RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02703 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I5MD

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

13 juillet 2023

RG:20/01688

[K]

[A]

C/

[C]

S.C.I. LUBERON VACANCES

Grosse délivrée

le

à Selas Rivière-Mestre

M^e Coquelle

Selarl Clergerie Semmel

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 13 Juillet 2023, N°20/01688

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [B] [K]

né le 11 Juin 1949 à [Localité 19] (35)

[Adresse 9]

[Localité 20]

Représenté par M^e Chloé RIVIERE de la SELAS RIVIERE-MESTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [O] [A] épouse [K]

née le 15 Mai 1952 à [Localité 19] (35)

[Adresse 9]

[Localité 20]

Représentée par M^e Chloé RIVIERE de la SELAS RIVIERE-MESTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Mme [G], [D], [Y] [C] épouse [F]

née le 11 Mars 1944 à [Localité 22] (99)

[Adresse 18]

[Localité 14] POYLNESIE FRANCAISE

Représentée par M^e Priscilla COQUELLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Alain BERDAH, Plaidant, avocat au barreau de NICE

S.C.I. LUBERON VACANCES, SCI inscrite au RCS AVIGNON sous le n° 891 284 218, prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 20]

Représentée par M^e Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE – SEMMEL – SALAUN – KAUTZMANN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Novembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 30 Janvier 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [K] ont acquis, suivant un acte du 21 août 1980, une maison à usage d’habitation dénommée « [Adresse 16] » sur la commune de [Localité 20] (84) cadastrée à l’origine [Cadastre 5] p puis E [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et aujourd’hui BA [Cadastre 11].

Cette parcelle est contiguë à la parcelle appartenant initialement à Mme [G] [C] épouse [F] (ci-dessous désignée Mme [G] [F]), anciennement cadastrée E [Cadastre 2] et E [Cadastre 13], puis BA [Cadastre 10], et aujourd’hui BA [Cadastre 1], propriété actuellement de la SCI LUBERON VACANCES. Cette parcelle cadastrée BA [Cadastre 1] se situe entre le [Adresse 15] et la parcelle cadastrée BA [Cadastre 11].

Ces deux propriétés constituaient au début des années 1900 une seule et même propriété appartenant à Mme [N] [E], laquelle a procédé à son partage entre ses quatre enfants, divers actes translatifs de propriété intervenant par la suite.

Mme [G] [F] a entrepris à compter de l’année 2009 divers travaux dans la cour de sa propriété.

Faisant valoir qu’ils disposaient d’une servitude de passage plus que centenaire permettant d’accéder au [Adresse 15], les époux [K] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’AVIGNON Mme [G] [F] aux fins d’obtenir la suspension des travaux entrepris sur l’assiette du droit de passage et la suppression de tous obstacles et ouvrages empêchant l’exercice de ce droit.

Par ordonnance du 19 mai 2010, les demandes des époux [K] ont été rejetées, le juge des référés estimant qu’il n’y avait pas lieu à référé, et par arrêt du 22 février 2011, la cour d’appel de NÎMES a confirmé cette ordonnance.

Courant 2013, Mme [G] [F] a fait murer le porche séparant les parcelles cadastrées BA [Cadastre 11] et BA [Cadastre 1].

Suivant un acte d’huissier du 2 juillet 2020, les époux [K] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’AVIGNON Mme [G] [F] aux fins de la voir condamner à suspendre les obstacles empêchant l’accès à leur parcelle, à procéder à la réouverture du porche et de la porte d’entrée ainsi qu’à supprimer l’ensemble des obstacles empêchant l’écoulement des eaux pluviales et usées.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2022, les époux [K], informés de la vente par Mme [G] [F] de sa propriété suivant un acte authentique du 24 mars 2021, ont assigné aux mêmes fins la SCI LUBERON VACANCES.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’AVIGNON a :

dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture,

écarté des débats les pièces n° 61 et 62 produites à l’appui des conclusions des époux [K] notifiées le 27 mars 2023,

débouté les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes,

débouté Mme [G] [F] de sa demande de dommages-intérêts,

condamné in solidum les époux [K] aux dépens de l’instance recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

condamné in solidum les époux [K] à payer à la SCI LUBERON VACANCES la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 7 août 2023, les époux [K] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [G] [F] de sa demande en dommages-intérêts et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par ordonnance du 18 septembre 2023, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Aucune médiation n’a pu être mise en 'uvre à l’issue de la réunion d’information du 12 octobre 2023.

