RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02090 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I3QU

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11]

23 mai 2023 RG :22/01117

[W]

C/

Société civile [U]

Grosse délivrée

le

à SCP Chatelain Gutierrez

Selarl Lamy-Pomies Richaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en date du 23 Mai 2023, N°22/01117

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [J] [W] veuve [T]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Guillaume GUTIERREZ de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 30189-2023-006423 du 03/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉE :

SCI [U] immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 353 317 464 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 avril 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 19 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2012, M. [A] [U] a consenti à M. [R] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6].

M. [A] [U] a cédé l’immeuble à la SCI [U].

M. [R] [T] est décédé le [Date décès 7] 2022.

Arguant de l’absence de droits au bail en faveur des héritiers de M. [R] [T] et de l’existence d’une dette locative, la SCI [U] a, par actes de commissaire de justice du 25 et 31 août 2022, fait assigner les ayant-droit de M. [R] [T], Mme [J] [T] à titre personnel et en qualité de représentante légale de M. [K] [T], M. [H] [T], M. [G] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins principalement de voir ordonner leur expulsion des lieux.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— déclaré recevable la demande d’expulsion formée par la SCI [Adresse 9] concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 6] ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de M. [R] [T] ;

— constaté que Mme [J] [T] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le [Date décès 7] 2022 ;

— autorisé l’expulsion de Mme-[J] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [J] [T] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, 1'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [J] [T] à payer à la SCI [Adresse 9] une indemnité d’occupation de 550 € par mois, somme forfaitaire, due à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

— condamné Mme [J] [T] à titre personnel et en sa qualité de représentante légale de M. [K] [T], M. [H] [T], M. [G] [T], à payer à la SCI [U] au titre des loyers et des charges impayés la somme de 5776 €, terme de mars 2023 inclus et décompte arrêté au 21 mars 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de Mme [J] [T] ;

— rejeté l’intégralité des autres demandes de Mme [J] [T] ;

— condamné Mme [J] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation ;

— condamné Mme [J] [T] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

— rejeté les autres demandes, plus amples ou contraires de la SCI [Adresse 9]

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 16 juin 2023, Mme [J] [W] veuve [T] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [J] [W] veuve [T], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1343-5, 1713 et suivants du code civil, de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et du décret 87-713 du 26 août 1987, de :

— déclarer l’appel interjeté par Mme [W] Veuve [T] recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 23 Mai 2023 en toutes ses dispositions,

Et ce en statuant à nouveau,

In limine litis,

— constater la qualité de conjoint survivant de Mme [J] [W] veuve [T].

— constater l’absence de diligences amiables préalables, de mise en demeure du locataire et du commandement de payer de la part de la SCI [U] à l’égard de Mme [W] Veuve [T].

— déclarer irrégulière la procédure d’expulsion intentée à l’encontre Mme [W] Veuve [T].

— prononcer le maintien des stipulations du bail de M. [R] [T] et la cotitularité du bail de sa veuve Mme [J] [W] Veuve [T].

Subsidiairement au fond, si par tout extraordinaire la cour de céans venait à retenir que la procédure engagée par la SCI [U] est régulière :

— accorder à Mme [W] Veuve [T] un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour apurer la dette locative.

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

— surseoir à l’exécution des poursuites, et à l’expulsion.

Et en tout état de cause,

— condamner la SCI [U] à porter et payer à Mme [W] Veuve [T] la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, auquel cas elle renonce à percevoir la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle.

Au soutien de son appel, Mme [J] [W] veuve [T] fait valoir, in limine litis, l’irrégularité de la procédure d’expulsion initiée à son encontre arguant que depuis la réforme de l’article 1751 alinéa 3 du code civil, le conjoint survivant devient le titulaire exclusif du bail alors même qu’il n’est pas cosignataire du bail.

Elle indique que la qualité de conjoint survivant étant établie et connue par le bailleur, celui-ci aurait dû engager une procédure d’expulsion classique et ne pas la considérer comme étant une occupante sans droit ni titre.

Elle prétend être cotitulaire du bail en sa qualité de conjoint survivant entraînant à son bénéfice le transfert automatique du bail en application de l’article 1751 du code civil et de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, d’une part, et que la SCI [Adresse 9] n’apporte pas la preuve du fait qu’elle ne serait pas cotitulaire du bail se fondant sur les articles 1353 et 1354 du code civil.

