RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00917 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JEAU

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’UZES

19 décembre 2023 RG :11-23-0002

[D]

C/

S.C.I. MILLE GRUES

Grosse délivrée

le

à M^e Trombert

Selarl Chamski Lafont…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’UZES en date du 19 Décembre 2023, N°11-23-0002

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [K] [D]

né le 18 Mai 1986 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-202-1646 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.C.I. MILLE GRUES SCI au capital de 10.000 €, immatriculée sous le numéro 921617361 du registre du commerce et des sociétés de Nantes, ayant son siège [Adresse 1],

agissant par son gérant, venant aux droits de M. [E] [W], selon acte de vente passé par Me [P], Notaire à [Localité 5] le 01/12/2022,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Elisabeth RAMACKERS de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 19 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, M. [W] a donné à bail à M. [K] [D] un appartement sis, [Adresse 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un mentant de 535 €, charges incluses.

Par acte de vente en date du 1er décembre 2022 passé par Me [P], Notaire à Roquemaure, la SCI Mille Grues a acquis cet appartement.

Le 26 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l 'article 24 de Ia loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 156,22 € au titre des loyers échus et impayés au 20 janvier 2023.

Par exploit du 13 avril 2023, la SCI Mille Grues a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès aux fins de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir et en conséquence,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que toutes personnes introduites par lui dans les lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 326,27 euros à titre provisionnel représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l’assignation,

— le condamner à lui payer

*une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

*la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès a :

— condamné M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues la somme de 2.753,71€ au titre des loyers échus et impayés au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 mars 2023 ;

— dit que M. [K] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— ordonné à défaut, l’expulsion de M. [K] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— condamné M. [K] [D] là payer à la SCI Mille Grues une indemnité d’occupation d’un montant de 535 €, à compter de l’échéance du 1er novembre 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamné M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— débouté M. [K] [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné M. [K] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 26 janvier 2023 ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 11 mars 2024, M. [K] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 28 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [K] [D], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Accueillant l’appel de M. [K] [D]

— le dire régulier en la forme et bien fondé au fond

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire d’Uzès du 19 décembre 2023

— donner acte au concluant de ce qu’il se reconnait redevable de la somme retenue par le Tribunal de la somme de 2753,71 € au titre de l’arriéré de loyers qui se compensera avec les sommes ci-dessous visées

— rejeter les demandes de la SCI Mille Grues pour le moins infondées compte tenu de l’état d’insalubrité du logement,

— condamner la SCI Mille Grues, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé 15 jours de la signification de la décision à intervenir à communiquer les diagnostics prévus par la loi,

— réduire le loyer à la somme de 200€ mensuels depuis le 1er décembre 2022 jusqu’au départ du locataire le 1er janvier 2024,

— condamner la SCI Mille Grues à porter et payer à Monsieur [D] la somme de 3 685 € (11 mois x 335 €).

— dire et juger que la SCI Mille Grues sera redevable de la différence et au besoin l’y condamner

— condamner en outre la SCI Mille Grues à porter et payer à Monsieur [D] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la procédure abusive subie,

— condamner la SCI Mille Grues aux entiers dépens, et notamment au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, M. [D] indique qu’il ne conteste pas avoir cessé de régler son loyer mais invoque l’état d’insalubrité de son logement donné à bail en raison d’un dégât des eaux grises qui se sont déversées par les murs de la salle de bain avec pour conséquence l’apparition d’excréments dans la salle de bain, le couloir et la cave, d’une fuite d’eau dans le salon, depuis la salle de bain du voisin, avec de la moisissure sur les poutres, et du stockage par les voisins de leurs affaires dans les parties communes.

Il soutient avoir subi un trouble de jouissance expliquant avoir alerté le bailleur à plusieurs reprises par mail et par téléphone mais qui a fait preuve d’inertie.

