RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01162 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IYU5

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’ALES

06 mars 2023

RG:22/00495

[H]

[ZV]

C/

[VD]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

SCP GMC

M^e Noël

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALES en date du 06 Mars 2023, N°22/00495

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [A] [H]

née le 01 Mai 1966 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [I] [LB], [U] [ZV]

né le 27 Octobre 1960 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [WJ] [VD] épouse [XP]

née le 28 Juillet 1974 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Betty NOEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Août 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 27 septembre 1996, Mme [WJ] [VD] épouse [XP] a acquis par donation de son père, M. [K] [VD], une maison à usage d’habitation sur la commune [Localité 2] (Gard).

M. [K] [VD] avait lui-même hérité de ce bien selon l’acte de partage de la succession de ses parents le 5 mai 1978 à la suite du décès de sa mère.

L’immeuble de Mme [VD] est imbriqué entre la propriété de M. [Z] [VD], son cousin, et celle de M. [ZV].

M. [I] [ZV] a acquis par acte authentique du 14 avril 2010 une maison de village sise [Adresse 4], sur la même commune, dont une fenêtre donne directement sur la terrasse de Mme [WJ] [XP].

La terrasse de Mme [VD] est son seul moyen d’accès à sa propriété.

D’importants différends de voisinage sont survenus entre les consorts [ZV]-[H] et les locataires successifs de Mme [VD] épouse [XP].

Par acte du 12 avril 2022, Mme [VD] a fait assigner M. [ZV] et Mme [H] devant le tribunal judiciaire d’Alès sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes au titre des préjudices subis notamment du fait de l’existence d’une vue et de troubles de voisinage eu égard à leur comportement malveillant à l’égard de ses locataires.

Le tribunal judiciaire d’Alès, par jugement contradictoire du 6 mars 2023, a :

— Déclaré irrecevables pour défaut de lien suffisant avec les prétentions originaires les demandes reconventionnelles de [I] [ZV] et [A] [H] relatives à la remise en état sous astreinte par [WJ] [VD] de la toiture et de son égout conformément aux normes en vigueur avec suppression de la fixation de la cheminée et des empiètements constitué par le chéneau, le débordement sans gouttière et l’appui du toit terrasse,

— Déclaré irrecevables car prescrites les demandes reconventionnelles de [I] [ZV] et [A] [H] visant à ce que [WJ] [VD] fasse reculer sous astreinte, la barrière de sa terrasse,

— Condamné solidairement [I] [ZV] et [A] [H] à payer à [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 6.000 euros au titre de son préjudice matériel,

— Condamné solidairement [I] [ZV] et [A] [H] à payer à [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

— Débouté [I] [ZV] et [A] [H] de toutes leurs demandes reconventionnelles,

— Ordonné la condamnation définitive de l’ouverture fenêtre litigieuse située sur le fonds dont est propriétaire [I] [ZV] par un simple jour comportant un verre dormant, translucide et non transparent,

— Condamné solidairement [A] [H] et [I] [ZV] aux entiers dépens de l’instance dans lesquels ne sont pas compris les frais relatifs au constat d’huissier du 21 octobre 2021 s’élevant à 305 euros,

— Condamné solidairement [A] [H] et [I] [ZV] à payer à [WJ] [VD] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononcé l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans son jugement, le tribunal considère le comportement de M. [ZV] et Mme [H] à l’égard des locataires du fonds de Mme [VD] fautif.

Sur la demande d’édification d’un mur sous astreinte

Le tribunal, faisant référence aux dispositions des articles 2227 et 678 du code civil, énonce que la demande des consorts [ZV]-[H] tendant à ce que soit ordonné à Mme [VD] d’édifier sous astreinte un mur de pavé de verre sur sa terrasse à 1,9 mètre de sa limite de propriété est une action réelle qui se prescrit dans un délai de 30 ans qui, en l’espèce, est prescrite dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que la fenêtre donnant sur la terrasse de Mme [VD] existe depuis 1964, le bénéfice de cette action appartenant donc aux anciens propriétaires du bien dès lors qu’ils ne l’ont acquis qu’en 2010.

