RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00420

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCQS

AG

TJ D'[Localité 8]

21 novembre 2023

RG : 19/01028

SARL SAMIM DIRECTIMMO

C/

[I] VEUVE [Z]

SA SERENIS ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le 22 janvier 2026

à :

— M^e Frédéric Mansat Jaffre

— M^e Charles [Localité 9]

— M^e Aude Guiraudou [Localité 10]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 21 novembre 2023, N°19/01028

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Delphine Ollmann, greffière, lors des débats et M^me Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, puis prorogée au 22 janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMEE SUR APPEL INCIDENT :

La Sarl SAMIM DIRECTIMMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric Mansat Jaffre de la Selarl Mansat Jaffre, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉES :

APPELANTES A TITRE INCIDENT :

Mme [V] [I] veuve [Z],

née le 05 décembre 1943 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Charles Fontaine de la Scp Fontaine et Floutier Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La Sa SERENIS ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aude Guiraudou Samson de la Selarl Aude Guiraudou – Samson, postulante, avocate au barreau d’Alès

Représentée par M^e Marie Outters-Leparoux, plaidante, avocate au barreau de Strasbourg

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [I], propriétaire d’une maison [Adresse 3] à [Localité 11], dont la location a été confiée à la société Samim DirectImmo selon mandat de gestion locative du 06 juillet 2015, a loué ce bien à M.et Mme [F] qui sont entrés dans les lieux le 18 août 2015 et ont donné leur préavis de départ le 09 novembre 2017.

Ayant ensuite constaté des dégradations, la propriétaire a par courrier du 06 mars 2018 demandé à l’agence de lui fournir l’état des lieux de sortie, le solde du loyer impayé du mois de décembre ainsi que la justification de la prise en charge par l’assurance des dégâts occasionnés par les locataires.

Face au refus opposé Mme [V] [I] et son époux [U] [Z] ont par acte du 17 septembre 2019, assigné devant le tribunal de grande instance d’Alès la société Samim DirectImmo qui a par acte du 22 juin 2020 appelé en cause son assureur responsabilité civile professionnelle. la société Serenis Assurances,

Par ordonnance du 3 novembre 2020, les procédures ont été jointes.

[U] [Z] est décédé en avril 2022.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Alès :

— a condamné la société Samim DirectImmo à payer à la requérante propriétaire du bien la somme de 6 404,51 euros détaillée comme suit :

—  868,01 euros TTC au titre du remplacement du carreau de la véranda

—  898,17 euros TTC pour la réparation de la chaudière et des joints de la baignoire dégradés,

—  195,80 euros TTC pour le remplacement des serrures manquantes ou défectueuses,

—  375,66 euros pour le remplacement de la vitre du foyer,

—  149,99 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson

—  790 euros au titre du loyer impayé de novembre 2017,

—  341,18 euros au titre du loyer impayée de décembre 2017,

—  2 785,70 euros au titre de la perte de chance de relocation (795,93euros x 7),

— a débouté la requérante de sa demande de condamnation de la mandataire au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— a débouté les parties de leur demande de condamnation de la société Serenis Assurances à relever et garantir la société Samim DirectImmo de toutes les condamnations à venir et de leurs demandes plus amples ou contraires,

— a condamné la société Samim DirectImmo aux dépens et à payer à la requérante la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Samim Direct Immo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er février 2024.

La proposition de médiation adressée aux parties le 11 mars 2024 par la présidente de la chambre a été refusée par la société Serenis Assurances.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, la procédure a été clôturée le 13 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré en dernier lieu au 15 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 janvier 2025, la société Samim DirectImmo, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

A titre principal

— de débouter sa mandante de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— de débouter la société Serenis Assurances de toutes ses demandes,

— de la condamner à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— de condamner les intimées à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

A titre subsidiaire

— de réduire à de plus justes proportions les (condamnations) octroyées à sa mandante,

— de condamner son assureur à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— de condamner sa mandante à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante soutient :

— qu’elle n’a commis aucun manquement dans l’exécution des obligations prévues par le contrat de mandat,

— qu’en l’absence de mise en demeure préalable, les demandes de sa mandante sont irrecevables,

— que celle-ci ne rapporte pas la preuve d’un préjudice et d’un lien causal avec les fautes alléguées,

