Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01201 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6OA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2022 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 22/04207

APPELANTE

S.N.C. [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 513 804 484

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMÉ

Monsieur [N] [L]

né le 7 août 1963 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie BURGUBURU de la SELAS Burguburu Blamoutier Charvet Gardel & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L276, substituée à l’audience par M^e Nicolas MOREAU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 septembre 1998, à effet au 15 septembre 1998, et avenant du 16 juillet 2003, M. [N] [L] a pris à bail un appartement à usage d’habitation au 1er étage et une cave n°74 situés au [Adresse 2].

La SNC [Adresse 6] est devenue propriétaire de l’immeuble par acte authentique du 5 novembre 2009.

Par acte d’huissier du 31 mars 2021, la SNC [Adresse 6] a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 4 novembre 2021, ainsi libellé : 'le congé étant justifié par le motif que la requérante va procéder à d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements'.

M. [N] [L], contestant ce congé, s’est maintenu dans les lieux.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2021, la SNC [Adresse 6] a assigné M. [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [N] [L], ainsi que tout occupant de son chef, ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2021,

— condamner M. [L] à payer 3 000 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation, à compter du 5 novembre 2021,

— le condamner à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [N] [L] a sollicité que le congé, frauduleux, soit déclaré nul et nul d’effet, et demandé la condamnation de la bailleresse au paiement des sommes de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts pour son préjudice moral et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, il a demandé des délais pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que la SNC [Adresse 6] n’a pas justifié d’un motif légitime et sérieux justifiant un congé relatif au bail conclu avec M. [N] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ;

Rejette en conséquence la demande de validation du congé et les demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet et constate la poursuite du bail portant sur l’immeuble situé au [Adresse 2] liant la SNC [Adresse 6] et M. [N] [L] ;

Déboute M. [N] [L] de sa demande de préjudice moral ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne la SNC [Adresse 6] aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 janvier 2023 par la SNC [Adresse 6],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2025 par lesquelles la SNC [Adresse 6] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris ;

DEBOUTER Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées ;

STATUANT A NOUVEAU :

Valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 30 mars 2021 à Monsieur [L];

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [L] et de tous occupants de son chef de l’appartement de quatre pièces principales au premier étage et de la cave n° 74 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 12], qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2021,

Autoriser la SNC [Adresse 6] à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [L] les meubles et objets mobiliers qui garniront les lieux à la date de leur reprise,

CONDAMNER Monsieur [N] [L] 'condamner’ à payer à la SNC [Adresse 6], à titre d’indemnité d’occupation à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux la somme totale de 3 000 euros par mois,

CONDAMNER Monsieur [N] [L] 'condamner’ à payer à la SNC [Adresse 6], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4000 euros,

'S’entendre’ enfin Monsieur [N] [L] condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 février 2025 aux termes desquelles M. [N] [L] demande à la cour de :

A titre principal :

CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 16 novembre 2022 en ce qu’il a :

CONSTATE que la SNC [Adresse 6] n’a pas justifié d’un motif légitime et sérieux justifiant d’un congé relatif au bail conclu avec M. [N] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

REJETE en conséquence la demande de validation du congé et les demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet et constaté la poursuite du bail portant sur l’immeuble situé au [Adresse 4] liant la SNC [Adresse 6] et M. [N] [L] ;

CONDAMNE la SNC [Adresse 6] aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DECLARER recevable et bien fondé M. [N] [L] en son appel incident du jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 16 novembre 2022 ;

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement sus énoncé du 16 novembre 2022 en ce qu’il a :

DEBOUTE M. [N] [L] de sa demande de préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la société [Adresse 6] à payer à M. [N] [L] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTER la société [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la société [Adresse 6] à payer à M. [N] [L] la somme de 6.000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si l’appel de la société [Adresse 5] devait être accueilli :

DEBOUTER la société [Adresse 6] de sa demande de condamnation de M. [N] [L] à verser un droit d’occupation mensuel de 3.000 euros ;

JUGER que M. [N] [L] pourra bénéficier d’un délai d’occupation, au moins jusqu’à l’été '2024".

