COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE

XXX

la SCP LAVAL-LUEGER

M^e Elisabeth BORDIER

Madame la PROCUREURE GENERALE

02/10/2006

ARRÊT du : 02 OCTOBRE 2006

N° :

N° RG : 05/01971

DÉCISION ENTREPRISE :Jugement du Tribunal de Grande Instance de Y en date du 12 Mai 2005

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS

Maître Dominique X

XXX

41000 Y

La S.C.P. JEAN-ETIENNE A ET JEAN Z

XXX

39000 B LE SAUNIER

représentés par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SELARL CONSEILS ET SYNERGIES, du barreau de Y

D’UNE PART

INTIMÉE :

LA COMMUNE DE Y

prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à la Mairie de ladite Commune.

Mairie

41000 Y

représentée par M^e Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour

ayant pour avocat la SELARL SEBAUX – DEREC, du barreau de Y

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 04 Juillet 2005

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 24 mai 2006

DOSSIER RÉGULIÈREMENT COMMUNIQUÉ AU MINISTÈRE PUBLIC LE 26 décembre 2005

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats .

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 JUIN 2006, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET , Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 02 OCTOBRE 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

Suivant acte reçu le 11 janvier 1991 par maître X, notaire à Y, et maître Z, notaire à B C (Jura), la commune de Y (41) a vendu à la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA un ensemble immobilier à usage de colonie de vacances, sis à XXX (17), au prix de 4.000.000 francs, payable comptant à hauteur de 200.000 francs et le solde en 38 semestrialités de 100.000 francs chacune.

La FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA n’ayant pas honoré deux semestrialités venues à échéance en l’an 2000, la commune de Y a fait diligenter à son encontre une saisie-attribution.

La FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA a saisi le tribunal administratif de POITIERS d’une action en nullité de la vente immobilière, aux motifs, d’une part, que la commune de Y lui avait cédé un bien incorporé à son domaine public, sans qu’il ait été préalablement déclassé, et, d’autre part, que le représentant de la Fédération, signataire de l’acte de vente, n’était pas régulièrement habilité à cette fin.

De son côté, la commune de Y a saisi le Tribunal de Grande Instance de Y d’une action en responsabilité, fondée sur les dispositions de l’article 1147 du code civil, à l’encontre des notaires rédacteurs de l’acte de vente, pour manquements à leur devoir d’information et de conseil, en ce que la question de la nécessité d’un arrêté de déclassement du bien vendu n’avait fait l’objet d’aucun examen, ni d’aucune interrogation de leur part.

Par jugement du 14 mars 2002, le Tribunal de Grande Instance de Y a sursis à statuer sur tous les chefs de demandes formés par la commune de Y contre maître X et contre la SCP A et Z, jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué par la juridiction administrative sur l’action en nullité de la vente introduite par la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA.

Aux termes d’un jugement du 6 février 2003, le tribunal administratif de POITIERS s’est déclaré incompétent pour connaître de cette action, le contrat en cause n’ayant pas la qualité d’un contrat administratif.

La FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA et la commune de Y ont, par une transaction du 16 octobre 2003, décidé de mettre fin au litige qui les opposait.

En vertu de cet accord, les parties ont convenu de la résolution amiable de la vente, laquelle a été constatée par acte notarié du 16 octobre 2003, ensuite de quoi le bien litigieux a été revendu à un tiers, le 6 décembre 2004, moyennant le prix de 210.000 €.

Par jugement du 12 mai 2005, le Tribunal de Grande Instance de Y a considéré qu’en ne procédant pas à toutes les vérifications nécessaires avant d’établir l’acte de vente, maître X et la SCP A et Z avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité et a condamné les intéressés à payer à la commune de Y la somme de 159.590,18 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts.

Le tribunal a assorti sa décision de l’exécution provisoire et a condamné, en outre, les notaires au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 €, ainsi qu’aux dépens.

