

La greffière, La présidente,