RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/02262 – N° Portalis DBVH-V-B7F-ICNQ

SL-AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

17 mai 2021

RG:13/00298

[R]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD

Grosse délivrée

le 15/12/2022

à M^e Georges POMIES RICHAUD

à M^e Emmanuelle VAJOU

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 17 Mai 2021, N°13/00298

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Octobre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022 et prorogé au 15 Décembre 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [T] [R]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Jacques GOBERT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD Venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE laquelle venait elle-même aux droits de la Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-françois PUGET de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 15 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Apollonia, promoteur immobilier et apporteur d’affaires, proposait à des particuliers un placement financier sous forme d’un produit « clé en main », assorti d’avantages fiscaux, comprenant l’acquisition d’un bien et son financement intégral par l’emprunt.

Cherchant à réaliser de telles opérations, M. [T] [R] allait accepter trois offres de prêt de la société CIFFRA le 22 avril 2003, le 15 juillet 2003 et le 2 août 2004, permettant ainsi le financement de trois biens immobiliers qui allaient être construits, livrés et mis en location (d’autres prêts étant contractés par ailleurs pour l’acquisition d’autres biens défiscalisants).

M. [R] s’estimant par la suite victime d’une fraude organisée par Apollonia et se trouvant très endetté en l’état de revenus fonciers très inférieurs à ceux escomptés, allait déposer plainte de ce chef avec constitution de partie civile le 6 mars 2009 entre les mains du procureur de la République de Marseille, et faire assigner la société Apollonia, les notaires et les banques dont la CIFFRA (absorbée par la SA Crédit Immobilier de France Développement) devant le tribunal de grande instance de Marseille afin de voir engager leur responsabilité.

Parallèlement, M. [R] cessait de rembourser les échéances des prêts souscrits.

Les mises en demeure de la banque s’avérant infructueuses, elle prononçait la déchéance du terme des trois prêts le 15 décembre 2011.

Par acte du 21 décembre 2012, la banque faisait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire d’Avignon à fin de condamnation au paiement de la somme totale de 358 125,73 euros, outre les intérêts au taux contractuel donnant lieu à capitalisation au titre des 3 prêts immobiliers.

Par ordonnance du 7 avril 2014, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Avignon a rejeté l’exception de connexité avec l’action en responsabilité introduite devant le tribunal judiciaire de Marseille et soulevée par M. [R], ainsi que sa demande de sursis à statuer du fait de l’instruction en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille dans laquelle il est partie civile. Par jugement contradictoire du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Avignon a :

— déclaré la SA Crédit Immobilier de France Développement recevable en son action ;

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

— condamné M. [T] [R] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement les sommes de :

137 031,27 euros au titre de prêt n°23852,

71 625,73 euros au titre du prêt n°24910,

149 469,44 euros au titre du prêt n°32 280,

et ce, outre les frais intérêts au taux contractuel propres à chacun de ces prêts, à compter du 22 décembre 2011,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1154 du code civil quant aux intérêts (capitalisation),

— débouté M. [T] [R] de ses demandes,

— condamné M. [T] [R] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts,

— condamné M. [T] [R] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] [R] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 juin 2021, M. [R] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 21 avril 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation pour inexécution des causes de la condamnation assortie de l’exécution provisoire présentée par l’intimée et a condamné cette dernière au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 juin 2022, la procédure a été clôturée le 19 septembre 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 octobre 2022 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 17 novembre 2022, prorogé au 15 décembre 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, l’appelant demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et de :

— ordonner le sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive et irrévocable soit rendue sur sa plainte pénale actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Sur le fond,

— annuler les trois offres de prêts,

— débouter le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le Crédit Immobilier France Développement à lui restituer la totalité des intérêts conventionnels depuis la formation des prêts y compris les intérêts intercalaires ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la déchéance totale des intérêts sur les 3 prêts dont le paiement est réclamé par la banque y compris ceux inclus dans les échéances impayées et ceux inclus dans les indemnités de résiliation au titre des 3 prêts,

— débouter le Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes au titre des intérêts conventionnels courant à compter de la déchéance du terme et ceux inclus dans les échéances impayées et ceux inclus dans les indemnités de résiliation au titre des trois prêts,

En tout état de cause,

— condamner le Crédit Immobilier de France Développement à lui payer à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis :

la somme de 72 750 euros au titre de l’offre de prêt n°23852 du 4 mars 2003,

la somme de 113 500 euros au titre de l’offre de prêt n°24910 du 1er juillet .2003,

la somme de 149 500 euros au titre de l’offre de prêt n° 32280 du 21 juillet 2004,

