RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00574 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JDBG

AG

TJ D'[Localité 9]

16 janvier 2024

RG : 22/01592

SAS FONCIA FABRE GIBERT

C/

[M]

SASU FONCIA

TRANSACTION FRANCE

SCI [S] [E]

Copie exécutoire délivrée

le 06 novembre 2025

à :

M^e Pauline Garcia

M^e Jacques Tartanson

M^e Thomas Autric

M^e Frédéric Guittard

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 16 janvier 2024, n°22/01592

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et M^me Delphine Ollmann, greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :

La Sas FONCIA FABRE GIBERT,

RCS d'[Localité 9] n° 478 180 243, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pauline Garcia de la Selarl PG Avocat, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Nicolas Merger, plaidant, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

INTIMÉES :

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

Mme [X] [V] [M]

née le 02 mars 1957 à [Localité 11] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jacques Tartanson, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

La Sasu FONCIA TRANSACTION FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thomas Autric de la Selarl Eve Soulier – Jérôme Privat – Thomas Autric, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Eleonore Alberti-Bilski, plaidante, avocate au barreau de Dax

La Sci [S] [E] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric Guittard, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 06 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière [S] [E] était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier '[Adresse 12] et [Adresse 3] à [Localité 10] d’un appartement mis en location constituant le lot n°5 de la copropriété dont la gestion a été confiée à la société Foncia Fabre Gibert.

Arès le départ des locataires en novembre 2017, elle a fait procéder à des travaux de rénovation et confié à la société Foncia Transaction France un mandat de recherche d’un acquéreur.

Le 30 juillet 2018, elle a vendu l’appartement à Mme [X] [M], selon acte authentique comportant en particulier la clause suivante :

« le vendeur porte à la connaissance de l’acquéreur que des tâches d’humidité sont apparues au rez-de-chaussée, principalement sur la cloison de séparation du hall d’entrée et de la cuisine ainsi que sur le dégagement qui dessert l’étage (photo annexée). Ces tâches sont apparues entre la signature de la promesse de vente et ce jour. Suite au départ du locataire, le vendeur a fait effectuer des travaux de remise en état par l’entreprise Travaux & Propreté sise à [Localité 9], concernant la peinture sur tout l’appartement, le carrelage dans le hall d’entrée et aux pieds de la montée d’escalier, l’électricité, la salle de bains et la cuisine. Le vendeur s’engage à remettre à l’acquéreur la facture des travaux réalisés et à déclarer ce sinistre auprès de sa compagnie d’assurance (Groupama) ; de même, l’acquéreur fera une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance (Macif). »

L’acquéreuse, se plaignant de l’aggravation de l’humidité, a saisi le juge des référés du tribunal d’Avignon qui, par ordonnance du 29 juin 2020 a désigné un expert dont la mission a ensuite été étendue aux sociétés Foncia Fabre Gibert et Foncia Transaction France.

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 juin 2022.

Par acte du 10 juin 2022, Mme [X] [M] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Avignon en réparation de son entier préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés la société [S] [E] qui a appelé en cause les sociétés Foncia Fabre Gibert et Foncia Transaction.

Par jugement contradictoire du 16 janvier 2024, le tribunal :

— a dit que la société [S] [E] est tenue de la garantie au titre des vices cachés à l’égard de Mme [X] [M],

— l’a condamnée in solidum avec la société Foncia Fabre Gibert à lui payer les sommes de :

—  8 152,42 euros TTC correspondant aux travaux de peinture, indexée sur l’indice BT 01 du code de la construction, à compter du 11 juin 2022 jusqu’au jour du jugement,

—  319 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 du code de la construction, à compter du 11 juin 2022 jusqu’au jour du complet règlement,

—  7 720 euros TTC correspondant aux travaux de traitement de la société Murprotect, indexée sur l’indice BT 01 du code de la construction à compter du 30 septembre 2019 jusqu’au jour du complet règlement,

—  4 800 euros TTC correspondant à la fourniture et pose d’une centrale de traitement de l’air, indexée sur l’indice BT 01 du code de la construction à compter du 31 août 2021 jusqu’au jour du complet règlement,

— a débouté la requérante de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

— a condamné la société Foncia Fabre Gibert à relever et garantir la société [S] [E] des condamnations prononcées à son encontre,

— a débouté la requérante et la société [S] [E] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Foncia Transaction,

— a condamné in solidum la société [S] [E] et la société Foncia Fabre Gibert aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise à l’exception de ceux du référé, dépens distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la rerquérante la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, – a condamné in solidum la société [S] [E] et Mme [X] [M] à payer à la société Foncia Transaction France la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Foncia Fabre Gibert a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2024.

