RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02746 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5PZ

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

27 juin 2023 RG :22/00637

[S] NEE [I]

C/

[G]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selalr Imbert-Gargiulo

M^e Licini

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 27 Juin 2023, N°22/00637

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [T] [S] NEE [I]

née le 20 Octobre 1971 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO de la SELARL CHRISTIANE IMBERT-GARGIULO / MICKAEL PAVIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 30189-2023-005405 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Mme [H] [G]

née le 13 Juin 1981 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2017, Mme [H] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [S] portant sur le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement mensuel de la somme de 550 ' et 50 ' de provision sur charges.

Le 22 avril 2019, Mme [G] a envoyé un congé pour reprise par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [S], réitéré le 4 mars 2021.

Par acte d’huissier de justice du 17 août 2021, Mme [G] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Mme [S].

Le 4 avril 2022, Mme [G] a fait dresser un procès-verbal de constat par Me [N] [M], huissier de justice, lequel a conclu à la présence d’un meuble sur le palier lequel sert de garde-manger à Mme [S].

Le même jour, Mme [G] a fait délivrer à Mme [S] un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2022, Mme [H] [G] a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux et de la protection d’Avignon.

Au terme de ses dernières conclusions, elle demandait au tribunal notamment à titre principal de dire et juger que Mme [S] ne dispose plus d’un titre d’occupation des lieux depuis le 31 juillet 2020, ordonner son expulsion et la condamner à une indemnité d’occupation de 635 ' ; et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

— constaté la validité du congé délivré par la bailleresse au preneur en date du 22 avril 2019 ;

— constaté que Mme [S] est occupante du bien sis [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 2] sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2020 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tout occupant de son chef du bien sis [Adresse 1] – [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, avec le concours de la force publique si besoin en est ;

— condamné Mme [S] au paiement de la somme de 600 ' par mois au titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté Mme [G] quant à sa demande de condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 926,03 ' au titre de l’arrière locatif ;

— condamné Mme [S] au paiement de la somme de 500 ' à Mme [G] au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

— rejeté les demandes pour le surplus.

Par déclaration du 11 août 2023, Mme [T] [S] née [I] a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [T] [S] née [I] demande à la cour, au visa de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1224 et 1728 du code civil, et des articles 695,696 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter Mme [H] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris de son appel incident,

— infirmer le jugement rendu le 27 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

«-constaté la validité du congé délivré par la bailleresse au preneur en date du 22 avril 2019- -constaté que Mme [S] est occupante du bien sis [Adresse 1], [Adresse 4] ' [Localité 2], sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2020.

— ordonné l’expulsion de Mme [S] et de tout occupant de son chef du bien sis [Adresse 1], [Adresse 4] ' [Localité 2] et ce, avec le concours de la force publique si besoin en est ;

— condamné Mme [S] au paiement de la somme de 600 euros par mois au titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— condamné Mme [S] aux entiers dépens de l’instance.

— rejeté les demandes pour le surplus. »

Puis, statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,

— juger le congé délivré en date du 22 avril 2019 comme nul et de nuls effets, à titre principal en raison de l’absence de respect du formalisme légal, subsidiairement en l’absence de justification du caractère réel et sérieux de la reprise,

En conséquence,

— ordonner la réintégration de Mme [T] [S] dans le logement sis [Adresse 1], [Adresse 4] ' [Localité 2],

— débouter Mme [H] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] à verser à Mme [S] la somme de 313,92 ' au titre des sommes versées à tort,

— condamner Mme [G] à verser à Mme [S] la somme de 5.000 ' de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi des suites de la procédure abusive engagée,

— condamner Mme [H] [G] à porter et payer à Mme [T] [S] la somme de 2.500 ' par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Mme [H] [G] en tous les dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir que la juridiction de première instance a estimé, à tort, que le congé délivré comme conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le délai légal était respecté et le motif du congé suffisamment motivé.

Elle indique que le congé pour reprise du 22 avril 2019 ne comporte pas l’adresse du bénéficiaire de la reprise alors qu’il incombe notamment au bailleur, à peine de nullité du congé délivré, de respecter le formalisme imposant de donner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise dans l’hypothèse d’une reprise par un tiers.

