ARRÊT N°

R.G : N° RG 20/00702 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HVDD

CJP

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’UZES

04 février 2020

RG :51-18-6

Y

C/

G.F.A. F G

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2021

APPELANTE :

Madame X Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard MANDEVILLE de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

G.F.A. F G

société civile immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 814 823 464

pris en la personne de son gérant dûment domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Freddy LALANNE de la SELARL LANGLADE ET ASSOCIES, avocat au barreau de COMPIEGNE

Statuant en matière de baux ruraux après convocations des parties par lettres simples et lettres recommandées avec avis de réception du 17 juin 2021.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

M. Gilles ROLLAND, Magistrat honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Décembre 2021.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente, le 14 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE :

Le groupement G agricole F G (ci-après dénommé E F G), constitué entre M. Z Y et M. B C, a pour objet la propriété et l’administration de biens immobiliers agricoles, dont notamment les parcelles sises sur la commune d’Arpaillargues et Aureillac, au lieudit « Le Grès » :

— cadastrée section AI n° 133 d’une contenance de 13 ca ;

— cadastrée section […], d’une contenance de 7 a 95 ca ;

— cadastrée section […], d’une contenance de 17 a 13 ca ;

— cadastrée section AI n° 378 d’une contenance de 8 a 5 ca ;

— cadastrée section AI n° 381 d’une contenance de 3 a 29 ca ;

— cadastrée section AI n ° 375 d’une contenance de 38 a 93 ca ;

— cadastrée section AI n° 376 d’une contenance de 57 a 87 ca ;

— cadastrée section AI n° 379 d’une contenance de 20 a 97 ca ;

— cadastrée section AI n° 380 d’une contenance de 8 a 1 ca ;

— cadastrée section AI n° 373 d’une contenance de 1 ha 36 a 63 ca ;

— cadastrée section AI n° 372 d’une contenance de 41 a 97 ca.

Soit au total 3 ha 40 a 93 ca.

M. Z Y, gérant du E F G, est décédé le […].

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nîmes du 20 juillet 2017, sur requête de M. B C, un mandataire a été nommé aux fins de convoquer l’assemblée générale des associés pour nommer un gérant.

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 6 juin 2018, M^me D Y est devenue gérante du E F G, la candidature de M^me X Y n’ayant pas été retenue.

Par requête du 12 juin 2018, reçue le 14 juin 2018, M^me X Y a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Uzès aux fins de voir, en substance, dire et juger qu’elle est titulaire d’un bail rural verbal sur le domaine viticole situé sur les parcelles appartenant au E F G.

Par jugement contradictoire en date du 4 février 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Uzès a :

— débouté M^me X Y de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné à M^me X Y de quitter l’ensemble des parcelles visées dans sa requête et de les laisser libre de tout occupant de son chef, et ce à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans les huit jours de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le E F G pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— déclaré sans objet les demandes reconventionnelles subsidiaires présentées en cas de reconnaissance d’un bail rural,

— débouté le E F G de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive,

— condamné M^me X Y à verser au E F G la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Suivant déclaration en date du 19 février 2020, M^me X Y a interjeté appel du jugement rendu.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 octobre 2021.

A cette audience, M^me X Y, en sa qualité d’appelante, assistée de son conseil, expose

ses prétentions et moyens et s’en rapporte à ses conclusions n°3 reçues le 12 octobre 2021 pour le surplus.

L’appelante souhaite voir la cour, au visa des articles L121-2 du code de l’organisation judiciaire, L492-4, R492-1 et L411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, prononcer l’annulation du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 4 février 2020 et saisie par l’effet dévolutif de l’appel, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant, à nouveau, elle demande à la cour de :

— dire et juger qu’elle est titulaire d’un bail rural verbal sur le domaine viticole situé sur la commune d’Arpaillargues et Aureillac, et plus précisément sur les parcelles situées au lieudit « Le Grès » appartenant au E F G,

— dire et juger que ce bail a commencé à courir le1er juin 2016,

— dire et juger que les conditions du bail seront celles du bail type départemental,