Par ordonnance du 25 mars 2025, la procédure a été clôturée le 18 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 02 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 août 2024, la société Foncia Fabre Gibert, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit aux demandes de Mme [X] [M] et de la société [S] [E] à son encontre,

Statuant à nouveau

— de les débouter de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris ceux de référé, distraits au profit de M^e Garcia.

L’appelante soutient :

— que seule sa responsabilité délictuelle peut être recherchée par l’acquéreur sur le fondement de la perte de chance ; qu’elle a respecté son devoir de conseil en mandatant un professionnel pour apprécier les causes et traitements des désordres constatés lors de l’état des lieux et n’a donc commis aucun manquement à ce titre,

— que l’expert judiciaire, qui ne s’est pas prononcé sur les causes des remontées capillaires à l’origine de l’humidité, n’a retenu la responsabilité d’aucune des parties,

— que la garantie des vices cachés n’a vocation à s’appliquer qu’entre le vendeur et l’acheteur,

— que les dommages ne peuvent lui être imputés alors qu’ils ont pour origine un problème structurel inhérent à l’immeuble, à l’égard duquel elle n’avait aucune obligation,

— qu’elle n’avait pas les compétences techniques pour apprécier l’étendue des désordres, contrairement aux entreprises mandatées,

— que l’acheteuse pouvait réaliser le traitement contre les remontées d’humidité dès son entrée dans les lieux et ne peut prétendre au paiement de travaux non discutés avec l’expert.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 août 2024, Mme [X] [M] demande à la cour :

— de débouter l’ensemble des concluantes de leurs demandes.

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance

En conséquence,

— de condamner in solidum les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert à lui verser la somme de 900 euros au titre de son préjudice de jouissance à compter du refus du vendeur en le 15 juillet 2019, jusqu’au 31 août 2021 soit au total : 25,5 mois x 900 euros = 22 950 euros

— de les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de débouter la société Foncia Transaction France de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles.

L’intimée soutient :

— que le rapport d’expertise démontre l’existence d’un vice caché rendant le bien dans son ensemble impropre à sa destination,

— que le vendeur, qui avait connaissance de ce vice préalablement à la vente, ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie,

— qu’au jour de la vente, bien qu’elle ait remarqué des tâches d’humidités ponctuelles, elle n’avait pas connaissance de l’ampleur du vice et de ses conséquences,

— que la société Foncia Fabre Gibert avait connaissance du désordre mais n’a pas fait le nécessaire pour en rechercher l’origine, manquant ainsi à son devoir d’information et de conseil,

— qu’elle est en droit de solliciter la réparation intégrale de ses préjudices, correspondant à l’ensemble des travaux de réparation.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 juin 2024, la société Foncia Transaction France demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter l’ensemble des concluantes de leurs prétentions,

— de débouter la société [S] [E] de toutes ses demandes à son encontre,

— de condamner in solidum la société [S] [E] et toute partie succombante au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, à son bénéfice.

L’intimée soutient :

— que son intervention n’a concerné que la vente de l’appartement une fois les travaux d’embellissement réalisés,

— que la venderesse n’apporte pas la preuve d’un manquement de sa part dans l’exécution de son obligation d’information ou dans l’exécution de son mandat, et qu’elle n’avait aucune obligation de se rapprocher du syndic ou du gestionnaire locatif,

— qu’en tant qu’agent immobilier, elle ne peut être considérée comme un professionnel de la construction,

— qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information à l’égard de Mme [M].

