Cour d'appel d'Orléans, 5 février 2007, n° 06/00618

CA Orléans
Confirmation 5 février 2007

Arguments

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Rejeté
Validité des statuts de 1973
La cour a constaté que les statuts de 1973 n'ont pas été contestés depuis plus de trente ans, mais a jugé que la création d'une nouvelle association et des statuts distincts en 1991-92 invalide la demande de l'association.
Rejeté
Régularité de la convocation de l'assemblée générale
La cour a jugé que, bien que la convocation ait été faite, cela ne change pas le fait que les statuts de 1973 ne peuvent pas s'appliquer en raison de la création d'une nouvelle association.
Rejeté
Résistance abusive des intimés
La cour a estimé que la résistance des intimés n'était pas abusive et n'ouvrait pas droit à des dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, 5 févr. 2007, n° 06/00618
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	06/00618

Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle GARNIER
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	L ' ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES

Texte intégral

GROSSES + EXPÉDITIONS

la SCP LAVAL-LUEGER

M^e Estelle GARNIER

05/02/2007

Copie confirme envoyée le 23.10.19

DOCTRINE. FR

(Adele LeBretan)

KAST, ANCAMAN

CARN ET

[…]

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT du : 05 FEVRIER 2007

N': só

N° RG: 06/00618

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du ^T^rⁱ^b^uⁿ^al ^de ^G^r^aⁿ^d^e

Instance d’ORLEANS en date du 14 Février 2006

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE

L’ ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES

DES CONSTRUCTIONS GROUPEES DE LA LOUSSIERE agissant poursuites et diligences en la personne de son Syndic, Monsieur

MONTHULE, domicilié en cette qualité au siège

[…]

représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP MASSON – OUSACI – COTEL, dubarreau

d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur B C

[…]

Monsieur B-A X

[…]

[…]
Madame J-K X

[…]

[…]
Monsieur D Z

[…]

[…]
Madame E Z

[…]

[…]
Monsieur F Y

[…]

[…]
Madame G Y

[…]

représentés par M^e Estelle GARNIER, avoué à la Cour

ayant pour avocat M^e Gérard DE BEAUREPAIRE, du barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 21 Février 2006

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 novembre 2006

IM FH

N PANERING

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame J-Brigitte NOLLET, Conseiller,
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier:

Madame H I, lors des débats .

DÉBATS:

A l’audience publique du 11 DECEMBRE 2006, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT:

Prononcé publiquement le 05 FEVRIER 2007 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

Le Domaine de la LOUSSIÈRE à MENESTREAU

EN VILLETTE a fait l’objet de deux opérations de construction successives:

1°) un lotissement de 17 parcelles, sur l’initiative de la S.C.I. de la

LOUSSIERE, sur un terrain de 45 ha 78 a 39 ca a donné lieu à

l’établissement d’un cahier des charges du 25 janvier 1974 et à la rédaction des statuts d’une ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE le 07 juin 1973;

2° un lotissement de 10 parcelles, sur l’initiative des sociétés VALOR-SOL et BERRY-SOLOGNE, sur un terrain de 32 ha 09 a 95 ca, a donné lieu à un cahier des charges établi le 20 janvier 1992 et à la rédaction des statuts d’une ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU

LOTISSEMENT DE LA LOUSSIÈRE, courant mai 1991 ;

Jusqu’en 2000, le fonctionnement du lotissement s’est effectué comme s’il n’y avait qu’une seule association, mais à la suite de lourds travaux de réfection de voirie, un différend est apparu et une majorité de propriétaires a entrepris de clarifier la situation en voulant regrouper les 27 propriétaires au sein d’une même association ; l’assemblée générale extraordinaire des propriétaires du 25 mars 2001 a entériné un nouveau cahier des charges les statuts d’une nouvelle association dénommée

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU DOMAINE DE LA

LOUSSIÈRE;

Les minoritaires ont saisi le Tribunal d’Instance d’ORLÉANS qui, par jugement du 27 novembre 2003 aujourd’hui définitif, a annulé les statuts de cette dernière association et déclaré irrecevables les demandes en paiement des charges qu’elle formait contre les demandeurs ;

