RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00219 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IV4C

AB

TJ D’ALÈS

13 décembre 2022

RG:21/00911

[M]

C/

[Y]

[O]

Grosse délivrée

le 21/11/2024

à M^e Géraldine Atthenont

à M^e Cindy Martinez

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 13 décembre 2022, N°21/00911

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

INTIMÉ A TITRE INCIDENT :

M. [R] [M]

né le 10 avril 1979 à [Localité 10] (Vietnam)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Géraldine Atthenont de la Scp S2GAvocats, plaidante/postulante, avocat au barreau d’Alès

INTIMÉ :

APPELANT A TITRE INCIDENT :

M. [S] [Y]

né le 16 avril 1976 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Cindy Martinez de la Selarl Cindy Martinez, postulante, avocate au barreau d’Alès

Représenté par M^e Béatrice Zavarro de la Selarl B. Zavarro – Selurl, plaidante, avocate au barreau de Marseille

INTIMÉE :

Me [U] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Assignée à domicile le 16 mars 2023

Sans avocat constitué

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [Y] a signé le 26 novembre 2019 avec M. [R] [M] en l’étude de Me [U] [O], notaire à [Localité 6], un compromis de vente portant sur un appartement situé [Localité 8], 'libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques', au prix de 38'000 euros.

Le 26 décembre 2019, M. [M] a saisi le juge du contentieux de la protection d’Alès afin de faire expulser un locataire du bien objet de ce compromis.

L’acte authentique a été signé les 28 et 31 décembre 2019, et régularisé le 2 janvier 2020.

Le bien y est décrit comme’entièrement libre de location ou habitation'.

Le 2à août 2020 M. [Y] a fait dresser par Me [X] [V], huissier de justice à [Localité 9] un procès-verbal de constat de départ de l’occupant des lieux, et de remise des clés.

Les 11 et 17 août 2021, il a assigné M. [M] et Me [O] devant le tribunal judiciaire d’Alès qui par décision du 13décembre 2022

—  a condamné M. [M] à lui payer la somme de 4 549 euros,

— a dit que cette somme sera assortie des intérêts à taux légal à compter du prononcé du jugement,

— l’a débouté de sa demande visant à voir engager la responsabilité de Me [O],

— a condamné M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— a débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Par acte du 18 janvier 2023, M. [R] [M] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 17 avril 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 17 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 18 avril 2023, M. [R] [M] demande à la cour :

— d’infirmer la décision du 13 décembre 2023,

et statuant à nouveau

— de débouter l’intimé de ses demandes,

à titre subsidiaire

— de ramener le montant du préjudice subi à hauteur de 3 669 euros,

— de condamner Me [O] à le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 juillet 2023, M. [S] [Y] demande à la cour :

— de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné M. [M] à réparer son préjudice,

— de l’infirmer en ce qu’il a écarté la responsabilité de Me [O], notaire,

Statuant à nouveau,

— de les condamner solidairement, au paiement des sommes de

—  15'000 euros à titre de dommages intérêts, avec intérêts de droit à compter du 27 mars 2020,

—  4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Zavarro, avocat.

Me [O] n’a pas constitué avocat.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité contractuelle du vendeur

Pour retenir sa responsabilité, le tribunal a jugé que le vendeur avait provoqué l’erreur de l’acquéreur en lui donnant, à plusieurs reprises, des informations erronées sur la libération du bien.

L’appelant soutient que celui-ci a toujours eu connaissance de l’occupation du bien par un locataire, avant et au moment de la vente.

Il soutient avoir par courriel du 27 décembre 2019 prévu d’annuler le rendez-vous de signature de l’acte de vente, et transmis à l’intimé l’assignation en expulsion délivrée à son locataire ; qu’il n’était pas en France lors de la signature de l’acte authentique et que c’est par négligence qu’il n’a pas fait procéder à la modification des clauses de l’acte relatives à la présence d’un occupant.

L’intimé soutient avoir été trompé par le vendeur.