Aux termes des dernières conclusions de M. [B] [K] et Mme [O] [A] épouse [K] notifiées par RPVA le 19 avril 2024, il est demandé à la cour de :

vu les articles 637 et suivants du code civil,

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AVIGNON le 13 juillet 2023 en ce qu’il a :

écarté des débats les pièces n° 61 et 62 produites à l’appui des conclusions des époux [K] le 27 mars 2023,

débouté les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes,

condamné in solidum les époux [K] aux dépens de l’instance outre la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

juger que la parcelle cadastrée BA [Cadastre 1] est grevée d’une servitude de passage et de tréfonds au profit de la parcelle cadastrée BA [Cadastre 11],

juger que la parcelle cadastrée BA [Cadastre 1] est grevée d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales et usées au profit de la parcelle cadastrée BA [Cadastre 11],

juger que ces servitudes de passage et d’écoulement des eaux constituées dans l’acte de vente du 9 novembre 1919 publié le 17 novembre 1919 et dans le testament du 4 octobre 1955 sont opposables à Mme [G] [F] et à la SCI LUBERON VACANCES,

condamner in solidum Mme [G] [F] et la SCI LUBERON VACANCES à supprimer l’ensemble des obstacles empêchant l’accès à la parcelle cadastrée BA [Cadastre 11] appartenant aux époux [K], et à procéder à la réouverture du porche et de la porte d’entrée sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

condamner in solidum Mme [G] [F] et la SCI LUBERON VACANCES à supprimer l’ensemble des obstacles empêchant l’écoulement des eaux pluviales et usées sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

condamner in solidum Mme [G] [F] et la SCI LUBERON VACANCES à rétablir les ouvertures dans le mur mitoyen bouchées sans l’accord des époux [K] sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner in solidum Mme [G] [F] et la SCI LUBERON VACANCES à verser aux époux [K] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, ainsi que pertes et tracas :

150.000 EUR au titre de la privation de jouissance des servitudes de passage et de tréfonds, ainsi que d’écoulement, outre la privation d’accès au compteur électrique et au regard téléphonique sur une période de 15 ans,

15.000 EUR au titre de leur préjudice moral sur 15 ans et des impacts sur leur santé,

25.000 EUR au titre de la perte de chance de vendre leur bien sans accès au compteur électrique et au regard téléphonique,

15.000 EUR au titre de la mauvaise foi caractérisée de Mme [G] [F] et de la SCI LUBERON VACANCES,

rejeter l’ensemble des demandes formées par Mme [G] [C] épouse [F] et la SCI LUBERON VACANCES,

condamner in solidum Mme [G] [F] et la SCI LUBERON VACANCES à la somme de 25.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SELAS RIVIERE MESTRE.

Les époux [K] soutiennent en substance :

qu’ils disposent d’une servitude de passage et d’une servitude d’écoulement des eaux, selon l’acte de vente du 9 novembre 1919 rappelé dans leur titre de propriété du 21 août 1980 ;

que le droit de passage consenti à l’époque à M. [M] [Z] ne constitue pas un droit personnel qui se serait éteint au moment de son décès ; que ce droit qui est attaché au bien lui-même a d’ailleurs été rappelé dans tous les actes de vente de leurs auteurs ; qu’il se trouve par ailleurs confirmé par l’examen des titres relatifs au fonds servant ;

que le testament du 4 octobre 1955 par lequel Mme [W] [E] a légué à sa fille Mme [V] [U] la propriété appartenant actuellement à la SCI LUBERON VACANCES fait mention de l’existence d’une servitude de passage au profit des ayants droit de M. [M] [Z], ce qui démontre qu’il s’agit bien d’un droit réel et non d’un droit personnel qui se serait éteint au décès de ce dernier ; que ce testament est l’acte constitutif de la servitude du côté du fonds servant ; que l’acte de partage du 8 juin 2005 qui a titré Mme [G] [F] mentionne ce testament authentique du 4 octobre 1955 ainsi que le consentement à l’exécution testamentaire du 17 septembre 1979, le descriptif du bien indiquant « Tel que ledit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes » ;