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 septembre 2025, la société [S] [E] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle est tenue de sa garantie au titre des vices cachés à l’égard de Mme [X] [M],

Statuant à nouveau

— de débouter celle-ci de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

— de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné la société Foncia Fabre Gibert à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté Mme [M] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

— de réformer le jugement pour le surplus

et statuant à nouveau

— de débouter la société Foncia Transaction France de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner in solidum les sociétés Foncia Transaction France et Foncia Fabre Gibert à la relever et garantir de l’ensemble des sommes qui seront mises à sa charge à la demande de Mme [M],

En tout état de cause,

— de condamner Mme [M], la société Foncia Transaction France et la société Foncia Fabre Gibert à lui verser la somme de 4 800 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle réplique :

— que le désordre était connu de l’acheteuse, et qu’il peut se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l’acte,

— que les désordres proviennent des parties communes et leur traitement de la copropriété,

— que les travaux effectués pour la mise en conformité de ce logement n’ont pas traité le problème d’humidité car elle ignorait l’existence de ce désordre,

— subsidiairement, que l’information du désordre était connue de la gestionnaire locative qui ne la lui a pas communiquée,

— que l’acquéreuse ne peut prétendre au paiement de travaux dont ni le principe ni le montant n’ont été retenus par l’expert, et dont certains concernent des parties communes ; qu’elle ne justifie pas du préjudice de jouissance allégué.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*action en garantie des vices cachés contre le vendeur

Pour condamner la société [S] [E] à garantir l’acheteuse au titre des désordres affectant l’appartement, le tribunal a retenu d’une part qu’il ne pouvait s’agir de vices apparents, seules les constatations de l’expert les ayant mis en évidence dans leur ampleur et leurs conséquences, et d’autre part qu’elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie, au motif qu’elle s’était abstenue volontairement de remettre la totalité des factures de travaux de rénovation de l’appartement à l’expert et qu’elle avait eu connaissance des désordres par la mention de leur existence dans l’acte.

Le vendeur, ici appelant à titre incident, soutient que l’appartement était confié en gestion à l’appelante, qui ne l’a jamais informée de la présence d’humidité à la suite du départ des derniers locataires mais uniquement de la nécessité de procéder à des travaux de rénovation, que lors de la réalisation des travaux, aucune trace d’humidité ou d’infiltration n’a été constatée, que les désordres décrits par l’expert proviennent des parties communes de l’immeuble, qu’il a justifié des somme exposées au titre des travaux dans le cadre d’un dire à l’expert et qu’on ne peut pas lui opposer la clause figurant à l’acte sans l’opposer également à l’acheteuse.

L’acheteuse fait sienne la motivation du tribunal et ajoute que le vendeur avait connaissance des désordres de par leur ancienneté, leur mention dans l’état des lieux de sortie et l’information qui lui a été communiquée par le gestionnaire.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice inhérent à la chose, non apparent au moment de la vente et antérieur à celle-ci, et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à son usage.

Aux termes de l’article 1643 dispose le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente stipule ici en page 9 « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier (') s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Pour faire échec à cette clause de non garantie des vices cachés Mme [X] [M] doit donc démontrer, non seulement que les quatre conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, mais aussi que le vendeur avait connaissance des défauts invoqués.

*existence de vices cachés

Lors de la visite des lieux en septembre 2020 lors des opérations d’expertise, « une présence d’humidité importante ainsi que des traces de salpêtre et des tâches sur les murs en plusieurs endroits du logement » ont été observés : « Ces traces d’humidité sont présentes de façon plus importante dans la cuisine, à l’entrée et aux escaliers » et s’accompagne d’un « délitement des murs avec endommagement du crépi et de l’enduit ».

L’expert a confirmé « l’existence d’une humidité ascensionnelle très élevée sur les 15 à 20 premiers centimètres du sol, et qui décroît au fur et à mesure qu’on remonte les murs ».

Il a mesuré un taux d’humidité de 35% dans les murs de la cuisine, de l’entrée et du placard, de 80% dans les murs côté escalier et de 28% dans les murs d’une chambre au premier étage alors que les valeurs maximales normales sont de 17%.

Il a affirmé « que ces désordres existaient déjà lors de l’état des lieux de sortie de l’ancienne locataire », qui faisait référence à ce problème d’humidité qui affectait plusieurs endroits du logement, photos à l’appui, et que « ces désordres remont(ai)ent à plus de 4 ans ».

Il a conclu que ces désordres présentaient un risque manifeste pour la santé des occupants, l’humidité et les moisissures pouvant libérer des spores très nocives pour les poumons.