A MONTHULE, ancien Président de l’ASSOCIATION

SYNDICALE LIBRE DU DOMAINE DE LA LOUSSIÈRE, a convoqué le 06 janvier 2004 une assemblée générale extraordinaire de I’ASSOCIATION […] GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE a^ux ^fⁱⁿ^s d’approbation par les 10 propriétaires de la deuxième tranche des statuts du

07 juin 1973, l’abandon, par eux, des statuts de mai 1991, l’approbation des actes de gestion et des comptes des exercices 2001 à 2003 ;

Sur la contestation des délibérations de cette assemblée générale par B C, les époux X, les époux Y et les époux Z, le Tribunal de Grande Instance d’ORLÉANS, par jugement du 14 février 2006 a, notamment :

annulé l’assemblée générale extraordinaire de l’ASSOCIATION […]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE du 06 février 2004 à l’exception des délibérations relatives à l’élection du président et des scrutateurs et de la délibération n° 2 relative à l’approbation par les dix propriétaires de la deuxième tranche des statuts du 07 juin 1973 et à l’abandon, par eux, des statuts de mai 1991;

désigné en qualité de mandataire judiciaire Maître MICHEL lequel aura pour mission de :

* réunir en assemblée générale les 27 colotis ;

* à cette occasion, recueillir l’accord unanime

Soit des 17 colotis de la première tranche au principe de l’adhésion des colotis de la deuxième tranche à l’ASSOCIATION

[…]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE et des 10 colotis de la deuxième tranche

à leur adhésion à cette association et faire procéder par les 27 propriétaires à la désignation des organes de l’association;

BONSK I

soit des 27 colotis à la création d’une nouvelle association, à leur adhésion, à la rédaction des statuts prévoyant des règles précises quant aux règles de majorité et d’un nouveau cahier des charges en leur faisant préalablement approuver les actes de gestion et les comptes des exercices qui ne l’auraient pas encore été dans le cadre de l’ASSOCIATION […]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE;

* dans ce dernier cas, convoquer une assemblée générale extraordinaire aux fins de voter à l’unanimité ou selon les règles de majorité prévues aux statuts l’adoption de ceux-ci et du cahier des charges et désigner les organes de cette association;

* dans l’attente de cette mise en place, prendre en charge la gestion courante de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE et notamment mettre en recouvrement les charges et arriérés incombant aux colotis ;

Vu les conclusions récapitulatives : du 10 novembre 2006, pour l’ASSOCIATION SYNDICALE

LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE

LA LOUSSIÈRE, appelante; du 08 novembre 2006, pour B C, les époux

X, les époux Y et les époux Z, intimés, incidemment appelants ; auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;

Au soutien de son appel, l’ASSOCIATION […] GROUPÉES

DE LA LOUSSIÈRE fait valoir que le jugement du Tribunal d’Instance

d’ORLÉANS du 27 novembre 2003 n’a annulé que les statuts du 25 mars 2001 ; qu’en fait, les propriétaires reviennent, après ce jugement définitif,

à la situation antérieure et aux statuts de 1973 ; elle ajoute que l’article 8 de ces statuts autorise la tenue d’une A.G.E. à la demande d'1/3 des propriétaires et qu’ainsi, la convocation de l’A.G.E. du 06 février 2004 est parfaitement régulière ;

Elle soutient que, contrairement à ce qu’a jugé le Tribunal, il n’y

a, en fait, depuis 1973, qu’une seule association et non deux ; qu’en effet, il convient de se référer à l’article 1er des statuts de 1973 pour s’apercevoir que, dès l’origine la deuxième tranche de travaux était prévue ; que

l’extension à la deuxième tranche était mentionnée dans le plan et le périmètre de l’emprise totale des 27 lots était déjà délimité même si dix seulement étaient construits, la S.C.I. DE LA LOUSSIÈRE acquittant, pour sa part, les charges des lots non construits ; FH 111