qu’il résulte de l’acte de partage du 8 juin 2005 que Mme [G] [F] a reconnu lors du partage être en possession des titres relatifs à l’immeuble qui lui a été attribué et dont elle doit supporter les servitudes qui le grèvent ; que l’acte de vente du 24 mars 2021 au profit de la SCI LUBERON VACANCES fait encore expressément mention en page 18 de la servitude litigieuse de sorte que celle-ci a bien été transmise avec le bien vendu ; qu’il sera d’ailleurs relevé, sur ce point, que le notaire, conscient de cette servitude et du risque de condamnation à la remise en état des lieux, a expressément prévu dans l’acte de vente un dédommagement de Mme [G] [F] au profit de la SCI LUBERON VACANCES à hauteur de la somme de 20.000 EUR ;

que c’est ainsi que le tribunal a fait une fausse analyse des actes constitutifs et recognitifs de la servitude, mais a également opéré, pour conclure à l’existence d’un droit personnel, une confusion en considérant, faussement, que les époux [K] ne seraient pas les ayants droit de M. [M] [Z], motif pris de ce que celui-ci n’aurait pas acquis la maison dont ils sont propriétaires aujourd’hui, ce qui est erroné ; que l’acte du 9 novembre 1919 ne précise pas du reste pour quel usage propre ou personnel le passage aurait été attribué au seul M. [M] [Z] ;

qu’il importe peu encore qu’il ne soit pas fait mention dans l’acte constitutif de la servitude de l’existence du fonds dominant et du fonds servant, une telle mention n’étant nullement requise lorsque l’on peut identifier les parcelles concernées, et qu’il est indifférent que l’acte mentionne plus précisément d’autres servitudes ;

qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore si, au moment de la vente, celui-ci en connaissait l’existence ; que ces conditions alternatives sont au cas d’espèce toutes remplies de sorte que la servitude est opposable tant à Mme [G] [F] qu’à la SCI LUBERON VACANCES, étant précisé que la servitude de passage dont s’agit n’a jamais posé de difficultés jusqu’à ce que Mme [G] [F] décide d’entreprendre des travaux ; que celle-ci s’est rendue chez eux, accompagnée de son avocat, au mois de mai 2008 pour leur proposer le rachat de leur servitude, ce qui atteste à tout le moins de ce qu’elle savait que le fonds était grevé d’une servitude ;

que la servitude conventionnelle d’écoulement des eaux pluviales et usées résulte de l’acte du 17 novembre 1919 ; qu’il ne peut plus en être fait usage du fait des travaux entrepris, ce qui a pour conséquence que l’eau stagne dans leur cour intérieure, abîmant les ouvertures (porche et porte latérale) en leur partie basse ; qu’en tout état de cause, cette servitude d’écoulement qui est une servitude continue et apparente est établie par prescription trentenaire, étant précisé que cette servitude concerne aussi bien les eaux usées que les eaux pluviales ;

qu’indépendamment de cette servitude conventionnelle, il existe également une servitude légale d’écoulement résultant de l’application de l’article 640 du code civil, ainsi qu’une servitude concernant les lignes téléphoniques souterraines et l’emplacement du compteur électrique et de la boîte aux lettres qui ne peuvent plus s’exercer, du fait des travaux réalisés ;

qu’en tout état de cause, le mur comportant le porche qui a été bouché est mitoyen, compte tenu des marques de mitoyenneté existantes constituées par les génoises orientées en direction des deux fonds ; que Mme [G] [F] ne pouvait donc modifier le mur sans obtenir leur accord ; qu’il incombe aux intimées de rapporter la preuve d’une propriété exclusive du mur, ce qu’elles ne font pas ;

qu’ils subissent, du fait des agissements de Mme [G] [F], un préjudice de jouissance, du fait de la privation de leurs droits et la dévalorisation de leur propriété, et sont moralement très affectés par cette situation qu’ils ne cessent de combattre depuis quinze ans, ce qui justifie une indemnisation ;

que la vente de leur bien est en l’état impossible, sauf à très bas prix, de sorte qu’ils sont bien fondés à être indemnisés de la perte de chance qu’ils subissent à ce titre ;

que Mme [G] [F] est de mauvaise foi ; que ses demandes reconventionnelles ont été à juste titre rejetées par le premier juge, leur action ne présentant pas de caractère abusif ; que par ailleurs, elle ne peut raisonnablement soutenir que la différence entre le prix qu’elle escomptait obtenir de la vente de son bien, soit 700.000 EUR, et le prix effectivement obtenu, soit 474.000 EUR, serait liée à leurs agissements, étant observé qu’en toute hypothèse, elle devait informer les acquéreurs potentiels du litige.

