RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02502 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I4ZU

ID

TJ D’AVIGNON

22 juin 2023

RG :23/00319

[T]

C/

SCI DU BONPAS

Grosse délivrée

le 09 janvier 2025

à :

M^e Romain Floutier

M^e Pierre-Jean Lelu

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 22 juin 2023, N°23/00319

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [C] [B] [T]

né le 10 août 1951 à [Localité 9] (13)

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Romain Floutier de la Scp Fontaine et Floutier Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

La Sci du Bonpas agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualités

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre-Jean Lelu de la Selarl HCPL, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 12 octobre 2021 par Me [W] [M], notaire à [Localité 10], la Sci du Bonpas, promettante, a conféré à M.[C] [T], bénéficiaire, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, un ensemble immobilier à [Localité 8] (Vaucluse) [Adresse 2] cadastré Section BV n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] comprenant un bâtiment principal élevé sur rez de chaussée comprenant

— au rez-de-chaussée : une salle de petit-déjeuner, une salle de restaurant, un salon, une cuisine professionnelle, une laverie vaisselle, une chambre froide, un économat, une salle des congélateurs, une salle de séminaire, une chambre pour personne à mobilité réduite n°1 et une chambre suite n°15 et une salle de réception

— au premier étage : deux chambres d’hôtel n° 11 et 12 et les combles, en ce compris la partie actuellement occupée par les installations techniques

et un bâtiment annexe à usage d’atelier, entretien et réparations, ainsi que la cour à usage d’accès et de parkings, ainsi qu’une piscine avec pool-house et sanitaires,

bien à usage d’hôtel et restaurant, que le bénéficiaire a indiqué entendre conserver, et actuellement loué au profit de la société MCPH aux termes d’un bail commercial reçu par le même notaire le 28 septembre 2012 pour une durée de 9 années ayant comme déclaré par le vendeur commencé à courir le 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021.

Le promettant a déclaré n’avoir aucun litige en cours avec son locataire, les deux loyers restant dûs concernant les échéances des mois d’avril et mai 2020 ayant été payées.

Le bénéficiaire s’est obligé à établir un renouvellement du bail commercial sys-énoncé par acte notarié.

La promesse de vente a été consentie au prix de 810 000 euros sans condition suspensive particulière pour une durée expirant le 17 janvier 2022.

M. [T] a versé la somme de 40 500 euros entre les mains du notaire constitué séquestre conventionnel à titre d’indemnité d’immobilisation.

Le réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l’option par M. [T].

La promesse n’a pas été réalisée dans les délais, dans le contexte d’une procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la Sarl Auberge MCPH et de l’exécution d’un plan de redressement récemment modifié et un litige s’est cristallisé entre les parties, M.[T] exigeant la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et la Sci du Bonpas exigeant le versement de cette indemnité à son profit.

Le 31 janvier 2023, la Sci du Bonpas a assigné M. [T] devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement réputé contradictoire en date du 22 juin 2023 :

— a constaté que celui-ci avait failli à son obligation de lever avant le 17 janvier 2022 à 16 heures l’option accordée par la Sci du Bonpas sur le bien immobilier [Adresse 2] à [Localité 8] (84) par promesse de vente du 12 octobre 2021, sans justifier de ce manquement,

— a dit qu’en conséquence, du fait de la non-réalisation de la vente promise, l’indemnité d’occupation stipulée dans ladite promesse, d’un montant de 40 500 euros, était acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire,

— a condamné en conséquence M. [T] à payer à la Sci du Bonpas la somme de 40 500 euros à ce titre,

— a ordonné, si besoin est, à Me [M] notaire à [Localité 10] (13), de remettre à la Sci du Bonpas cette somme, versée par M. [T] entre ses mains en sa qualité de séquestre,

— a condamné M. [T] à payer à la Sci du Bonpas la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— a rappelé que l’exécution de droit à titre provisoire,

— a débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration du 21 juillet 2023, M. [C] [T] a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions d’incident notifiées le 16 octobre 2023, il a saisi aux fins de voir’prononcer la nullité de l’assignation qui lui a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 31 janvier 2023 par la Scp Patrice Médard-Agnès Berton Laurent Guedj-Hind Elaidouni, commissaire de justice à Marseille, la nullité des actes consécutifs à la délivrance de cette assignation, dont le jugement rendu le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon le conseiller de la mise en état qui par ordonnance du 29 février 2024 :

— a déclaré sans objet la demande de radiation de la Sci Du Bonpas,

— a débouté M. [T] de sa demande incidente tendant à voir constater la nullité du procès-verbal de signification transformé en procès-verbal de recherches infructueuses article 659 du code de procédure civile du 31 janvier 2023,

— l’a condamné aux dépens de l’incident ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la procédure a été clôturée le 8 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 18 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 octobre 2023, M. [C] [T] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

A titre principal

— de débouter la Sci du Bonpas de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de prononcer la nullité de la promesse de vente reçue le 12 octobre 2021 par Me [W] [M], notaire,

— de condamner la Sci du Bonpas à lui payer la somme de 40 500 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation qui lui a été versée le 8 août 2023 par Me [W] [M], notaire, outre intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2021,

— d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

A titre subsidiaire

— de débouter la Sci du Bonpas de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de prononcer la nullité de la promesse de vente reçue le 12 octobre 2021 par Me [W] [M], notaire,

— de condamner la Sci du Bonpas à lui porter et payer la somme de 40 500 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation qui lui a été versée le 8 août 2023 par Me [W] [M], notaire, à compter du 12 octobre 2021,