Elle expose que le juge de première instance a conclu, à travers une appréciation juridique imprécise, à l’absence de communauté de vie entre les époux alors que, conformément aux articles 1353 et suivants du code civil, la charge de la preuve incombe au demandeur qui a été défaillant à prouver ses allégations, et qu’en tout état de cause, le fait qu’elle s’est maintenue dans le domicile conjugal constitue une démarche non-équivoque de sa volonté de reprendre le bail et de maintenir son cadre de vie.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, étant dans une situation particulièrement précaire. Elle considère la mise en 'uvre de l’expulsion disproportionnée, compte tenu notamment de l’absence de démarches amiables pour la régularisation de la dette locative par le bailleur.

Elle conclut être de bonne foi et s’engage à rembourser à bref délai l’intégralité de la dette locative.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé, la SCI [U], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 544 et suivants du code civil, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— juger recevable mais non fondée l’appel interjeté par Mme [W] ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— déclarer recevable la demande d’expulsion formée par la S.C.I [U] concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 6] ;

— constater la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de M. [R] [T] ;

— constater que Mme [J] [W] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le [Date décès 7] 2022 ;

— autoriser l’expulsion de Mme [J] [W] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [J] [W] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— dire qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [J] [W] à payer à la S.C.I [U] une indemnité d’occupation de 550 € par mois, somme forfaitaire, due à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

— condamner Mme [J] [W] à payer à la S.C.I [U] au titre des loyers et des charges impayés la somme de 16.775 € (décompte actualisé au 01.10.2024)

— rejeter la demande de délais de paiement de Mme [J] [T] ;

A titre subsidiaire,

Si la cour devait infirmer le jugement entrepris

Faire droit à la demande de la SCI [U] et

— constater que Mme [W] ne justifie pas de l’assurance du local et qu’elle est débitrice d’arriérés de loyer à hauteur 16.775 € (décompte arrêté au 01.05.2024) et 2.445,95 euros au titre des frais

— prononcer la résiliation du bail de M. [R] [T] et/ou Mme [J] [W] du fait du non-paiement des loyers et de l’absence d’assurance

— ordonner, en conséquence, l’expulsion Mme [J] [W], et de toute personne dans les lieux de son chef ou de celui de M. [R] [T] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 10] Publique, s’il y a lieu.

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues

— condamner Mme [J] [W] à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 9] la somme de 1.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du [Date décès 7] 2022 et ce, jusqu’à libération effective des lieux

En tout état de cause et y ajoutant :

— condamner Mme [J] [W] à payer la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 1.500 euros pour la procédure d’appel

— la condamner en tous les dépens de première instance et d’appel dont les frais de sommation

A l’appui de ses écritures, la SCI [Adresse 9] soutient que le transfert du bail au jour du décès ne pouvait s’opérer au profit de Mme [J] [W] qui n’a jamais justifié de sa qualité de conjoint occupant du bien et ce même dans le cadre de la présente instance.

Elle indique apporter la preuve que M. [T] et Mme [W] étaient séparés de fait depuis de nombreuses années et que celle-ci n’a jamais habité les lieux et en tout état de cause que le bien ne constituait pas le domicile conjugal ou le logement de la famille.

Elle expose aussi que, dans le cadre des débats de première instance, Mme [J] [W] n’a jamais revendiqué le transfert du bail à son profit se contentant de se fonder sur les dispositions de l’article 1751 du code civil pour justifier son maintien dans les lieux.

Sur la demande de délais, elle entend souligner que depuis le décès de son époux et alors qu’elle revendique la cotitularité du bail Mme [J] [W] n’a toujours pas réglé le moindre loyer à son bailleur alors qu’elle occupe les lieux. Elle relève que l’intimée ne perçoit que le RSA et ne justifie pas avoir déposé un dossier d’APL, et qu’en conséquence, elle sera dans l’impossibilité financière, même avec un échéancier, de régulariser sa dette locative en sus du loyer courant.

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et absence d’assurance dudit bien, expliquant que Mme [W] se maintient dans les lieux sans régler les loyers et sans justifier de l’assurance du local ce qui constitue des fraudes aux droits du bailleur.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, la cour a interpellé les parties sur les conclusions signifiées par l’intimée le 3 octobre 2024 postérieurement à l’ordonnance de clôture actualisant au 1er octobre 2024 les loyers ou indemnités d’occupation échues.

Cette actualisation n’a fait l’objet d’aucune contestation emportant ainsi l’admission de ces écritures en application de l’article 914-3 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Par ailleurs, il convient de noter que l’appelante ne formule aucune critique à l’encontre de l’arrêt déféré concernant sa condamnation à la dette.