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de validation du congé formée par la bailleresse

La bailleresse fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté qu’elle n’avait pas justifié d’un motif légitime et sérieux et rejeté en conséquence sa demande de validation de congé et ses demandes subséquentes, qu’elle réitère devant la cour, en faisant valoir qu’il résulte des annexes du congé qu’elle a justifié de l’octroi du permis de construire et des plans des travaux qui vont être entrepris et affecteront le 1er étage où se situe le logement litigieux, en précisant que le maintien dans les lieux du locataire empêche la poursuite du projet. Elle soutient qu’à supposer même qu’il s’agisse d’une opération spéculative, cela n’est nullement de nature à remettre en cause le motif légitime et sérieux du congé. Elle ajoute, s’agissant du projet de location des boutiques du rez-de-chaussée de l’immeuble, que 'l’appartement de M. [L] est situé au 1er étage du bâtiment C et les boutiques mises en location sont en rez-de-chaussée donnant sur rue', de sorte que 'l’argumentation de M. [L] ne tient pas'.

M. [L] sollicite la confirmation du jugement entrepris. Il fait valoir, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dans ses motifs concernant la date d’effet du congé, que le bailleur ne pouvait voir appliquer à son profit les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 13 juin 2006 dite [Localité 9], en ce qu’il ne lui a jamais notifié une prorogation de son bail, et que les congés pour vente délivrés à d’autres locataires du même immeuble visaient la date de leurs baux initiaux. Il soutient que le premier juge a pertinemment retenu que le bailleur ne justifiait pas d’une volonté réelle et sérieuse de procéder aux travaux, en ce que les plans produits ne comportent ni date, ni mention d’un quelconque architecte, et en ce que la bailleresse ne fournit aucun devis ni plan de financement. Il souligne que la bailleresse a mis en location les locaux du rez-de-chaussée, ce qui démontre qu’elle ne souhaite pas effectuer les travaux. Il ajoute qu’il n’est au demeurant pas établi que les travaux envisagés seraient incompatibles avec son maintien dans les lieux ou une absence temporaire. Il conclut que le congé a été délivré afin de masquer la volonté de vider définitivement l’immeuble de tous ses occupants afin de le revendre à prix d’or.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…)'.

* Sur la date d’effet du congé

L’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des locaux à usage d’habitation, créé par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 dite [Localité 9], dispose que, 'préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble (…)'.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 5 novembre 2009 stipule en son article 18.7.1 : 'l’immeuble [du [Adresse 1]] comprenant plus de 10 logements, la loi dite [Localité 9] a vocation à s’appliquer à cet immeuble. En conséquence, l’acquéreur, connaissance prise de ce texte par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné, s’oblige à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de signature des présentes, tels qu’ils résultent de l’état locatif ci-annexé (annexe 5) afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de ce jour'.

Le congé litigieux, délivré le 31 mars 2021 à effet au 4 novembre 2021, mentionne que 'par application de la loi [Localité 9] du 13 juin 2006, [le] bail a été prorogé pour une durée de 6 années à compter du 5 novembre 2009 pour se terminer le 4 novembre 2015".

Le locataire fait pertinemment valoir qu’il n’a jamais été informé préalablement de la prorogation de son bail, laquelle aurait dû faire l’objet, si ce n’est d’un avenant au bail, tout du moins d’une notification préalable par la bailleresse relative à l’engagement que cette dernière a souscrit dans l’acte de vente et à la nouvelle date d’échéance du contrat de bail.

Il relève à juste titre que la bailleresse ne s’est pas prévalue des dispositions de la loi [Localité 9] et de la prorogation des baux lorsqu’elle a délivré congé pour vente aux époux [C] [Z] et à M. [K], autres occupants de l’immeuble, congés qu’il produit.

La cour ajoute que la liste des locataires concernés, visée comme 'annexe 5" à l’acte de vente précité, n’est pas produite, alors que cette liste doit être régulièrement annexée à cet acte dont elle fait partie intégrante (Civ. 3ème, 12 novembre 2015, n°14-25.129, publié), de sorte que l’engagement de prorogation du bail n’a pu recevoir valablement application.

Il en résulte que le contrat de bail arrivait à échéance le 15 septembre 2022, date à laquelle le congé aurait dû prendre effet, et non au 4 novembre 2021 comme indiqué dans le congé litigieux.