Il en résulte que l’appartement était affecté d’une humidité excessive, apparue plusieurs années avant la vente et le rendant impropre à son usage par les risques qu’elle engendre pour la santé des occupants.

Seule l’existence de « tâches d’humidité » a été constatée par l’acheteuse lors de la visite de l’appartement juste avant la vente pour procéder au relevé des compteurs.

Ce désordre s’est fortement aggravé entre la date d’achat et les opérations d’expertise, qui seules lui ont permis de connaître le vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

Le vice n’était donc pas apparent lors de l’acquisition, et la clause de non-garantie ne lui est donc pas opposable.

Le fait allégué que le vice puisse affecter les parties communes de l’immeuble et non seulement les parties privatives n’est pas davantage de nature à faire échec à la garantie.

*connaissance des vices par le vendeur

La société [S] [E] se réfère dans ses écritures aux annexes du rapport d’expertise, et notamment à celles faisant référence à des pièces fournies par elle ou son mandataire la société Foncia Fabre Gibert à l’expert ainsi qu’à leurs dires.

Ces pièces mentionnées par l’expert ne sont pas jointes au rapport versé aux débats, et ni l’appelante principale ni l’appelant à titre incident ne les ont communiquées.

L’expert a repris à son rapport le constat des lieux de sortie réalisé le 24 novembre 2017 entre la locataire sortante et l’agence Foncia, duquel il ressort :

— que les murs de l’accès/entrée étaient en mauvais état avec dégât des eaux, la peinture se craquant et se fissurant ; les murs des placards étant en mauvais état (traces noires) ;

— que les murs de la cuisine étaient en mauvais état (noircis), l’expert ayant précisé qu’il s’agissait d’un signe de présence de moisissures ;

— que les murs de la montée d’escalier étaient en mauvais état avec des traces noires importantes et un dégât des eaux ;

— que la peinture des murs de la chambre présentait des traces noircies importantes.

Les photographies prises lors de l’état de lieux étayent ces constatations.

Lors des opérations d’expertise, le gérant de la société [S] [E] a indiqué qu’à la sortie des locataires, « le logement était dans un état très dégradé au point que sa location ou sa mise en vente n’était pas possible. Des travaux conséquents recommandés par Foncia ont été effectués pour remettre ce logement aux normes avec un montant d’environ 30 000 euros ».

Les travaux réalisés ont consisté, selon les factures fournies à l’expert, dans la mise en conformité de l’électricité du logement, et dans sa rénovation esthétique (sol, marches d’escalier, meubles de cuisine, faïence, peinture). Ils n’ont comporté aucun traitement de l’humidité.

Le problème d’humidité ne pouvait donc pas être résolu par ces travaux et l’expert a souligné qu’il a été négligé dans la mesure où son origine n’a pas cherché à être résolue.

Il est ainsi établi que le vendeur a eu connaissance du très mauvais état de l’appartement lors du départ des locataires, sa mandataire ayant préconisé d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes.

Si celle-ci ne l’a pas informé du problème particulier d’humidité, il ne peut pas se retrancher derrière ce défaut d’information, qui concerne une éventuelle faute dans l’exécution du contrat de mandat, pour s’exonérer de sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur.

Enfin, le vendeur est une société civile immobilière, dont l’objet social est notamment l’achat et la vente d’immeubles, et doit à ce titre être qualifié de professionnel de l’immobilier, rendant la clause exonératoire de garantie inapplicable.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu que le vendeur était tenu envers l’acquéreur de la garantie des vices cachés concernant le problème d’humidité affectant l’appartement vendu.

*indemnisation des préjudices

Le tribunal a fixé l’indemnisation du préjudice matériel de l’acquéreur, savoir le coût des travaux de peinture, la pose d’une VMC, les travaux de traitement effectués par la société Murprotec et l’installation et la pose d’une centrale de traitement de l’air, au vu du rapport d’expertise.

Il l’a déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance, au motif qu’elle ne fournissait aucun élément permettant de le chiffrer.

Le vendeur soutient que ni le principe ni le quantum de ces travaux n’ont été retenus par l’expert, que les murs constituent des parties communes et que l’acheteuse ne justifie pas qu’elle n’a pas pu habiter l’appartement ni avoir engagé des sommes pour se reloger et que la demande au titre du préjudice de jouissance repose sur une seule estimation.