— débouter le Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions dont ses demandes de taux de 5,20 % pour le prêt n°28352 et le prêt n°24910, et du taux de 4,50 pour le prêt n°32280 au titre des intérêts conventionnels,

— condamner le Crédit Immobilier de France Développement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2022 portant appel incident, l’intimée demande à la cour de :

A titre liminaire,

— rejeter la demande de sursis à statuer de M. [R] comme irrecevable est mal fondée,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité son indemnisation à la somme de 3 000 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [R] à lui verser :

la somme de 137 031,27 euros au titre du prêt n°23852

' la somme de 71 625,02 euros au titre du prêt n°24910

' la somme de 149 469,44 euros au titre du prêt n°32280

— juger que ces sommes porteront intérêt au taux contractuel de 5,20 % pour les prêts n°23852 et n°24910, et de 4,50 % pour le prêt n°32280 à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre ses mains,

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil,

— rejeter la demande de nullité des contrats de prêt formulée par M.[R],

— rejeter la demande de déchéance du droit aux intérêts contractuels formulée par M. [R],

— le condamner à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts

En tout état de cause :

— débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— le condamner à lui verser à la société la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer :

— sur la recevabilité de la demande

L’appelant soutient que l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 avril 2014 ayant révoqué le sursis à statuer ne fait pas obstacle à la recevabilité de sa demande de sursis à statuer qui reste à la libre appréciation du juge conformément à l’article 3 du code de procédure civile et à la jurisprudence.

L’intimé excipe de son côté de l’irrecevabilité de la demande sur le fondement des dispositions de l’article 1351 du code civil.

La demande de sursis à statuer repose en l’espèce sur les dispositions de l’article 4 alinéa 3 du code de procédure pénale lesquelles offrent au juge la possibilité d’ordonner un sursis facultatif dès lors que la mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

Il sera tout d’abord observé que la demande de sursis à statuer est fondée sur un sursis simplement facultatif, et qu’en dépit des dispositions de l’ancien article 771 du code de procédure civile et du nouvel article 789 attribuant compétence exclusive au conseiller de la mise en état pour statuer sur les exceptions de procédure dont font partie les demandes de sursis à statuer, une compétence concurrente de la juridiction statuant au fond est ouverte en pareille hypothèse.

S’il est désormais acquis que les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une exception de procédure ont autorité de la chose jugée en application des dispositions de l’ancien article 775 devenu l’article 794 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que l’ordonnance met ou non fin à l’instance et qu’il en est ainsi d’une ordonnance du juge de la mise en état ayant statué sur une précédente demande de sursis à statuer, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des circonstances nouvelles ont modifié la situation antérieure précédemment soumise à la juridiction saisie.

L’avancée de l’information judiciaire en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille et la communication de l’ordonnance de règlement rendue par le magistrat instructeur le 15 avril 2022 constitue un élément nouveau de nature à rendre recevable la demande de sursis à statuer en dépit d’une précédente décision rendue par le juge de la mise en état le 7 avril 2014.

— sur le bien fondé de la demande

Le sursis à statuer est sollicité afin de rétablir le principe d’égalité des armes dans la mesure où la procédure diligentée par l’appelant aux fins d’engagement de la responsabilité civile des banques et notaires a précisément fait l’objet d’un sursis statuer dans l’attente de la décision pénale par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille du 17 juin 2010 et qu’il a été annoncé aux parties par message électronique du 20 avril 2022 adressé par le greffe que cette action ne serait pas jugée avant un délai de 15 ans.

M. [R] se prévaut ainsi d’un déséquilibre en ce que l’action en paiement engagée par le CIFD à son encontre ne bénéficie pas pareillement du sursis à statuer alors que cette mesure est nécessaire afin de pouvoir appréhender le dossier dans toutes ses composantes.

L’intimée oppose que le sursis à statuer ne se justifie pas puisque les parties peuvent librement communiquer les pièces du dossier pénal dans le cadre de leur défense, que l’action pénale n’a aucune incidence sur l’action en paiement diligentée par ses soins dès lors que la banque ne fonde pas sa demande sur les actes authentiques de prêt et qu’elle n’est au demeurant plus mise en examen.

L’action en paiement introduite par l’assignation délivrée par le CIFD à l’encontre de M. [R] est fondée sur les actes sous seing privé constitués par les offres préalable de prêt acceptées et non sur les actes notariés signés par ce dernier, dont la force probante et le caractère exécutoire sont discutés eu égard à l’irrégularité alléguée de la procuration mais qui ne lie pas directement les parties à la convention de prêt.