— débouter le E F G de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— en conséquence, ordonner l’expulsion du E F G, et de tous occupants de son chef, des dites parcelles dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— ordonner sa réintégration dans les lieux,

— désigner tel expert agricole qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer le montant du fermage dû au titre du bail rural qui lui est consenti sur les terres et les bâtiments conformément aux dispositions de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime et à l’arrêté préfectoral applicable et établir les comptes entre les parties eu égard aux dépenses qu’elle a exposées pour l’entretien et l’exploitation du domaine depuis 2016,

— dire et juger que les frais de cette expertise seront supportés par le E F G, demandeur à l’expertise,

— sur la demande subsidiaire de résiliation de bail, déclarer le E F G irrecevable en sa demande et l’en débouter,

— en tout état de cause, condamner le E F G à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi, outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En premier lieu, l’appelante soutient que le jugement entrepris viole les dispositions de l’article L121-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’article R 492-1 du code rural et de la pêche maritime, en ce qu’elles prévoient que les jugements du tribunal paritaire des baux ruraux sont rendus en formation délibérant en nombre impair. Elle met en exergue que le tribunal était composé, outre du président, de deux assesseurs bailleurs et d’un assesseur preneur, et que pour autant il est mentionné en page 1 que cette composition, en nombre paire, a délibéré. Elle ajoute que les mentions contradictoires de la page 9 ne suffisent pas à s’assurer que la règle élémentaire des dispositions susvisées a été respectée.

En second lieu, M^me X Y soutient qu’elle dispose d’un bail rural verbal sur les parcelles appartenant au E F G. M^me X Y fait savoir qu’elle met en valeur le domaine viticole et permet, ainsi, au E F G de respecter son objet social lui interdisant d’exploiter en faire valoir direct les biens constituant son patrimoine. Ainsi, elle indique qu’elle a

assuré le traitement et l’entretien des vignes et autres terrains, en direct ou en relation avec le prestataire de travaux agricoles, ainsi que la coopérative, qu’elle a organisé et procédé à la vendange pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019 et qu’elle a assuré l’entretien des bâtiments.

L’appelante considère que le tribunal a méconnu les dispositions de l’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime en ajoutant à la loi en attendant la preuve d’une volonté du bailleur de se soumettre au statut du fermage, et ce alors que l’essence même du statut du fermage et son caractère d’ordre public exclut totalement par nature toute nécessité d’une volonté du bailleur de s’y soumettre, les règles en la matière s’imposant aux parties.

M^me X Y souligne, de prime abord, qu’il n’est contestable ni contesté que les parcelles dont il s’agit sont à usage agricole et que la première condition imposée par les textes se trouvent donc remplies.

Ensuite, M^me X Y, s’agissant de l’obligation de « mise à disposition » du fonds agricole, objecte que le tribunal a, à nouveau, ajouté à la loi en exigeant une mise à disposition volontaire des parcelles par le propriétaire et un « positionnement », de sa part, comme preneur à bail. Elle soutient que dès lors que le preneur a pu jouir de l’immeuble en raison du comportement du bailleur, la mise à disposition au sens de l’article L411-1 du code rural est nécessairement établie. Elle ajoute que la mise à disposition des biens par bail rural constitue l’objet social du E F G et que l’absence de gérant, pendant une période, ne le prive pas de capacité juridique et de la possibilité de conclure un bail.

Également, l’appelante indique rapporter la preuve de l’autonomie et de la direction effective de l’exploitation. Ainsi, elle estime démontrer que, dès le décès de son frère, suite à l’accord obtenu du E F G pour ce faire, elle a pris seule une série de décisions et d’initiatives afin d’exploiter le domaine, et ce sans la moindre directive de la part du groupement et a dirigé la campagne de vendanges en engageant un prestataire de travaux agricoles lequel a suivi ses instructions et directives et géré l’exploitation viticole en parfaite autonomie. M^me X Y ajoute que, passé la récolte de 2016, elle n’a plus détaillé ses actions sur l’exploitation et n’a jamais été interrogée sur ce point par le E. Elle met en exergue que les courriels cités par le tribunal paritaire des baux ruraux sont au nombre de quatre et ont tous étaient adressés dans les trois mois du décès d’Z Y et que l’exploitation a perduré les années suivantes en toute autonomie et avec l’accord du E, qui en a profité.