A titre subsidiaire,

— que son assureur ne peut se prévaloir de la nullité du contrat de mandat pour absence de terme, s’agissant d’une cause de nullité relative, et n’est pas fondé à lui opposer la clause de déchéance de garantie.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 octobre 2025, Mme [V] [I] veuve [Z], intimée, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné sa mandataire à lui payer les sommes de 6 404,51 euros au titre des dégradations du bien immobilier et de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— de l’infirmer en ce qu’il :

— a condamné sa mandataire à lui payer la somme de 2 785,70 euros au titre de la perte de chance de relocation,

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive,

Statuant à nouveau

A titre principal

— de condamner la société Samim DirectImmo à lui payer les sommes de

—  5 571,51 euros au titre de la perte de chance de relocation du bien,

—  2 000 euros au titre de la résistance abusive,

— de débouter les sociétés Samim DirectImmo et Serenis Assurances de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire

— de condamner la société Samim DirectImmo à lui payer la somme de 9 190,32 euros,

En tout état de cause

— de la condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée réplique :

— que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle sont réunies, l’appelante ayant manqué aux obligations mises à sa charge par le contrat de mandat relatives à la réalisation de l’état des lieux de sortie, au contrôle du (délai de) préavis réduit, à la reddition des comptes et à la déclaration de sinistre,

— que ces manquements lui ont causé un préjudice direct et certain indemnisable lié d’une part aux dégradations locatives et d’autre part, aux loyers impayés et à l’absence de relocation de son bien.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 17 juillet 2024, la société Serenis Assurances, intimée, demande à la cour :

A titre principal

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Samim Direct Immo et Mme [V] [I] veuve [Z] de leur appel en garantie formulé à son encontre,

— de débouter son assurée et toute autre partie de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire

— de débouter son assurée et toute autre partie de l’ensemble de leur appel en garantie formulé à son encontre,

A titre subsidiaire

— de réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,

— de faire application de la perte de chance,

— de faire application de la franchise contractuelle de 10% dans la limite de 7 600 euros et du plafond de garantie,

A titre incident

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de son assurée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— de condamner celle-ci à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile relatif à la première instance,

En tout état de cause

— de la condamner ou tout succombant, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et en tous les frais et dépens de la procédure.

Elle soutient :

— que l’appelante ne peut bénéficier des garanties souscrites puisqu’elle ne justifie pas de l’existence d’un mandat écrit valide établi entre elle et son client lors du sinistre, qu’elle n’a procédé à aucune déclaration de sinistre dans le délai contractuel de cinq jours ouvrés imparti et l’a privée, en mandatant son propre avocat, du bénéfice de la clause de direction du procès,

— à titre subsidiaire, que l’intimée échoue à rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité permettant d’engager la responsabilité de son assurée,

— que la franchise et la limite de garantie sont opposables au tiers,

— que le préjudice subi par l’appelante ne peut correspondre qu’à la perte de chance d’obtenir une indemnisation au titre de ces travaux.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité de la société Samim Direct Immo

Le tribunal a jugé que l’agence immobilière avait commis des fautes en n’établissant pas d’état des lieux de sortie des locataires, en ne déclarant pas à son assureur le sinistre relatif aux dégradations locatives, en ne remettant pas à sa mandante de compte-rendu de gestion et en ne sollicitant pas son accord pour recourir à un délai de préavis réduit.

Il a jugé que ces fautes avaient privé la propriétaire de l’indemnisation des dégradations du logement et de la perception des derniers loyers.

*fautes du mandataire

Selon les articles 1991 et 1992 du code civil le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La faute du mandataire est présumée du seul fait de l’inexécution de son mandat mais cette présomption ne s’applique pas en cas de mauvaise exécution du mandat.

En l’espèce, la mandante Mme [I] veuve [Z] a confié le 6 juillet 2025 à la mandataire la société Samim Direct Immo un mandat de gestion locative portant sur une villa à [Localité 11].

Le contrat prévoyait que le loyer du bien était fixé à 790 euros outre 10 euros de provision sur charges, une rémunération du mandataire de 7% HT du montant des sommes encaissées outre une assurance Garantie Risques Locatifs pour un coût compris entre 2,40 et 3,10% TTC des sommes encaissées.

Elle impute à sa mandataire quatre fautes dans l’exécution de son mandat.