L’appréciation du bien-fondé de l’action en paiement du prêteur et de l’étendue de l’obligation au paiement au profit de cette dernière après le prononcé de la déchéance du terme ne dépend pas de l’instance pénale en cours dont la finalité est la mise au jour d’infractions pénales.

En outre, si M. [R] sollicite la nullité du prêt fondée sur l’allégation d’un dol commis par la banque, les éléments recueillis dans le cadre de l’information judiciaire ne sont pas suffisants pour justifier une mesure de sursis à statuer dès lors que ni le CIFFRA, ni le CIFD ne sont mis en examen au terme de l’information judiciaire, les mises en examen ayant été annulées faute d’indices graves ou concordants par arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 6 décembre 2012.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de nullité des offres de prêt fondée sur le dol imputé à la banque :

L’appelant se prévaut de manoeuvres dolosives imputées à la banque de nature à caractériser l’existence d’un vice du consentement justifiant la nullité des prêts.

S’agissant des offres du 1er juillet 2003 portant sur un crédit de 75 000 euros et du 21 juillet 2004 à hauteur de 149 000 euros, il excipe d’une absence de manifestation de volonté de sa part à raison de l’absence de signature des fiches de renseignements bancaires valant demande de prêt.

S’agissant de l’offre du 3 avril 2003 pour laquelle il reconnaît avoir signé la fiche de renseignement datée du 31 mars 2003, il soutient que la signature procède des manoeuvres de la société Apollonia et souligne la brièveté du délai entre ce document et l’émission de l’offre.

Il impute également à la banque d’avoir envoyé les offres à la société Apollonia qui s’est également chargée de les retourner à la banque et excipe d’une intention de nuire découlant de l’augmentation des taux d’intérêt de 0,4 % et se prévaut d’une erreur sur la rentabilité des opérations.

L’intimée oppose que les agissements qui lui sont imputés émanent de la société Apollonia et que l’appelant ne rapporte pas la preuve des manoeuvres dolosives alléguées en l’absence de preuve d’une collusion frauduleuse avec cette société.

S’il est effectivement établi que M. [R] n’a signé qu’une seule fiche de renseignements bancaires le 31 mars 2003 alors que trois offres de prêt lui ont été proposées par la banque CIFFRA, ce document n’a cependant pas de valeur contractuelle dans le cadre du contrat de prêt de nature à remettre en cause sa validité qui ne repose que sur la seule signature de l’offre de prêt dont l’acceptation manifeste la rencontre des volontés et la formation du contrat.

M. [R] ne peut ainsi exciper de ce que les crédits afférents aux offres du 1er juillet 2003 et du 21 juillet 2004 auraient été accordés à son insu dans la mesure où il a consenti à ces offres en les ayant précisément acceptées.

S’agissant de la signature de la fiche du 31 mars 2003 qu’il impute aux manoeuvres dolosives de la société Apollonia, ces agissements ne peuvent caractériser l’existence de manoeuvres imputables à la banque en l’absence de démonstration de l’existence d’une collusion frauduleuse entre ces deux sociétés que l’information judiciaire a précisément écarté puisque la banque n’a en définitive pas fait l’objet d’une mise en examen.

Si les éléments mis en évidence dans l’ordonnance de règlement du magistrat instructeur attestent effectivement de la transmission des offres de prêt par la banque CIFFRA à la société Apollonia qui se chargeait de les remettre aux emprunteurs et d’en assurer le retour à la banque, ces éléments ne caractérisent pas des manoeuvres dolosives de nature à vicier le consentement de M. [R] dans le cadre de la formation des contrats de prêt.

Le taux d’intérêt pratiqué par la banque ne saurait par ailleurs caractériser une manoeuvre dolosive alors que l’emprunteur était libre de refuser les offres proposées.

L’erreur sur la rentabilité des opérations ne peut pas non plus être retenue comme moyen de nullité des prêts en ce qu’il n’appartient pas à la banque de s’immiscer dans les affaires de son client et que la preuve des manoeuvres frauduleuses imputées à la banque par M. [R] n’est pas rapportée.

La demande de nullité des contrats de prêt fondée sur l’allégation d’un dol sera par conséquent rejetée par voie de confirmation de la décision déférée sur ce point.