Sur le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles, M^me X Y fait valoir qu’elle a supporté seule l’aléa économique de l’exploitation et a procédé seule aux investissements nécessaires. Elle rappelle que la jurisprudence ne s’attache qu’à l’existence d’une contrepartie, peu important le caractère régulier du versement ou son effectivité et peu importe la nature et l’importance du paiement. Elle ajoute que des services rendus au propriétaire peuvent démontrer le caractère onéreux de la mise à disposition. En l’espèce, l’appelante indique produire les justificatifs des dépenses exposées pour des travaux, des améliorations, l’entretien et l’exploitation du domaine, lesquels représentent des améliorations du fonds qui bénéficieront in fine au E propriétaire et constituent une contrepartie onéreuse au sens de l’article L411-1 susvisé.

Aux dires de l’appelante, le fait qu’elle ait formulé une proposition transactionnelle au E F G, le 13 mars 2017, est sans incidence sur l’existence du bail rural verbal, dès lors que les trois conditions posées par l’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime sont réunies. Elle excipe du caractère d’ordre public de ces dispositions et de l’impossibilité d’y renoncer. Elle qualifie également d’indifférent le fait qu’elle ait régularisé sa situation administrative en 2018. Elle précise qu’elle est enregistrée auprès des douanes, qu’elle dispose d’une autorisation tacite du préfet d’exploiter et qu’elle déclare le résultat de son exploitation au régime des bénéfices agricoles. Enfin, en réponse à l’argumentation de la partie adverse, M^me X Y écarte la qualification d'« entraide familiale » et de gestion d’affaire, les conditions n’étant pas remplies.

M^me X Y justifie sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, par la perte de bénéfice pour la récolte de 2020, les sommes avancées par ses soins pour l’année culturale 2020, les travaux qui vont être nécessaires après sa réintégration dans les lieux pour remettre les terres dans l’état dans lequel elle les avait laissées et par l’importance de son investissement personnel.

Face aux demandes subsidiaires de l’intimée, l’appelante objecte que la demande de provision n’est aucunement fondée, tant en droit, que dans son quantum. Surtout, elle excipe de l’irrecevabilité de cette demande qui n’était pas formulée en première instance. Elle relève qu’il en est de même pour la demande de résiliation du bail, ajoutant qu’il n’est aucunement démontré qu’elle a compromis la bonne exploitation des fonds. M^me X Y précise, en outre, qu’elle n’a jamais revendiqué un bail rural sur les parcelles de Saint-Maximin et d’Uzès.

Le E F G, en sa qualité d’intimée, représentée par son conseil, expose ses prétentions et moyens et s’en rapporte à ses conclusions reçues le 12 octobre 2021 pour le surplus. L’intimé demande à la cour de :

— rejeter la demande d’annulation du jugement déféré,

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter les demandes de l’appelante.

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire un bail rural était reconnu, désigner avant dire droit, tel expert agricole et G qu’il plaira afin d’estimer le montant du fermage dû au titre des baux ruraux ainsi requalifiés, à compter de la date du bail,

— dire que les frais d’expertise seront à la charge de M^me X Y,

— déclarer recevable sa demande de provision,

— fixer le montant de la provision à lui verser à la somme de 10 000 € et dire que cette provision devra être payée dans les 15 jours suivant le prononcé de l’arrêt,

— prononcer la résiliation du bail verbal au profit de M^me X Y pour défaut de détention du cheptel nécessaire,

— en tout état de cause, rejeter la demande de M^me X Y en condamnation à des dommages intérêts pour le prétendu préjudice,

— la condamner à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à la même somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur la demande en nullité du jugement, le E F G fait valoir, qu’en page 9 dudit jugement, il est clairement indiqué que la décision a été prise par la présidente du tribunal paritaire des baux ruraux, qui a statué seule après avoir seulement recueilli l’avis des assesseurs. Le défaut d’imparité soulevé par l’appelante ne peut ainsi, selon l’intimée, être retenu.

