RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00693 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IXHX

SI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

17 janvier 2023 RG :21/02945

S.A.R.L. DEGIRMENCI

C/

[U]

Grosse délivrée

le

à M^e Lamrini

Selarl Mazarian-Roura …

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 16 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 17 Janvier 2023, N°21/02945

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

Madame Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. DEGIRMENCI, immatriculée au RCS D’AVIGNON sous le n°412 928 087 représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mohammed LAMRINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉ :

Monsieur [L] [M] [B] [U]

né le 10 Mai 1951 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Février 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [U] a, par acte sous seing privé du 20 février 2019 dénommé convention d’occupation temporaire, mis à disposition de la SARL Degirmenci, des locaux situés [Adresse 4], à compter du 1er avril 2019, moyennant une indemnité de 650 € par mois.

La convention prévoyait que Monsieur [L] [U] s’engageait à ne pas mettre fin au contrat pendant une durée de 5 ans et que le paiement de la première année de location se ferait par compensation avec des travaux de maçonnerie à réaliser par le preneur, les parties convenant de faire le point sur les travaux dans la première quinzaine de janvier 2020.

Le 17 février 2021, Monsieur [L] [U] adressait un courrier recommandé avec accusé de réception demandant à son locataire de lui régler une indemnité d’occupation s’élevant à 6.500 € pour les loyers dus à compter d’avril 2020, sous réserve de justifier des travaux réalisés.

Monsieur [L] [U] faisait délivrer le 8 avril 2021 à la SARL Degirmenci un commandement de payer la somme de 7.800 €, le commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement étant demeuré infructueux, Monsieur [L] [U] assignait la SARL Degirmenci devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon qui le déboutait, le 18 octobre 2021, de ses demandes de résiliation de la convention d’occupation précaire, d’expulsion du locataire et de règlement d’indemnités à titre provisionnel, ayant retenu l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte en date du 16 novembre 2021, Monsieur [L] [U] assignait la SARL Degirmenci devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention, que soit ordonnée l’expulsion de son locataire et qu’elle soit condamnée à régler l’arriéré locatif.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a :

— débouté la SARL Degirmenci de sa demande de compensation

— constaté en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de la convention d’occupation précaire portant sur le local situé au [Adresse 4] à compter de la présente décision,

— ordonné l’expulsion de la SARL Degirmenci et de tous les occupants de son chef et ce, si besoin est, avec l’assistance de la force publique,

— condamné la SARL Degirmenci à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 22.100 € correspondant à l’indemnité d’occupation couvrant la période d’avril 2020 à janvier 2023 inclus,

— condamné la SARL Degirmenci à payer à Monsieur [L] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 650 € à compter du 1er février 2023 et ce jusqu’à la libération effective des locaux matérialisés par la remise des clés au bailleur,

— condamné la SARL Degirmenci aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration reçue le 22 février 2023, la SARL Degirmenci a relevé appel de la décision, la critiquant en l’ensemble de ses dispositions.

Le 12 mai 2023, par ordonnance, le premier président de la cour d’appel de Nîmes a déclaré irrecevable la demande de la SARL Degirmenci tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire concernant le jugement rendu le 17 janvier 2023 et a rejeté sa demande d’aménagement de l’exécution provisoire.

Par des conclusions signifiées le 19 avril 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL Degirmenci demande à la cour, au visa des articles 1188 et suivants du code civil de :

— DIRE et JUGER l’appel interjeté par la SARL DEGIRMENCI recevable en la forme et juste au fond ;

— DEBOUTER Monsieur [L] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— DIRE et JUGER que la convention d’occupation précaire liant les parties se poursuivra jusqu’à son terme ;

— DIRE et JUGER que conformément à la convention d’occupation précaire, la SARL DEGIRMENCI est créancière de 28.542,60 € à valoir en compensation sur l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la valeur de 650 € par mois par les parties ;

— ORDONNER ladite compensation en deniers et quittance jusqu’à la libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

— DIRE et JUGER que les travaux dont a bénéficié Monsieur [U] constitue un enrichissement sans cause au détriment de la SARL DEGIRMENCI ;

— CONDAMNER Monsieur [U] à payer la somme de 28.542,60 € en réparation de cet enrichissement sans cause ;

— ORDONNER la compensation entre les dettes et créances réciproques ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [U] aux entiers dépens d’instance.