Sur l’application des dispositions du code de la consommation aux prêts consentis :

L’appelant excipe des irrégularités de l’offre de prêt au regard de la violation des dispositions du code de la consommation et notamment de l’absence de preuve du respect de l’envoi postal de l’offre et de l’acceptation prévu aux articles L 312-7 et L312-10 et sollicite la déchéance du droit aux intérêts de la banque en application de l’article L312-33.

La banque oppose l’inapplicabilité des dispositions du code de la consommation aux prêts consentis au moyen que l’emprunteur a fait l’acquisition de divers biens immobiliers destinés à la location en étant inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnel, ce qui caractérise le fait que les prêts étaient destinés au financement d’une activité professionnelle.

L’appelant se prévaut de la soumission volontaire des prêts aux dispositions du code de la consommation et soutient que le critère du loueur meublé professionnel n’est pas pertinent en tant que tel, s’agissant d’un critère purement fiscal constitué par le plancher des revenus locatifs annuels devant être de 23 000 euros pour le régime du loueur meublé professionnel.

Il est constant que la référence dans l’acte de prêt aux seules dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation, dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’a pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt.

Il est également acquis que lorsque l’emprunteur exerce à titre accessoire, de manière habituelle une activité de loueur en meublé pour laquelle il est régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés, le prêt est destiné à financer une activité professionnelle accessoire et n’est dès lors pas soumis aux dispositions du code de la consommation.

Mais il n’est pas interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier même si ladite opération n’entre pas dans leur champ d’application.

Pour qu’il en soit ainsi, il faut que soit caractérisée l’acceptation par la banque prêteuse de soumettre volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation de manière non équivoque.

En l’espèce, la banque produit elle-même les trois contrats de bail commercial respectivement souscrits par M. [R] portant sur les immeubles financés par les contrats de prêt qui concernaient des investissements meublés locatifs dans des résidences para-hôtelières.

Il est ainsi établi que la banque CIFFRA disposait des baux commerciaux et contrats de vente en l’état futur d’achèvement pour établir les offres de sorte qu’elle avait parfaitement connaissance de la destination professionnelle des prêts.

La même banque a consenti trois prêts successifs à M. [R] s’inscrivant dans une opération similaire et le bail commercial concernant les Jardins de [Localité 5] atteste d’une transmission par télécopie en provenance de la société Apollonia le 21 juillet 2004 à 9 heures 47, date correspondant très précisément à l’émission de l’offre de prêt d’un montant de 149 000 euros.

Il est ainsi établi que la banque avait eu communication de ces baux commerciaux avant l’émission des offres de prêt de sorte que celle-ci était informée du financement d’une activité professionnelle échappant en principe à l’application des dispositions du code de la consommation.

L’appelant rapporte ainsi la preuve d’une soumission volontaire par la banque des contrats de prêt aux dispositions du code de la consommation à laquelle l’intimée ne fait valoir aucune argumentation.

C’est donc à tort que le tribunal a écarté l’application des dispositions du code de la consommation aux prêts consentis à M. [R] et la décision déférée sera infirmée sur ce chef.

Sur la demande de déchéance des intérêts conventionnels fondée sur la violation du formalisme prescrit par les articles L312-7 et L312-10 du code de la consommation :

L’intimée soulève l’irrecevabilité de cette prétention pour cause de prescription mais il s’agit d’une défense au fond et non d’une action engagée par l’emprunteur aux fins de déchéance du droit aux intérêts de sorte que le moyen d’irrecevabilité doit être rejeté.

L’appelant excipe de la violation du formalisme légal en raison de l’absence de preuve de l’envoi de l’offre à l’emprunteur par voie postale ainsi que du retour selon le même procédé de l’acceptation de l’offre.

L’article L312-7 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur à la date des offres litigieuses dispose que le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel.

L’article L312-10 ajoute que l’emprunteur ne peut accepter l’offre que dix jours après l’avoir reçue et que l’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

La preuve de l’envoi de l’offre par voie postale à l’emprunteur incombe au prêteur.

Si les offres de prêt litigieuses portent la mention d’une date de réception et d’une date d’acceptation, elles ne font pas mention d’une réception de l’offre par voie postale conformément au formalisme imposé par l’article L312-7 précité.

Or, contrairement à l’argumentation de l’intimée, les investigations accomplies dans le cadre de l’information judiciaire qui sont synthétisées dans l’ordonnance de règlement du magistrat instructeur attestent que les offres étaient adressées directement à l’apporteur d’affaires, soit à la société Apollonia, laquelle se chargeait de les remettre aux emprunteurs, ces éléments résultant des auditions en tous points concordantes des responsables de l’établissement CIFFRA (Mme [K] [P], M. [V] [W], M. [N] [Z] et M. [S] [L]).