Il formule en conséquence des demandes reconventionnelles à savoir, la communication des diagnostics énergétiques dont il n’a pas eu connaissance ainsi que la réduction du loyer en ce que la réalité du trouble de jouissance est parfaitement établie et motivée par le rapport de visite d’Urbanis.

Il considère enfin que l’abus d’ester en justice est caractérisé puisque la bailleresse a sollicité son expulsion alors qu’elle lui a loué un logement indécent et qu’elle a daigné réaliser les travaux nécessaires afin d’assainir l’appartement et sollicite à ce titre des dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions en date du 19 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Mille Grues, intimée, demande à la cour de :

— juger irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par M. [D] pour la première fois en cause d’appel,

— rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions de M. [K] [D],

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— le condamner en outre à verser à la SCI Mille Grues la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, la SCI Mille Grues fait valoir que le locataire n’était pas en droit de se faire justice lui-même et de décider unilatéralement de ne plus régler son loyer en invoquant, à tort, une exception d’inexécution et l’insalubrité du logement.

Elle indique que si le locataire transmet en cause d’appel un rapport de non décence, principalement en raison de l’installation électrique non conforme, il n’apparaît pas toutefois qu’en raison de ces désordres, l’habitation du logement était impossible.

Elle soutient également l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par la partie adverse pour être formulées pour la 1ère fois en cause d’appel. Elle prétend que ces demandes devront être rejetées puisque le DPE a été communiqué et que locataire a quitté les lieux, qu’il n’apparaît pas que le locataire l’ait alerté en son temps de l’apparition de désordres et celui-ci n’a pas saisi la justice pour obtenir la suspension ou la réduction de son loyer, étant ajouté qu’il a laissé le logement dans un état déplorable lors de son départ.

Elle conclut enfin avoir légitimement engagé l’action en résiliation de bail à l’encontre de M. [D], qui ne peut être qualifiée de procédure abusive en l’état des éléments produits, et de l’absence d’éléments justificatifs permettant d’étayer l’argumentation du locataire.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y a lieu de constater que les parties ne critiquent pas le jugement déféré concernant la demande de communication sous astreinte du diagnostic de performance énergétique.

Cette disposition sera en conséquence confirmée d’autant qu’il y lieu de noter que ce diagnostic a été produit en cause d’appel.

Sur la résiliation du bail,

Il ressort des justificatifs produits que les loyers n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, signifié le 26 janvier 2023 à M. [K] [D].

Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.

Sans contester le non-paiement de la dette, l’appelant s’oppose à la résiliation du bail invoquant l’exception d’inexécution tenant à l’insalubrité du logement en raison d’un dégât des eaux grises qui se sont déversées par les murs de la salle de bain avec pour conséquence l’apparition d’excréments dans la salle de bain, le couloir et la cave, d’une fuite d’eau dans le salon, depuis la salle de bain du voisin, avec de la moisissure sur les poutres, et du stockage par les voisins de leurs affaires dans les parties communes.

Cependant, l’appelant se contente de procéder par affirmations sans produire d’éléments venant les corroborer.

Au contraire, il ressort des pièces produites aux débats que si un constat de dégât des eaux qui proviendrait de la salle de bain des voisins du dessus a été établi le 5 avril 2023 signé uniquement par M. [K] [D], ce dernier a indiqué dans ledit constat n’avoir subi aucun dommage.

Par ailleurs, il ne démontre pas une impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, condition essentielle pour opposer l’exception d’inexécution.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 27 mars 2023.

L’appelant ayant quitté les lieux, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

L’appelant ayant occupé les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, il est redevable d’une indemnité d’occupation justement évaluée par le premier juge à la somme de 535 € à compter de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef sauf à préciser que le point de départ de l’indemnité d’occupation est le 28 mars 2023 et non le 1er novembre 2023 comme indiqué par erreur par le premier juge.

Sur la demande en paiement,

En application des dispositions du contrat de bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [K] [D] avait l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, comme indiqué ci-avant, il est redevable d’une indemnité d’occupation.