La SARL Degirmenci expose qu’elle a assuré des travaux portant sur la parcelle qu’elle occupe mais également sur une autre parcelle. Revenant sur la clause litigieuse de la convention, l’appelante fait valoir qu’ils avaient prévu une compensation avec pour référence le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de 650 € et qu’en janvier 2020, les travaux n’étant pas finis, la compensation pouvait se poursuivre et n’était pas limitée dans le temps mais à la fin des travaux. La SARL Degirmenci revient sur les travaux qu’elle a réalisés et sur le fait que Monsieur [L] [U] est revenu sur leurs engagements.

L’appelante a chiffré les travaux qu’elle a réalisé et qui s’élèvent à une somme de 28.542,60 € qui doit être compensée avec les indemnités prévues à la convention, Monsieur [L] [U] cherchant à tirer profit des améliorations réalisées sans repsecter ses engagements. Elle conteste que la clause s’analyse en une clause d’exemption et estime qu’il s’agit bien d’une clause de compensation.

La SARL Degirmenci indique qu’au vu de la nature des travaux, ces derniers ne pouvaient être effectués en un an. Elle note par ailleurs que la mise en demeure n’a été effectuée qu’en février 2021 et que Monsieur [L] [U] cherche à se soutraire à son obligation de leur laisser les lieux pendant une durée de 5 ans.

Subsidiairement, Monsieur [L] [U] faisant valoir qu’il n’aurait pas donné son accord à la poursuite de l’exemption du versement de l’indemnité mensuelle dans la limite du coût des travaux, la SARL Degirmenci demande qu’il soit condamné à lui régler les sommes dues au titre des travaux réalisés qui s’analysent en un enrichissement sans cause. Elle relève que s’il n’est pas prouvé l’accord, Monsieur [L] [U] n’a cependant contesté qu’une infime partie des travaux et que la contestation est intervenue deux ans après le commencement de l’exécution de la convention.

Par des conclusions signifiées le 7 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [L] [U] demande à la cour, au visa notamment des articles 1303-1 et 1303-2 du code civil de :

— Juger que la déclaration d’appel de la SARL DEGIRMENCI irrégulière en ce qu’elle ne mentionne pas l’objet de l’appel, et est privé de tout effet dévolutif.

— Juger que dans le délai légal et par conclusions la Cour n’a été saisie d’aucune demande visant l’annulation ou la réforme de la décision objet de l’appel.

— Confirmer le Jugement du 17 janvier 2023.

A titre subsidiaire,

Vu la convention,

Vu l’art.1728 du code civil,

Vu les impayés,

— Juger nouvelle en cause d’appel la demande au titre de l’enrichissement sans cause de la SARL DEGIRMENCI.

— Constater que la clause résolutoire contenue dans la convention en date du 20 février 2019 consenti par Monsieur [L] [U] à la S.A.R.L DEGIRMENCI pour les locaux sis [Adresse 3] est acquise, et qu’il n’y a pas lieu à répétition en l’absence d’enrichissement sans cause et de l’état lors de la remise des clés.

En conséquence,

— Confirmer le Jugement du 17 janvier 2023 en toutes ses dispositions et conséquences.

Y ajoutant.

Condamner la SARL DEGIRMENCI à payer :

— Le solde de 2 093 € au titre des loyers.

— La somme de 20 300 € au titre des remise en état, Avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

— Condamner la SARL DE GIRMENCI à payer 5 000 € pour le préjudice acquis (maintien dans les lieux depuis le Jugement dont appel).

— Condamner la SARL DEGIRMENCI aux entiers dépens et à payer la somme de 5 000 € au

titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [U] soulève que l’irrecevabilité de la déclaration d’appel en ce que l’appelante n’a pas mentionné l’objet de sa demande et notamment si elle entendait voir réformer ou annuler le jugement, l’effet dévolutif n’ayant pas joué, la cour n’étant saisie d’aucune demande. Il relève également que dans ses conclusions, la SARL Degirmenci n’a pas plus sollicité l’infirmation de la décision dans son dispositif et était tenue de le faire dans un délai de 3 mois, la confirmation s’imposant.

Monsieur [L] [U] précise enfin que l’appelante présente une demande nouvelle en cause d’appel qui doit être déclarée irrecevable, relative à l’enrichissement sans cause.