Sur le fond, le E F G rappelle que le code rural impose quatre conditions cumulatives afin de qualifier une relation contractuelle de bail rural, à savoir une mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole et en vue d’y exercer une activité agricole et soutient que tant la mise à disposition que le caractère onéreux ne sont pas démontrés.

S’agissant de la mise à disposition, le E F G relève que ni M. Z Y, ni les associés du groupement n’ont mis à la disposition de M^me X Y le domaine viticole et précise qu’elle a, seule, récupéré toutes les clefs des propriétés du défunt, y compris celles du

domaine, auprès des gendarmes, après le décès du gérant du groupement. Il souligne qu’à ce moment là, le E n’était plus en état de fonctionnement, le gérant étant décédé, aucun mandataire de l’indivision n’était désigné et aucune assemblée générale n’avait pu se réunir. Il ajoute que le E disposait de la pleine personnalité morale, mais que pour autant les héritiers, dont M^me X Y ne fait pas partie, ne pouvaient pas agir directement. Or, l’intimé met en exergue que le fait de conclure un bail rural est un acte de disposition qui nécessite l’accord de l’ensemble des co-indivisaires. Le E F G considère que son impossibilité de prendre une décision démontre bien l’absence de mise à disposition non équivoque des terres au profit de M^me X Y, ajoutant que l’existence d’une mise à disposition nécessite la possibilité de le faire et la capacité juridique pour ce faire. En outre, il est relevé que l’appelante ne revendique un bail rural que sur une partie des parcelles appartenant au groupement à l’exclusion de celles se situant à Uzès et Saint Maximin, or le E n’aurait jamais consenti un bail partiel. Le E F G conclue en indiquant que les mails, adressés par M^me X Y, démontre bien qu’elle agit, soit dans le cadre d’une entraide familiale, soit dans le cadre d’une gestion d’affaire, mais pas en tant que chef d’exploitation et qu’elle a, de manière unilatérale, fait le choix de s’occuper du domaine, sans qu’il y ait de rencontre des volontés.

L’intimé souligne, également, que M^me X Y ne dispose pas personnellement du matériel nécessaire pour l’exploitation, que les travaux sont réalisés exclusivement par une entreprise de travaux agricoles et qu’elle rend compte au E de ses actions. Il est mis en évidence que les mails, par lesquels M^me X Y rend compte de ses actes, ont été adressés aux alentours du mois de juin 2016, date à compter de laquelle elle revendique le bail rural verbal. Il est, également, relevé que l’autorisation d’exploiter, les démarches auprès de la MSA et les déclarations au service des impôts ont été réclamées ou faites bien postérieurement à juin 2016.

S’agissant du caractère onéreux, le E F G considère qu’il est totalement inexistant, indiquant qu’aucun paiement en nature ou en espèce n’est intervenu. Le E souligne que les investissements mis en avant par M^me X Y n’ont jamais été réclamés et, qu’en tout état de cause, compte tenu de l’absence de gérant, le groupement ne pouvait pas avoir connaissance de ces investissements et s’y opposer. En outre, l’intimé souligne que ces investissements n’ont été effectués que pour le confort de M^me X Y dans l’immeuble d’habitation.

A l’appui de ses demandes subsidiaires, le E F G indique que la demande de fixation d’une provision est une demande accessoire de la demande de fixation du fermage formulée en première instance et est, donc, recevable. Elle l’estime, également, bien fondée soulignant que M^me X Y occupe les parcelles depuis 2016.

Le E F G soutient, par ailleurs, que si le bail était reconnu par la cour, il devrait être résilié, les agissements de M^me X Y étant de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et à nuire aux intérêts du bailleur. L’intimé expose que l’appelante n’a ni matériel, ni cheptel, qu’elle a fait réaliser l’ensemble des travaux par une entreprise extérieure et qu’elle ne met pas en valeur l’intégralité du domaine.