*défaut de contrôle du délai de préavis réduit

Le contrat prévoit que la mandataire a le pouvoir de « donner et accepter tous congés et résilier lesdits baux avec ou sans indemnité ».

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Il incombe au mandataire, agissant au nom du propriétaire, non pas de procéder à une enquête sur la réalité du motif invoqué par le locataire, mais de vérifier d’une part qu’un motif est invoqué par lui et que ce motif entre dans le champ d’application du délai de préavis réduit, et d’autre part de solliciter auprès de lui les justificatifs lui permettant d’en bénéficier.

En l’absence de ces éléments, il doit informer le locataire que le délai de préavis réduit ne s’applique pas.

Par courrier recommandé non daté, le locataire a ici résilié son contrat de bail, se prévalant d’un délai de préavis réduit à un mois en raison de la rupture de son contrat de travail et joignant un courrier du 14 novembre 2017 de Pôle Emploi aux termes duquel il était admis au bénéfice de l’aide au retour à l’emploi depuis le 28 août 2017.

Par courrier non daté, l’employée de l’agence mandataire a informé la propriétaire de la réception le 9 novembre d’un courrier de préavis de départ de son locataire, souhaitant bénéficier d’un délai de préavis réduit en raison d’une perte d’emploi et de l’attente d’un justificatif avant de répondre favorablement à la demande, et du fait que dès à présent elle remettait le bien à la location.

Dans un nouveau courrier daté du 21 novembre 2017, l’agence mandataire a informé les propriétaires avoir reçu le 9 novembre 2017 des locataires un préavis de départ avec un délai réduit à un mois, fixant la date de libération des lieux au 9 décembre 2017, et du fait qu’elle proposait le bien à une nouvelle location « dès aujourd’hui » à partir du 12 décembre 2017, sauf avis contraire de leur part.

Il en ressort que l’agence mandataire a exécuté son obligation de contrôle du délai de préavis réduit, et que sa mandante, dûment informée, ne lui a pas demandé le justificatif fourni par le locataire, et ne s’est pas opposée à la réduction du délai préavis.

Aucun manquement dans l’exécution du mandat n’est donc ici établi.

*défaut d’établissement d’un état des lieux de sortie

Le contrat prévoit que la mandataire a le pouvoir de « faire réaliser et renouveler tous baux, faire dresser les états des lieux, aux frais du mandant » et que « le mandant autorise expressément le mandataire à passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile et généralement faire tout ce qu’il jugera convenable aux intérêts du mandant ».

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, les termes généraux mais clairs du mandat impliquaient qu’elle devait de dresser les états des lieux d’entrée et de sortie et ce, conformément à la loi, c’est-à-dire de façon contradictoire et à défaut, par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Si un état des lieux d’entrée a bien été établi contradictoirement le 18 août 2015, aucun document séparé n’a été dressé lors de la sortie du locataire.

La case « de sortie » a seulement été cochée sur l’état des lieux d’entrée, et a été ajoutée la mention « 15/12/2017 ».

Ce document ne peut être qualifié d’état des lieux de sortie contradictoire, dès lors qu’il s’agit du même document que l’état des lieux d’entrée sur lequel ont été portées des mentions manuscrites afférentes à l’entrée, à la chambre n°2 et la salle de bains n°1, et qu’il n’a pas été signé à nouveau par le locataire et le mandataire.

L’attestation du collaborateur de l’agence présent lors de la sortie des locataires, ne peut y suppléer.

L’appelante, qui reconnaît que le locataire était présent lors de l’état des lieux de sortie, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, de l’impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de dresser un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire.

Dans une telle hypothèse, elle devait, aux termes de son mandat, saisir un huissier de justice, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle ne peut se retrancher derrière le fait que sa mandante pouvait également saisir un huissier pour faire dresser un état des lieux, n’ayant informé celle-ci d’aucune difficulté relative à l’établissement de l’état des lieux de sortie et ne lui ayant transmis le document litigieux qu’elle considère comme tel que tardivement.

Elle n’a donc pas exécuté son mandat sur ce point, et a ainsi engagé sa responsabilité.

*absence de reddition des comptes

Aux termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 le mandat précise les conditions de la reddition des comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.

