COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2025

N° RG 24/00002 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WIKI

AFFAIRE :

Etablissement CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS

C/

[R] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 1122000555

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 04.03.25

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS établissement public à statut légal spécial créé par l’article 100 § 2 de la loi du 28 Avril 1816 codifiée à l’article 518-2 du Code Monétaire et Financier, identifiée au répertoire SIRET au n° 180 020 026 00019, prise en la personne de ses représentants légaux, ou habilités à cet effet

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

Substitué par : M^e Orane BERTELOT, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Monsieur [R] [X]

né le 08 juin 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Leslie FONTAINE-LOUZOUN de la SELARL LSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0443

Substitué par : M^e Inès BAAKEL, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [U] [Z] [M] (anciennement [X])

née le 09 mars 1978 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Leslie FONTAINE-LOUZOUN de la SELARL LSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0443

Substitué par : M^e Inès BAAKEL, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2024, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 août 2016, la Caisse des dépôts et consignations a donné en location à M. [R] [X] et Mme [B] [U] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer révisable de 3 162 euros outre une provision sur charges de 614 euros par mois.

Les locataires ont quitté les lieux le 10 septembre 2019.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er septembre 2022, la Caisse des dépôts et consignations a assigné M. [X] et Mme [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prendre acte que M. [X] et Mme [M] ont définitivement quitté les lieux le 10 septembre 2019,

— prendre acte que M. [X] et Mme [M] n’ont pas réglé les impayés locatifs suite à leur départ des lieux,

— prendre acte qu’elle a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] au paiement de la somme de 5 778,75 euros au titre des loyers et charges restés impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre celle de 577,88 euros au titre des pénalités contractuelles, également à parfaire,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum M. [X] et Mme [M] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— condamné la Caisse des dépôts et consignations à verser à M. [X] et Mme [M] la somme de 1 819,71 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamné la Caisse des dépôts et consignations à verser à M. [X] et Mme [M] la somme de 4 729,02 euros au titre de la régularisation des charges,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la Caisse des dépôts et consignations aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2023, la Caisse des dépôts et consignations a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, la Caisse des dépôts et consignations, représentée par sa mandataire la société Esset, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du 12 décembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il l’a condamnée à régler à M. [X] et Mme [M] un solde locatif pour un montant global de 6 548,73 euros,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [X] et Mme [M],

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] à lui payer la somme globale de 5 778,75 euros au titre des loyers et charges restés impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre celle de 577,88 euros au titre des pénalités contractuelles, également sauf à parfaire,

— faisant application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en première instance,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] au paiement des entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel,

— condamner solidairement M. [X] et Mme [M] au paiement des entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 5 décembre 2024, M. [X] et Mme [M], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusion de la Caisse des dépôts et consignations,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de pénalités pour non-restitution du dépôt de garantie, d’amende civile pour procédure abusive et d’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la Caisse des dépôts et consignations à leur payer la somme de 16 126,20 euros au titre des pénalités consécutives à la non-restitution du dépôt de garantie,

— condamner la Caisse des dépôts et consignations à payer à M. [X] et Mme [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la Caisse des dépôts et consignations à leur payer la somme de 3 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que les parties ne contestent pas les dispositions du jugement selon lesquelles:

— M. [X] et Mme [M] sont redevables de la somme de 1 255,29 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er au 10 septembre 2019,

— les sommes indûment versées au titre des loyers relatifs au parking leur ont été remboursées.

Sur les frais de remise en état

Le premier juge a retenu, à ce titre, que les locataires étaient redevables uniquement d’une somme de 58,29 euros au titre des dégradations constatées sur les WC et de 14,79 et 13,92 euros s’agissant de l’électricité. Il a débouté la bailleresse de ses demandes au titre des peintures, menuiserie et réparations figurant dans la rubrique 'divers’ du devis de la société Balas aux motifs que les peintures et menuiseries, après trois années, sont notées en moyen ou bon état et que les précisions apportées sur ces postes dans l’état des lieux de sortie ne peuvent être corrélées au devis versé aux débats.