Sur la demande de dommages-intérêts

Pour débouter les consorts [ZV]-[H] de leur demande de dommages-intérêts, le tribunal rappelle que le trouble anormal du voisinage ne peut être invoqué que lorsque l’aspect anormal du trouble est démontré et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Pour l’usage des places de stationnement

Le tribunal déboute les consorts [ZV]-[H] de leur demande visant à voir engager la responsabilité délictuelle de Mme [VD] pour l’utilisation du stationnement dans la mesure où il n’est ni démontré une utilisation à mauvais escient des places de stationnement par les locataires de Mme [VD] ni une quelconque faute de cette dernière quant aux instructions laissées à ses locataires relatives au stationnement sur l’aire de déchargement.

Sur la demande additionnelle de Mme [VD] relative à l’ouverture de la fenêtre sur sa terrasse

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 676 du code civil, le tribunal considère que compte tenu de la nécessité de faire cesser le trouble que constitue l’ouverture de la fenêtre située sur le fonds des consorts [ZV]-[H] donnant directement sur la terrasse qui sert aussi d’entrée principale au fonds de Mme [VD], doit être ordonnée la condamnation de l’ouverture de la fenêtre des consorts [ZV]-[H] par un simple jour comportant un verre dormant, translucide et non transparent.

* * *

Par acte du 4 avril 2023, M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] ont régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le conseiller de la mise en état a :

— Constaté l’extinction de l’instance d’incident découlant du désistement de Mme [WJ] [VD] épouse [XP] de sa demande de radiation du rôle ;

— Laissé les dépens de l’incident à la charge de Mme [WJ] [VD] épouse [XP].

Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 24 avril 2025.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 13 mai 2025, a été déplacée à l’audience du 10 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 aout 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, M. [I] [ZV] et Mme [A] [H], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 676, 690, 1240, 1241 du code civil,

Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile,

Vu le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter Mme [WJ] [VD] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Recevant les concluants en leur appel principal et le déclarant bien fondé,

— Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* Déclaré irrecevables pour défaut de lien suffisant avec les prétentions originaires les demandes reconventionnelles de M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] relatives à la remise en état sous astreinte par Mme [WJ] [VD] de la toiture et de son égout conformément aux normes en vigueur avec suppression de la fixation de la cheminée et des empiètements constitué par le chéneau, le débordement sans gouttière et l’appui du toit terrasse,

* Déclaré irrecevables car prescrites les demandes reconventionnelles de M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] visant à ce que Mme [WJ] [VD] fasse reculer sous astreinte la barrière de sa terrasse,

* condamné solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer à Mme [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 6.000 euros au titre de son préjudice matériel,

* condamné solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer à Mme [WJ] [VD] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

* Débouté M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] de toutes leurs demandes reconventionnelles ;

* Ordonné la condamnation définitive de l’ouverture de la fenêtre litigieuse située sur le fonds dont est propriétaire M. [I] [ZV] par un simple jour comportant un verre dormant, translucide et non transparent,

* condamné solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] aux entiers dépens de l’instance dans lesquels ne sont pas compris les frais relatifs au constat d’huissier du 21 octobre 2021 s’élevant à 305 euros,

* condamné solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer à Mme [WJ] [VD] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— En conséquence, réformer le jugement déféré,

Et, par l’effet dévolutif :

— Débouter Mme [WJ] [VD] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [A] [H] et M. [I] [ZV],

— Condamner Mme [WJ] [VD] à payer à M. [I] [ZV] la somme de 23 840 euros au titre des préjudices subis, se décomposant ainsi :

* 4 320 euros au titre du préjudice de jouissance de sa chambre,

* 3 200 euros au titre du préjudice moral,

* 16 320 euros au titre du préjudice de jouissance des ateliers, caves et garages,

