RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/01845 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IBKE

CG

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

23 mars 2021 RG :1119000488

[W]

C/

[N]

Grosse délivrée

le

à ME Faryssy

SCP Lemoine Clabeaut

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 23 Mars 2021, N°1119000488

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

M. André LIEGEON, Conseiller

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [I] [W]

née le 24 Août 1984 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yasmine FARYSSY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004423 du 19/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Madame [R] [N]

née le 01 Avril 1935 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Octobre 2022

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 26 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing-privé en date du 30 juillet 2014, Mme [R] [N] a donné à bail à Mme [I] [W] un logement sis au [Adresse 6] (84), moyennant un lioyer de 480 € hors charges.

Par acte d’huissier délivré le 12 mars 2019, invoquant l’état d’indécence du logement, Mme [W] a fait assigner sa bailleresse.

Le 29 janvier 2020, Mme [N] a fait délivrer à sa locataire un congé pour vendre.

Le 31 août 2020, un état des lieux de sortie a été dressé.

Par jugement rendu le 23 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Avignon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de changement de cumulus et de mise en conformité de l’installation électrique du fait du départ de la locataire

— condamné sous astreinte Mme [N] à remettre à Mme [W] les quittances de loyer pour les mois de janvier et février 2015

— débouté Mme [W] de ses demandes en remboursement du mobilier dégradé, en restitution du dépôt de garantie, en indemnisation de son préjudice moral

— condamné Mme [N] à payer à Mme [W] la somme de 3.600 € en réparation de son préjudice de jouissance, du fait de l’indécence du logement lié à l’absence de VMC et au défaut de l’installation électrique de février 2016 à février 2019

— condamné Mme [W] à payer à Mme [N] la somme de 6.480 € au titre des frais de remise en état du logement

— condamné Mme [W] à communiquer sous astreinte l’attestation d’assurance locative pour la période du 30 juillet 2014 au 1er janvier 2015.

— débouté Mme [N] de sa demande au titre du préjudice moral

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens

Par déclaration effectuée le 10 mai 2021, Mme [W] a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 7 juillet 2021, Mme [W] demande à la cour de :

— réformer la décision

— condamner Mme [N] à lui remettre les quittances de loyer sous astreinte journalière de 50 €

— condamner Mme [N] à lui payer :

* la somme de 2.317,47 € en remboursement du mobilier dégradé par l’humidité

* la somme de 10.000€ en réparation de son préjudice moral

* la somme de 480 € au titre du dépôt de garantie

* la somme de 3.852 € en réparation de son préjudice de jouissance

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes

— condamner Mme [N] à lui payer la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’appelante prétend que le conflit locatif et la résistance de Mme [N] ont induit chez elle une importance souffrance psychologique. Elle estime qu’elle n’avait pas l’obligation de restituer un logement à l’état neuf alors que dans l’état des lieux d’entrée, il est décrit comme usagé. Elle fait valoir que les travaux réalisés par la bailleresse n’ont pas consisté en une rénovation totale du logement. Elle soutient qu’il ne peut lui être imputé l’état du logement , faute d’état des lieux d’entrée exhausif.

Suivant conclusions notifiées le 26 octobre 2022, Mme [N] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à son encontre , l’a déboutée de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice moral, l’a déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de son adversaire aux dépens.

— de condamner Mme [W] à lui payer une somme de 10.000€ en réparation des préjudices moraux et financiers subis outre la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’intimée prétend avoir remis à Mme [W] l’intégralité des quittances de loyer.

Elle souligne que Mme [W] a quitté les lieux depuis le 31 août 2020, de sorte que les demandes de réparations maintenues par Mme [W] présentent un caractère abusif

Elle affirme que Mme [W] ne lui a toujours pas remis l’attestation d’assurance pour la période du 2ème semestre 2014.

Elle prétend que lors de son départ des lieux, la locataire a emporté la cuisine équipant le logement.

La clôture de la procédure a été fixée au 27 octobre 2022

Motifs de la décision

Sur les quittances de loyer

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Le tribunal judiciaire d’Avignon a condamné Mme [N] à délivrer à Mme [W] les quittances de loyers des mois de janvier et février 2015.

Mme [N] justifie de l’émission d’une quittance couvrant cette période.

Il y a donc lieu de constater que Mme [N] a satisfait à l’injonction qui lui avait été faite à cet égard et de rejeter la demande de Mme [W] sollicitant la remise sous astreinte des quittances de loyer .

Sur le remboursement du mobilier dégradé

Conformément aux règles de preuve en matière d’indemnnisation d’un préjudice, il appartient à Mme [W] d’établir d’une part la réalité du préjudice invoqué et d’autre part son imputabilité à la bailleresse.