Enfin, seule Mme [W] veuve [T] a interjeté appel du jugement déféré, la cour ne devant ainsi statuer que dans la limite de sa saisine.

Sur le droit au bail du conjoint survivant,

Selon l’article 1751 du code civil « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. »

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

« […] Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

[']

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

La cotitularité légale suppose que le logement soit occupé effectivement par les deux époux.

Dès lors, cet avantage peut être combattu par le bailleur par la démonstration de ce que le local loué n’a jamais servi à l’habitation commune des deux époux.

En l’espèce, il est constant que M. [R] [T] était titulaire d’un bail d’habitation et que l’appelante est son épouse.

Cependant, il résulte des pièces produites aux débats par l’intimée que Mme [W] veuve [T] était séparée de son époux depuis des années et que le bien objet du bail ne constituait pas le logement conjugal et de la famille.

Ainsi, sur la fiche de renseignement annexé au bail, le preneur a indiqué être divorcé avec trois enfants.

Avant la prise de bail, il ressort de l’attestation de Mme [I] [V] du 18 juillet 2012 « qu’elle héberge M. [T] et ses enfants ».

Le bulletin de paie de M. [T] de 2012 mentionne d’ailleurs comme adresse, l’adresse de Mme [V] tandis que la déclaration de revenus pour l’année 2021 de Mme [T] indique « [Adresse 1] » et celle de 2020 « [Adresse 3] à [Adresse 12] ».

Par ailleurs, Mme [W] veuve [T], qui a été entrepreneur individuel de 2010 à 2014, avait déclaré comme adresse de son activité « [Adresse 8] », celle-là même déclaré aux services fiscaux.

Dès lors ces éléments établissent l’absence de toute communauté de vie entre les époux dans le logement objet du bail et l’appelante n’apporte aucun élément permettant de combattre efficacement les preuves rapportées par l’intimée, si ce n’est ses affirmations non corroborées.

En conséquence, l’appelante ne peut se prévaloir du droit au bail litigieux sur le fondement des dispositions de l’article 1751 comme l’a pertinemment jugé le premier juge.

Concernant le transfert du bail en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, force est de constater que si l’appelante y fait référence dans le corps de ses écritures, elle ne sollicite aucunement ce transfert au terme de son dispositif.

En tout état de cause, au décès du preneur, le bail est transféré au conjoint survivant qui n’habite pas les lieux qu’à la condition qu’il en fasse la demande.

Mme [W] veuve [T] n’a formulé aucune demande en ce sens et son emménagement dans les lieux après le décès de son époux sans autorisation de la bailleresse ne saurait s’analyser comme une demande ou une démarche non équivoque de sa volonté de reprendre le bail alors même qu’elle n’habitait pas les lieux avec son époux et qu’elle n’a jamais réglé le loyer postérieurement.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de M. [R] [T].

Sur la demande en paiement de la SCI [Adresse 9],

En l’état de l’occupation, que ne conteste pas l’appelante, sans droit ni titre du logement, l’appelante est redevable d’une indemnité d’occupation justement évaluée par le premier juge à la somme mensuelle de 550 €.

Il ressort du décompte produit aux débats par l’intimée que Mme [W] veuve [T] reste redevable au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues au 1er octobre 2024 de la somme de 16 675 €.

Elle ne conteste pas le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de son acquittement.

En conséquence, infirmant le jugement déféré de ce chef, Mme [W] veuve [T] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 9] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au terme de mars 2023 inclus et au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er avril 2023 et échues au 1 er octobre 2024 la somme de 16 675 €.

Sur la demande de délai de paiement,

Selon l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. »

Comme l’a pertinemment indiqué le premier juge, Mme [T] justifiant bénéficier d’un revenu de solidarité active, il est établi qu’elle ne dispose pas des capacités financières suffisantes pour apurer le montant de la dette dans le délai légal, d’autant qu’elle n’a jamais à ce jour verser la moindre somme.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de délai de paiement et a ordonné son expulsion.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique et par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [J] [T] à titre personnel à payer à la SCI [U] au titre des loyers et des charges impayés la somme de 5776 €, terme de mars 2023 inclus et décompte arrêté au 21 mars 2023,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [J] [T] à titre personnel à payer à la SCI [U] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au terme de mars 2023 inclus et au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er avril 2023 et échues au 1 er octobre 2024 la somme de 16 675 €,

Condamne Mme [J] [T] aux dépens,

Condamne Mme [J] [T] à payer à la SCI [U] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,