Aux termes des dernières écritures de Mme [G] [F] notifiées par RPVA le 24 mai 2024, il est demandé à la cour de :

statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel des époux [K],

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes,

l’infirmer en ce qu’elle a débouté Mme [G] [F] de ses demandes en dommages et intérêts et faisant droit à l’appel incident présentement formé, et faisant ce que les premiers juges auraient dû faire :

condamner les époux [K] solidairement entre eux à payer à Mme [G] [F] la somme de 100.000 EUR à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de vendre sa propriété au prix du marché et la somme de 30.000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive effectuée et perpétuée dans le seul but de nuire,

condamner les époux [K] à payer à Mme [G] [F] la somme de 10.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel,

débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Pour l’essentiel, Mme [G] [F] fait valoir :

que son titre de propriété est constitué par l’acte reçu le 8 juin 2005 par Me [T], notaire à [Localité 17], contenant partage de l’indivision successorale résultant du décès de sa mère, Mme [V] [U] veuve [C] ; que sa propriété a été vendue à la SCI LUBERON VACANCES par acte du 24 mars 2021 ;

qu’elle n’a fait qu’exercer son droit de propriété après s’être rendue compte que les époux [K] n’étaient titulaires d’aucun droit de passage sur sa cour ;

qu’il n’existe dans le cas présent aucune servitude réelle de passage grevant la parcelle cadastrée BA [Cadastre 1] dont elle était propriétaire au profit de la parcelle cadastrée BA [Cadastre 11] ;

que cette dernière parcelle n’est pas enclavée comme l’a relevé la cour d’appel de NÎMES dans son arrêt du 22 février 2011 ; que par ailleurs, la servitude conventionnelle de passage dont les époux [K] se prévalent et qu’il leur appartient d’établir ne peut s’établir que par titre, par application de l’article 691 du code civil ; que ce titre ne peut être que celui du fonds servant ;

que son titre de propriété ne fait mention d’aucune servitude spécifique et a fortiori d’aucune servitude de passage pouvant bénéficier à un quelconque fonds voisin ; que de même, l’attestation immobilière établie après le décès de sa mère ne fait pas état d’une telle servitude, et pas davantage le titre des époux [K] ;

que l’absence de mention expresse dans les titres de propriété des parties de l’existence d’une servitude réelle au profit d’un fonds et grevant un autre fonds rend en soi irrecevables les demandes des époux [K] ; que la servitude alléguée n’emploie du reste pas le terme de servitude et ne désigne aucun fonds dominant et/ou servant, n’indiquant pas davantage son usage et utilité pour un quelconque fonds ; qu’en outre, aucune publication n’a été faite, selon la réquisition hypothécaire délivrée le 22 juillet 2020, ce qui exclut toute opposabilité ;

que les époux [K] dénaturent les termes de l’acte de partage du 9 novembre 1919 ; que la servitude alléguée figure parmi les diverses conditions particulières prévues à l’acte et qu’aucun fonds dominant, aucun fonds servant, ni aucune définition de l’usage et de l’utilité ne sont précisés, de sorte que la mention litigieuse, contrairement à ce qui est prévu pour la parcelle cadastrée E [Cadastre 3], ne constitue bien qu’une simple condition du partage, le droit de passage créé étant purement personnel et devant s’éteindre au décès de son bénéficiaire, ainsi que l’a relevé le juge des référés et la cour d’appel dans son arrêt confirmatif du 22 février 2011 ; que c’est à tort que les époux [K] indiquent que la servitude alléguée ferait partie du rappel des servitudes figurant dans leur titre de propriété ; que la duplication par les notaires d’une telle mention dans des actes postérieurs à l’acte du 9 novembre 1919 n’a pas pour effet de conférer le statut de servitude réelle à la servitude alléguée, étant rappelé que la servitude doit être indiquée dans le titre du fonds servant ; que le testament du 4 octobre 1955 non publié et non repris dans son acte ne peut créer une servitude réelle de passage ; que pas davantage, la référence à l’acte du 24 mars 2021 n’est pertinente, la servitude alléguée n’étant qu’une condition du partage ;