Sky

Ces statuts de 1973 ainsi que le cahier des charges initial n’ayant pas été contestés depuis plus de trente ans sont définitifs et les titres des dix propriétaires de la seconde tranche font référence expresse au cahier des charges et aux statuts de 1973 en prévoyant que l’acquisition des dix lots entraîne ipso facto l’adhésion des colotis à l’ASSOCIATION SYNDICALE

LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE

LA LOUSSIÈRE; de ce fait, il n’y a pas d’accord à obtenir de leur part et la règle de l’unanimité pour la modification des statuts n’a pas à être obtenue; elle affirme d’ailleurs, que la convocation de 2001 n’avait pour seul objet qu’une modification des statuts de 1973 et l’évolution de l’association initiale et non la création d’une nouvelle association ; elle considère que la confirmation du jugement aboutirait à la paralysie de l’association car toute unanimité est impossible en raison de l’attitude dilatoire des intimés qui cherchent à se dérober au paiement du solde de leurs charges ; elle conclut donc à l’infirmation du jugement et à la condamnation des intimés au paiement de ces charges ainsi qu’à des dommages-intérêts pour résistance abusive;

B C, les époux X, les époux

Y et les époux Z s’inscrivent en faux contre la thèse de leur adversaire et soutiennent au contraire qu’il y a deux lotissements successifs, sur l’initiative de deux promoteurs distincts ayant entraîné la création de deux associations séparées avec des cahiers des charges et des statuts comportant de nombreuses différences ; que si la création d’une deuxième tranche de travaux était effectivement envisagée dès 1973, il ne

s’agissait que d’une esquisse qui n’était pas précisément définie dans les

actes;

L’A.G.E. de 2001 avait ainsi pour objet non pas de mettre à jour les statuts de 1973 mais bien de les annuler et de les remplacer par des nouveaux statuts et de créer une troisième association ; la conséquence de cet état de choses est que les dix colotis du deuxième lotissement n’ont jamais adhéré aux statuts de 1973, ni adhéré à l’ASSOCIATION

[…]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE ; que d’ailleurs, ils avaient leur propre association syndicale et leurs propres statuts et la référence faite dans leurs actes à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES

DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE et aux statuts de 1973 ne suffit pas à les leur rendre opposables ; que, de même, les membres de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE n’ont jamais été amenés à donner leur avis sur l’arrivée des dix nouveaux membres ; qu’ainsi, s’agissant de la modification des statuts et de la création d’une nouvelle association la règle de l’unanimité était requise ;

Here n

[…]

Ils estiment que le Tribunal n’a pas tiré les conséquences utiles de

l’annulation des statuts de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU

DOMAINE DE LA LOUSSIÈRE par le jugement de 2003 et aurait dû prononcer la liquidation de cette dernière ; ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé l’A.G.E. du 06 février 2004 et désigné Maître

MICHEL ; ils soutiennent cependant que la mission de ce dernier doit être limitée à la deuxième branche de l’alternative retenue par le Tribunal et que le jugement doit être infirmé sur la mission relative à la première branche ainsi que sur la prise en charge, par l’administrateur, des affaires courantes incluant le recouvrement des charges;

SUR QUOI LA COUR :

Attendu que le cahier des charges du 25 janvier 1974 détermine

l’assiette foncière du groupe d’habitations auquel il s’applique ; que l’article 2 de ce document précise qu’il porte sur une surface de 45 ha 78 a 39 ca et englobe dans son périmètre vingt-deux parcelles cadastrées section D lieu dit « Louan » à MENESTREAU EN VILLETTE correspondant aux dix-sept lots de la première tranche du lotissement ;

Attendu que le permis de construire obtenu par la SCI de la

LOUSSIERE pour ces parcelles ne concerne que les 17 pavillons de la première tranche auxquels s’ajoute la maison du gardien ; que si l’article 5 ème du cahier des charges prévoit que la S.C.I. se réserve le droit de déposer toute demande complémentaire de permis de construire pour une deuxième tranche de 10 pavillons sur une parcelle D 1147 qu’elle envisage d’acquérir, il convient de remarquer que cette parcelle ne figure pas, en l’état du cahier des charges et des statuts, dans le périmètre du lotissement et que la SCI LA