— Condamner Mme [WJ] [VD] à payer à Mme [A] [H] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— Condamner Mme [WJ] [VD] à telle amende civile qu’il plaira pour procédure abusive au titre de l’article 32-1 code de procédure civile,

— Condamner Mme [WJ] [VD] à payer à Mme [A] [H] et à M. [I] [ZV] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [WJ] [VD] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les appelants font essentiellement valoir que :

Mme [H] n’est pas la compagne de M. [ZV], mais a juste été occupante des lieux pendant un certain temps, qu’elle n’est pas propriétaire du bien, qu’elle doit être mise hors de cause

Que les attestations versées aux débats ne remplissent pas les conditions de forme imposées par l’article 202 du code civil et ne sont donc pas recevables

Concernant la vue ; ils affirment que la fenêtre existait déjà en 1964 et que la servitude de vue est apparente depuis au moins cette date, qu’ainsi la prescription trentenaire est acquise et qu’en conséquence, le premier juge ne pouvait les condamner à la mise en place d’un verre dormant

Concernant les nuisances alléguées par les locataires de Mme [VD] ; ils contestent la matérialité des faits et soulignent que les attestations ne font état que d’un mécontentement de M. [ZV], lequel n’est pas fautif en soi

Ils allèguent que les locataires de Mme [VD], comme Mme [S], ont eu des comportements pénalement répréhensibles (menaces et violences)

Qu’ils n’ont jamais posé de pancarte sur la fenêtre

Ils indiquent que les locataires de Mme [VD] sont partis, non pas en raison de difficultés de voisinage mais en raison de l’état insalubre du logement de cette dernière, qu’elle ne peut donc alléguer d’aucun préjudice qui leur serait imputable, qu’elle ne verse d’ailleurs au débat aucun justificatif de mise en location de son bien

Qu’en revanche, lui a subi un préjudice en raison des troubles de voisinage de Mme [S] qui doit être indemnisé à hauteur de :

32 mois x 135 euros (9 euros x 15 m2) = 4 320 euros au titre du préjudice de jouissance.

100 euros par mois d’insultes et de cris, soit 3 200 euros

320 euros par mois pour le blocage des garages/ateliers/caves, pendant 51 mois soit 16 320 euros

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, Mme [WJ] [VD], intimée, demande à la cour de :

Vu le jugement du 6 mars 2023,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Vu les articles 676 et suivants du Code civil,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article 70 alinéa 1 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— Confirmer le jugement du 6 mars 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Alès dans toutes ses dispositions,

— Débouter M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] de l’intégralité de leurs demandes plus amples, contraires ou reconventionnelles,

— Condamner M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :

M. [ZV] et Mme [H] ne supportent pas que ses locataires (sept en huit ans) utilisent la terrasse qui est pourtant le seul moyen d’accès à la maison et que c’est la raison qui génère le comportement agressif et malveillant des consorts [ZV]-[H]

Que le jugement parfaitement motivé doit être confirmé en ce qu’il a reconnu la faute des appelants et que les nombreuses attestations versées aux débats le prouve

Que Mme [H] formule une demande nouvelle en sollicitant sa mise hors de cause, laquelle est irrecevable

Qu’en tout état de cause, son comportement, même si elle n’était pas propriétaire et simplement occupante ou locataire du bien (comme en attestent de nombreuses pièces) est fautif et sa responsabilité délictuelle engagée

Elle souligne le caractère oppressant des courriers de M. [ZV]

Elle affirme que c’est lui qui a posé la pancarte « voisin irritable toute l’année » sur sa fenêtre afin de faire fuir les potentiels locataires

Que ses locataires n’ont jamais troublé sa jouissance des places de stationnement

Elle affirme que les préjudices allégués par son voisin sont inexistants et non prouvé

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la question de la demande nouvelle :

Mme [H] sollicite sa mise hors de cause, pour la première fois en appel. Cette demande ne saurait, comme le dit l’intimée, constituer une demande nouvelle, mais un moyen de défense au fond.