Mme [W] prétend que son mobilier a été dégradé par l’humidité du logement dont elle attribue la responsabilité à Mme [N].

Toutefois, elle ne produit aucun document objectif permettant de constater la dégradation du mobilier dans le logement donné à bail . Elle se borne à produire des photos ne montrant pas du mobilier dans son environnement mais étant focalisées sur des détails , de sorte qu’elles ne sont pas de nature à démontrer la réalité du préjudice subi .

Par ailleurs, elle ne peut réclamer à Mme [N] l’indemnisation de la détérioration de meubles qu’elle prétend avoir été commise par le peintre.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 introduit par la loi SRU du 13 décembre 2000,impose au bailleur la délivrance d’un logement décent.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002.

Ce texte précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, que les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, que les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une ventilation adaptée aux besoins d’une occupation normale.

En l’espèce, le rapport du diagnostic 'décence’ réalisé le 15 mars 2017pour le compte de la Caisse d’Allocations Familiales révèle que 'l’extraction de l’air vicié est insuffisante, la salle d’eau et le cellier ne possèdent pas d’extraction d’air vicié permanente..et que l’installation électrique est défaillante et n’assure pas une sécurité suffisante (dépourvue de protection 30 Ma)…

Le 26 janvier 2018, à la suite d’une médiation, Mme [N] s’est engagée à faire les travaux sur la VMC . Le 14 décembre 2019, la mairie du [Localité 7] a indiqué que l’ensembre des prescriptions étaient levées du fait de la réalisation des travaux, hormis l’installation électrique .

Il apparait donc que la jouissance de Mme [W] a été troublée par l’existence de ces anomalies entrainant la présence de moisissures (du fait de l’absence de VMC) et un risque pour la sécurité des personnes (du fait de la défaillance de l’installation électrique).

Le premier juge a fait une analyse pertinente des faits de la cause pour fixer le préjudice subi par Mme [W] à la somme de 3.600 € , compte tenu de la nature et de la durée des manquements .

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les préjudices moraux et financiers

Aucune des parties ne caractérise avoir subi un préjudice moral imputable à l’autre, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a débouté les parties de leur demande de ce chef.

Par ailleurs, Mme [N] ne justifie pas avoir subi un préjudice financier autre que celui résultant des dégradations du logement, pour lequel elle a déjà sollicité une indemnisation.

Sur les dégradations du logement et la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans leslocaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La comparaison entre l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 31 aout 2020 et celui d’entrée effectué le 1er août 2014 , révèle l’existence de dégradations qui ne sont pas liées à la vétusté .

Ainsi, la présence de nombreux trous dans les murs et la faïence de la salle à manger, de la salle de bains et d’une chambre implique la remise en état du revêtement mural et Mme [W] ne peut se soustraire à sa responsabilité en invoquant la vétusté de la peinture.

Par ailleurs, lors de la restitution des lieux, il apparait que certaines vitres étaient cassées, d’autres très sales, ce qui caractérise un manquement de la locataire à son obligation d’entretien et de maintien du logement en bon état .

D’autre part, la comparaison des états des lieux met en évidence la disparition de certains éléments d’équipement (paroi de douche et abattant WC).

Enfin, la locataire qui a retiré certains éléments (lustres, électroménagers), a commis des dégradations à l’occasion de cet enlèvement (fils dénudés ou 'en vrac’ dans la cuisine, prises arrachées, meuble de cuisine cassé ) dont elle doit répondre.

En revanche, aucun élément ne permet de constater que la locataire n’a pas restitué l’intégralité des jeux de clés qui lui avaient été remis lors de l’entrée dans les lieux.

Il y a donc lieu de déduire de la facture de remise en état de l’appartement produite par Mme [N] la somme de 120 euros, représentant le coût de la réfection des clés.

En définitive, Mme [W] sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 6.360 €, le montant du dépôt de garantie devant s’imputer sur cette somme et le jugement sera infirmé à cet égard en son quantum.

Sur l’attestation d’assurance pour la période du second semestre 2014

Le bail entre les parties étant résilié et aucun litige d’assurance n’étant pendant, Mme [N] n’invoque ni ne justifie son intérêt à se voir communiquer l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs pendant cette période.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande et d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de partager les dépens

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement déféré et statuant sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision

Condamne Mme [R] [N] à payer à Mme [I] [W] la somme de 3.600 € à titre de dommages et intérêts , en réparation de son préjudice de jouissance

Condamne Mme [I] [W] à payer à Mme [R] [N] la somme de 6.360 € à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives, sous réserve de déduction du montant du dépôt de garantie

Rejette les autres demandes des parties

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Fait masse des dépens de l’instance (1ère instance et appel) et Dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties, selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,