Le contrat de mandat signé entre les parties prévoit « le mandataire rendra compte de sa gestion au mandant mensuellement et remettre un état détaillé de tout ce qu’il a reçu et dépensé.

Les comptes seront soldés, déduction faite des frais, honoraires et avances occasionnés pour l’exécution du présent mandat. »

L’appelante produit l’ensemble des relevés de gérance entre septembre 2015 et mars 2018, retraçant toutes les sommes encaissées par elle pour le compte de sa mandante, le paiement de l’assurance garantie des loyers et les sommes reversées à celle-ci.

L’intimée, qui allègue n’avoir reçu que le relevé de gérance du mois de décembre 2017, n’en rapporte pas la preuve et ne justifie d’aucune réclamation auprès de sa mandataire durant toute la durée du mandat.

Dans son courrier du 06 mars 2018, elle ne conteste d’ailleurs pas le solde locatif au débit des locataires tel qu’établi par l’agence à la somme de 341,18 euros.

Aucune faute ne peut par conséquent être retenue à l’encontre de celle-ci à ce titre.

*absence de déclaration de sinistre

Le contrat de mandat prévoit « les coûts d’assurance Garantie Risques Locatifs (loyers impayés, dégradations et recours), seront refacturés mensuellement par le mandataire au mandant, et prélevés mensuellement sur chaque relevé de compte.

Le coût de l’assurance est compris entre 2.40% TTC et 3.10% TTC des sommes encaissées à la date de signature des présentes, selon l’éligibilité à l’une ou l’autre de nos compagnies d’assurance.

Ces taux pourront être revus à la hausse en cours de mandat en cas de variation des taux de nos compagnies d’assurance ou d’une modification de la politique fiscale de l’État sur les contrats d’assurance.

Dans le cas où le mandant ne souhaite pas bénéficier de l’assurance garantie des risques locatifs, il le notifiera expressément par écrit en dernière page du présent mandat ».

Il prévoit également que la mandataire a le pouvoir d’effectuer tous actes d’administration pour le compte et au nom du mandant, et notamment de « le représenter devant tous organismes publics ou privés, déposer et signer toutes pièces, engagements, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, le tout relativement au bien géré. »

Aucune mention manuscrite ne figurant à la dernière page du mandat, l’intimée a souscrit cette assurance, et payé les primes correspondantes, qui figurent sur tous les relevés de gérance.

Conformément aux termes clairs et précis du mandat, il incombait à la mandataire d’établir une déclaration de sinistre auprès de son assureur, ce qu’elle reconnaît ne pas avoir fait.

Elle n’a donc pas exécuté son mandat sur ce point, et sa responsabilité est par conséquent également engagée de ce chef.

*préjudices et lien de causalité

*dégradations locatives

L’intimée verse aux débats des photographies établissant que

— la plaque de cuisson n’est plus en place

— deux vitres de la véranda sont fêlées

— le pare-douche a été arraché

— des serrures sont manquantes ou arrachées

— la vitre de l’insert de cheminée est fendue

— la porte de la chaudière est ouverte.

Elle produit des factures de

—  195,80 euros pour la remise en état des serrures,

—  868,01 euros pour le remplacement des vitres de la véranda,

—  898,17 euros pour l’entretien de la chaudière et le remplacement de pièces « suite à un mauvais entretien durant la période de location », la reprise des joints de la baignoire et le remplacement d’un tuyau zinc « suite dégradation »,

—  375,66 euros pour le remplacement de la vitre de l’insert,

—  149,99 euros pour l’achat d’une nouvelle plaque de cuisson.

L’agence immobilière en charge de la gestion locative n’est pas responsable de ces dégradations.

Toutefois en n’établissant pas d’état des lieux de sortie contradictoire, et en s’abstenant de mandater un huissier de justice pour ce faire en cas de désaccord avec les locataires sortants, elle a commis une faute et ne peut se retrancher derrière le fait que la fille de la propriétaire détenait les clés ou que ces dégradations n’ont pas été constatées avant le 12 février 2018 pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité.

En effet, seul un état des lieux contradictoire ou un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie aurait permis de connaître cet état exact au moment du départ des locataires.

En l’absence de l’un et de l’autre, elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’absence de dégradations au départ des locataires.

En tout état de cause, sa mandante souhaitant relouer le bien, elle est restée la gardienne des locaux et il lui incombait de prendre toute précaution nécessaire contre le risque d’intrusion.