Enfin, le E F G qualifie l’action en justice de M^me X Y d’abusive relevant que cette action a été introduite après que sa proposition d’acquisition du domaine ait été refusée par la succession.

Il est expressément renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la nullité du jugement :

L’article L121-2 du code de l’organisation judiciaire dispose que, sauf dispositions contraires, les juges statuent en nombre impair.

Aux termes de l’article L492-6 du code rural et de la pêche maritime, lorsque, par suite de l’absence d’assesseurs titulaires ou suppléants, régulièrement convoqués, ou de leur récusation, le tribunal paritaire ne peut se réunir au complet, le président statue seul, après avoir pris l’avis des assesseurs présents. Il en est de même lorsque, par suite de décès ou de démissions d’assesseurs, le tribunal ne peut provisoirement se réunir au complet.

Il n’est pas contesté que l’audience s’est tenue devant le président, deux assesseurs bailleurs et un assesseur preneur, donc en formation paire.

Le jugement déféré mentionne en son en-tête « nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré … ». A la lecture de cette mention, l’appelant souhaite voir la cour constater la nullité du jugement en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux a délibéré malgré une composition incomplète, en nombre paire.

Toutefois, l’inexactitude d’une mention ne peut entraîner la nullité du jugement que s’il est établi que les prescriptions légales n’ont pas été observées.

Or, cette mention dans le « chapeau » du jugement est contredite par les mentions figurant dans le dispositif du jugement et qui indiquent de manière très explicite que la décision a été prise par « la présidente après avoir recueilli l’avis des assesseurs présents à l’audience ».

Il en résulte que l’apposition du terme « délibéré » dans le « chapeau » du jugement ne peut résulter que d’une simple erreur matérielle, la présidente du tribunal paritaire des baux ruraux exposant dans le dispositif de sa décision de manière claire et sans qu’il y ait lieu à interprétation qu’elle a pris seule la décision, ayant uniquement recueilli l’avis des trois assesseurs présents, comme le prévoit l’article L492-6 du code rural et de la pêche maritime susvisé.

Fort de ces éléments, il n’y a pas lieu de déclarer nul le jugement entrepris et la demande de M^me X Y en ce sens sera rejetée.

Sur le fond :

Sur l’existence d’un bail à ferme verbal :

L’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définie le bail rural comme la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter.

La preuve de l’existence d’un bail doit être rapportée par celui qui l’invoque.

Par ailleurs, l’article L411-4 du même code dispose que « les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d’écrit (') les baux conclus verbalement (') sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (…) ».

Ainsi, le bail non écrit n’est pas nul et la preuve du bail verbal peut être administrée par tous moyens.

Le premier juge a considéré que M^me X Y ne démontrait pas que le E F G lui aurait mis volontairement à disposition les parcelles aux fins d’exploitation agricole à titre onéreux dans le cadre d’un bail rural verbal et a, ainsi, rejeté sa demande de reconnaissance d’un bail rural verbal.

Il est acquis que les parcelles, sur lesquelles M^me X Y revendique un bail rural, sont à

usage agricole et que M^me X Y entend les exploiter. Ces deux critères ne font pas débat.

Il appartient, en revanche, à M^me X Y de démontrer qu’elle bénéficie d’un bail à ferme sur les parcelles invoquées, lesquelles ont été mises à sa disposition, à titre exclusif et à titre onéreux, en vue de les exploiter.

Il importe, également, que soit démontrée une rencontre des volontés entre les parties au contrat. En l’espèce, il s’agit de rechercher une rencontre des volontés entre le E F G, propriétaire des parcelles et M^me X Y.

M^me X Y ne peut soutenir qu’il ne s’agit pas d’une exigence des textes, la mise à disposition de terres agricoles résultant nécessairement d’un acte volontaire du propriétaire et une rencontre des volontés entre le bailleur et le preneur doit exister. La mise à disposition ne peut, en effet, se faire à l’insu du propriétaire des parcelles à exploiter.

