RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-ÉTIENNE
N° RG 24/00011 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKQ2
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE
JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES D’EXPROPRIATION
DU 14 JANVIER 2025
Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, par M. Guillaume
GRUNDELER, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de
M^me Julie BONNAMOUR, greffière.
ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DEL’OUEST RHONE ALPES
dont le siège social est sis 2 avenue Grüner – […] 1 comparante, représenté par Monsieur X, comparant, assisté de M^e AZOGUI avocat au barreau
de PARIS, comparant;
EXPROPRIANT
ET:
S.A.R.L. CAJAL
dont le siège social est sis […]
comparante, représentée par M^me MORONI comparante, assistée de M^e BREGERE pour LEXLUX
AVOCATS, avocate au barreau de ST ETIENNE, comparante;
EXPROPRIE
EN PRESENCE DE:
Monsieur Y Z représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire, représenté par M^me AA AB et Monsieur
AC AD
Commissaire du gouvernement

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DEBATS: à l’audience publique du 15 novembre 2024
Décision mise en délibéré au 14 janvier 2025
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par déclaration déposée le 22 janvier 2024 auprès de la commune de L’Horme, la société CAJAL a fait part de son intention de vendre la parcelle cadastrée section E […], située […], 42152
L’Horme au prix de 24 990 euros.
Par décision du 02 avril 2024, signifiée à la société CAJAL par acte extrajudiciaire le 05 avril 2024,
l’EPORA, délégataire du droit de préemption de la commune de L’Horme, a exercé ce droit et proposé
d’acquérir la partie de la parcelle E […] au prix de 10 000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2024, le conseil de la société CAJAL a indiqué
à l’EPORA que sa cliente entendait maintenir le prix de 24 990 euros.
Par mémoire reçu le 13 juin 2024, l’EPORA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de
Saint-Etienne aux fins de voir fixer à 10 000 euros le prix la parcelle cadastrée section E […], située
[…], 42152 L’Horme.
Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport au 15 novembre 2024 et dit que l’audience se tiendra le même jour à 14 h au tribunal judiciaire de Saint-
Etienne.
L’EPORA a produit un récépissé de la Caisse des Dépôts attestant de la consignation d’une somme de
1 350 euros en date du 28 juin 2024.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu au tribunal le 07 novembre 2024, l’EPORA demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 10 000 euros.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif daté du 13 novembre 2024 et transmis lors de l’audience, la société CAJAL demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix du bien préempté à la somme de 15 000 euros ;
- condamner l’EPORA à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner l’EPORA aux dépens.
Dans ses conclusions en date du 29 octobre 2024, le commissaire du gouvernement retient une valeur
de 1 euro.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux mémoires et conclusions précitées pour l’exposé des moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.
MOTIFS
Sur la date de référence
En principe, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant

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l’ouverture de l’enquête publique.
Cependant, en application des articles L. 213-6 et L. 213-4 et du même code, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local
d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU) a été publiée le 28 janvier 2022.
Il convient donc de retenir une date de référence au 28 janvier 2022.
Sur la description du bien
Suivant les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens au jour du jugement.
La parcelle E […] s’étend sur une superficie de 255 m².
De forme triangulaire, elle est délimitée :
- à l’ouest, par la rivière du Gier;
- à l’est, par la parcelle E 210 (terrain nu);
- au sud, par la parcelle E 212 (terrain nu).
Le terrain est formé de remblais de schistes rouges, mâchefers, débris de briques et graviers.
Elle est recouverte par de la végétation éparse.
Le transport sur les lieux a permis de constater que des lignes à haute tension passent au-dessus de la parcelle, comme le commissaire du gouvernement l’avait relevé dans ses conclusions.
La parcelle E […] figure dans le périmètre de la zone UF (activités économiques non compatibles avec la proximité de l’habitat) et elle est partiellement située en zone rouge inondable du PPRI.
Sur la fixation du prix
Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.
En l’espèce, la méthode du bilan promoteur inversé, qui consiste à déterminer la valeur du terrain en partant du prix de vente final escompté et en déduisant les coûts impliqués par l’opération, ne saurait être retenue dans la mesure où elle repose, dans l’expertise amiable produite, sur des hypothèses

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purement aléatoires, relatives au prix de vente, au coût de la construction ou encore aux frais de commercialisation et frais financiers, qui plus est non étayées par des pièces comptables et des devis.
Le fait que l’expert amiable ait sous-pondéré la méthode du bilan promoteur inversé en appliquant un coefficient de pondération lui permettant de donner un poids plus important à la méthode de comparaison ne saurait justifier de retenir une méthode qui, dès l’origine, n’apparaît pas pertinente.
La méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables.
En l’espèce, l’EPORA, la société CAJAL et le commissaire du gouvernement ont tous retenu cette méthode, qui paraît ici opportune.
Aux termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de
l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration
d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local
d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en
l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.
Aux termes de l’article L. 322-4 du Code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une
intention dolosive.
En l’espèce, comme le souligne le commissaire du gouvernement, la parcelle est traversée par des lignes à haute tension qui empêchent toute constructibilité, de sorte que la qualification de terrain à bâtir ne saurait être retenue et qu’il convient de l’évaluer selon son usage effectif, à savoir un terrain
nu en nature de friche et de taillis.
Sur la surface utile
En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface précédemment évoquée, ce qu’elles ont expressément précisé lors de l’audience, de sorte qu’il y a lieu de retenir la surface de 255 m².

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Sur la valeur au m²
S’agissant de déterminer la valeur au m², l’EPORA et la société CAJAL proposent des termes de comparaison qui n’apparaissent pas pertinents en ce qu’ils portent sur de terrains constructibles.
Le commissaire du gouvernement retient quant à lui une valeur d’un euro, compte tenu d’un unique terme de comparaison qu’il juge pertinent, au regard du rejet de la qualification de terrain à bâtir, correspondant à un ensemble de parcelles située à l’est de la parcelle E […], et notamment la parcelle
contiguë E 210.
Il produit également l’acte d’acquisition de la parcelle par la société CAJAL, le 10 juillet 2009, au prix
d’un euro.
Au regard de ce qui précède et de l’usage effectif du bien, il y a lieu de l’évaluer au prix de 0,50 euros/m².
Le prix ne saurait toutefois être inférieur à celui que propose l’auteur de la préemption, de sorte qu’il est fixé à la somme de 10 000 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société CAJAL, qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande de condamnation de l’EPORA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation,
Fixe le prix de la parcelle cadastrée section E […], située […], 42152 L’Horme à la somme
de 10 000 euros;
Déboute la société CAJAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société CAJAL aux dépens.
Le Juge de l’expropriation La greffière Guillaume GRUNDELER Julie BONNAMOUR
B En conséquence,
La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique d’y p rêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente copie, certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, a été signée et délivrée par le greffier