Mme [X] [M] réplique qu’elle a fait intervenir une entreprise pour traiter les remontées d’humidité et que l’expert a validé les travaux ; que le bien étant inhabitable selon l’expert, elle n’a pas pu l’habiter et qu’elle a donc subi un préjudice de jouissance jusqu’à la date de réception des travaux le 31 août 2021.

Aux termes des articles 1644 et 1645 du code civil, l’acheteur a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

Mme [X] [M] ne sollicite pas ici la réduction du prix de vente, mais des dommages et intérêts en réparation d’une part de son préjudice matériel correspondant au coût des travaux lui permettant de mettre fin au vice et d’autre part de son préjudice de jouissance.

*préjudice matériel

L’expert a indiqué qu’il existe différents procédés pour le traitement des remontées capillaires, à savoir l’injection de résine dans les murs pour constituer une barrière étanche (entre 5600 et 10 500 euros) ou l’installation d’un système électromagnétique permettant de stopper les remontées par inversion de polarité (entre 3500 et 6400 euros).

Il a recommandé également une meilleure ventilation des pièces pour réguler l’humidité de l’habitation, la VMC ne fonctionnant pas correctement. Après traitement de ces problèmes, il a estimé la remise en état des surfaces par la réfection des peintures au montant du devis produit, soit la somme de 7 411,29 euros HT, représentant un coût de 19 euros HT au m² « très proche des prix du marché actuel ».

Il a précisé que ce prix incluait la pose d’une VMC dans la salle de bains, soit 290 euros HT.

Après la réalisation des travaux par la société Murprotec, il a constaté une nette amélioration de l’état des murs traités, avec un taux d’humidité nettement inférieur à ses premières constatations. Il a également constaté que la centrale de renouvellement de l’air installée au rez-de-chaussée avait permis d’améliorer la qualité de l’air intérieur et se de débarrasser des nuisances liées à la condensation, mais que ce système était insuffisant pour atteindre les pièces de l’étage où la présence d’une VMC restait nécessaire.

Le fait que les murs constituent des parties communes est inopérant, dès lors que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, peu important la partie du bien affectée par ces vices.

Les travaux de traitement contre les remontées capillaires réalisés par la société Murprotec en 2019 pour la somme 7 720 euros TTC, consistant en l’installation d’une barrière d’étanchéité, sont conformes aux préconisations de l’expert et ont été validés par lui.

La ventilation préconisée a été assurée par l’installation d’une centrale de traitement d’air, pour un montant de 4 800 euros TTC, et également validée par l’expert.

Le coût des travaux de reprise des peintures et de la VMC a été estimé par l’expert, selon devis présentée par l’acheteuse, à la somme de 7 411,29 HT.

La preuve des préjudices étant rapportées, le jugement est confirmé sauf en ce qu’il a accordé en sus des travaux de peinture la somme de 319 euros TTC pour la VMC, ce poste étant inclus, comme rappelé par l’expert, dans le devis global.

*préjudice de jouissance

Il ressort des éléments du dossier que lors des opérations d’expertise le 3 septembre 2020, Mme [X] [M] résidait dans l’appartement litigieux.

En effet, l’expert indique que les opérations ont eu lieu à son domicile, et les photographies figurant à partir de la page 22 du rapport montrent la présence de meubles et effets personnels dans le séjour et une chambre.

Elle s’est en outre toujours domiciliée à l’adresse du bien litigieux, dès la procédure de référé introduite en juin 2020.

Si l’expert ne s’est pas prononcé sur le préjudice invoqué, il résulte toutefois de ses constatations que le logement présentait un risque pour la santé de ses occupants, ce qui caractérise l’existence d’un préjudice de jouissance, le propriétaire d’un bien devant pouvoir l’occuper en intégralité et sans risque pour sa santé.

Néanmoins, pas davantage qu’en première instance, l’intimée ne verse aux débats les pièces sur lesquelles elle se fonde pour solliciter à ce titre une indemnisation à hauteur de 900 euros par mois pendant 25,5 mois.

Par conséquent, il est fait droit à sa demande à hauteur de 1000 euros, par voie d’infirmation du jugement.