Selon décompte versée aux débats par l’intimée, l’appelant reste redevable au titre des loyers et indemnités d’occupation échues et arrêtés au 31 octobre 2023 de la somme de 2 753,71 €, le premier juge ayant pertinemment déduit la somme de 549,49 € correspondant à des frais non contractuellement justifiés ou compris dans les dépens.

L’intimé ne formule aucune critique de ce chef sollicitant la confirmation tandis que l’appelant reconnait au terme de ses écritures devoir cette somme.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef sauf à préciser que cette somme correspond à des loyers et des indemnités d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [K] [D],

M. [K] [D] formule une demande de réduction de loyer pour trouble de jouissance et une demande pour procédure abusive.

La SCI Mille Grues répliquent que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles pour ne pas avoir été formulées en première instance.

Concernant la recevabilité de ces demandes, l’analyse du jugement déféré et des conclusions de première instance de M. [K] [D] révèlent que les demandes avaient été formulées devant le premier juge qui a d’ailleurs statué de ces chefs.

M. [K] [D] se contente d’invoquer une nouvelle pièce (le rapport de visite d’Urbanis du 15 janvier 2024) parfaitement recevable d’autant qu’elle est postérieure au jugement de première instance.

En conséquence, elles seront déclarées recevables.

Sur la demande de réduction de loyer,

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

En l’espèce, l’appelant soutient subir un trouble de jouissance depuis la cessation du paiement des loyers qui est établi par le rapport de visite d’URBANIS.

En première instance, M. [K] [D] produisait un mail en date du 12 décembre 2022 à la CAF dénonçant des désordres et des photographies.

Le premier juge a pertinemment indiqué que ce courriel n’a été adressé que quelques jours avant l’audience de première instance malgré des désordres qui auraient été constatés en décembre 2022 et une procédure entamée en 2023.

Avant ce courriel qui était d’ailleurs adressé uniquement à la CAF et non au bailleur, M. [K] [D] n’avait jamais alerté quiconque du mauvais état de son logement ne permettant dès lors pas au bailleur de remédier aux éventuels désordres constatés.

Suite au diagnostic décence réalisé par Urbanis lors d’une visite du 22 décembre 2023 soit 10 jours après le délibéré du jugement déféré, il a été constaté que le sol de la salle de bain composé d’un lino posé sur un plancher était dégradé et pas nivelé et que le parquet de la chambre 2 n’était pas jointif en périphérie avec les murs ce qui en rend l’entretien difficile et que, par ailleurs l’installation électrique devait être révisé et sécurisé.

Or, dès réception de ce rapport l’intimée a indiqué que les travaux allaient être réalisés et pour se faire un devis de VEVB en date du 19 juillet 2024 a été signé par l’intimée.

Par ailleurs, l’appelant ne démontre pas, par la seule production de ce rapport, depuis quand les désordres existaient, et la période pendant laquelle il en aurait souffert.

Enfin, il convient de rappeler que le bail était résilié depuis le 27 mars 2023 et que M. [K] [D], étant sans droit ni titre depuis cette date, ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance alors même qu’il a quitté les lieux à minima depuis le 28 mars 2024.

En conséquence le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Eu égard à la présente décision, l’abus de procédure n’est pas justifié.

Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [D] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique et par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Vu l’évolution du litige,

Déclare recevables les demandes reconventionnelles de M. [K] [D] ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 mars 2023 ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par M. [K] [D] à un montant de 535 € ;

— condamné M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— rejeté la demande de M. [K] [D] de communication sous astreinte de 100 € par jour de retard passé 15 jours de la signification de la décision à intervenir les diagnostics prévus par la loi,

— débouté M. [K] [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné M. [K] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 26 janvier 2023 ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

Condamne M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues une indemnité d’occupation d’un montant de 535 € à compter du 27 mars 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Condamne M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues la somme de 2.753,71 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement déféré ;

Condamne M. [K] [D] aux dépens d’appel,

Condamne M. [K] [D] à payer à la SCI Mille Grues la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,