La Caisse des dépôts et consignations demande que les frais de remise en état soient fixés à la somme de 12 414,10 euros en faisant notamment valoir que l’appartement a été loué en bon état, les peintures ayant été refaites à neuf, et qu’au départ des lieux des locataires, après seulement 3 années d’occupation, l’état des peintures était noté en état moyen et des pièces de menuiserie, de plomberie et d’électricité étaient manquantes ou détériorées. Elle affirme que l’appartement n’aurait pu être reloué en l’état et que ces dégradations ne peuvent qu’émaner des intimés au vu de la correspondance exacte entre les termes de l’état des lieux de sortie et les postes de dégradations locatives tels que décrits dans le devis produit au sein de la rubrique 'dégradations locatives'. Elle relève en outre que les intimés ne contestent pas l’état dégradé des peintures (traces de rebouchage) qui serait selon eux lié à l’intervention d’un prestataire mandaté par leurs soins peu méticuleux. Elle en déduit qu’il doit être refacturé aux locataires la préparation et la remise en peinture des murs et plafonds ainsi que la dépose de placards, la pose d’une béquille, de boutons de porte, de charnières de placard et d’une serrure palière.

M. [X] et Mme [M] reconnaissent devoir la somme totale de 87 euros au titre des frais de remise en état.

Ils contestent toute dégradation du bien et soutiennent avoir quitté l’appartement en parfait état, l’état des lieux de sortie ne faisant apparaître aucune dégradation, le bien étant globalement décrit en bon état à l’exception de quelques éléments en état moyen ; que s’il a été relevé des traces de rebouchage des murs, c’est parce que Mme [M] a fait réaliser, par des professionnels, des travaux de réaménagement des murs et des petites traces d’usure avant son départ, démontrant ainsi leur bonne foi et leur volonté de remplir leurs obligations. Ils soutiennent que le devis produit, non contradictoire et non daté, ne permet pas d’établir que les éventuelles dégradations mentionnées concernent l’appartement ni même le lot de leur appartement et que la facture versée aux débats ne permet pas de s’assurer du paiement des travaux ou de leur réalisation effective et que ces éléments ne peuvent servir de preuve pour attester d’une dégradation de l’appartement.

En tout état de cause, ils relèvent que le montant de ces travaux apparaît totalement disproportionné au regard de l’état de l’appartement et en incohérence avec l’état des lieux de sortie ne faisant apparaître aucune dégradation locative, soulignant que la facture produite, dont on ne sait pas à quels travaux ni quels devis elle correspond, est datée du 20 décembre 2019 alors qu’ils ont quitté les lieux le 10 septembre 2019 de sorte qu’il ne peut être exclu que l’appartement ait été loué ou occupé durant cette période et qu’ils ne seraient donc pas responsables des hypothétiques dégradations de l’appartement.

Sur ce,

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du code civil, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au baux meublés (article 25-12) dispose que le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ces textes, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d’une usure normale.

Dès que cette preuve est établie, c’est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations. Ainsi, il importe peu que la preuve du paiement de la facture et de la réalisation des travaux ne soit pas rapportée.

Il convient donc de comparer les états des lieux établis contradictoirement le 21 septembre 2016 pour l’entrée des locataires et le 30 août 2019 à leur sortie, étant relevé que ce dernier est difficilement lisible compte tenu de la qualité de la copie produite à la cour.

* au titre des peintures

Dans l’état des lieux d’entrée, les peintures, dans toutes les pièces, sont décrites comme neuves.

Dans l’état des lieux de sortie, elles sont décrites dans un état moyen sauf dans la salle de bains, la salle d’eau et les WC où elles sont indiquées être en bon état.

Il est noté, au titre du détail des constatations :

— dans la cuisine: trace sur les murs et trou,

— dans le séjour: trace de rebouchage de trou mur + trou passages de câble – trace de tringle au plafond – trace de rebouchage au plafond,

— dans l’entrée et la chambre 2: trace de rebouchage sur les murs,

— dans la chambre 1: trace + rebouchage + éclat sur les murs + grafiti.

Il n’est fait état d’aucune autre mention concernant les autres pièces.

Or, ces éléments sont peu précis pour apprécier l’existence même et l’étendue des dégradations relevées en ce que le nombre de traces de rebouchage et leur étendue ainsi que le nombre de trous ou d’éclat ne sont pas précisés, de même que le nombre de murs concernés dans chaque pièce, étant ajouté qu’ils ne sont pas corroborés par des photographies des lieux.