Il est ainsi établi que la banque n’a pas respecté le formalisme légal qui lui était imposé s’agissant de la transmission de l’offre de prêt à M.[R].

S’agissant du retour des offres par voie postale, l’intimée produit trois enveloppes de retour d’offres dont aucune ne permet de faire un lien avec les prêts consentis à M. [R].

M. [R] rapporte la preuve du non-respect du formalisme légal par le prêteur justifiant de prononcer la déchéance totale du droit aux intérêts du prêteur sur le fondement des dispositions de l’article L312-33 du code de la consommation.

Sur la créance de la banque :

Au regard de la déchéance totale du droit aux intérêts conventionnels, la créance de la banque au titre de chacun des trois prêts est constituée par le montant du capital prêté duquel doivent être déduits l’ensemble des règlements effectués par l’emprunteur, à l’exclusion de toute autre somme.

La banque sera ainsi déboutée de ses demandes concernant l’indemnité conventionnelle due au titre des prêts ainsi que de sa prétention aux fins de capitalisation des intérêts, celle-ci n’étant en outre pas prévue par les dispositions spécifiques du code de la consommation applicables au crédit immobilier.

Au regard des offres de prêt et des décomptes de créance produits, la créance de la banque s’établit comme suit :

Pour le prêt accepté le 22 avril 2003 portant sur la somme de 139 500 euros remboursable par des mensualités de 1019,11 euros :

Le décompte de créance permet de fixer la date du premier incident de paiement au 10 janvier 2011 et le capital restant dû à cette date est de 117 053,06 euros, ce qui correspond à la 76 ème échéance du tableau d’amortissement joint au prêt.

Il est ainsi établi que M. [R] a réglé la somme totale de 67 040,61 euros sur ce prêt et il reste ainsi redevable de la somme de 72 459,39 euros.

Pour le prêt accepté le 15 juillet 2003 portant sur la somme de 75 000 euros remboursable par des mensualités de 547,91 euros :

Le capital restant dû à la date du 15 janvier 2011 d’un montant de 61 082,26 euros correspond à la 83 ème échéance du tableau d’amortissement joint au prêt.

Il est établi que M. [R] a réglé la somme totale de 39 878,78 euros sur ce prêt et il reste ainsi redevable de la somme de 35 121,22 euros.

Pour le prêt accepté le 2 août 2014 portant sur la somme de 149 000 euros remboursable par des mensualités de 1032,55 euros :

Le capital restant dû à la date du 15 janvier 2011 d’un montant de 128 851,77 euros correspond à la 67 ème échéance du tableau d’amortissement joint au prêt.

M. [R] a réglé la somme totale de 57 372,96 euros et reste donc redevable de la somme de 91 627,04 euros.

M. [R] sera par conséquent condamné à payer au CIFD :

— la somme de 72 459,39 euros au titre du prêt n°23852 ;

— la somme de 35 121,22 euros au titre du prêt n°24910 ;

— la somme de 91 627,04 euros au titre du prêt n°32280.

Ces sommes porteront intérêts légaux à compter du 22 décembre 2011, date de réception des mises en demeure portant déchéance du terme des prêts.

Sur la responsabilité de la banque :

— sur le manquement à l’obligation de renseignement

L’appelant soutient que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la banque sont réunies puisqu’elle a commis une faute en ne respectant pas les obligations légales de vérification, de renseignement, d’information et de mise en garde prévues aux articles L519-1 et suivant du code monétaire et financier et des dispositions du règlement CRBF.

Il reproche à la banque d’avoir octroyé des prêts en considération de fiches de renseignements remplies par son apporteur d’affaires et non par l’emprunteur et que la banque CIFFRA a ainsi failli à son obligation de se renseigner.

La banque oppose qu’elle ne saurait être tenue responsable des agissements de la société Apollonia qui n’agissait pas en tant que mandataire de sorte que les dispositions de l’article 1984 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer et que le mandant n’est pas responsable des agissements frauduleux de son mandataire, sauf à démontrer l’existence d’un lien de subordination ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle conteste avoir commis un quelconque manquement à ses obligations en ayant eu recours aux services de la société Apollonia et en ayant accepté d’examiner les demandes de prêt que cette dernière lui transmettait, les crédits étant en définitive octroyés par ses soins après examen des capacités financières de l’emprunteur.