Il produit les captures d’écran de nombreux échanges dématérialisés avec celui-ci :

— le 22 novembre 2019

— M. [Y] : 'le locataire n’est pas parti''

— M. [M] :' le mois dernier (…) Il y avait le préavis d’un mois mais il est parti avant'

— le 27 novembre 2019

— M. [M] : ' j’ai reçu leur préavis (…) Et le trente j’envoie un serrurier ouvrir l’appartement (…) À mon avis, il s’est barré ( le locataire) mon ami va forcer la serrure et on change le barillet'

— le 27 décembre 2019

— M. [M] : ' oui je te change tout, je suis quelqu’un de parole (…) J’en fait une affaire personnelle'

— le 2 janvier 2020

— M. [M]: ' la voie est libre (…) Il a tout donné (le locataire) à l’imam ou au voisin,

— M. [Y] : ' il faut que mon artisan puisse visiter et avoir les clés de la nouvelle serrure'

— M. [M] : ' oui qu’il y aille, c’est ouvert il demande la clé à l’imam'

— M. [Y], plus tard : ' ton locataire est toujours là!' .

Aux termes de l’article 1130 du code civil l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expréssement ou tacitement convenues et en considération de la personne.

Pour caractériser un vice du consentement, l’erreur doit porter sur les qualités essentielles de la chose et être déterminante du consentement.

En l’espèce, le compromis et l’acte authentique de vente décrivent le bien comme libre de toute occupation.

Les échanges entre les parties démontrent que l’absence d’occupation du bien constituait une condition essentielle du contrat.

En effet, l’acheteur exprime sa préoccupation de voir le bien toujours occupé à l’approche de la signature de l’acte de vente, évoquant la nécessaire récupération des clés pour la réalisation de travaux. De son côté, l’appelant lui donne des informations erronées sur la libération des lieux, lors de leurs échanges antérieurs à la signature de l’acte authentique.

L’absence d’occupation des lieux constituait donc bien une qualité substantielle du bien pour l’acquéreur dont le vendeur avait connaissance puisqu’il n’a eu de cesse de le rassurer à cet égard, affirmant tantôt que le locataire était parti, tantôt qu’il partirait rapidement, ce avant la signature de l’acte authentique.

Pour sa part, le vendeur ici appelant ne rapporte pas la preuve que l’acquéreur et intimé avait au jour de la signature de l’acte authentique connaissance du fait que cette occupation perdurait, étant rappelé que celui-ci n’était pas présent et avait donné son accord pour la transmission de sa procuration, le 26 décembre 2019.

Le consentement de l’acquéreur intimé a donc été vicié par une erreur provoquée par la réticence dolosive de l’appelant.

Cette faute a causé un préjudice à l’acquéreur intimé jusqu’à la libération effective des lieux le 20 août 2020, puisqu’il en a été privé de la jouissance et donc de la possibilité de les occuper ou de les louer pendant plusieurs mois.

*indemnisation du préjudice

Pour condamner M. [M] à payer la somme de 4 549 euros à M. [Y], en réparation de la perte de loyer (595 euros par mois jusqu’au mois de juillet et 384 euros pour le mois d’août, pour tenir compte de la libération des lieux avant la fin du mois), le tribunal a écarté les demandes plus amples de celui-ci au motif qu’il ne justifiait pas d’un préjudice de jouissance distinct de celui de la perte de loyers.

L’appelant soutient que son acquéreur s’est désisté de son intervention volontaire à l’instance engagée contre le locataire alors qu’il aurait pu obtenir la condamnation de ce dernier à lui régler une indemnité d’occupation. Il conteste le montant de la perte de loyers alléguée.

L’acquéreur intimé renouvelle en cause d’appel sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 15 000 euros, au motif qu’il a été privé de son bien pendant huit mois ainsi que de l’encaisement des loyers outre les frais de la procédure.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’excéution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte quil a faite et du gain dont il a été privé.

La loi pose le principe d’une réparation intégrale du préjudice et M. [Y] est fondé à réclamer des dommages et intérêts consécutifs à la faute contractuelle de M. [M], en lien avec son préjudice, sans que puisse lui être reproché l’abandon d’une instance engagée sur un autre fondement juridique, à l’égard d’un tiers au contrat.

En revanche, sa demande au titre d’une privation de jouissance se confond avec l’indemnisation de la perte de loyers consécutive à l’occupation des lieux par l’ancien locataire.

Concernant les frais de procédure, qu’il inclut dans l’indemnité de 15 000 euros, cette demande relève des frais irrépétibles.

Sur le montant de l’indemnité réclamée au titre de la perte de loyers, M. [Y] produit une lettre aux termes de laquelle Mme [A] [E] s’engage le 16 novembre 2019 à louer le bien moyennant un loyer mensuel de 595 euros hors charges, avec une entrée dans les lieux courant janvier 2020. Il justifie donc du montant de la perte de loyer.