Elle fait valoir que la simple indication de la volonté du bailleur de loger son enfant sans qu’il ne soit indiqué les raisons qui motiveraient une telle nécessité n’emporte absolument pas le caractère réel et sérieux de la reprise.

Elle soutient par ailleurs qu’aucune révision des charges à hauteur de 80 euros n’a été ni contractualisée ni acceptée et encore moins justifiée alors qu’il incombe au bailleur de procéder à la régularisation des charges et de fournir au locataire un décompte précis des charges dues. Elle ajoute qu’au regard du trop-perçu établi par les propres décomptes du bailleur et tenant compte du bon montant de loyer, il est patent que le commandement de payer visant la clause résolutoire était sans objet et à tout le moins infondé, et qu’en l’état, aucune acquisition de la clause résolutoire ne saurait être retenue.

Elle considère donc, tenant l’absence de tout fondement aux allégations du bailleur et de l’inanité totale de sa démarche, lequel agit dans le seul but de nuire à ses intérêts, être fondée à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi des suites de la procédure abusive engagée.

Mme [H] [G], par dernières conclusions en date du 21 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1342 à 1346-5, 1728, 1729, 1735, 1224, 1231-1 et 1240 du code civil, des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

En qualité d’intimée :

— entendre confirmer le jugement rendu le 27 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

« -constaté la validité du congé délivré par la bailleresse au preneur en date du 2 avril 2019,

— constaté que Mme [S] est occupante du bien sis [Adresse 1] ' [Adresse 4] à [Localité 2] sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2020,

— ordonné l’expulsion de Mme [S] et de toute occupant de son chef du bien sis [Adresse 1] ' [Adresse 4] à [Localité 2] et ce, avec le concours de la force publique si besoin en est ; »

En qualité d’appelante incident :

— entendre ordonner l’expulsion de Mme [T] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros jours de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— entendre fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du contrat de bail d’habitation, à la somme de 635 ' par mois et entendre condamner Mme [T] [S] à payer cette indemnité d’occupation à Mme [H] [G], ladite somme jusqu’à complète libération des lieux.

— dire et juger qu’il est opposable à Mme [T] [S] un impayé locatif de l’ordre de 1.358,23 euros,

— entendre condamner Mme [T] [S] à verser à Mme [H] [G] la somme de 1.358,23 euros au titre de l’arriéré locatif,

— entendre condamner Mme [T] [S] à verser à Mme [H] [G] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— entendre débouter Mme [S] de ses demandes reconventionnelles,

— entendre condamner [T] [S] aux entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, Mme [G] [H] soutient :

— que Mme [S] n’a jamais contesté la portée des congés pour reprise par la saisine d’un conciliateur ou d’une juridiction,

— que le congé signifié répond à la lettre de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— que le bénéficiaire de la reprise est sa fille, Mme [E] [G], laquelle réside à la même adresse,

— que la sanction de nullité emporte la caractérisation d’un grief non démontré par Mme [S],

— que la résiliation judiciaire du bail est justifiée par les manquements graves de la locataire à ses obligations : non-paiement de ses impayés au titre des loyers et charges, non-respect de son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail en raison de l’utilisation privative des parties communes, des incivilités permanentes qui sont sources de différends fréquents avec le voisinage, de son opposition à l’intervention de personnes susceptibles de remédier aux désordres subis dans le bien mis en location, sous-location non autorisée,

La clôture de la procédure est intervenue le 23 janvier 2025

MOTIFS DE LA DECISION

En préliminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, au regard du dispositif des dernières conclusions de Mme [H] [G], la cour est uniquement saisie de la validité du congé délivré le 22 avril 2019 et non du constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judicaire figurant uniquement dans la discussion.

Sur la validité du congé délivré le 22 avril 2019 à Mme [T] [S] ,

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’huissier de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Il doit être donné au plus tard dans les 6 mois avant l’échéance du bail.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « A peine de nullité le congé doit comporter expressément le motif allégué, et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Mme [H] [G] a notifié à sa locataire par lettre recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2019 un congé pour le 22 octobre 2019 motivé « par son intention de reprendre le logement pour que ma fille [G] [E] puisse y être loger ».

Le nom et la qualité de la bénéficiaire sont bien mentionnés.

L’intimée soulève la nullité du congé au double motif qu’il n’indique pas l’adresse de la bénéficiaire et que la simple indication de la volonté du bailleur de loger son enfant sans qu’il soit indiquer les raisons qui motiveraient une telle nécessité n’emporte pas la caractère réel et sérieux de la reprise.