En outre, la Caisse des dépôts et consignations verse aux débats un devis d’un montant total de 27 619,05 euros émanant de la société Balas, non daté, et qui ne permet pas d’établir qu’il concernerait le logement pris à bail. La facture correspondante est datée du 20 décembre 2019 et ne reprend que le montant total ainsi qu’au titre de la localisation, le lieu de l’immeuble ([Adresse 2] à [Localité 7]).

Quand bien même ce devis se rapporterait effectivement au logement pris à bail, il apparaît que dans le devis, le montant total des travaux liés aux dégradations locatives est de 12 416,15 euros TTC incluant la somme totale de 7 125,12 euros HT pour la peinture, avec pour seule précision que la remise en peinture concerne les plafonds pour une surface de 105 m² et les murs pour une surface de 210 m². Ces éléments ne permettent donc pas de déterminer la localisation de ces travaux et notamment les pièces, murs ou plafonds, concernés.

La Caisse des dépôts et consignations ne permet pas donc pas à la cour de déterminer précisément les dégradations commises par les locataires pouvant être indemnisables au titre des réparations locatives ni de chiffrer le montant de celles-ci.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande à ce titre.

* au titre de la menuiserie

La Caisse des dépôts et consignations demande à ce titre les réparations suivantes figurant dans le devis :

— la dépose de placards existants en assimilé avec la dépose du dressing salon (370,62 euros)

— fourniture et pose d’une béquille pour porte (27,84 euros), d’un bouton de porte en assimilé avec les boutons de porte de placard (863,04 euros) et de charnières de placard (252,30 euros).

Cependant, la bailleresse ne précise pas à quelles dégradations locatives ces réparations pourraient être rattachées alors que l’état des lieux de sortie ne fait pas mention de dégradation d’un placard ni de dégradations relatives à ces éléments.

Le devis mentionne également le remplacement d’une serrure palière logement milieu et haut de gamme à hauteur de 1 026,60 euros sans que la bailleresse explicite les raisons de celui-ci et précise les dégradations qui auraient été relevées dans le constat d’état des lieux de sortie le justifiant, étant ajouté qu’il n’est pas établi que le devis concernerait effectivement le bien donné à bail.

* au titre de la plomberie

Dans la salle de bains, la plomberie est notée en bon état tant lors de l’entrée dans les lieux que lors de la sortie des locataires. Aucune mention n’est portée dans l’état des lieux de sortie quant à la baignoire, de sorte qu’il ne saurait être mis à la charge des locataires le 'remplacement d’un vidange baignoire’ comme mentionné dans le devis à hauteur de 84,39 euros.

Conformément à l’accord des parties, seule la réparation des dégradations constatées sur les WC seront mises à la charge des locataires à hauteur de 58,29 euros comme retenu par le premier juge.

* au titre de l’électricité

Les parties sont d’accord pour retenir que M. [X] et Mme [M] sont redevables de la somme de 28,84 euros correspondant aux réparations des dégradations locatives comme l’a également retenu le premier juge.

* au titre des diverses réparations

Le devis mentionne un poste 'divers’ d’un montant total de 1 450,50 euros se décomposant comme suit :

— menuiserie-parquet en assimilé avec remise en état de la cuisine (216 euros): dans la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionne un état moyen alors qu’elle était notée neuve à l’entrée. Cependant, le détail des constatations correspondant (point 49) est illisible dans l’état des lieux de sortie, étant ajouté que la bailleresse n’indique pas les dégradations qu’elle aurait constatées à ce titre ni les réparations qui seraient nécessaires et que les mentions du devis ne permettent pas davantage de déterminer la nature de ces travaux.

— électricité en assimilé avec la pose de 11 spots et 5 DCL (324 euros): il ne sera pas fait droit à cette demande, l’état des lieux de sortie ne portant aucune mention à ce titre, à l’exception d’une douille pour luminaire manquante dans la chambre 1 dont le montant du remplacement n’apparaît pas dans le devis, étant ajouté que la bailleresse n’explicite pas ces travaux ni leur imputabilité aux locataires.

— deux postes intitulés 'coefficient de fourniture en assimilé avec la fourniture de 5 DCL complet et de 11 spots’ (180 +528 euros) et un poste 'électricité en assimilé avec curage électrique’ (202,50 euros): il ne sera pas fait droit à cette demande, l’état des lieux de sortie ne portant aucune mention à ce titre étant ajouté que la bailleresse n’explicite pas ces travaux ni leur imputabilité aux locataires.