L’intimé expose qu’ils s’étaient seulement entendus pour une absence de paiement de redevance pour la seule première année en compensation de travaux que devait réaliser le locataire. Il ajoute que la SARL Degirmenci a sous-loué le bien, percevant à ce titre un bénéfice et ce sans régler de loyer.

Revenant sur la teneur de la convention, il fait valoir que la compensation ne pouvait dépasser une année et qu’au delà, il fallait une autorisation écrite du bailleur. Il ajoute n’avoir perçu aucune somme depuis avril 2020. Il estime que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de la convention au vu de la clause résolutoire, cette dernière étant écrite en termes clairs et précis, le locataire n’ayant pas réglé son indemnité d’occupation. Monsieur [L] [U] estime que la clause de paiement du prix était également claire et ne devait pas aller au-delà d’un an sauf si les travaux n’étaient pas terminés. Il fait valoir que le preneur a étendu la clause à des travaux dépassant le coût d’un an de loyer et qui n’était pas voulu par lui. Il conteste ainsi le devis qui n’a pas été signé par ses soins ou accepté et il conteste tout autant avoir autorisé la SARL Degirmenci à faire de tels travaux.

Il précise que la SARL Degirmenci est partie le 11 janvier 2024, les clés ayant été restituées et qu’un devis a été effecuté de remise en état des lieux qui s’élève à une somme de 20.300 €.

La clôture de la procédure a été fixée au 8 février 2024.

Le 5 mars 2024, la SARL Degirmenci a pris de nouvelles conclusions par lesquelles elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et conclut à la réformation du jugement entrepris et au rejet de la demande de remise en état du bien.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

La SARL Degirmenci fait valoir que l’intimé a repris des conclusions postérieurement à la clôture et qu’elle doit pouvoir y répliquer, en l’état de nouvelles demandes formalisées.

La clôture de la procédure était fixée au 8 février 2024 et Monsieur [L] [U] a conclu le 7 février 2024, soit antérieurement à celle-ci.

Il n’est pas soutenu de l’existence d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

En application des articles 803 et 804 du code de procédure civile, auxquels renvoie l’article 907 du code de procédure civile, les conclusions n°2 et les pièces n°12 à 14 signifiées par la SARL Degirmenci le 5 mars 2024, postérieures à l’ordonnance de clôture, sont déclarées irrecevables.

2) Sur la saisine de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel (…) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.(…). La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. (…) La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.(…)

L’article 908 du même code précise qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. Seul le dispositif des premières conclusions signifiées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile saisit la cour et les conclusions postérieures signifiées au delà dudit délai ne peuvent régulariser la carence des premières écritures.

La SARL Degirmenci a interjeté appel le 22 février 2023 et n’a formé dans ses conclusions signifiées le 19 avril 2023 aucune demande d’annulation ou de réformation des chefs du jugement critiqué.

La cour n’étant saisie d’aucune demande, le jugement critiqué est confirmé.

Monsieur [L] [U] a formé un appel incident, dans ses conclusions signifiées le 29 juin 2023, en application des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile, cet appel étant dès lors, recevable.

3) Sur les demandes de l’intimé

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’irrecevabilité des conclusions de la SARL Degirmenci n’a pas pour effet d’imposer à la cour d’appel d’accueillir obligatoirement les demandes de Monsieur [L] [U]. La cour ne doit faire droit aux demandes de celui-ci que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées.

— Sur le préjudice acquis

Monsieur [L] [U] expose que la SARL Degirmenci lui a occasionné un préjudice, n’ayant quitté les lieux qu’au 8 janvier 2024, malgré le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon et l’ordonnance du premier président l’ayant déboutée de sa demande de suspension.

Cette demande, présentée pour la première fois en cause d’appel, présente un lien avec le litige principal et est recevable.

Il est indéniable, au vu du jugement confirmé que la SARL Degirmenci était occupante sans droit ni titre, depuis le 17 janvier 2023, ce qui a occasionné un préjudice certain au propriétaire des lieux. Cependant, ce préjudice est déjà compensé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, répondant ainsi au préjudice financier évoqué par Monsieur [L] [U]. Par ailleurs, l’appelante n’a fait qu’user de voies de droit, ce qui ne peut constituer un comportement fautif donnant lieu à indemnisation.

Il convient, en conséquence de débouter Monsieur [L] [U] de sa demande indemnitaire à ce titre.