LOUSSIERE n’en est pas propriétaire et ne le sera jamais avant sa dissolution en 1988;

Attendu que l’article 6 du cahier des charges, s’il confirme

l’existence d’un projet de construction d’une deuxième tranche de dix lots et envisage leur rattachement à la première tranche, reste, en revanche, particulièrement vague sur cette opération qui est soumise, selon les termes mêmes de cet article, à un aléa total puisque la SCI LA LOUSSIERE ne contracte aucun engagement de réaliser la deuxième tranche et les équipements collectifs qui en sont l’accessoire ; que, de toutes façons, le rattachement de la deuxième tranche reste subordonné au fait qu’il faut que la S.C.I. devienne réellement propriétaire du terrain D 1147, que cette parcelle soit subdivisée en dix lots et que les documents afférents à cette seconde tranche (désignation des parcelles, plan du périmètre de l’opération) soient annexés au cahier des charges de 1974;

Attendu que la réalité des choses ne fut pas conforme au déroulement prévu que la SCI LA LOUSSIERE n’a jamais acquis la parcelle D 1147, que l’opération fut menée par d’autres lotisseurs, qu’à

l’occasion de cette opération fut rédigé un second cahier des charges et fut créée une nouvelle association syndicale libre dotée de statuts distincts de ceux de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES

DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE ;

Attendu qu’une association syndicale libre présente un caractère réel dont le périmètre est déterminé par la volonté unanime de ses adhérents

; que si rien n’interdit qu’elle englobe des parcelles extérieures à un lotissement si elle procure des services à ces parcelles, c’est à la condition que les propriétaires concernés aient donné leur accord unanime ;

Attendu que la Cour ne peut que constater que le propriétaire de la parcelle D 1147 n’a jamais donné son accord à l’époque pour être englobé dans le périmètre géré par l’ASSOCIATION […] GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE puisque ce propriétaire était un tiers ; que les dix-sept colotis de cette association n’ont pu donner leur accord à l’adhésion future des dix futurs colotis puisque la SCI LA LOUSSIERE ne s’engageait nullement à donner le jour à la seconde tranche et que les équipements futurs censés devoir être gérés par l’ASSOCIATION […] GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE restaient inconnus en l’absence de toute subdivision de la parcelle D 1147 ; que, par la suite, quand la seconde tranche a vu le jour, ni les sociétés VALOR-SOL et BERRY-SOLOGNE, ni les dix acquéreurs, ni les dix sept colotis de la seconde tranche n’ont donné un accord quelconque

à l’adhésion des nouveaux propriétaires à l’ASSOCIATION […] GROUPÉES DE

LALOUSSIÈRE puisque, au contraire, furent rédigés un nouveau cahier des charges et les statuts d’une nouvelle association syndicale libre;

Attendu que s’il est exact que les titres de propriété des dix colotis de la deuxième tranche font expressément référence à leur adhésion à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DES

CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE et aux statuts de

1973, cette référence est contredite par la création de la seconde association et la rédaction de statuts spécifiques en 1991-92 ; que, par ailleurs, il a été vu que leur lot n’est pas inclus dans le périmètre de l’ASSOCIATION […]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE et cela n’enlève, par ailleurs, rien au fait que les dix-sept colotis de la première tranche n’ont jamais donné leur accord à l’adhésion des dix nouveaux propriétaires et à la future incorporation à leur lotissement d’équipements communs dont ils ignorent la consistance, consistance elle-même susceptible d’influer sur le poids de leurs futures charges;