Il convient donc de débouter la Caisse des dépôts et consignations de ces demandes.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant des réparations locatives à la somme de 87 euros.

La Caisse des dépôts et consignations sera donc condamnée à verser à M. [X] et Mme [M] la somme de 1 819,71 euros (3 162 – 1 255,29 – 87) au titre du solde du dépôt de garantie restant dû.

Le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Sur les charges

Le premier juge a condamné la Caisse des dépôts et consignations à verser à M. [X] et Mme [M] la somme de 4 729,02 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2017, 2018 et 2019 qu’elle n’avait pas réalisées.

La Caisse des dépôts et consignations, qui poursuit l’infirmation de ce chef du jugement, fait valoir qu’elle a effectué ces régularisations pour les années 2017, 2018 et 2019 et qu’elle les a portées au crédit du compte des locataires les 20 novembre 2020 et 3 juin 2021, de sorte qu’elle ne les doit pas.

M. [X] et Mme [M] demandent que la Caisse des dépôts et consignations soit condamnée à leur verser la somme de 4 729,02 euros correspondant au trop-perçu des provisions sur charges. Ils expliquent ne pas contester ces régularisations en elles-mêmes mais affirment que ces sommes ne leur ont pas été réglées par la bailleresse.

Sur ce,

Les parties s’accordent pour dire que les régularisations des charges pour les années 2017 à 2019 s’élèvent à 1 383,13 euros pour l’année 2017, 1 610,18 euros pour 2018 et 1 735,33 pour 2019, soit la somme totale de 4 728,64 euros, en faveur des locataires, et non 4 729,02 euros comme retenu par le premier juge.

Si la Caisse des dépôts et consignations a effectivement imputé ces sommes au crédit des locataires sur le décompte locatif, elle ne justifie, ni même n’allègue, avoir réglé cette somme à M. [X] et Mme [M].

Il convient en conséquence de la condamner à verser la somme de 4 728,64 euros à ce titre aux intimés et d’infirmer le jugement déféré sur le quantum.

Sur les demandes en paiement de la bailleresse

La Caisse des dépôts et consignations demande la condamnation de M. [X] et Mme [M] à lui verser la somme de 5 778,75 euros au titre du solde locatif restant dû, incluant le solde des loyers et charges (1 255,29 euros) et les réparations locatives (12 414,10 euros) dû par les locataires, soit 13 669,39 euros, de laquelle elle déduit les régulations de charges pour les années 2017 à 2019 à hauteur de 4 728,64 euros et le dépôt de garantie (3 162 euros).

Au vu des observations qui précèdent, il convient de la débouter de cette demande et en conséquence de ses demandes relatives à la clause pénale et à la capitalisation des intérêts.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les pénalités consécutives à la non-restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a débouté M. [X] et Mme [M] de leur demande en paiement de la somme de 13 596,60 euros au titre des pénalités consécutives à la non-restitution du dépôt de garantie au motif qu’au jour de leur départ des lieux, ils étaient redevables d’un arriéré locatif et que ce manquement à leur obligation essentielle était privatif de ces pénalités.

M. [X] et Mme [M] demandent l’infirmation de ce chef du jugement et la condamnation de la Caisse des dépôts et consignations à leur verser la somme de 16 126,20 euros à ce titre correspondant à une période de 51 mois.

Ils font valoir qu’ils ont toujours réglé leur loyer avec régularité et qu’ils ont seulement arrêté le prélèvement automatique de l’intégralité du loyer, le bail prenant fin le 10 septembre, s’attendant légitimement à recevoir le solde des sommes dues au titre des loyers et charges après imputation des provisions versées. Or, ils soutiennent n’avoir reçu cet appel que trois ans après leur départ, dans le cadre de la présente instance, ajoutant qu’il mentionnait une somme leur revenant au titre des régularisations de charges à hauteur de 4 729,02 euros, de sorte qu’à la fin du bail, il ne subsistait aucun arriéré et que la Caisse des dépôts et consignations n’avait aucune raison de conserver leur dépôt de garantie.