Il est constant que l’adresse de la fille de Mme [H] [G] n’est pas mentionnée sur le congé.

Cependant, en vertu de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité du congé ne peut être prononcée qu’à condition de prouver le grief causé par l’irrégularité, même dans le cas d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Or, l’intimée n’explicite ni ne démontre l’existence d’un grief d’autant qu’il résulte des pièces du dossier que la fille de l’appelante habite chez sa mère dans le même immeuble que Mme [T] [S].

Par ailleurs, si la loi impose au bailleur qui donne congé pour reprendre le logement de justifier du « caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », cette obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.

Le congé indique le motif de la reprise et l’appelante ne démontre par aucun élément en quoi le motif invoqué par la bailleresse ne serait pas sérieux et légitime et n’invoque pas un motif frauduleux.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Or, il ressort de la réitération du congé le 4 mars 2021 que la fille de la bailleresse entendait prendre son indépendance, motif légitime pour une jeune fille qui poursuit ses études.

Il n’appartient pas au juge dans le cadre de son contrôle de l’existence d’un motif légitime et sérieux d’exercer un contrôle d’opportunité du motif invoqué.

En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a validé le congé délivré à Mme [T] [S] le 22 avril 2019.

Sur les conséquences de la validation du congé,

Un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul, mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Le congé a bien été délivré 6 mois avant l’expiration du bail, même si les effets doivent être reportés au 30 juillet 2020.

L’intimée se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date, il y lieu d’ordonner son expulsion sans que la nécessité d’une astreinte soit démontrée.

Elle cause par ailleurs un préjudice à la bailleresse, qu’il convient de réparer.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour évaluer le montant de l’indemnité due conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

En l’espèce, eu égard à la nature du bien et à sa valeur locative, le premier juge a justement apprécié le montant de l’indemnité d’occupation due par l’appelante à 600 ' à compter du 1er août 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.

Eu égard à la présente décision la demande de réintégration est sans objet.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif,

Le bail en date du 1er août 2017 stipulait un loyer de 550 ' outre une provision sur charges de 50 '.

Mme [H] [G] réclame au titre de l’arriéré locatif la somme de 1 358, 23 ' selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus.

Elle soutient que les charges ont été révisées en août 2020 pour atteindre le montant mensuel de 80 ' au lieu de 50 '. Elle sollicite sur la période de juillet 2019 au mois de janvier 2025 inclus la différence.

Cependant, elle ne démontre aucunement que cette augmentation de la provision sur charges ait été notifiée et acceptée par la locataire d’autant qu’elle n’a procédée contrairement à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 à aucune régularisation de charges.

Afin d’effectuer les comptes entre les parties, il y a lieu de noter :

— que les montants perçus au titre de la CAF et au titre des règlements de Mme [T] [S] ne sont pas contestés,

— que le montant mensuel dû par la locataire et accepté par cette dernière s’élève à 600',

— que le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable l’intimée à compter du 1er août 2020 a été fixée ci-avant à la somme mensuelle de 600 ',

En conséquence, il convient pour chaque mensualité de loyer puis d’indemnité d’occupation de fixer le montant à régler à la somme de 600 ', puis de déduire les sommes réglées (CAF et versements) pour obtenir le solde.

Il en ressort que Mme [H] [G] a trop perçu la somme 313,92 ' arrêtée au mois de mars 2023 inclus.

L’intimé, ne sollicitant pas le remboursement pour la période postérieure, elle devra rembourser cette somme à Mme [T] [S].

Infirmant le jugement déféré, Mme [H] [G] sera condamnée à rembourser la somme de3 13,92 ' à Mme [T] [S].

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté Mme [H] [G] de sa demande au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de Mme [T] [S] de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Eu égard à la présente décision, cette demande n’est pas justifiée.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante, succombant principalement supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Mme [T] [S] de sa demande au titre du trop-perçu,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [H] [G] à rembourser à Mme [T] [S] la somme 313,92 ' arrêtée au mois de mars 2023 inclus au titre du trop-perçu des loyers et indemnités d’occupation,

Condamne Mme [T] [S] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [T] [S] à payer à Mme [H] [G] la somme de 1 000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,