Sur les demandes d’indemnisation de Mme [VD] :

Mme [VD] affirme que ses locataires subissent un préjudice en raison du comportement fautif de son voisin M. [ZV] et de sa compagne Mme [H]. Elle ne fonde pas son action sur la théorie des troubles anormaux du voisinage mais sur l’article 1240 du code civil.

Selon l’article 1240 du code civil ; « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Cette responsabilité suppose la réunion de trois conditions : un fait générateur ; un préjudice ; un lien de causalité.

Mme [VD] a été bailleresse de plusieurs locataires :

— du 29/10/2011 au 31/08/2012 : Mme [E] [J] ' 10 mois

— du 31/08/2012 au 31/01/2013 : Mme [Y] [L] ' 5 mois

— du 01/02/2013 au 01/05/2016 : Mme [X] [FK] ' 3 ans et deux mois

— du 01/08/2016 au 01/10/2016 : Mme [GR] [B] ' 2 mois

— du 01/11/2016 au 10/10/2017 : M. [F] [O] ' 11 mois

— du 01/12/2017 au 30/12/2017 : Mme [NG] [W] et M. [V] [C] ' 1 mois

— du 01/02/2018 au 06/01/2019 : Mme [R] [BM] ' 12 mois

— du 01/03/2019 au 04/10/2021/ Mme [N] [S] ' 2 ans et 7 mois.

* * * *

Mme [H] affirme ne pas être la compagne de M. [ZV] et avoir juste été une occupante ponctuelle du logement et à ce titre sollicite sa mise hors de cause.

La cour relève cependant, qu’il ressort du procès-verbal d’audition de victime de M. [I] [ZV] lui-même en date du 26 aout 2019, qu’il indique « en l’espèce cette terrasse se situe juste derrière le mur d’une de mes chambres, en l’occurrence celle que j’occupe avec ma compagne. Cette terrasse existait lorsque j’ai acheté la maison ». Il ne s’agit manifestement pas d’une simple occupation ponctuelle.

Par ailleurs, le chèque versé aux débats du compte CARPA mentionne « Mme [H] [A], [Adresse 4]. Ce chèque est émis le 29 décembre 2023 et le chéquier édité en novembre 2022. Enfin la signification du jugement dont appel est effectué par huissier de justice le 09 mars 2023, à personne, à Mme [H] [A], domiciliée [Adresse 4], l’huissier instrumentaire ayant rencontré la personne au lieu-dit.

La facture versée aux débats de téléphone mobile orange avec une autre adresse, datant de février 2025 est inopérante à démontrer le contraire.

Le moyen selon lequel Mme [H] est étrangère à tout évènement est inopérant.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts à hauteur de 2000 euros au titre d’une mise en cause injustifiée, ainsi que de la demande de condamnation à une amende civile au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

* * * *

Concernant la pancarte sur laquelle l’huissier de justice, selon procès-verbal en date du 21 octobre 2021 atteste qu’il est écrit de manière très visible « VOISIN IRRITABLE TOUTE L’ANNEE », il est peu crédible comme le soulignent les appelants que ce soit la locataire de Mme [VD] qui l’ai placé, d’une part car à la date de la visite de l’huissier elle avait quitté les lieux et que cette pancarte ne permettait pas à Mme [VD] de relouer les lieux sereinement, la pancarte étant la première chose visible pour accéder à la maison, et d’autre part car il ressort des constatations de l’huissier et de la photographie du constat que le panneaux en carton, ne portant trace d’aucun pliage, est installé derrière les barreaux de la fenêtre et coincé dans le volet roulant, de sorte qu’il n’a pu être posé que de l’intérieur de la fenêtre et non pas de l’extérieur.