Elle a également commis une faute en s’abstenant de déclarer le sinistre à son assureur alors que le risque « garantie des dégradations locatives » était couvert par le contrat d’assurance de groupe GRL souscrit par elle pour le compte de sa mandante.

Les dégradations alléguées par la propriétaire des lieux ne peuvent, en l’absence d’état des lieux de sortie, être imputées aux locataires.

Elles ne peuvent davantage être prises en charge par l’assureur GRL, faute de déclaration de sinistre par la mandataire, et faute d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire, condition préalable à la prise en charge du sinistre au terme des conditions générales du contrat d’assurance.

Il en résulte que les fautes de la mandataire ont fait perdre une chance à la propriétaire, d’une part de poursuivre les locataires en paiement des dégradations locatives, d’autre part d’obtenir la prise en charge de ces dégradations par son assureur.

Cette perte de chance peut être fixée à 95% et par conséquent, la société Samim est condamnée à payer à Mme [V] [I] veuve [Z] la somme de 2487,63 x 95% = 2363,25 euros par voie d’infirmation du jugement sur ce point.

Contrairement à ce que soutenu, l’appelante a été par courrier recommandé AR du 06 mars 2018 mise en demeure par la mandante de fournir l’état des lieux de sortie contradictoire et de contacter les locataires.

*loyers impayés, perte de loyers et perte de chance de relouer

L’intimée excipe d’un loyer impayé de 790 euros pour novembre 2017 et du loyer impayé de décembre jusqu’au départ des locataires pour 341,18 euros.

Elle allègue également une perte de loyer liée à l’absence de vérification du bien-fondé du délai de préavis réduit dont a bénéficié son locataire, et d’une perte de chance de relouer rapidement le logement du fait de la négligence de l’agence, qu’elle chiffre à 5 571,51 euros.

Il est jugé que la mandataire n’a commis aucune faute en acceptant un délai de préavis réduit, d’ailleurs non contesté par la mandante, dûment informée.

Celle-ci ne rapporte pas la preuve que le loyer de novembre 2017 n’a pas été payé, la lecture combinée des relevés de gestion et de la comptabilité du locataire et de la propriétaire démontrant que seul un solde de 341,18 euros, correspondant au loyer partiel du mois de décembre 2017, est impayé, ce qu’a reconnu par l’appelante dans son courrier recommandé de mise en demeure du 06 mars 2018.

Ce montant ne pouvait ouvrir droit au bénéfice de l’assurance garantie des loyers impayés, n’ayant vocation à s’appliquer que « lorsque 2 mois de loyers consécutifs ou non sont impayés ».

Ainsi, les fautes de l’agence relatives à l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie et de déclaration de sinistre à l’assureur au titre de la garantie des dégradations locatives sont sans lien de causalité avec le non-paiement du dernier loyer par le locataire.

En l’absence de faute de la mandataire s’agissant de l’acceptation du délai de préavis réduit, la mandante ne subit aucun préjudice de perte de loyers à ce titre.

Enfin, ces fautes sont sans lien de causalité avec l’impossibilité pour la mandante de relouer le bien immédiatement, dès lors que l’agence n’est pas jugée responsable des dégradations locatives dont cette impossibilité résulte seulement de l’existence.

Par conséquent, la propriétaire et mandante est déboutée de ses demandes indemnitaires à ce titre, par voie d’infirmation du jugement sur ce point.

*appel en garantie de l’assureur responsabilité civile professionnelle

Pour écarter la garantie de l’assureur le tribunal a retenu que l’assurée, en ne déclarant pas le sinistre dans le délai de 5 jours contractuellement prévu, lui avait causé un préjudice en la mettant dans l’impossibilité d’entamer une démarche de règlement amiable préalablement à la saisine de la juridiction et d’assurer sa défense, et qu’il était par conséquent fondé à lui opposer une déchéance de garantie.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version ici applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’appelante était assurée en responsabilité civile professionnelle au moment du sinistre.