qu’en outre, les époux [K] ne peuvent revendiquer l’existence d’une servitude conventionnelle d’écoulement, en l’absence de désignation du fonds servant et du fonds dominant ; qu’une telle servitude qui est discontinue ne peut être établie que par titre et ne peut résulter de l’acte du 9 novembre 1919, ne constituant qu’une condition particulière ; qu’ils ne justifient pas par ailleurs de ce qu’ils ne peuvent plus en faire usage du fait de ses travaux ;

que les époux [K] se sont bien gardés de saisir le juge du fond, après la procédure de référé, ne saisissant celui-ci qu’après avoir appris son intention de vendre son bien ; que leur action n’a eu pour objet que de décourager les candidats acquéreurs et de la pousser à leur vendre le bien, exploitant déjà un gîte rural ; que leur entreprise a d’ailleurs réussi puisqu’elle a subi une perte financière lors de la vente, le préjudice subi pouvant être évalué à la somme de 100.000 EUR ;

que les époux [K] ont sciemment amalgamé de nombreuses considérations étrangères aux questions de droit, procédant par voie d’allusions et d’allégations divinatoires qui n’ont pas valeur de preuves ; qu’ainsi, sa mère pensait seulement qu’ils disposaient d’un droit de passage, ignorant tout de la prétendue servitude de passage ; qu’en outre, la démarche qu’elle a effectuée auprès d’eux visait uniquement à s’informer sur la réalité de ce droit, et aucunement à procéder à un quelconque rachat ;

que ces derniers ont agi avec mauvaise foi et malice dans le seul but de lui nuire, ce qui justifie l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Aux termes des dernières conclusions de la SCI LUBERON VACANCES notifiées par RPVA le 23 mai 2024, il est demandé à la cour de :

vu les articles 637 et 686 du code civil,

vu les articles 688, 691 et 695 du code civil,

vu l’article 653 du code civil,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, 'ns et conclusions,

rejeter les demandes nouvelles comme étant irrecevables des époux [K] :

au titre d’une privation d’accès au compteur téléphonique et au regard téléphonique sur une période de quinze ans,

au titre de leur prétendu préjudice moral sur quinze ans,

au titre de la mauvaise foi caractérisée de Mme [G] [F] et de la SCI LUBERON VACANCES.

Y ajoutant,

condamner les époux [K] solidairement à payer à la SCI LUBERON VACANCES une somme de 6.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront les frais de première instance, ainsi que les frais d’appel.

En substance, la SCI LUBERON VACANCES soutient :

qu’il n’existe pas de servitude conventionnelle établie par titre, conformément à l’article 691 du code civil ; que l’acte de partage du 9 novembre 1919 ne saurait valoir constitution d’une servitude de passage dès lors qu’il ne fait pas mention du fonds servant et du fonds dominant ; qu’au surplus, il ne correspond pas au titre de propriété de l’un des auteurs des époux [K] et n’émane donc pas du fonds prétendument servant, c’est-à-dire de celui de Mme [G] [F] ;

que le tribunal a parfaitement analysé l’acte du 9 novembre 1919 ; que c’est ainsi que M. [M] [Z] n’a jamais été propriétaire des parcelles acquises par les appelants, étant resté uniquement propriétaire de la petite maison située au sud de la maison des appelants, ce qui explique le droit de passage qui lui a été accordé et à lui seul, l’octroi de ce droit étant logique puisque se trouvaient maintenues la porte cochère et la petite porte entre les deux propriétés ; qu’aucune erreur ni confusion n’a donc été commise par le tribunal ;

que les titres relatifs au fonds servant ne mentionnent pas l’existence d’une servitude constitutive d’un droit réel, à la différence du droit personnel consenti à M. [M] [Z] qui est le seul relaté ;