Maître X et la SCP A et Z ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions signifiées le 13 avril 2006, ils sollicitent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent à la Cour de :

— condamner la commune de Y à leur rembourser la somme de 159.975,60 € qu’ils ont dû lui verser en vertu de l’exécution provisoire,

— débouter la commune de Y de toutes ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Maître X et la SCP A et Z contestent avoir commis une faute et font valoir que l’acte de vente est fondé sur une délibération du conseil municipal de la ville de Y en date du 8 juin 1990 autorisant la vente, qu’une telle décision est présumée légale et les renseignements délivrés par l’administration présumés exacts, qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir soupçonné l’illégalité de la délibération, au demeurant non avérée en l’absence de recours pour excès de pouvoir, alors que ni les services juridiques de la commune, ni les services de la Préfecture, ni les services de tutelle et de contrôle, ne s’en sont rendus compte et que, la convention étant parfaite entre les parties avant même l’intervention des notaires, il n’y avait plus de place pour l’exercice de leur devoir de conseil.

Les notaires allèguent encore qu’il ne peut être considéré que l’acte de vente était dépourvu d’efficacité, dans la mesure où, d’une part, la juridiction administrative, seule compétente en la matière, ne s’est pas prononcée sur la domanialité des biens, de sorte qu’il ne pouvait être affirmé, comme l’a fait le premier juge, que l’acte authentique était affecté d’un vice du fait de l’absence d’arrêté de déclassement, et que, d’autre part, la nullité de la vente n’a pas été judiciairement prononcée.

Ils allèguent, subsidiairement, que le préjudice invoqué par la commune de Y résulte de la dépréciation du bien vendu, qu’en signant la transaction du 16 octobre 2003, la commune a renoncé à toute action contre la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA aux fins de remise en état des biens immobiliers restitués ou paiement d’une indemnité de dépréciation et qu’elle ne peut poursuivre à leur encontre le paiement d’une créance à laquelle elle a ainsi renoncé.

Les appelants font enfin valoir que la ville de Y, qui s’est abstenue d’indiquer que les biens qu’elle voulait vendre appartenaient au domaine public et qui, en transigeant, a renoncé à son droit d’exiger une indemnité de dépréciation, a commis des fautes qui sont seules à l’origine du préjudice qu’elle allègue.

Aux termes de ses écritures signifiées le 10 mai 2006, la commune de Y conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 2.000 €, sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient qu’en ne s’interrogeant pas, et en n’interrogeant pas la commune, sur l’appartenance au domaine public ou au domaine privé du bien qu’elle envisageait de vendre et en n’attirant pas son attention sur la nécessité, dans le premier cas, de prendre un arrêté de déclassement pour rendre le bien aliénable, les notaires n’ont pas procédé aux investigations et diligences qui leur incombaient pour assurer l’efficacité de l’acte qu’ils étaient chargés d’authentifier et qu’ils ont ainsi manqué à leur devoir d’information et de conseil, étant entendu que les compétences éventuelles de leur client ne pouvaient les décharger de leurs obligations à cet égard et que leur devoir d’investigation était d’autant plus fort qu’il s’agissait d’un acte opérant une mutation immobilière.

La commune de Y fait valoir que, dans son jugement du 6 février 2003, aujourd’hui définitif et revêtu de l’autorité de la chose jugée, le tribunal administratif de POITIERS a considéré que les biens litigieux appartenaient au domaine public de la commune et que, s’il n’a pas prononcé la nullité de la vente, c’est uniquement parce que le contrat en cause n’avait pas la qualité d’un contrat administratif, de sorte que la juridiction administrative n’était pas compétente pour en connaître.

Elle explique que la transaction signée avec la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA avait pour objet de mettre rapidement un terme à la dépréciation de l’immeuble, qui allait se dégradant faute d’entretien, et de limiter les pertes financières de la ville, les échéances n’étant plus réglées par l’acquéreur, et souligne qu’elle a tenté d’associer les notaires à cette transaction, mais que ceux-ci n’ont donné aucune suite à ses sollicitations.

Elle estime que les fautes commises par les notaires sont directement à l’origine du préjudice qu’elle subit et qu’elles engagent leur responsabilité.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que le notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente, doit assurer l’efficacité et la validité juridique de l’acte qu’il est chargé d’établir, et ce, même s’il n’en est pas le négociateur ;

Qu’il lui incombe, dans le cadre de son devoir de conseil, de porter à la connaissance de ses clients tous les éléments d’ordre juridique susceptibles d’influer sur la validité et l’efficacité de l’acte envisagé ;

Qu’en sa qualité de juriste professionnel, il ne peut être admis à commettre, par ignorance ou négligence, une erreur de droit ;