Cet élément à lui seul ne saurait être constitutif d’une faute mais il est constitutif d’un élément parmi une multitude de récits et de témoignages versés aux débats qui attestent de l’attitude anormale de M. [ZV] et de sa compagne Mme [H], occupante du logement.

Concernant les attestations, il est constant que les règles posées par l’article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité (Civ. 1ere 30 nov. 2004). Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si une attestation non conforme aux règles de l’article 202, présente ou non des garanties suffisantes pour emporter sa conviction et ne pas l’écarter des débats. La cour constate que les appelants qui critiquent la forme des attestations versées aux débats ne demandent pas qu’elles en soient écartées.

Ainsi, la cour relève :

L’attestation (par mail et SMS) de Madame [E] [J] ép. [D], locataire, qui témoigne : « Je n’y suis pas rester longtemps simplement une année mais cela m’a largement suffi, du fait que de vivre à côté de M. et Mme [ZV] était insupportable. En effet ces gens ne supportaient absolument rien, que ce soit les cris des enfants (') du fait que je ne pouvais recevoir personne, ou du moins m’installer sur ma terrasse avec mes convives sans que la fenêtre de leur maison donnant sur ma cour ne soit ouverte, et la voyant faire des allers-retours pour voir ce qu’il se passer chez moi ('). Je ne suis pas restée un an car vivre à leur côté en permanence peut vite virer au cauchemar, même avec une bonne volonté d’avoir une bonne entente de voisinage il devenait pour moi urgent de partir ». (sic)

L’attestation de Monsieur [T] [P], compagnon de Mme [X] [FK], qui indique « lors de ces 3 années, j’ai pu constater que Monsieur [ZV] et sa conjointe utilisent tous les moyens pour contrôler le quartier ainsi que le voisinage qui n’a pas d’autre solution que de subir une oppression se traduisant par l’interdiction d’allumer les lumières extérieures donnant sur les fenêtres, de bruits diurnes, de recevoir des invités et donc d’utiliser les places de parking prévues à cet effet. Si toutefois nous allions à l’encontre de cette oppression les risques sont du harcèlement quotidien, des insultes, du vandalisme sur nos véhicules personnels. Aucune discussion, ni compromis ne sont envisageables de leur part, le seul but étant de faire fuir tous locataires de ce bien. Ne pouvant donc pas jouir librement et paisiblement de notre logement, le déménagement a été la seule et unique solution à contre c’ur ». (sic)

L’attestation de Monsieur [F] [O] qui indique : « je suis parti de ce logement car je ne pouvais pas avoir de vie normale avec le voisin. Celui-ci est une personne stressante. Il ne se passait pas un jour sans un harcèlement (') : je ne pouvais pas fumer sur la terrasse, interdiction de faire des grillades sur celle-ci, la lumière de la terrasse le gêner, étendre le linge sur la terrasse impossible, recevoir des amis ou de la famille car il y avait trop de bruit dans l’appartement (porte fermée) ou sur la terrasse, il avait toujours un 'il sur la terrasse et mes filles ne voulaient pas sortir sur celle-ci de peur de se faire gronder par cette personne. Donc obligé de rester dans la maison ».