*responsabilité de la société Foncia Fabre Gibert

*à l’égard de son mandant

Le tribunal a condamné la société Foncia Fabre Gibert à relever et garantir le vendeur des condamnations prononcées à son encontre, après avoir rappelé qu’elle n’avait pas été appelée en cause en sa qualité de syndic de l’immeuble mais de gestionnaire de l’appartement, considérant qu’elle avait commis une faute en n’informant pas celui-ci du caractère insuffisant des travaux de peinture au regard de l’humidité excessive des lieux et en ne lui conseillant pas d’effectuer une recherche approfondie de l’origine des désordres.

L’appelante soutient que son mandant ne démontre pas sa faute, la connaissance des traces d’humidité étant insuffisante à prouver qu’elle connaissait l’origine exacte des dommages, que la société en charge des travaux ne l’a pas alertée sur l’existence, la cause et le traitement adéquat des remontées par capillarité, pas plus que sur la nécessité de faire des recherches approfondies et que l’origine de l’humidité n’est pas imputable à une mauvaise gestion de l’appartement mais à la construction de l’immeuble.

Le vendeur et mandant réplique que sa mandataire n’a jamais porté à sa connaissance l’existence des problèmes d’humidité, alors que le problème était connu d’elle en sa qualité de syndic de l’immeuble ; que c’est elle qui l’a orientée vers la société Travaux & Propreté et a suivi la réalisation des travaux.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La preuve de la faute commise par le mandataire dans la gestion du mandat incombe au mandant.

Les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert étaient liées par un contrat de mandat de gestion immobilière renouvelé par tacite reconduction depuis le 16 janvier 2001, aux termes duquel celle-ci avait mandat d’administrer pour cele-là notamment l’appartement vendu.

A ce titre, elle avait notamment pour mission :

— de gérer le bien, rechercher les locataires, louer le bien, le relouer etc'

— d’encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements etc'

— de procéder au règlement des charges de copropriété

— « de faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, en régler les factures, prendre toutes mesures conservatoires

— faire exécuter tous travaux importants après accord, sauf urgence, du mandant ; en régler les factures. »

Dans ce cadre, elle a procédé avec les derniers locataires à l’établissement de l’état des lieux de sortie, duquel il ressort clairement que le phénomène d’humidité affectait plusieurs endroits du logement et ce de manière importante.

Conformément aux termes du mandat, elle avait obligation de signaler l’état de l’appartement à son mandant et de faire exécuter les travaux nécessaires à sa remise en état, ce qu’elle a fait.

Toutefois, s’agissant des travaux importants, et en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle avait également obligation de conseiller son mandant sur la consistance des travaux à réaliser, au besoin en se renseignant auprès de sociétés spécialisées, afin d’assurer leur pérennité.

Il ressort des pièces du dossier et de ses propres conclusions qu’elle s’est bornée à signaler le très mauvais état de l’appartement, sans évoquer l’humidité importante qui l’affectait alors qu’en sa qualité de professionnelle, un tel constat aurait dû l’alerter et la conduire d’une part à aborder précisément ce point et d’autre part à solliciter l’avis de professionnels.

Elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les éventuelles carences de la société qui a réalisé les travaux.

Ces fautes dans l’exécution de son mandat engagent sa responsabilité, et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir son mandant des condamnations prononcées à son encontre.

*envers l’acheteuse

Pour retenir sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de la gestionnaire de l’appartement, le tribunal a considéré qu’elle avait commis une faute en s’abstenant de procéder aux vérifications plus approfondies qu’imposaient les constatations résultant de l’état des lieux de sortie.

L’appelante soutient que l’acheteuse 'ne peut rechercher sa responsabilité que sur le fondement de la perte de chance'. (sic)

L’intimée réplique que la gestionnaire avait connaissance des remontées par capillarité, relevées dans l’état des lieux de sortie, qu’il lui appartient de se retourner contre la société ayant réalisé les travaux si elle estime que celle-ci a commis une faute, et qu’elle a manqué à son devoir d’information et de conseil envers elle.