Toutefois, il convient de rappeler qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais a ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (notamment Civ. 3ème, 10 janvier 2007, n°05-21.408, publié), de sorte que le congé ne saurait être jugé comme étant dépourvu d’effet de ce seul chef.

* Sur le motif légitime et sérieux du congé

La justification d’un congé par un motif légitime et sérieux n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations ; des travaux de rénovation prévus par le bailleur, comportant l’amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d’équipement et de confort et exigeant la libération de l’appartement constituent un tel motif (Civ. 3ème, 7 février 1996, n°94-14.339, publié).

Le bailleur doit prouver que les travaux sont utiles ou nécessaires à l’immeuble et que leur réalisation est incompatible avec l’occupation de l’immeuble par le locataire.

En l’espèce, le congé litigieux vise 'd’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le caractère sérieux des travaux allégués n’était pas établi, en ce que seuls le permis de construire du 17 juillet 2020 et divers documents administratifs nécessaires à son obtention sont produits, outre des plans non datés et imprécis, mais aucun devis, plan d’architecte, projet de conduite des travaux, étude de faisabilité ni projet de financement, et en ce qu’aucun élément n’est produit justifiant que l’ampleur des travaux serait incompatible avec le maintien dans les lieux ou avec une absence temporaire du locataire.

La cour ajoute que la bailleresse n’a produit aucune nouvelle pièce au soutien de son appel, et notamment aucun devis ou projet de financement relatif aux travaux d’ampleur allégués. Les plans annexés au congé, portant sur le rez-de-chaussée, le 1er et le 6ème étage d’un immeuble, outre qu’ils ne sont pas datés, ne mentionnent pas leur auteur (architecte, bureau d’étude…) et ne sont pas contextualisés. Ils ne correspondent au demeurant pas aux plans visés au permis de construire, qui vise uniquement un 'plan du rez-de-chaussée avant et après travaux', alors que le logement litigieux se situe au 1er étage. Il n’est dès lors nullement démontré que les travaux autorisés par le permis de construire seraient incompatibles avec le maintien dans les lieux de M. [L], ainsi que le relève à juste titre le premier juge.

Enfin, l’intimé justifie par les pièces produites que l’agence gestionnaire de l’immeuble a proposé à la location commerciale fin 2022 les locaux du rez-de-chaussée, ce qui est incompatible avec le projet de travaux allégué.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la bailleresse ne justifiait pas d’un motif légitime et sérieux pour le congé délivré, rejeté en conséquence la demande de validation du congé et les demandes subséquentes de la bailleresse, et constaté la poursuite du bail liant les parties.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le locataire

Formant appel incident du chef de dispositif du jugement entrepris l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, M. [L] la renouvelle devant la cour, en faisant valoir qu’il a été frappé de stupeur en découvrant que la bailleresse comptait mettre un terme à son bail à une date antérieure de près d’un an à son terme réel, et qu’il a subi le stress important engendré par la procédé d’expulsion le concernant, ainsi que ses enfants encore en âge scolaire, après 24 années passées dans cet appartement, outre qu’il a dû déployer une énergie considérable depuis de nombreuses années pour faire valoir ses droits de locataire.

La bailleresse sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point dans la partie 'discussion’ de ses écritures, en faisant valoir que M. [L] n’apporte pas plus de justificatifs à son préjudice qu’en première instance, et sollicite qu’il soit débouté de l’ensemble de ses demandes dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la bailleresse a délivré un congé à son locataire pour une date d’effet erronée, antérieure de plus de 9 mois à l’échéance du bail, et pour un motif qui n’est pas légitime et sérieux.

M. [L] fait valoir à juste titre que la délivrance de ce congé injustifié, puis son assignation en expulsion, alors qu’il réside dans les lieux depuis 1998 et n’a jamais manqué à ses obligations, lui a causé un préjudice moral certain, constitué par le stress engendré et par les multiples démarches entreprises pour faire valoir ses droits, justifiant que la bailleresse soit condamnée à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande que le jugement entrepris soit confirmé s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La bailleresse, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. [N] [L] de sa demande de préjudice moral,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [N] [L] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Et y ajoutant,

Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [N] [L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la SNC [Adresse 6] la SNC [Adresse 6] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,