Mme [S] écrit à sa propriétaire le 31 juillet 2019 ; « si je vous écris aujourd’hui c’est parce que je vis un harcèlement moral de ma voisine Madame [ZV], tout a commencé lors de mon arrivée dans mon nouveau logement en mars 2019, dès les premiers jours elle se mettait à la fenêtre qui donne sur la terrasse de ma location en me disant que je vais regretter d’avoir loué ici, que mes propriétaires n’étaient pas de gens honêtes qu’ils louer trop cher. Que dans ma maison il y avait des rats et des cafards, que ma maison est très humide et était insalubre (') Madame [ZV] a eu des propos que négatif que la maison et les propriétaires jusqu’à m’interpeller dans la rue pour me dire qu’elle a vu une location que la mairie loue et m’a conseillé d’aller voir pour le dossier. A chaque fois que je suis sur ma terrasse elle se met à sa fenêtre afin d’écouter mes conversations avec mes enfants, ou téléphoniques, je la vois à travers son volet, je ne me sens pas chez moi je me sens toujours observée (') Madame [ZV] m’a aussi beaucoup inquiété avant l’arrivée des voisins, les cousins de la propriétaires, [M. et Mme [VD]], ils sont là durant l’été. Madame [ZV] m’a fait très peur à leur sujet en me disant que le Monsieur est fou qu’il sort le fusil qu’il est violent, aime pas les cris des enfants, qu’il fait des travaux à partir de 07H00 du matin et que j’allais en baver (') Avant je m’en fichais de ce qu’elle disait car ce n’était que des paroles qu’elle me disait à moi, mais là ou ca a changé c’est quand les éducateurs de mes enfants (') lors de mon absence, ils sont venu et elle les a interpellé en voulant dire du mal de moi (') c’est à ce moment là que j’ai décidé d’arrêter ma sympathie avec elle, dès qu’elle a constaté que je ne l’écoutais plus, elle est devenue encore plus mauvais et encore plus derrière sa fenêtre à un point que j’ai pris un parasol poussé contre son volet car je ne supportais plus d’être observée ( ') ». (sic)

Mme [S] entendu en qualité de témoin par les services de gendarmerie le 06 septembre 2019 répondra dans son audition : « M. [ZV] et sa compagne m’ont dénigré la maison en m’indiquant que la maison que j’occupe actuellement est insalubre. Et depuis cette dame vient m’harceler lorsque je suis sur ma terrasse en dénigrant tout le monde. Je vis un véritable enfer, car j’ai l’impression qu’ils veulent me faire fuir (')».

Le classement sans suite des plaintes de M. [ZV] à l’encontre de Mme [S]

La nouvelle attestation versée par les consorts [ZV]-[H] de Madame [N] [S] datée du 15 septembre 2023, soit plus de quatre années après son départ du logement pris à bail et après le jugement rendu en première instance dans laquelle elle indique que : « les relations de voisinage avec M. [ZV] n’est en aucun cas la cause de mon départ. En 2019, les mauvaises relations avec les voisins étaient dues au stationnement devant le garage qui bloquait leur entrée, et aux vues de la terrasse côté [ZV] car je ne pouvais pas profiter de la terrasse et du côté [VD] fenêtres donnant chez eux du à l’agencement du logement, et de la terrasse, je me sentais observée, espionnée car la fenêtre de la chambre de M. [ZV] donner sur la terrasse du coup, j’étais irritable car je n’avais pas le droit de profiter de la terrasse et du logement que je louait avec terrasse et garage. Mme [XP] m’a encouragée à écrire une lettre sur ce que je vivais afin de mettre Mr [ZV] en justice car elle disait qu’il faisait fuir tous les locataires (8 en 10 ans). J’avoue avoir été un peu dur avec Mr [ZV] car le logement que je louais je ne pouvais pas en profiter et j’avais l’impression que Mr [ZV] voulait me faire partir donc j’ai mis devant la fenêtre paravent, parasol, frigo pour avoir la tranquillité. Après des mois de mésententes avec Mr [ZV] nous nous sommes quitter en bon terme (') » (sic).

La déclaration de M. [BZ] relative à l’attitude de Mme [S] le 27 juillet 2022 dans le cadre d’une convocation à une médiation pénale

Le courrier de M. [ZV] au maire dénonçant l’attitude de Mme [S] depuis son arrivée et son altercation avec M. [Z] [VD]

Deux attestations de personnes indiquant ne pas avoir eu de problèmes de voisinages avec M. [ZV] (mais n’habitant pas la maison avec la terrasse)

L’attestation de Mme [R] [BM] épouse [OM] qui a habité la maison litigieuse et affirme ne jamais avoir eu de problèmes avec ses deux voisins mais avoir quitté le logement en raison de fuite, de moisissures, d’humidité.