L’appelante soutient être titulaire d’un bail rural verbal depuis le 01 juin 2016. A cette date, la E ne dispose plus de gérant, M. Z Y étant décédé, et les associés n’ayant encore pas saisi le tribunal de grande instance pour voir nommer un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale des associés pour la nomination d’un nouveau gérant. Le nouveau gérant, M^me D Y, a été désignée le 06 juin 2018. Avant cette date, aucune assemblée générale n’a été réunie et les associés n’ont pu, ainsi, décider de conclure un bail à ferme, étant précisé qu’aux termes de l’article 19 des statuts du E « la conclusion, la modification, le renouvellement et la résiliation de tout bail » nécessite l’approbation de l’assemblée générale extraordinaire des associés.

Nonobstant cet élément, M^me X Y ne verse au dossier aucun pièce venant démontrée la volonté des associés ou de l’un d’eux de lui faire bénéficier d’un bail rural. Ainsi, aucun des échanges entre les parties ne permet de considérer qu’ils agissent réciproquement en qualité de bailleur et en qualité de preneur. Il ne suffit pas pour M^me X Y de démontrer qu’elle occupe les lieux et qu’elle prend en charge l’exploitation du domaine pour établir la preuve d’un bail. En effet, la seule exploitation par un agriculteur d’une parcelle de terre ne suffit à démontrer l’existence d’un bail à ferme, car le titre en vertu duquel cette exploitation intervient peut s’expliquer par une situation autre que celle de l’existence d’un bail.

De plus, comme justement relevé par le premier juge, il apparaît contradictoire de prétendre bénéficier d’un bail rural verbal depuis 01 juin 2016 et dans le même temps de solliciter, par courrier de son conseil en date du 11 avril 2017, la conclusion d’une « convention d’occupation précaire et gratuite entre les parties », permettant de considérer qu’à cette date, elle n’estimait donc pas être titulaire du bail réclamé.

De la même manière, les courriels adressés par M^me X Y au conseil des associés en 2016 s’analysent davantage en un compte rendu fait des interventions ou « mesures conservatoires », comme mentionné dans l’objet d’un des courriers, dans le cadre d’une entraide familiale, que dans un échange entre preneur et bailleur. Le fait que ces courriers aient été adressés dans les mois qui suivent le décès de M. Z Y et qu’il n’y ait plus de « compte-rendu » ensuite, est sans emport puisque c’est précisément en juin 2016 que M^me X Y soutient avoir commencé à bénéficier d’un bail et que c’est donc à cette date qu’elle aurait du se comporter comme un preneur.

Force est de constater que l’intention de donner à bail lesdites parcelles à M^me X Y n’apparait aucunement démontrée, cette dernière ne justifiant pas d’un libre accord entre le bailleur et le preneur, et la seule volonté du second ou le seul constat d’une volonté d’exploiter les parcelles ne saurait suffire pour dire le contrat régulièrement conclu.

Au surplus, pour démontrer l’existence d’un bail à ferme verbal, M^me X Y doit encore faire la preuve du paiement d’un fermage, et donc du caractère onéreux de la mise à disposition.

Comme le relève l’appelante, le caractère onéreux de la mise à disposition peut revêtir des formes différentes et le caractère régulier ou non du versement importe peu, ni même son effectivité. Pour autant, pour que la qualification de bail à ferme puisse être retenue, le contrepartie financière droit être démontrée.

En l’espèce, M^me X Y indique justifier du paiement de factures relatives à l’achat et l’installation d’une pompe de surpresseur pour alimenter la maison d’habitation en eau, à l’achat d’un groupe électrogène, à la remise en état des canalisation des eaux usées de la cuisine, à l’achat et l’installation d’un onduleur pour l’installation de panneaux photovoltaïques et de batteries de charges et à l’achat et l’installation d’une pompe de forage.

Le E F G souligne que ces investissements ont été faits sans son accord et dans l’unique but d’améliorer le confort de M^me X Y dans la maison d’habitation.