Il incombe effectivement à la banque prêteuse de se renseigner sur la situation personnelle de l’emprunteur afin de pouvoir disposer d’informations précises lui permettant d’apprécier les capacités financières de ce dernier.

S’il est produit une fiche de renseignements bancaires signée par M.[R] le 31 mars 2003 afférente au programme d’investissement au sein de la résidence Parc avenue, les deux autres fiches de renseignement concernant le programme Village vert et les Jardins de [Localité 5] ne comportent ni date, ni signature de M. [R].

La banque n’a ainsi pas pris le soin de faire valider par l’emprunteur les informations mentionnées par la société Apollonia dans les documents fondant précisément les demandes de prêts immobiliers.

En outre, s’agissant des informations figurant sur le document signé par M. [R], il est établi que la banque n’a procédé à aucune vérification particulière, les prêts ayant été octroyés sur la base des informations mentionnées, la banque ne disposant d’aucun document sur la situation patrimoniale de l’emprunteur, pas même de ses relevés de compte, celle-ci étant seulement en possession des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des baux commerciaux.

Le dossier sur la base duquel les prêts ont été octroyés par la banque n’était donc pas corroboré par des pièces justificatives, ce qui atteste de la légèreté dont la banque a fait preuve dans le cadre de son obligation de se renseigner sur la situation de M. [R].

Le manquement de la banque à ses obligations est ainsi avéré.

— sur le manquement à l’obligation de mise en garde

Le devoir de mise en garde n’est dû que s’il existe un risque d’endettement résultant de l’octroi des prêts. Ce devoir de mise en garde n’est cependant dû qu’à l’égard des emprunteurs non avertis.

Les parties s’opposent précisément sur la qualité de M. [R], qui soutient être un emprunteur non averti tandis que l’intimée argue du contraire en se fondant sur la composition de son patrimoine et sur les modalités d’exercice de son activité de loueur en meublé professionnel.

La qualité d’emprunteur averti s’apprécie in concreto au regard de la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur.

Lors de la souscription du premier prêt auprès de la banque CIFFRA, M. [R], exerçant la profession de médecin, était propriétaire de sa résidence principale et d’un autre bien immobilier à des fins locatives ainsi que de placements mobiliers d’une valeur de 99 000 euros.

Son inscription au registre du commerce et des sociétés est intervenue le 13 décembre 2004 soit postérieurement aux trois prêts qui lui ont été consentis par la banque CIFFRA.

S’il a constitué le 1er août 2012 une SCI ayant pour objet social l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, il est établi qu’il ne disposait que d’un seul bien immobilier mis en location à la date de l’octroi des crédits de sorte qu’il ne pouvait alors être considéré comme ayant une expérience avérée dans le domaine de la gestion immobilière et disposer de compétences particulières en matière de crédits immobiliers.

Il ressort des éléments du dossier que M. [R] a fait l’acquisition de cinq biens immobiliers entre le mois d’avril 2003 et le mois d’août 2004 pour un montant total emprunté de 598 500 euros, l’ensemble des biens ayant été acquis par l’intermédiaire de la société Apollonia, dont trois crédits consentis par la banque CIFFRA et deux autres par une banque tierce.

M. [R] avait donc la qualité d’emprunteur non averti à la date d’octroi des prêts litigieux.

Il appartenait effectivement à la banque de rechercher, au jour de la signature de chacun des contrats de prêt, que le crédit consenti était adapté aux capacités financières de l’emprunteur.

S’agissant du premier prêt souscrit le 22 avril 2003 pour lequel une fiche de renseignements a été signée, M. [R] est mal fondé en sa demande de prise en compte du crédit souscrit le même jour auprès du Crédit agricole pour un montant de 160 000 euros alors qu’il n’a nullement informé le CIFFRA de cet élément, la fiche mentionnant l’existence d’un seul prêt immobilier concernant l’acquisition de sa résidence principale représentant une charge mensuelle de 249 euros, outre un crédit voiture de 210 euros.

Les ressources mensuelles déclarées font état de revenus mensuels de 2022 euros outre une revenu foncier de 407 euros soit un montant mensuel de 2 429 euros.

Les mensualités du prêt étaient de 1 019,11 euros mais les loyers théoriques mensuels étaient de 414 euros , soit une charge effective de 605 euros par mois, outre la somme mensuelle de 459 euros au titre des autres prêts déclarés.

Les charges mensuelles au titre de l’ensemble des prêts s’élevaient ainsi à la somme globale de 1064 euros pour un revenu mensuel de 2 429 euros.