En application des dispositions de l’article 1240 code civil, un tiers à un contrat peut invoquer, sur ce fondement, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il ressort de ce qui précède que la société Foncia Fabre Gibert a commis des fautes dans l’exécution de son mandat en ne signalant pas le problème d’humidité affectant l’appartement au propriétaire et en ne sollicitant pas des professionnels afin d’en déterminer la cause pour permettre d’assurer une rénovation pérenne.

Ces fautes sont en lien direct avec le préjudice de l’acheteuse, qui n’a pu être mise au courant avant la vente du problème d’humidité affectant le bien acquis et qui doit engager des frais importants de traitement du désordre et de remise en état.

Le jugement est par conséquent encore confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle de la société Foncia Fabre Gibert à l’égard de l’acheteuse et l’a condamnée in solidum avec le vendeur au paiement des réparations.

*responsabilité de la société Foncia Transaction France

Pour rejeter son appel en garantie, le tribunal a considéré que, titulaire d’un contrat de mission d’entremise, cette société ne pouvait solliciter des informations sur un désordre dont elle n’avait pas connaissance auprès de deux autres sociétés exerçant sous la même enseigne et que n’étant pas un professionnel de la construction, elle n’avait pas d’autre diligence à accomplir que de faire mentionner dans l’acte authentique l’existence des désordres constatés le jour de la vente en présence de l’acquéreur.

Le vendeur soutient qu’il appartenait à l’agent immobilier, tenu à un devoir de conseil, de se renseigner auprès des autres structures du groupe Foncia sur l’origine de l’humidité, et notamment en interrogeant le syndic sur l’existence d’éventuelles difficultés dans la copropriété.

L’agence immobilière chargée du mandat de vente réplique que le problème d’humidité ne lui est apparu que lors de la visite du bien ayant précédé la signature de l’acte authentique, les travaux de rénovation étant terminés lorsqu’elle a été destinataire de ce mandat  ; qu’elle n’avait pas l’obligation de se renseigner auprès du syndic sans raison objective ; qu’elle est une entité juridique distincte de la société en charge du mandat de gestion de l’appartement et du contrat de syndic ; qu’en tout état de cause, elle n’est pas un professionnel de la construction et que son obligation était limitée au fait de transmettre les informations, ce qu’elle a fait au stade de l’acte authentique.

L’intermédiaire professionnel, négociateur d’un acte, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et engage en cas de manquement sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant et sa responsabilité délictuelle à l’égard du tiers contractant.

Le manquement à son devoir de conseil n’est pas établi si les désordres n’étaient pas apparents et que la preuve n’est pas rapportée qu’il avait eu connaissance du vice caché.

En outre, il n’entre pas dans sa mission de vérifier l’état du bien, au-delà de l’apparence.

Il ressort de ce qui précède que la société Foncia Transaction France était en charge du mandat de vente, conclu après la réalisation des travaux de rénovation de l’appartement litigieux, de sorte que comme l’acheteuse, elle n’a pu constater l’apparition de traces d’humidité, que lors de la visite effectuée pour relever les compteurs, juste avant la signature de l’acte authentique.

S’agissant d’une entité juridique différente de la société en charge de la gestion du bien, les fautes commises par cette dernière dans sa gestion ne peuvent engager sa responsabilité.

En l’absence de désordres apparents, elle n’était pas davantage tenue d’effectuer des recherches approfondies sur l’état du bien ni de se renseigner auprès du syndic pour obtenir des informations sur la copropriété.

La société Foncia Transaction France n’a pas manqué à ses obligations dans le cadre de son mandat, et le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société [S] [E] de son appel en garantie formé à son encontre.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les sociétés Foncia Fabre Gibert et [S] [E], qui succombent, sont condamnées in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Elles sont également condamnées in solidum à payer à Mme [D] [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Foncia Transaction France les frais engagés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

La société [S] [E] est condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon sauf en ce qu’il :

— a condamné in solidum les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert à payer à Mme [X] [M] la somme de 319 euros TTC,

— a débouté Mme [X] [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute Mme [X] [M] de sa demande au titre des travaux de pose d’une ventilation mécanique centralisée,

Condamne in solidum les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert à payer à Mme [X] [M] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Foncia Fabre Gibert et [S] [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Les condamne in solidum à payer à Mme [X] [M] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [S] [E] à payer à la société Foncia Transaction France la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Foncia Fabre Gibert et la société [S] [E] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,