Attendu, en l’espèce, qu’aux termes de son jugement du 6 février 2003, le tribunal administratif de POITIERS a, dans les motifs de sa décision, constaté, d’une part, qu’il ressortait des pièces du dossier, et notamment de la délibération du conseil municipal du 8 juin 1990 annexée au contrat, que les biens, objets de la vente litigieuse, étaient auparavant directement affectés à un service public et avaient reçu un aménagement spécial à cet effet, de sorte qu’ils devaient être regardés comme incorporés au domaine public de la commune et qu’il n’était pas établi, ni même soutenu, qu’ils auraient fait l’objet d’un déclassement du domaine public préalablement à leur cession, mais a considéré, d’autre part, que les conclusions tendant à constater la nullité du contrat en cause ne ressortissaient pas à la compétence de la juridiction administrative ;

Que, aux termes du dispositif, le tribunal a rejeté la requête en annulation du contrat de vente présentée par la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA, comme ayant été portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

Qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision, qui est aujourd’hui définitive ;

Attendu que l’autorité de la chose jugée d’une décision administrative s’attache non seulement au dispositif mais également aux motifs qui en sont le soutien nécessaire ;

Qu’en l’occurrence, les motifs du jugement relatifs à la domanialité des biens et à l’absence d’arrêté de déclassement préalablement à leur vente, qui conduisaient indiscutablement à admettre le bien fondé de la requête, constituent le soutien nécessaire du dispositif, en ce que celui-ci fonde le rejet de ladite requête uniquement sur l’incompétence de la juridiction saisie, et non sur l’absence de fondement de la demande ;

Que lesdits motifs bénéficient par conséquent de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement ;

Attendu qu’il est, en tout état de cause, constant, et non contesté, que l’ensemble immobilier objet de la vente était utilisé de longue date par la commune de Y, pour y organiser des séjours de vacances à l’intention des enfants de la commune ;

Qu’en raison de son affectation à l’usage du public, il faisait indiscutablement partie du domaine public au moment de son aliénation ;

Qu’il est pareillement indiscutable que le principe d’inaliénabilité du domaine public s’opposait à ce que le bien soit vendu, sans avoir au préalable été déclassé ;

Attendu que cette grave irrégularité affectait irrémédiablement la validité de la vente, de sorte que, à condition d’être portée devant la juridiction compétente, la nullité en aurait nécessairement été prononcée ;

Qu’il ne fait aucun doute que, si les parties n’avaient pas transigé, la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA n’aurait pas manqué, compte-tenu de la décision rendue par le tribunal administratif de POITIERS, de saisir ultérieurement la juridiction compétente, aux fins de voir annuler l’acte du 9 janvier 1991 ;

Que ces seules constatations doivent conduire à considérer que ce dernier se trouvait bien, en raison du vice irréparable dont il était atteint, privé d’efficacité juridique, contrairement à ce que soutiennent les notaires rédacteurs ;

Attendu que le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ;

Que les appelants ne peuvent en l’occurrence s’exonérer de leur responsabilité, en invoquant l’intervention des services juridiques de la commune de Y et de l’autorité de tutelle ;

Que l’inaliénabilité du domaine public est, en effet, un principe fondamental qui ne pouvait être ignoré des notaires lesquels, chargés de réaliser la vente d’un bien pour le compte d’une collectivité publique, devaient immédiatement s’enquérir de la nature de ce bien et alerter, le cas échéant, la commune des conséquences juridiques qui en découlaient et des formalités à accomplir pour que la vente puisse être valablement passée ;

Qu’en ne procédant à aucune investigation de ce chef, et en ne se posant pas même la question, les notaires rédacteurs ont indiscutablement manqué à leur devoir de conseil et failli à leur mission d’établir un acte valable et juridiquement efficace, étant souligné que, contrairement à ce qu’ils allèguent aujourd’hui, ils ne se sont pas contentés d’authentifier une convention qui aurait été entièrement élaborée en dehors d’eux, mais ont participé activement à la mise au point du projet final, ainsi qu’il résulte des nombreux échanges de correspondances versés aux débats (pièces 1 à 24), lesquels témoignent des discussions, suivies de modifications, auxquelles ils ont pris part, entre les mois de mars 1990 et janvier 1991 ;

Attendu, toutefois, que la commune de Y, collectivité publique d’une importance certaine, dotée d’un service juridique, qui ne pouvait ignorer la distinction entre les biens dépendant du domaine public de la commune et ceux dépendant du domaine privé, avec les conséquences juridiques s’y rattachant quant aux conditions de leur aliénation, a elle-même commis une faute, en négligeant totalement la question de la nature du bien mis en vente et en traitant celui-ci, depuis l’origine, sans aucune réflexion à ce sujet, comme un bien relevant de son domaine privé (cf. délibération du conseil municipal du 8 juin 1990) ;