ан

Attendu que, s’il est exact que, dans les faits, les choses se sont déroulées comme s’il n’y avait qu’une seule association, cette situation n’est pas de nature à combattre utilement la réalité juridique incontournable mentionnée ci-dessus ; que, d’ailleurs, il convient de relativiser la réalité

d’une situation apparemment homogène puisque l’accord de fait entre les 27 colotis a capoté dès qu’il a fallu répartir des charges un tant soit peu importantes à la suite des travaux de voirie et que si la SCI LA LOUSSIERE

a effectivement parfois acquitté les charges des dix lots non encore construits sur la parcelle dont elle n’était pas propriétaire, il résulte de la lettre du 25 juin 1984 qu’elle a adressée au propriétaire HOUSSACK que rien dans les actes ne l’y obligeait et qu’elle y a consenti, très temporairement, uniquement pour obtenir l’appui de l’ASSOCIATION […]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE en vue d’obtenir l’autorisation de lotir la parcelle de la deuxième tranche ; qu’elle limitait donc ce paiement dans le temps et le subordonnait expressément à l’accord de l’association syndicale sur cette deuxième tranche ;

Attendu, dans ces conditions, que l’analyse faite par les premiers juges, dans le droit fil du jugement rendu le 27 novembre 2003, ne souffre aucune critique et que leur décision doit être confirmée en ce qu’elle annule certaines des délibérations de l’assemblée générale du 06 février 2004 prises en violation des droits des intimés ;

Attendu que l’annulation de la délibération désignant A

MONTHULE comme syndic directeur enlève à celui-ci toute légitimité pour délivrer aux intimés les mises en demeure qu’il leur a adressées pour le paiement de l’arriéré des charges ; que l’appelante ne peut donc voir prospérer sa demande de réformation de ce chef et de condamnation des intimés au paiement des dites charges;

Attendu que la désignation du mandataire judiciaire doit être confirmée compte tenu des querelles de personnes qui empêchent le fonctionnement normal de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE; qu’il convient, par ailleurs, de mettre fin à l’imbroglio actuel et de mettre sur pied des structures et un organe de gestion qui permettent une régularisation de la situation ; que, pour y parvenir, il existe bien deux solutions comme l’a précisé le Tribunal soit les dix colotis décident :

unanimement de rejoindre l’ASSOCIATION […] GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE et les dix-sept colotis de la première tranche donnent leur accord unanime à une telle adhésion qui aboutira à regrouper les vingt-sept propriétaires sous les statuts de 1973, soit les 27 colotis décident de créer une nouvelle association syndicale libre dotée de nouveaux statuts et d’un cahier des charges; ру 9

Attendu qu’il n’appartient pas à la juridiction, Tribunal ou Cour

d’appel, à ce stade de développement, de se substituer aux propriétaires pour adopter la démarche qu’ils préfèrent ; qu’à juste titre les premiers juges se sont donc contentés de rappeler l’alternative ouverte aux colotis sans décider à leur place ; que le jugement sera, là encore, confirmé ;

Attendu que la mission donnée au mandataire judiciaire sera intégralement confirmée sous peine de paralyser le fonctionnement de

l’association syndicale dans l’attente de la mise sur pied des nouvelles structures que les intimés ne sauraient, notamment, sans mauvaise foi, utiliser les lacunes actuelles de la situation alors que, colotis de la première tranche, ils usent des équipements collectifs gérés par l’ASSOCIATION […]

GROUPÉES DE LA LOUSSIÈRE sans bourse délier mettant ainsi en péril

l’équilibre financier de la collectivité en obligeant les autres propriétaires à faire l’avance des fonds manquants ;

Attendu que l’appelante succombe en ses prétentions ; que, dès lors, la résistance des intimés n’est pas abusive et n’ouvre pas droit à dommages-intérêts ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimés la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager ; qu’il leur sera accordé une indemnité de 200 €, chacun, à ce titre;

PAR CES MOTIFS :

Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

VU la loi du 21 juin 1865;

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris;

CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA

LOUSSIÈRE à payer à B C, à chacun des ^é^p^o^u^x X, à chacun des époux Y et à chacun des époux

Z la somme deux cents euros (200 €) au titre des dispositions de

l’article 700 du nouveau code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES

PROPRIÉTAIRES DES CONSTRUCTIONS GROUPÉES DE LA