L’attestation de Mme [IW] [PT] qui a habité l’immeuble litigieux et indique avoir quitté le logement en raison de problèmes importants électriques, du manque de chauffage, de fuite d’eau, d’humidité. Il précise « le bailleur m’avait invité à utilisé sa terrasse pour m’en servir à usage d’agréement mais Mr [ZV] et sa compagne [A] [H] s’y sont opposé avec courtoisie cela ne nous a pas empêché d’avoir d’excellente relations que nous conservons à ce jour » (sic).

L’attestation de Mme [G] [M] qui a habité le logement litigieux et indique en être partie en raison de l’humidité des moisissures du velux qui fuyait des problèmes électriques ' et avoir eu de « bonnes relations avec Monsieur [ZV] et Mme [H] » (sic)

Les nombreux courriers échangés entre les parties qui attestent d’un conflit de voisinage

Il ressort de l’ensemble de ces attestations, en écartant celles de Mme [S] qui sont fluctuantes, que l’utilisation de la terrasse a cristallisé la majeure partie des conflits et que si certains locataires indiquent ne pas avoir eu de difficultés de voisinage c’est en partie car ils ont accepté de ne pas utiliser ladite terrasse. Il ressort de l’ensemble de ces attestations que les consorts [ZV]-[H] ont par leur surveillance constante de l’utilisation de la terrasse, leurs reproches, les interdictions posées à leurs voisins, empêché l’usage normal et paisible de la terrasse.

Le fait que M. [ZV] et Mme [H], sa compagne, aient par leur comportement, lequel est attesté par plusieurs locataires (en dehors Mme [S]), empêché l’utilisation de la terrasse constitue un comportement fautif engageant leur responsabilité.

La décision du premier juge qui a retenu le comportement fautif de ces deux personnes sera donc confirmé sur ce point.

* * * *

Concernant le préjudice et le lien de causalité, Mme [VD] fait valoir une perte locative et un préjudice moral.

Le premier juge a fait droit à cette demande à hauteur de 6 000 euros au titre du préjudice matériel et 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Il est constant que le bien n’a plus été loué entre le mois d’octobre 2021 et le mois de septembre 2023 date du nouveau bail en date du 14 septembre 2023. Le loyer était d’un montant de 590 euros.

Pour autant, Mme [VD] n’établit pas un lien de causalité exclusif entre la perte locative (590 euros X 23 mois) et le comportement fautif de ses voisins. Elle n’apporte pas d’élément aux débats sur la mise en location et ses recherches infructueuses, et il est rapporté par les diverses attestations de ses locataires que ces derniers ont aussi quitté son logement en raison de problèmes intrinsèques au logement tel que l’humidité, les problèmes électriques, de chauffage et autres.

Ainsi, si le premier juge a, à bon droit, indemnisé le comportement fautif de M. [ZV] et Mme [H] comme ayant un lien de causalité avec le préjudice subi par Mme [VD], l’indemnisation devra être ramenée à de plus juste proportion, soit à la somme de 3 000 euros.

Quant au préjudice moral, il sera rapporté à la somme de 1 000 euros étant rappelé que Mme [VD] a subi, à distance, ce préjudice.

Sur la question de la fenêtre :

L’article 676 du code civil dispose : « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »

Selon l’article 689 du code civil : « Les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.»

Il est constant depuis un arrêt en date du 10 avril 1975 que « l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, est susceptible d’être acquise par prescription lorsqu’elle ne constitue pas un simple jour mais une servitude de vue ».

M. [ZV] se prévaut de cette prescription acquisitive afin de bénéficier d’une fenêtre et non d’un jour dormant. Il soutient avoir prescrit l’ouverture continue et paisible de cette fenêtre.

Cette demande, n’est pas une demande nouvelle mais une défense au fond et, est donc recevable en appel.