Que cette faute a concouru à la réalisation de son préjudice ;

Attendu que, eu égard à l’importance respective des fautes commises par la commune de Y et par les notaires chargés de la rédaction de l’acte de vente, il y a lieu de déclarer la première responsable à concurrence d’un quart du montant de son préjudice et les seconds à concurrence des trois quarts ;

Attendu qu’il est certain que le vice entachant l’acte de vente a causé un préjudice à la commune qui, par suite de la résolution de la vente, a subi des pertes financières avérées ;

Qu’il ne peut être fait grief à la commune de Y d’avoir accepté la signature d’une transaction, sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire qui aurait nécessairement abouti à l’annulation de la vente, dès lors qu’en mettant ainsi rapidement fin au litige, elle a évité l’aggravation de son préjudice, une telle aggravation devenant inévitable du fait de la déconfiture de la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA, qui n’était plus en mesure d’honorer les échéances et d’entretenir l’immeuble, lequel se dégradait inexorablement ;

Qu’en signant cette transaction, la commune de Y n’a nullement entendu renoncer à obtenir la réparation intégrale de son préjudice, mais a seulement eu la volonté de reprendre possession le plus vite possible de son bien, afin de le revendre et de limiter ainsi ses pertes financières ;

Que les notaires rédacteurs, qui ont été informés de la recherche d’un accord entre la commune de Y et la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA et n’ont pas souhaité y intervenir, sont mal fondés à critiquer cette transaction, sans laquelle ils seraient susceptibles d’avoir à réparer un plus grand dommage ;

Attendu que le préjudice financier résultant directement de la résolution de la vente doit être fixé comme suit :

prix de vente obtenu en 1991 : 609.796,06 €

(4.000.000 francs)

à déduire : montant total versé par

la FÉDÉRATION DES OEUVRES

LAÏQUES DU JURA, en exécution de

la vente et de la transaction, soit – 295.205,88 €

RESTE 314.590,18 €

À déduire : prix de revente de l’immeuble : – 210.000,00 €

TOTAL 104.590,18 €

Attendu que la commune de Y ne démontre pas avoir subi un autre préjudice résultant de l’annulation de cette vente, à l’exception des frais de conseil qu’elle justifie avoir exposés du fait de la procédure engagée à son encontre par la FÉDÉRATION DES OEUVRES LAÏQUES DU JURA devant le tribunal administratif, à hauteur de 11.169,20 € ;

Attendu que le montant total du préjudice justifié par la commune de Y s’élève donc à la somme de 115.759,38 € ;

Que, eu égard au partage de responsabilité retenu, il incombe à Maître X et à la SCP A et Z, in solidum, de supporter la somme de 115.759,38 x 75 % = 86.819,53 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance (soit 385,42 € arrêtés au jour du paiement effectif) ;

Que, compte-tenu du paiement d’ores et déjà intervenu en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement, il convient de constater que les appelants ont versé en trop la somme de 159.975,60 € – (86.819,53 + 385,42) = 72.770,65 € ;

Attendu que Maître X et la SCP A et Z, qui succombent en l’essentiel de leurs demandes, seront condamnés aux dépens ;

Qu’il n’apparaît toutefois pas inéquitable de laisser à la commune de Y la charge de ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU,

DIT que Maître X et la SCP A et Z ont commis, dans l’exécution de leur mission, une faute, qui est à l’origine du préjudice subi par la commune de Y,

DIT que cette dernière a elle-même commis une faute qui a concouru à la réalisation de ce préjudice,

FIXE la responsabilité respective des parties dans la réalisation de ce préjudice à hauteur de 75 % pour Maître X et la SCP A et Z et de 25 % pour la commune de Y,

DIT, en conséquence, que l’indemnité réparatrice incombant aux appelants s’élève à la somme de 86.819,53 €, outre 385,42 € au titre des intérêts de retard,

CONSTATE que cette somme a déjà été payée,

CONDAMNE la commune de Y à payer aux appelants la somme de 72.770,65 €, en remboursement du trop perçu,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Maître X et la SCP A et Z, in solidum, aux dépens et accorde à maître BORDIER, avoué, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.