— Sur l’arriéré de loyers

Monsieur [L] [U] sollicite le règlement d’impayés de loyers à hauteur de 2.093 €.

Le premier juge a condamné la SARL Degirmenci à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 22.100 € correspondant à l’indemnité d’occupation due d’avril 2020 à janvier 2023 inclus, outre la somme de 650 € par mois à compter du 1er février 2023 jusqu’à libération effective des locaux.

La SARL Degirmenci aurait quitté les locaux le 31 décembre 2023, selon leur conseil, Monsieur [L] [U] n’ayant récupéré les clés qu’à compter du 10 janvier 2024, date à laquelle l’occupation a donc cessé.

Il est donc du, du mois de février 2023 à décembre 2023, la somme de 7.150 € complétée de l’occupation au prorata du mois de janvier 2024 soit la somme de 216 €.

La SARL Degirmenci est donc redevable d’une somme totale du mois d’avril 2020 au 10 janvier 2024 de 29.466 €.

Au vu du décompte produit par Monsieur [L] [U], l’appelante a procédé à deux versements, pour un montant total de 30.976,23 € et a dès lors réglé les sommes dues au titre de l’occupation du bien.

Il convient, en conséquence, de débouter Monsieur [L] [U] de sa demande de ce chef, le décompte visant notamment des frais de procédure qui peuvent être indemnisés à un autre titre que l’arriéré locatif.

— Sur l’état des lieux de sortie et le préjudice matériel sollicité par le bailleur

L’article 6 de la convention d’occupation précaire signée entre les parties stipule qu’il sera dressé aux frais de l’occupant lors de l’entrée dans les lieux et en fin d’occupation, un état des lieux contradictoire.

Les parties ont précisé que les règles de louage du code civil s’appliqueraient à leur convention.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats. Cependant, en vertu des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Monsieur [L] [U] entend solliciter des sommes en vue de remettre en état le bien, ayant sollicité l’intervention d’un commissaire de justice, après le départ de son locataire pour dresser un état des lieux de sortie.

Ce constat, établi hors la présence du locataire le 11 janvier 2024 et sans que celui-ci n’ait été appelé, n’est certes pas contradictoire mais n’en est pas pour autant inopposable. Il doit être admis comme élément de preuve, d’autant qu’il a été réalisé dans la période immédiatement postérieure au départ du locataire et soumis à la discussion dans le cadre de la présente instance.

Il résulte des constatations du commissaire de justice que 'le terrain a été vidé et que reste en surface au fond du terrain des débris de matériaux de construction. Une partie du terrain au fond à gauche est recouverte d’un important remblai. Le grillage de clôture côté droit est affaissé en son milieu…'

Monsieur [L] [U] produit un devis d’une entreprise de maçonnerie paysagère, jardins, du 27 janvier 2024 qui propose la remise en état du terrain et du jardin devant la maison, le démontage des clôtures et nettoyage et enfin la remise en état du jardin, pour un total de 20.300 €.

Il est justifié au vu du constat produit de la nécessité de procéder à l’enlèvement de blocs béton et de terre, au vu du remblai présent sur le terrain ainsi que d’une dégradation d’une partie du grillage. Il n’est cependant aucunement justifié de la nécessité de livrer 60 tonnes de tout venant, ni de mettre du gazon ou changer des arbres ou encore de remplacer l’ensemble de la clôture. Il convient de limiter ces dépenses chiffrées à 16.300 € et de condamner la SARL Degirmenci à régler à ce titre une somme de 4.000 €.

La SARL Degirmenci est condamnée, au titre des travaux de remise en état, à régler à Monsieur [L] [U] la somme de 4.000 €.

4) Sur les autres demandes

Monsieur [L] [U] ayant du exposer des frais d’avocat, il n’est pas inéquitable de condamner la SARL Degirmenci à lui payer, au titre de ses frais irrépétibles en appel, la somme de 1.000 €.

La SARL Degirmenci est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions n°2 et les pièces n°12 à 14 signifiées par la SARL Degirmenci le 5 mars 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [L] [U] de sa demande de condamnation de la SARL Degirmenci au paiement de l’arriéré des loyers,

Déboute Monsieur [L] [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice acquis,

Condamne la SARL Degirmenci à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 4.000 € au titre des travaux de remise en état du bien,

Condamne la SARL Degirmenci à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamne la SARL Degirmenci aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,