Si aucun texte spécial n’affirme que l’accord sur le prix conditionne la validité du bail, encore faut-il qu’il y ait à un moment une rencontre des volontés entre les parties sur la nature du fermage, sa forme ou son montant. Or, M^me X Y ne démontre pas que les investissements ou travaux, dont elle fait état, ont été demandés par le E F G, ni que le principe même d’un fermage sous cette forme ait été accepté.

En outre, ces investissements, s’ils peuvent constituer des améliorations, essentiellement de la partie habitation du domaine, dans laquelle M^me X Y est installée lorsqu’elle est présente dans le domaine, ne peuvent être qualifiés de fermage tenant l’absence d’accord préalable entre les parties. M^me X Y ne peut prétendre bénéficier d’un bail à ferme en décidant de manière unilatérale que le fermage prendra la forme d’investissements sur la partie habitable de l’exploitation, sans démontrer au préalable une rencontre des volontés entre elle et le E propriétaire des parcelles. Le cas échéant, les dépenses engagées par M^me X Y pourront donner lieu à indemnisation, mais ne peuvent en l’état constituer la preuve du caractère onéreux de la mise à disposition.

Quant aux dépenses engagées pour l’entretien des parcelles, et plus précisément des vignes, elles ne peuvent également pas constituer la contrepartie onéreuse à la mise à disposition, dès lors que, dans l’hypothèse d’un bail à ferme, il s’agit uniquement d’une des obligations du preneur.

Il résulte de ce qui précède que M^me X Y est défaillante dans la démonstration d’une mise à disposition à titre onéreux des parcelles appartenant au E F G et donc de l’existence d’un bail rural verbal à son profit. Tel que précisé plus avant, la seule occupation et exploitation des dites terres par M^me X Y ne saurait suffire à démontrer la conclusion d’un bail à ferme verbal et peut revêtir différentes autres qualifications qu’il n’appartient pas à la cour de déterminer.

A titre surabondant, il sera relevé que M^me X Y n’a déclaré son activité agricole qu’à compter du 1er janvier 2018, n’a déposé son dossier de demande d’autorisation d’exploiter que le 12 juillet 2018 et n’a réalisé sa première déclaration de récolte en qualité de « fermier exploitant » que le 6 décembre 2019, soit postérieurement à l’introduction de l’instance devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Uzès.

Il y a lieu, en conséquence, de confirmer la décision entreprise de ce chef.

Comme indiqué dans la décision entreprise, la demande principale de M^me X Y étant rejetée, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes reconventionnelles subsidiaires de l’intimé, en ce compris la demande provision réclamée pour la première fois en appel.

La demande de condamnation à des dommages et intérêts formulée par M^me X Y est

également sans objet, dès lors qu’elle ne réclame que la réparation du préjudice résultant de son éviction des parcelles en exécution du jugement entrepris.

Seule l’indemnisation de l’investissement personnel qu’elle indique avoir fourni doit être examinée. Or, M^me X Y ne produit aucune pièce à l’appui de cette demande, ne justifiant pas notamment du temps consacré à cette activité, du temps de présence sur le domaine sachant qu’elle réside, à titre principal, à Orsay ni des conséquences sur son activité personnelle. M^me X Y sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive, il convient de relever que le tribunal paritaire des baux ruraux, par des motifs pertinents que la cour adopte, a rejeté cette demande constatant notamment qu’aucune fraude manifeste au droit d’ester en justice n’était démontrée. Cette décision sera, également, confirmée.

*

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

En cause d’appel, il convient d’accorder au E F G, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M^me X Y, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité du jugement déféré,

Déboute M^me X Y de sa demande en ce sens,

Confirme le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Uzès en toutes ses dispositions,

Déclare sans objet la demande en condamnation à une provision au titre du fermage et déboute le E F G de cette demande,

Déclare sans objet la demande en condamnation à des dommages et intérêts formulée par M^me X Y en réparation du préjudice résultant de son éviction des parcelles en exécution du jugement entrepris,

Déboute M^me X Y de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts,

Condamne M^me X Y à payer au E F G la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^me X Y de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X Y aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente, et par M^me PELLISSIER, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE