RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00598 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JDDL

AB

TJ DE CARPENTRAS

19 décembre 2023

RG :22/00972

[F]

[G]

S.A.R.L. ADRESSES CONFIDENTIELLES

C/

[F]

[G]

S.C.I. RSD

S.A.R.L. ADRESSES CONFIDENTIELLES

Copie exécutoire délivrée

le 05 juin 2025

à :

M^e Nicolas Oosterlynck

M^e Guillaume Fortunet

M^e Emilie Michelier

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 19 décembre 2023, N°22/00972

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [M] [F]

né le 16 janvier 1961

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [U] [G] épouse [F]

née le 27 septembre 1961

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Nicolas Oosterlynck de la Scp Penard-Oosterlynck, postulant, avocat au barreau d’Avignon

Représentés par M^e Christian Pautonnier de la Selarl Pautonnier et Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

La Sarl ADRESSES CONFIDENTIELLES, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Guillaume Fortunet de la Scp Fortunet et Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [M] [F]

né le 16 janvier 1961

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [U] [G] épouse [F]

née le 27 septembre 1961

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Nicolas Oosterlynck de la Scp Penard-Oosterlynck, postulant, avocat au barreau d’Avignon

Représentés par M^e Christian Pautonnier de la Selarl Pautonnier et Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

La Sci RSD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie Michelier, plaidante/postulante, avocate au barreau de Carpentras

La Sarl ADRESSES CONFIDENTIELLES

RCS Avignon n° 515 324 788, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Guillaume Fortunet de la Scp Fortunet et Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 05 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 27 septembre 2019, la société RSD a confié à la société Adresses Confidentielles la vente d’un bien immobilier à [Localité 7] (84), moyennant un honoraire à sa charge de 6 % du prix de vente.

Ce mandat a été renouvelé le 16 octobre 2021 pour une durée de 24 mois aux mêmes conditions à l’exception du prix de vente ramené à la somme de 1 200 000 euros.

M. [M] [F] et son épouse [W] née [G] se sont rapprochés de l’agence qui leur a communiqué le 30 juillet 2021 le dossier de présentation de la propriété qui lui a été retourné signé le jour même avec la mention ' bon pour accord '.

L’agence leur a alors communiqué l’adresse précise du bien dont ils ont indiqué que la localisation ne leur convenait pas.

Le 3 novembre 2021, la société RSD a informé l’agence Adresses Confidentielles qu’une offre d’achat lui avait été faite et le 11 décembre 2021, qu’un compromis de vente avait été signé l’avant-veille.

Le 14 janvier 2022, elle a précisé que la vente avait été effectuée au profit de M. et Mme [F] que par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2022, la société Adresses Confidentielles a alors mis en demeure de payer la commission prévue au mandat.

Par actes des 25 mai et 1er juin 2022, elle a assigné la société RSD et les acquéreurs en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement contradictoire du 19 décembre 2023

— a débouté la société RSD et les consorts [F] de toutes leurs demandes,

— les a condamnés in solidum à payer à la requérante les sommes de

—  30 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société Adresses Confidentielles a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2024 et M. et Mme [F] par déclaration du 29 février 2024.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 16 mai 2024.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, la procédure a été clôturée le 20 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 3 avril 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 5 novembre 2024, la société Adresses Confidentielles demande à la cour

— de déclarer irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile la prétention tendant à voir ' Prononcer l’annulation de l’engagement de confidentialité du 31 juillet 20231(sic) et partant',

— de débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a retenu que la société RSD et ceux-ci ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité à son égard pour les condamner à lui verser des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— de l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de condamner la société RSD à lui verser la somme de 67 200 euros en exécution de la clause pénale inscrite au mandat de vente,

— de condamner solidairement M.et Mme [F] à lui verser la même somme à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire

— de condamner la société RSD et M.et Mme [F] à lui verser solidairement la somme de 67 200 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre plus subsidiaire

— de condamner la société RSD à lui verser la somme de 33 600 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2022 ,

Y ajoutant

— de rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires,

— de condamner la société RSD et M.et Mme [F] aux entiers dépens et à lui payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 17 mars 2025, M. et Mme [F] demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions leur faisant grief,

Statuant à nouveau,

— de prononcer l’annulation de l’engagement de confidentialité du 31 juillet 2021,

et partant

— de débouter la société Adresses Confidentielles de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile par la Scp Pernard Oosterlynck Beveraggi, avocat et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 13 mars 2024, la société RSD demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— de débouter la société Adresses Confidentielles de l’ensemble de ses demandes,

— de dire n’y avoir lieu à application de la clause pénale,

A titre subsidiaire

— de réduire à l’euro symbolique la somme qu’elle devra lui verser,

En tout état de cause

— de condamner la société Adresses Confidentielles à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*recevabilité de la demande de nullité de la clause de confidentialité

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions

M. et Mme [F] qui n’ont pas demandé en première instance la nullité de la clause de confidentialité sont déclarés irrecevables en cette demande devant la cour.

*responsabilité du vendeur

Pour dire engagée à l’égard de la société Adresses Confidentielles la responsabilité contractuelle de la société RSD, le tribunal a jugé que celle-ci n’avait pas respecté ses obligations de mandant.

La société Adresses Confidentielles soutient que la société RSD a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles.

La société RSD réplique que l’appelante, en ne lui présentant pas M. et Mme [F] comme des personnes intéressées par le bien, a commis une faute à l’origine exclusive de son préjudice.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le mandat ici souscrit met à la charge du mandant les obligations suivantes :

— clause XI : si nous présentons les biens à vendre directement ou indirectement, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas gêner le mandataire dans sa mission. En cas de vente, pendant deux ans après l’expiration du présent mandat, nous propriétaires devront obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous. Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, directement ou via un autre intermédiaire, à un acquéreur à qui vous auriez présenté le bien pendant la durée du mandat ou deux après son expiration (…)'.

— clause XVII : ' Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration. Nous devrons également obtenir de votre acquéreur l’assurance écrite qu’il n’a pas connu le bien par notre entremise.'

La société Adresses Confidentielles justifie que par courriels échangés les 29 et 30 juillet 2021 avec M. et Mme [F], elle a transmis à ceux-ci un dossier de présentation du bien ainsi qu’une lettre de confidentialité qu’ils ont signée.

Ce n’est que suite à ses sollicitations que la société RSD a obtenu de ses acquéreurs, le 19 février 2022, la correspondance ainsi rédigée : 'nous nous engageons, après communication du dossier de vente et l’adresse du bien ci-dessus référencé, à faire appel à l’agence Adresses Confidentielles pour toutes visite et offre d’achat éventuelle. Cet engagement est pris pour une durée de deux ans à compter de l’envoi des informations'.

Or ce document ne répond pas aux exigences de transparence de la clause XI du mandat souscrit précisant que l’acquéreur devait indiquer que le bien ne lui avait pas été 'présenté’ par cette agence.

Ne démontrant pas s’être assuré que le bien n’avait pas déjà été présenté à ses acquéreurs par l’agence Adresses Confidentielles, la société RSD ne démontre pas avoir respecté son obligation de vérification du respect de cette clause.

Elle ne justifie pas non plus avoir rempli son obligation résultant de la clause XVII du même contrat selon laquelle elle devait donner à son mandataire, immédiatement et par lettre recommandée avec accusé de réception, des informations complètes sur son acquéreur.

En effet, elle produit seulement :

— un courriel du 3 novembre 2021 informant la société Adresses Confidentielles de son acceptation d’une offre d’achat,

— un courriel du 11 décembre 2021 l’informant de la signature d’un compromis de vente et de l’attente de l’écoulement du délai de rétractation pour revenir vers elle,

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 14 janvier 2022 l’informant de l’accord au profit de M. et Mme [F].

La communication de ces informations parcellaires ne répond pas aux obligations qui lui étaient imposées par le mandat, dès lors qu’elle n’a communiqué les informations complètes relatives à ses acquéreurs qu’après relance de la mandataire.

Enfin, il n’est pas contesté que le bien a été vendu à un prix inférieur à celui prévu au mandat, en violation de la clause XI de celui-ci.

La société RSD qui n’a pas rempli ses obligations ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en imputant à la société Adresses Confidentielles le fait de ne pas lui avoir communiqué l’identité de M. et Mme [F] alors qu’une telle obligation n’était pas prévue au mandat, dont la clause IX, 'modalités et périodicités de comptes rendus’ prévoit seulement 'après chaque visite ou à la demande des propriétaires'.

En effet elle n’a adressé aucune demande en ce sens et M. et Mme [F] n’ont pas visité le bien par l’intermédiaire de l’agence.

Elle ne démontre donc pas en quoi sa mandataire n’a pas respecté ses obligations.

Enfin, les 'usages de la professions d’agent immobilier en pareil cas', si tant est qu’ils existent dans les termes décrits ne peuvent prévaloir sur les obligations résultant d’un contrat librement consenti.

La société RSD a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Adresses Confidentielles.

*responsabilité des acquéreurs

La société Adresses Confidentielles soutient que M. et Mme [F] n’ont pas respecté leur propre engagement.

Ceux-ci répliquent être de bonne foi et avoir été victimes d’un dol de la part de l’agence qui, informée de leurs critères géographiques, leur a proposé un bien qui n’y correspondait pas.

Au terme de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

La société Adresses Confidentielles justifie par ses échanges de courriels avec M. et Mme [F] leur avoir présenté le bien de la société RSD et leur avoir donné sa localisation exacte au terme d’un engagement de confidentialité qu’ils ont accepté.

M. et Mme [F] ont signé leur offre d’achat en dehors de son entremise le 3 novembre 2021 soit trois mois seulement après qu’elle le leur a présenté, court délai impliquant qu’ils avaient nécessairement celui-ci en mémoire.

La circonstance selon laquelle ils n’ont pas donné de suite favorable à cette présentation au motif de la localisation du bien, est sans effet sur la portée de leur engagement dont la preuve n’est pas rapportée qu’il a été obtenu par des manoeuvres frauduleuses.