La Caisse des dépôts et consignations demande la confirmation du jugement les ayant déboutés de cette demande en reprenant la motivation du premier juge, ajoutant que M. [X] et Mme [M] étaient redevables, au jour de leur départ, d’un arriéré locatif de 10 507,39 euros, dépôt de garantie déduit et frais de remise en état imputés, ou en tout état de cause de la somme de 1 255,29 euros, étant relevé que les régularisations de charges dont ils font état n’avaient pas encore été éditées. Elle explique avoir relancé les anciens locataires à partir du moment où la dernière régularisation est intervenue.

Sur ce,

Il résulte de l’article 22 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.

En l’espèce, les clés ont été restituées le 10 septembre 2019, de sorte que la Caisse des dépôts et consignations devait restituer le dépôt de garantie, d’un montant de 3 162 euros, au plus tard le 10 novembre 2019, l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à celui d’entrée.

M. [X] et Mme [M] indiquent que le dépôt de garantie n’a été versé qu’à la suite du jugement déféré en février 2024, ce que ne conteste pas la bailleresse, et ce malgré la mise en demeure des locataires de leur restituer cette somme par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2020.

Si au jour de la restitution des clés, les locataires étaient effectivement redevables d’un solde locatif correspondant au solde du mois de septembre, soit 1 255,29 euros, la bailleresse ne leur a pas restitué le solde du dépôt de garantie et n’a pas fait application des dispositions susvisées l’autorisant à conserver une provision de 20% jusqu’à l’arrêté des comptes de l’immeuble.

En outre, au vu des éléments relevés ci-dessus, la bailleresse ne pouvait retenir le dépôt de garantie, celle-ci étant débitrice à l’égard de ses anciens locataires.

Le montant mensuel de la majoration étant de 316,20 euros (3 162 euros x 10%), il convient donc de condamner la Caisse des dépôts et consignations à verser à M. [X] et Mme [M] la somme de 16 162,20 euros (316,20 x 51) à ce titre et d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

M. [X] et Mme [M] demandent que la Caisse des dépôts et consignations soit condamnée à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile en faisant valoir que l’appelante a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en engageant à leur encontre une action en paiement de frais de remise en état alors qu’ils ont rendu un appartement en parfait état et qu’elle n’a jamais répondu à leur lettre de mise en demeure du 9 juillet 2020 l’invitant à trouver une issue amiable, sans jamais leur adresser, au moment de leur départ, de décompte leur permettant d’appréhender les sommes dues au titre du prorata du loyer et des régularisations de charges.

La Caisse des dépôts et consignations s’oppose à cette demande en faisant valoir que la procédure qu’elle a initiée est partiellement fondée et ne saurait donc être qualifiée d’abusive; et qu’elle a saisi le premier juge d’une demande en paiement de sa créance contractuelle qu’il appartient à la juridiction saisie apprécier et non aux intimés.

Sur ce,

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’échec dans l’exercice d’une voie de droit ne peut, en aucun cas, laisser à penser que l’action engagée était abusive ou téméraire. En parfaite bonne foi, un plaideur peut se méprendre sur la réelle étendue de ses droits, sur la teneur de telle règle juridique, sur l’interprétation de telle disposition légale, sur l’application de quelque clause contractuelle, sur la qualité des preuves qu’il entend administrer, sur l’appréciation de faits ou de témoignages.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est donc pas, en soi, constitutive d’une faute (Cass. 1ère civ., 28 janv. 1976) et le plaideur débouté n’est pas forcément un plaideur abusif.

En l’espèce, le seul fait que la Caisse des dépôts et consignations se soit méprise sur l’étendue de ses droits ne saurait caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

C’est pourquoi M. [X] et Mme [M] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Caisse des dépôts et consignations qui succombe est condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives au dépens de première instance étant confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et M. [X] et Mme [M] seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant des régularisations de charges à restituer aux locataires et en ce qu’il a débouté M. [X] et Mme [M] de leur demande au titre des pénalités consécutives à la non-restitution du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau,

Condamne la Caisse des dépôts et consignations à payer à M. [X] et Mme [M] la somme de 4 728,64 euros au titre de la régularisation des charges 2017, 2018 et 2019 ;

Condamne la Caisse des dépôts et consignations à payer à M. [X] et Mme [M] la somme de 16 126,20 euros au titre de titre de la pénalité consécutive à la non-restitution du dépôt de garantie ;

Y ajoutant,

Déboute M. [X] et Mme [M] de leurs demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la Caisse des dépôts et consignations aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,