Les conditions générales du contrat prévoient page 8 « En cas de sinistre, l’assuré doit déclarer le sinistre à l’assureur, sauf cas fortuit ou de force majeures dès qu’il en a connaissance et au plus tard dans un délai de 5 jours ouvrés. En cas de non-respect de ce délai, l’assuré perd pour ce sinistre le bénéfice des garanties du contrat, si l’assureur peut établir que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. »

L’assurée a reçu le 20 juillet 2018 un courrier de mise en demeure mettant en cause sa responsabilité, été assignée en responsabilité le 17 septembre 2019 et a attendu le 22 juin 2020, soit neuf mois plus tard, pour appeler en cause son assureur sans pour autant avoir établi de déclaration de sinistre.

L’assureur, qui prétend avoir été privé de la possibilité de participer aux discussions amiables et d’éviter une procédure, ne justifie d’aucun préjudice, dès lors qu’il pouvait à tout moment après avoir eu connaissance du sinistre, proposer une solution amiable, ce qu’il n’a pas fait, et qu’il a de surcroît refusé la proposition de médiation de la présidente de la chambre dans laquelle l’appel a été instruit, alors que tant son assurée que la propriétaire avaient donné leur accord pour s’engager dans ce processus.

Les conditions générales du contrat d’assurance prévoient également point 10.6 « direction du procès » « En cas d’action mettant en cause une responsabilité assurée par le présent contrat d’assurance, et lorsque la procédure concerne les intérêts de l’assureur, nous avons seuls le droit d’assurer la direction du procès et avons le libre exercice des voies de recours. Sous peine de déchéance, l’assuré mis en cause ne doit pas s’immiscer dans la direction du procès qui lui est intenté lorsque l’objet de celui-ci relève des garanties de responsabilité civile ».

Assignée en responsabilité, l’agence immobilière n’a pas déclaré le sinistre à son assureur et a mandaté son propre avocat pour assurer sa défense. Néanmoins, elle a seule été assignée par sa mandante qui ne formule aucune demande à l’encontre de l’assureur ensuite appelé en cause de sorte que les intérêts de celui-ci n’étaient pas mis en cause. Il est également relevé que l’assurée et son assureur opposent les mêmes moyens de défense aux prétentions de celle-ci.

La société Serenis n’est donc pas fondée à opposer à son assurée la déchéance de garantie prévue à ce titre, l’absence de déclaration de sinistre ne lui ayant occasionné aucun préjudice.

Elle excipe enfin des dispositions de l’article 2 des conditions générales du contrat, aux termes desquelles « La garantie est subordonnée à l’existence d’un contrat de mandat écrit établi entre l’assuré et son client ».

Un mandat écrit d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction avait été établi entre la société Samim DirectImmo et Mme [I].

Or, sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps selon l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, et un mandat de gestion immobilière d’une durée d’une année et renouvelable tacitement pour la même période, sans limitation de durée, encourt la nullité au titre de ces dispositions.

Néanmoins, il s’agit d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le mandant (Ch. mixte 24 février 2017, n°15-20.411).

Dès lors, l’assureur de la mandataire ne peut se prévaloir de la nullité du mandat conclu entre la mandante et celle-ci pour lui opposer une exclusion de garantie.

Sa garantie est donc acquise pour le sinistre opposant son assurée à Mme [V] [I] veuve [Z] et elle est condamnée à relever et garantir la société Samim DirectImmo de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

*demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Pas davantage qu’en première instance, Mme [V] [I] veuve [Z] ne rapporte la preuve d’un abus de droit de se défendre de sa mandataire, se contentant d’allèguer sa résistance abusive sans expliquer en quoi consisterait cet abus et le préjudice qui en résulterait.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’appelante et son assureur, qui succombent, doivent supporter les dépens de la procédure d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Samim DirectImmo est également condamnée à payer à Mme [V] [I] veuve [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Serenis qui succombe dans ses rapports avec son assurée est condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Alès en ce qu’il :

— a condamné la société Samim DirectImmo à payer à Mme [V] [I] la somme de 6 404,51 euros

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Samim DirectImmo à payer à Mme [V] [I] la somme de 2 363,25 euros en réparation de son préjudice de perte de chance d’obtenir le remboursement des dégradations locatives,

Condamne la société Serenis à garantir la société Samim Direct Immo de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle,

Y ajoutant,

Condamne la société Samim DirectImmo et la société Serenis aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société Samim DirectImmo à payer à Mme [V] [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Serenis à payer à la société Samim DirectImmo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,