Demandeur à voir reconnaitre une prescription acquisitive de vue, il doit en rapporter la preuve. Or il échoue ne versant aux débats aucun élément permettant de le démontrer. Seul est constant que l’existence de la terrasse date de 1964 ou d’au moins 1978 tel que cela apparait dans l’acte de donation et que sur une des photos il y a une ouverture mais laquelle est fermée par des volets de bois. La mairie interrogée a répondu qu’il n’y avait eu aucune demande de travaux de M. [ZV] ou de ses auteurs, ce qui aurait permis d’acter une ouverture et la nature de celle-ci.

Ainsi si l’ouverture dans le mur peut être datée, rien ne permet de savoir s’il s’agissait d’une ouverture donnant lieu à une vue ou d’une fenêtre à verre maillé et verre dormant comme définis à l’article 676 du code civil. La seule et unique photo versée aux débats montrant une ouverture complètement fermée.

Ainsi le premier juge a, à bon droit, ordonné la pose d’une fenêtre à jour dormant, aucune prescription acquisitive ne pouvant être retenue.

De manière surabondante, la cour comme le premier juge ayant relevé l’existence de troubles anormaux du voisinage en raison du comportement fautif du voisin, il était loisible au premier juge de venir mettre fin à ce trouble par la condamnation de l’auteur de ce trouble anormal à poser un verre à jour dormant.

La décision sera aussi confirmée sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [ZV] au titre du préjudice de jouissance de sa chambre, de son préjudice moral et de la jouissance des ateliers caves et garages :

M. [ZV] se prévaut d’une faute de Mme [VD] qui attribuerait une place de stationnement inexistante à ses locataires sur une aire de déchargement à proximité de son bien donné à bail ainsi que du comportement de ses locataires qui troubleraient une jouissance paisible de son bien.

La lecture des divers contrats de bail conclu par Mme [VD] ne mentionnent aucune place privative de stationnement. Les locataires ont la possibilité de se garer, comme tout résidant sur une des places de stationnement délimités à proximité du bien pris à bail sur la place du 8 mai, ce qui est attesté par les courriers de la mairie.

Aucun élément versé aux débats, autre que ceux que se constituent eux-mêmes les appelants, ne viennent établir une privation de jouissance du garage, de la cave ou du stationnement de M. [ZV] par les locataires de Mme [VD].

Le comportement de Mme [S] dont se prévalent M. [ZV], et Mme [H] reste la résultante de leur propre comportement. De manière surabondante, M. [ZV] affirme avoir subi une perte de jouissance mais ne l’établit pas, pas plus qu’il n’établit de lien de causalité avec son état de santé.

La décision de rejet de cette demande par le premier juge sera confirmée.

Sur les frais du procès :

Succombant à l’instance, M. [ZV], Mme [H] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,.

Si l’équité commande par ailleurs de confirmer la décision de première instance relative au titre des frais irrépétibles exposés par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rien en revanche ne commande de faire droit à la prétention du même chef présentée en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

— Confirme partiellement le jugement en ses dispositions soumises à la cour, notamment en ce qu’elle a :

Débouté M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] de toutes leurs demandes reconventionnelles ;

Ordonné la condamnation définitive de l’ouverture de la fenêtre litigieuse située sur le fonds dont est propriétaire M. [I] [ZV] par un simple jour comportant un verre dormant, translucide et non transparent ;

— et infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu’il a :

— Condamné solidairement [I] [ZV] et [A] [H] à payer à [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 6.000 euros au titre de son préjudice matériel,

— Condamné solidairement [I] [ZV] et [A] [H] à payer à [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau de ces chefs :

— Condamne solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer à Mme [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice matériel,

— Condamne solidairement M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] à payer à Mme [WJ] [VD] épouse [XP] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [ZV] tendant au paiement de la somme de 23 840 euros au titre de ses préjudices,

Rejette la demande de Mme [H] tendant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

Rejette la demande de condamnation de Mme [VD] au paiement d’une amende civile,

Condamne M. [I] [ZV] et Mme [A] [H] aux dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’appel,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,