que l’acte du 9 novembre 1919 ne peut être assimilé à un titre recognitif puisqu’il n’émane pas du propriétaire du fonds servant prétendument asservi comme l’exige l’article 695 du code civil ; qu’en outre, le titre de propriété de Mme [G] [C] épouse [F] ne mentionne aucune servitude de passage au profit du fonds [K], et pas davantage l’attestation immobilière du 8 octobre 2004 ;

qu’il ne peut être argué du fait que la mère de Mme [G] [F] connaissait l’existence du droit de passage au profit de M. [M] [Z], ignorant sa qualification juridique, et que pas davantage, la lettre de Mme [G] [F] ou le testament de sa mère ne peuvent valoir titre recognitif, le titre recognitif devant faire référence au titre constitutif de la servitude, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

que la mention figurant dans l’acte du 9 novembre 1919 ne peut donc s’analyser que comme un droit personnel qui s’est éteint avec la personne de M. [M] [Z] ;

que le fonds des époux [K] n’a jamais été enclavé dès lors qu’il jouit d’un autre accès facilement identifiable ; que ces derniers qui exploitent une activité de chambres d’hôtes n’ont du reste jamais utilisé le porche litigieux comme cela résulte des aménagements qu’ils ont réalisés ;

que les époux [K] ne sont pas plus fondés à revendiquer l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales et usées ; qu’ils ne peuvent ainsi se prévaloir de l’acte de partage du 9 novembre 1919 ; que cette servitude étant discontinue, elle ne peut être instituée que par titre ; que les époux [K] ne produisent aucun titre mentionnant l’existence d’une telle servitude ; que la demande formée à ce titre est sans intérêt ni objet dès lors que les époux [K] disposent de leur propre installation d’évacuation des eaux usées d’ailleurs indispensable à l’exploitation de leur activité, de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté leur demande présentée à ce titre ;

que la demande tendant à la démolition « des murs » ne pourra qu’être rejetée dès lors que la preuve de la mitoyenneté du mur n’est pas rapportée par les époux [K] ; que l’existence d’une couverture en génoises orientée en direction des deux fonds ne constitue pas une preuve de mitoyenneté mais résulte du fait qu’à l’origine, il s’agissait d’un seul corps de ferme constituant une seule propriété ; que le mur qui soutient le porche litigieux se trouve dans le prolongement de la bâtisse [F] qui est aujourd’hui sa propriété, et a été construit sur le fonds de Mme [G] [F], de sorte qu’il est privatif ;

que la demande d’indemnisation des époux [K] au titre de la privation d’accès au compteur électrique et au regard téléphonique sur une période de quinze ans est nouvelle en cause d’appel, de même que celle tendant à l’indemnisation d’une perte de chance, d’un préjudice moral et de la mauvaise foi des intimées, n’étant par ailleurs aucunement fondées sur le fond.

Pour un plus ample rappel des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 4 juin 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 10 octobre 2024.

MOTIFS

L’article 637 du code civil dispose : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

L’article 686 de ce même code énonce : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. »

La servitude crée une charge réelle grevant un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire, cette utilité pouvant relever d’une simple commodité. Ainsi, elle se distingue de l’obligation personnelle que peut prévoir un acte en ce qu’elle crée un lien de droit entre deux fonds caractérisé par la création au profit de l’un des fonds d’un service foncier procuré par l’autre fonds, ce qui implique de constater l’existence d’un fonds servant et d’un fonds dominant.

La qualification de servitude ou d’obligation personnelle d’une clause insérée dans un acte relève de l’appréciation souveraine du juge du fond à qui il appartient de rechercher quelle a été la commune intention des parties.

Selon l’article 691 alinéa 1 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant. Toutefois, cette preuve peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque l’auteur du propriétaire du fonds servant a été partie à l’acte constitutif de la servitude, et en application de l’article 695 du code civil, le titre constitutif de la servitude ne peut être remplacé, pour les servitudes ne pouvant s’acquérir par prescription, que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

Dans son jugement, le tribunal déboute les époux [K] de leur demande de servitude de passage.