Si le taux d’endettement était effectivement supérieur au taux de 33 % habituellement retenu, le patrimoine mobilier à hauteur de 99 092 euros doit également être pris en compte pour l’appréciation des capacités financières de l’emprunteur, tout comme la valeur nette du patrimoine immobilier s’établissant à 280 561 euros pour la résidence principale, déduction faite du montant du capital restant dû et de 60 980 euros pour la résidence locative située à [Localité 4].

Au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’anomalie apparente dans la fiche de renseignements dont la banque n’était pas tenue de vérifier l’exactitude et pouvait ainsi se fier aux informations déclarées, il est établi que le premier prêt souscrit n’était pas inadapté aux capacités financières de M. [R] de sorte que la banque n’était pas tenue d’un devoir de mise en garde pour le prêt accepté le 22 avril 2003 d’un montant de 139 500 euros.

S’agissant des deux autres prêts respectivement acceptés par M. [R] le 25 juillet 2013 pour un montant de 75 000 euros et le 2 août 2014 pour un montant de 149 000 euros, il ne saurait être reproché par la banque une dissimulation par l’emprunteur des éléments afférents à la souscription d’autres prêts dans la mesure où il est établi que la banque CIFFRA a octroyé les crédits sans aucune signature des fiches de renseignements par M. [R].

Les fiches de renseignements ni datées, ni signées par l’emprunteur comportaient en outre des anomalies apparentes en ce qu’elles mentionnent dans le patrimoine immobilier de M. [R] l’ensemble des biens immobiliers acquis au moyen des financements précédemment accordés par la banque CIFFRA sans toutefois ne renseigner aucune charge au titre des prêts immobiliers y afférents dans le tableau.

Les charges mensuelles au titre des prêts sont indiquées pour un montant quasi similaire de 303,14 euros pour le prêt de 75 000 euros sans aucune indication afférente au crédit du 22 avril 2003 et de 306,82 euros pour le prêt de 149 000 euros sans aucune indication des charges liées aux prêts antérieurs de 139 500 euros et de 75 000 euros.

Or, les mensualités au titre de ces prêts s’élevaient respectivement à 547,91 euros et à 1032,55 euros correspondant à une charge effective de 206,25 euros pour le premier et de 653 euros pour le second après déduction du montant des loyers théoriques.

La charge mensuelle au titre des prêts était ainsi cumulée à hauteur de 1923 euros pour des ressources déclarées le 31 mars 2003 à hauteur de la somme de 2429 euros par mois et ce, alors que seule la valeur immobilière nette du patrimoine immobilier pouvait être prise en compte dans les capacités financières de l’emprunteur et non la valorisation de l’ensemble des biens immobiliers acquis par M. [R] pour lesquels il n’avait pas procédé à un apport personnel, le prix des biens étant intégralement financé au moyen des crédits souscrits.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, les conditions d’engagement de la responsabilité civile de la banque sont réunies dès lors que la banque n’a pas procédé au devoir de mise en garde qui lui incombait au regard du risque d’endettement né de l’octroi des prêts acceptés par M. [R] le 25 juillet 2003 et le 2 août 2004.

Sur le préjudice allégué :

Le préjudice découlant du manquement de la banque à son devoir de mise en garde est constitué par la perte de chance de ne pas souscrire les prêts litigieux.

Contrairement à l’argumentation développée par l’intimée, toute perte de chance, même minime ouvre droit à réparation et c’est ainsi vainement que la banque se prévaut de l’absence de caractère réel et sérieux de la perte de chance alléguée par M. [R] au moyen du comportement frénétique de l’emprunteur qui a souscrit cinq prêts immobiliers en quelques mois.

C’est également vainement que l’appelant sollicite l’indemnisation de son préjudice sur la base d’une perte de chance de 100 % dans la mesure où le préjudice de perte de chance ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procurée cette chance si elle s’était réalisée.

Les éléments versés aux débats permettent d’établir que si M. [R] avait été mieux informé du risque d’endettement lié aux prêts souscrits le 25 juillet 2003 et le 2 août 2004, la probabilité qu’il ne s’engage pas dans ces opérations aurait été de 70 %, taux qui sera ainsi appliqué à la réparation du préjudice allégué.

Les parties s’accordent sur la méthodologie à retenir pour l’évaluation du préjudice à partir du montant du capital emprunté duquel doit être déduite la valeur du bien immobilier acquis.

Elles sont cependant en désaccord sur la valorisation des immeubles, l’intimée se prévalant de l’application du prix moyen au mètre carré dans les communes concernées tandis que l’appelant se prévaut d’une surévaluation des biens immobiliers financés.