— d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

En tout état de cause

— de condamner la Sci du Bonpas à lui porter et payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en première instance.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 janvier 2024, la Sci du Bonpas demande à la cour':

— de débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— de condamner M. [T] à lui verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Pour débouter le bénéficiaire de la promesse de ses demandes et le condamner à verser à la promettante la somme de 40 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure, le tribunal a constaté que la levée de l’option n’était pas intervenue dans le délai indiqué ; que celui-ci ne s’expliquait pas sur ce manquement à ses obligations ayant empêché la réitération de la vente par acte authentique ni justifié d’aucun motif contractuel lui permettant d’obtenir la restitution de l’indemnité d’occupation malgré cette non-réalisation, pour en déduire la caducité de la promesse

L’appelant soutient’n'avoir appris que suite à la conclusion de la promesse de vente que la société locataire faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et d’un plan de redressement modifié le 5 mai 2021, cette procédure collective et ses suites n’y ayant selon lui pas été expressément mentionnées ; qu’en dissimulant l’existence de cette procédure collective la promettante a commis une réticence dolosive et un manquement à son devoir d’information, qu’il n’aurait pas conclu ou à des conditions différentes s’il avait eu connaissance de ces informations déterminantes de son consentement et que la promesse de vente est donc nulle en application des articles 1128, 1130 et 1137 du code civil et à titre subsidiaire, de l’article 1112-1 du même code.

L’intimée soutient que faute de s’être prévalu de l’un quelconque de ces motifs pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation sequestrée entre les mains du notaire, et d’avoir répondu dans le délai contractuel de sept jours à la sommation qui lui a été faite à cet égard, le bénéficiaire est déchu de son droit.

Elle soutient qu’il avait été informé antérieurement à la signature de la promesse de la procédure collective dont faisait l’objet sa locataire.

*validité de la promesse

Aux termes de l’article 1112-1 al 1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Aux termes des articles 1113, 1128, 1130, 1131, 1137 et 1178 du même code, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Les parties produisent toutes deux un exemplaire de la promesse du 12 octobre 2021 comprenant 28 pages et mentionnant page 28 'Formalisme lié aux annexes : Les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute. Lorsque l’acte est établi sur support papier les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire, sauf si les feuilles de l’acte et des annexes sont réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition. Si l’acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d’acte vaut également pour les annexes ainsi que plusieurs pièces comportant le tampon 'annexé à la minute d’un acte reçu par Me [W] [M] notaire associé à [Localité 10] soussigné le 12-10-2021' parmi lesquelles l’extrait Kbis de la Sarl Auberge MCPH à jour au 11 octobre 2021 comportant au verso la mention n°11787 du 10/05/2021 : jugement modifiant un plan de redressement. Par jugement du 05/05/2021 le tribunal de commerce d’Avignon a modifié le plan de redressement judiciaire. Date d’effet : 05/05/2021.

Aucun dol de la promettante ni aucun manquement à son obligation d’information ne sont donc ici caractérisés et le jugement sera confirmé par substitution de motifs sur ce point.

*conséquences

L’intimée soutient qu’il incombait à l’appelant de solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration de la date de validité de la promesse et en tout état de cause, dans les sept jours suivants la sommation de faire qui lui a été notifiée le 20 octobre 2022, qu’en s’abstenant d’agir dans les délais impartis celui-ci a contrevenu aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et est déchu de son droit à invoquer quelque motif visé à la promesse de vente et de son droit à restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse consentie pour une durée expirant le 17 janvier 2022 a prévu que sa réalisation aura lieu- soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement d’une somme correspondant au prix stipulé payant comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation (…)- soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai (…).

Elle prévoit que la carence s’entend du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations, empêchant l’exécution de la vente, et qu’en cas d’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire sera déchu de son bénéfice sans besoin de mise en demeure de la part du promettant.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation de 40 500 euros versée par l’appelant entre les mains du notaire a ainsi été prévu : elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

— en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur

— en cas de non-réalisation de la vente promise selon les délais et modalités prévus, elle restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse pendant la durée de celle-ci (…).

L’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option

— toutefois dans cette hypothèse, la somme sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : (…) Si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque de ces motifs pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire par LRAR au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse. A défaut (…) Le promettant sera en droit de le sommer par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours. A défaut pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

La promesse expirait ici le 17 janvier 2022 et par acte d’huissier du 20 octobre 2022 la promettant a fait sommation au bénéficiaire de l’informer dans le délai de 7 jours s’il entendait se prévaloir de l’un des quelconques motifs visés à cet article afin de se voir restituer la somme de 40 500 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 641 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

Le délai de 7 jours imparti a donc couru à compter du 21 octobre 2022 pour expirer le 27 octobre 2022.

Or ce n’est que par courriel du 28 octobre 2022 que le bénéficiaire a fait connaître sa réponse à la sommation régulièrement signifiée.

Ne démontrant pas de son côté s’être prévalu de son droit à restitution de l’indemnité d’immobilisation dans le délai de 7 jours après expiration de la promesse soit avant le 25 janvier 2022, il se trouve donc déchu de son droit à solliciter cette restitution et le jugement sera confirmé également sur ce point.

*autres demandes

L’appelant succombant devra supporter les dépens de l’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il devra payer à l’intimée la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 22 juin 2023 ( RG n°23/00319),

Y ajoutant

Condamne M. [C] [T] aux dépens,

Le condamne à payer à la Sci du Bonpas la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,