Il relève que l’acte de vente du 9 novembre 1919 reçu par Me [S], notaire à [Localité 20], dont les dispositions sont reprises dans le titre de propriété des requérants, portant sur la vente par Mme [N] [E] veuve [U] et M. [P] [E] d’une maison d’habitation et d’exploitation avec cour, remise, hangar, aire et terrains contigus, le tout sis à [Adresse 21], d’une superficie d’environ 50 ares, cadastré [Cadastre 6] et [Cadastre 7] de la section E, propriété de Mme [N] [E] veuve [U] concernant le terrain situé au midi et dépendant pour le reste de la succession de M. [I] [E] décédé le 16 octobre 1918, à M. [X] [Z] précise, au titre des conditions particulières : « Sauf la parcelle de terre appartenant exclusivement à Madame [U], l’immeuble présentement vendu dépend ('.) de la succession de Monsieur [I] [E], qui le possédait en vertu des deux actes de partage sus relatés, comme faisant partie d’un plus grand corps. La partie restante de ce corps d’immeuble, non comprise dans la présente vente, comprend :

('.)

2°) La petite maison, nouvellement construite au sud-ouest (et non nord-ouest comme indiqué par erreur dans les écritures) du corps d’immeuble et une partie de la remise, au midi de la cour de la maison vendue, laquelle partie de remise sera séparée de l’autre partie comprise dans la vente, par un mur en briques formant le prolongement jusqu’au mur est de ladite remise, au mur nord de la cuisine de la petite maison neuve, construite ladite cuisine à l’ouest de ladite remise.

3°) et le petit jardin en regard et au midi desdites remises et cuisines jusqu’au chemin de charrette dont il sera parlé ci-après ('.)

('.)

Le portail et la petite porte de la cour vendue et donnant accès audit terrain situé au couchant de ladite cour et appartenant à Madame [U] seront maintenus, contrairement aux clauses du partage mentionné du 30 novembre 1901 et Monsieur [Z] aura le droit de passer à pied et avec la charrette au levant et au midi de la maison de Madame [U] pour accéder au [Adresse 15] ou du village. Ce passage aura une largeur de quatre mètres cinquante centimètres et ne devra jamais être encombré afin que Monsieur [Z] puisse exercer librement en tous temps et heures, de jour et de nuit, son droit de passage. ('.) »

Il en déduit que M. [X] [Z] est resté propriétaire de la petite maison située au Sud de la maison des époux [K], maison visible à la droite de la porte cochère sur les photographies annexées aux différents constats d’huissier, prises de la parcelle de Mme [G] [F], et que M. [X] [Z] n’a jamais été propriétaire des parcelles acquises par les requérants. Il ajoute que c’est en l’état de cette configuration qu’un droit de passage lui a été accordé et à lui seul par l’acte du 9 novembre 1919, ce droit ainsi accordé ayant pour corollaire le maintien de la porte cochère et de la petite porte.

Il indique encore que la servitude alléguée, qui dans l’acte du 9 novembre 1919 est énoncée au titre des conditions particulières, ne définit aucun fonds dominant ni aucun fonds servant et sera reprise telle quelle dans le titre de propriété des requérants alors qu’il y est mentionné également les ventes faites par Mme [J] [Z] aux époux [H] et aux époux [L] par actes des 13 et 16 octobre 1973, actes par lesquels il est expressément constitué des servitudes et, pour les besoins de la publicité foncière, sont désignés les fonds dominants et les fonds servants. Il observe également que la servitude alléguée correspond au titre de propriété d’un des auteurs des époux [K], mais n’émane pas du fonds prétendument servant, à savoir celui de Mme [G] [F], et en déduit que le droit de passage conférant l’avantage de passer par la parcelle cadastrée appartenant désormais à Mme [G] [F] constitue un droit personnel et non un droit réel constitutif d’une servitude.