Dans son rapport d’audit interne, la banque CIFRAA a relevé une décote des biens immobiliers financés à hauteur de 42 % et le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [O] et M. [H] a confirmé une dépréciation significative de la valeur des biens immobiliers commercialisés par l’intermédiaire d’Apollonia, sans que ces dépréciations ne résultent de la seule dégradation du marché immobilier constatée en 2008.

L’ACPR a également relevé dans sa note du 9 juillet 2012 que le mode de valorisation des biens financés n’apparaissait pas suffisamment prudent.

L’appelant justifie de la valorisation du bien immobilier situé à [Localité 6] financé par le crédit de 75 000 euros en produisant l’attestation de vente d’un bien similaire au prix de 33 000 euros, soit un différentiel de 42 000 euros.

S’agissant du bien situé à [Localité 5] dans la résidence para-hôtelière dont il est établi que le bail commercial a expiré, une décote de 35 % doit être effectuée sur la valorisation du bien telle que proposée par l’intimée à hauteur de la somme de 141 405,27 euros qui doit dès lors être ramenée à 92 018,43 euros, soit un différentiel de 56 981 euros.

Le taux de perte de chance de 70 % sera appliqué aux montants différentiels retenus et le préjudice subi par M. [R] s’établit ainsi :

— à la somme de 29 400 euros pour le prêt du 15 juillet 2003 ;

— à la somme de 39 886 euros pour le prêt du 2 août 2004.

Le CIFD sera ainsi condamné à payer la somme globale de 69 286 euros à M. [R] en réparation du préjudice subi du fait du manquement de la banque à son devoir de mise en garde.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la banque :

Le tribunal a alloué la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts à la banque CIFD eu égard à l’absence de bonne foi de l’emprunteur caractérisée par le silence gardé sur la souscription d’autres emprunts auprès d’autres banques, informations non mentionnées dans les fiches de renseignements bancaires.

Sur appel incident, l’intimée sollicite l’allocation de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice constitué par l’absence d’une correcte information délivrée par l’emprunteur ne lui ayant pas permis de mesurer son risque d’endettement et par le préjudice financier occasionné par le non-remboursement des prêts.

La demande d’indemnisation ne peut cependant prospérer en l’absence de preuve de la mauvaise foi imputée à tort à M. [R] alors que la banque CIFFRA lui a octroyé des prêts sur le fondement de fiches de renseignements bancaires non signées par l’emprunteur.

L’intimée est ainsi particulièrement mal fondée à exciper de la dissimulation d’informations par M. [R] qui n’a précisément attesté d’aucune information concernant sa situation financière personnelle pour deux des trois prêts qui lui ont été successivement consentis par la banque CIFFRA.

Le préjudice financier allégué par la banque sera réparé par la condamnation en paiement au titre des trois prêts souscrits prononcée à l’encontre de M. [R] et le CIFD ne justifie en outre d’aucun autre préjudice distinct.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée par voie d’infirmation de la décision déférée sur ce point.

Sur les autres demandes :

Au regard de la succombance partielle des parties, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande par ailleurs de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d’appel et les parties seront respectivement déboutées de leur prétention de ce chef.

La décision du tribunal ayant alloué la somme de 2 000 euros au CIFD à ce titre sera infirmée et la prétention sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer, en ce qu’il a condamné M. [T] [R] à payer au Crédit immobilier de France les sommes dues au titre des prêts et en ce qu’il a condamné M. [T] [R] aux dépens ;

Infirme le jugement déféré sur le quantum des condamnations prononcées et sur le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande d’annulation des offres de prêt litigieuses ;

Prononce la déchéance totale du droit aux intérêts pour les trois offres de prêt n°23852 du 4 avril 2003, n°24910 du 1er juillet 2003 et n°32280 du 21 juillet 2004 ;

Condamne M. [T] [R] à payer à la SA Crédit immobilier de France développement :

— la somme de 72 459,39 euros au titre du prêt n°23852 ;

— la somme de 35 121,22 euros au titre du prêt n°24910 ;

— la somme de 91 627,04 euros au titre du prêt n°32280 ;

Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2011 ;

Rejette toute autre demande de la SA Crédit Immobilier de France développement au titre des prêts ;

Condamne la SA Crédit immobilier de France développement à payer à M. [T] [R] la somme de 69 286 euros de dommages-intérêts en réparation au manquement au devoir de mise en garde ;

Déboute la SA Crédit immobilier de France développement de sa demande de dommages-intérêts;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,