Le loyer fixé par l’ancien propriétaire n’est pas un un montant de référence, dès lors que les loyers sont soumis à revalorisation.

*responsabilité du notaire

Sur le fondement contractuel

Pour rejeter la responsabilité contractuelle du notaire le tribunal a jugé que n’était pas démontrée l’existence d’un mandat spécifique mettant à la charge de celui-ci l’obligation de récupérer les clés de l’immeuble.

L’appelant soutient que le notaire, en charge de la vente, a manqué à ses obligations en ne vérifiant pas la réalité de la libération des lieux au moment de la signature de l’acte et demande à être garanti par lui des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

L’intimé soutient que le notaire n’a pas exécuté ses obligations au titre du mandat qui lui avait été confié, en l’espèce la récupération des clés et de l’état des lieux de sortie.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’acte authentique de vente mentionne que M. [Y] était représenté par 'M. [Z] [P], clerc de notaire, domicilié en cette qualité en l’étude de Me [U] [O], notaire soussignén, en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d’une procuration sous signature privée en date du 19 décembre 2019, à [Localité 11], dont l’original est annexé'.

M. [Y] n’était donc pas représenté par Me [O] pour la signature de l’acte authentique, mais par un de ses clercs. L’annexe visée n’est pas versée aux débats de sorte que le contenu du mandat donné à ce clerc n’est pas connu.

La responsabité contractuelle du notaire ne peut donc pas être retenue.

Sur le fondement délictuel

Pour écarter la responsabilité du notaire sur le fondement délictuel le tribunal a jugé que n’était pas rapportée la preuve de sa connaissance de la situation du bien le jour de la signature de l’acte authentique.

L’appelant soutient que le notaire n’a pas vérifié la libération des lieux et ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil.

L’intimé soutient que le notaire était parfaitement informé du fait qu’un locataire occupait le bien.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, professionnel du droit, est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste; il doit les renseigner de manière complète sur la portée de leur engagement.

Le 16 octobre 2019, M. [Y] a adressé au notaire un courriel pour lui indiquer les conditions de l’acquisition du bien, avec notamment la mise en place d’un nouveau locataire, au loyer mensuel de 595 euros.

Le 26 décembre 2019, son notaire Me [L] a demandé l’état des lieux de sortie du locataire à Me [O].

Le même jour, M. [Y] a indique à son notaire que le locataire était parti et qu’il pouvait transmettre la procuration.

Un courriel du 27 décembre 2019 de M. [Y] à une dénommée [D] [I], indique que 'le gérant de l’appartement lui a dit le 26 décembre devant Me [O] qu’il avait récupéré l’accès à l’appartement et qu’il pouvait désormais y accéder.'

Me [O] avait donc connaissance de la présence d’un locataire, au moins à la fin du mois de décembre 2019, aucune pièce ne venant démontrer une connaissance plus ancienne de cette situation.

Pour autant, M. [Y] a donné pour instruction de donner sa procuration en l’état d’une libération du bien dont il dit que Me [O] a été informée le même jour que lui.

Aucune pièce n’établit que le notaire avait connaissance, le jour de la signature de l’acte de vente, de l’occupation du bien, au regard des informations communiquées tant à lui qu’à M. [Y].

Le jugement sera donc encore confirmé sur ce point.

*point de départ des intérêts

Le tribunal judiciaire d’Alès a jugé que les intérêts commenceront à courir à compter de son jugement.

L’intimé soutient que c’est à compter du 27 mars 2020, date de la correspondance adressée par son conseil à Me [O], que doivent courir les intérêts au taux légal.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en oute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance.

L’appelant a été condamné à payer à l’intimé une indemnité, confirmée ici dans son principe et son montant.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait courir les intérêts au taux légal assortissant la condamnation de l’appelant à partir de son prononcé, le 13 décembre 2022.

En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

Succombant à l’instance, l’appelant sera condamné à en régler les entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de M^e Zavarro, avocat.

L’équité commande par ailleurs de condamner l’appelant la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’intimé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Alès du 13 décembre 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant

Condamne M. [R] [M] aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Zavarro,

Condamne M. [R] [M] à payer la somme de 1 000 euros à M. [S] [Y] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,