De même, la circonstance selon laquelle ils se sont rapprochés des vendeurs par l’intermédiaire d’amis communs ne les exonère pas davantage de leur engagement au titre de la présentation du bien par l’agence, dont l’effectivité n’est pas contestée.

Dans ces conditions, ils ne peuvent se prévaloir de leur bonne foi.

*conséquences

**dans les relations entre mandataire et mandant

La société Adresses Confidentielles demande l’application de la clause pénale dont elle soutient que le montant n’est pas excessif.

La société RSD réplique que cette pénalité, correspondant au montant des honoraires du mandataire n’est pas due puisque le préjudice n’est pas démontré.

Le mandat prévoit à cet égard

— ' en cas de non respect de la clause ci-dessus (XVII), le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus aux présents mandat. En cas de présentation du bien à vendre à un prix différent, en contradiction avec le paragraphe XIII, et si cette présentation est faite à un prix inférieur à celui prévu au présent mandat, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus (…)'.

Il est ici établi que le mandant a contracté avec un acquéreur auquel le bien avait été présenté par la mandataire, manquement justifiant le versement de l’intégralité des honoraires prévus .

S’il avait rempli son obligation d’obtention de M. et Mme [F] de l’attestation prévue à la clause XI du mandat, celle-ci aurait été en situation de découvrir qu’il s’agissait des acquéreurs potentiels auxquels elle avait présenté le bien.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif d’une clause pénale ne peut pas résulter du fait que son montant est supérieur au préjudice invoqué puisqu’elle a vocation à s’appliquer du seul fait de l’inexécution, indépendamment de celui-ci.

Ainsi, le moyen tiré de l’absence de préjudice de la mandataire est inopérant au regard d’une clause pénale par nature comminatoire.

Le débiteur de la pénalité doit rapporter la preuve de son caractère excessif. Or, la société RSD indique seulement que son montant n’est pas la traduction du préjudice réel de la mandataire.

La sanction prévue au mandat soit le montant des honoraires du mandataire de 67 200 euros, n’est pas manifestement excessif au regard du prix du bien supérieur à un million d’euros.

**dans les relations entre mandataire et acquéreurs

La société Adresses Confidentielles soutient qu’en conséquence de la violation de la clause de confidentialité, M. et Mme [F] lui doivent des dommages et intérêts à hauteur de ses honoraires.

Elle soutient à titre subsidiaire, qu’ils ont engagé leur responsabilité délictuelle en raison d’une collusion frauduleuse avec le vendeur afin de faire échapper ce dernier à ses obligations contractuelles.

M. et Mme [F] répliquent que la clause pénale contenue au mandat de vente ne leur est pas opposable en leur qualité de tiers, que l’agence qui n’a accompli aucune diligence dans le cadre de la vente ne subit qu’un préjudice dérisoire qui ne saurait être équivalent au montant de ses honoraires.

Selon les articles 1113, 1119, 1217 et 1231-2 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

La lettre de confidentialité signée par M. et Mme [F] constitue un contrat au terme duquel la société Adresses Confidentielles leur a présenté un bien avec sa localisation précise en échange d’un engagement de leur part, qu’ils n’ont pas respecté.

Ce contrat ne prévoit pas de sanction en cas d’inexécution.

M. et Mme [F] ne sont pas parties au contrat de mandat conclu entre la société RSD et la société Adresses Confidentielles.

Cependant, c’est suite à une vente au profit d’acquéreurs auxquels elle avait initialement présenté le bien, en violation de leur engagement de confidentialité qu’elle n’a pas perçu ses honoraires.

La vente litigieuse a été conclue à un prix inférieur à celui prévu au mandat.

Sa demande tendant à obtenir à titre de dommages et intérêts le montant des honoraires dont elle a été privée, inférieur à l’économie réalisée par M. et Mme [F] sur le prix de vente initial est donc justifiée.

Cependant, les fautes contractuelles respectives du vendeur et de l’acquéreur ont concouru ensemble à un seul et même préjudice, celui de la priver de ses honoraires contractuellement prévus.

C’est pourquoi, le jugement est infirmé et les intimés condamnés, in solidum, à lui payer la somme de 67 200 euros, la société RSD au titre de la clause pénale et les acquéreurs à titre de dommages et intérêts.

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, la société RSD et M. et Mme [F] sont condamné à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner in solidum la société RSD et M. et Mme [F] à payer la somme de 1 500 euros à la société Adresses Confidentielles au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de nullité de la clause de confidentialité de M. [M] [F] et Mme [U] [G] épouse [F],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en ce qu’il a condamné in solidum la société RSD et M. [M] [F] et Mme [U] [G] épouse [F] à payer la somme de 30 000 euros à la société Adresses Confidentielles,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société RSD d’une part et M. [M] [F] et Mme [U] [G] épouse [F] d’autre part à payer la somme de 67 200 euros à la société Adresses Confidentielles,

Confirme le jugement pour le surplus

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société RSD, M. [M] [F] et Mme [U] [G] épouse [F] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum la société RSD et M. [M] [F] et Mme [U] [G] épouse [F] à payer à la société Adresses Confidentielles la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,