Par ailleurs, il considère que le testament authentique du 4 octobre 1955 se référant à l’acte du 9 novembre 1919 par lequel Mme [W] [E] veuve [U] a légué une partie de ses biens à sa fille, Mme [V] [U] épouse [C], mère de Mme [G] [F], testament mentionné dans l’acte de partage du 8 juin 2005 qui a titré Mme [G] [F], ne vaut pas titre recognitif de servitude, relevant encore qu’aucune désignation des fonds dominant et servant n’y figure. Il expose également que les époux [K] notent que la mère de Mme [G] [F] a, à de nombreuses reprises, demandé à ses locataires de respecter le droit de passage et aux époux [K] de s’en tenir à ce droit de passage sans stationnement, mais considère, au visa des articles 695 et 1337 du code civil, que le courrier produit en ce sens ne peut valoir titre recognitif dès lors qu’il n’y ait pas fait une référence formelle au titre constitutif. Enfin, il indique que l’argument tiré de la configuration des lieux comme soutenu par les époux [K] est au cas d’espèce inopérant dès lors que ceux-ci disposent d’un accès à leur propriété, rappelant à cet égard qu’ils n’ont jamais fondé leur demande sur un état d’enclave de leur fonds.

L’acte du 9 novembre 1919 qui fonde la demande des époux [K] fait l’objet d’analyses différentes de la part des parties et le tribunal, dans sa décision soumise à la cour, considère notamment, pour rejeter la demande, que M. [X] [Z] n’a jamais été propriétaire des parcelles acquises par les époux [K]. La consistance même de la chose vendue ainsi que les divers droits prévus, dont les droits de passage, apparaissent ainsi discutés.

Aussi, il est opportun, au regard des divergences tenant aux énonciations de l’acte litigieux, d’ordonner, avant dire droit, une expertise.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les prétentions des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire avant dire droit

ORDONNE une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [R] [XP], demeurant [Adresse 12], avec pour mission de :

entendre les parties et tous sachants,

se faire remettre par les parties tous documents utiles et notamment l’acte de vente du 9 novembre 1919 et l’acte de partage du 30 novembre 1901,

visiter les lieux,

déterminer les biens effectivement vendus à M. [X] [Z] dans l’acte de vente du 9 novembre 1919, selon la description qui en est faite dans ledit acte ; dire s’il y a eu depuis cette date des modifications tenant à la suppression ou la construction de nouveaux immeubles ; donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer si les époux [K] ont pour auteur M. [X] [Z],

déterminer, sans porter une appréciation sur leur nature juridique qui relève du juge, tous les droits, notamment de passage et d’écoulement des eaux, énoncés dans l’acte du 9 novembre 1919,

dresser un plan faisant apparaître les biens vendus à M. [X] [Z] et ceux qui sont restés la propriété des vendeurs en précisant leurs références cadastrales au moment de la vente et les modifications cadastrales intervenues depuis, ainsi que les divers droits de passage et d’écoulement des eaux prévus,

donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre la solution du litige,

DESIGNE le conseiller de la mise en état en charge du contrôle des expertises à la chambre civile 2A de la cour d’appel de NÎMES pour contrôler les opérations d’expertise, conformément aux dispositions de l’article 964-2 du code de procédure civile,

DIT que l’expert fera connaître sans délai au greffe de la cour d’appel de NÎMES (service des expertises) son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement,

DIT que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l’expert pourra, s’il l’estime nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT que l’expert adressera un pré-rapport aux conseils des parties qui, dans les quatre semaines de la réception, lui feront connaître leurs observations auxquelles il devra répondre dans son rapport définitif,

DIT que M. [B] [K] et Mme [O] [A] épouse [K] devront consigner au greffe de la cour d’appel de NÎMES par chèque libellé à l’ordre du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de NÎMES, dans le délai d’un mois à compter de l’avis donné par ce greffe en application de l’article 270 du code de procédure civile, la somme de 2.500 EUR destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert,

RAPPELLE qu’en application de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT que l’expert devra déposer au greffe de la cour d’appel de NÎMES (service des expertises) l’original ainsi qu’une copie de son rapport dans un délai de cinq mois à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par ce greffe,

DIT que l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties conformément à l’article 173 du code de procédure civile,

DIT que l’expert mentionnera dans son rapport les destinataires auxquels il l’aura adressé,

DIT que les demandes des parties sont, dans l’attente, réservées et qu’il appartiendra à la plus diligente de saisir la cour de toutes conclusions dans les deux mois suivant le dépôt du rapport de l’expert, la procédure étant radiée à défaut d’écritures prises par l’une ou l’autre des parties dans les conditions ainsi fixées,

RESERVE les dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,