COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE

SCP LAVAL LUEGER

03/10/2011

ARRÊT du : 03 OCTOBRE 2011

N° :

N° RG : 10/01850

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Y en date du 06 Mai 2010

PARTIES EN CAUSE

APPELANT

Monsieur B Z

XXX

XXX

37000 Y

représenté par la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Alain PRUNIER, du barreau de Y

D’UNE PART

INTIMÉ :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CAPITOLE

pris en la personne de son SYNDIC, la SOCIETE CITYA-SGTI IMMOBILIER lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

XXX

37000 Y

représenté par la SCP LAVAL LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY, du barreau de Y

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 14 Juin 2010

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 6 juin 2011

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats .

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 JUIN 2011, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 OCTOBRE 2011 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Capitole à Y (37) a, par délibération du 15 mai 1998, décidé de la pose de compteurs individuels d’eau froide.

B Z, propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking dans cette résidence, et qui, ainsi qu’il l’indique lui-même, souffre depuis plusieurs années de troubles l’ayant conduit à rompre tout contact avec l’extérieur, a refusé toute intervention dans son logement en vue de la pose d’un compteur, de sorte que le syndicat de copropriétaires a dû, pour pouvoir procéder à cette installation, obtenir l’autorisation du juge des référés.

Au vu des ordonnances rendues les 14 mars et 6 juin 2006, un compteur individuel d’eau froide a, en définitive, été posé dans l’appartement de B Z, le 2 août 2006.

Antérieurement, et par délibération du 21 mars 2005, adoptée à la majorité requise aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence a décidé de faire procéder à la vérification des compteurs d’eau froide en raison d’un phénomène de surconsommation d’eau non justifiée et d’imputer, d’ores et déjà, à B Z la différence de consommation entre le compteur général et la somme des compteurs particuliers, déduction faite de 450 m3, représentant la consommation commune habituelle de la copropriété.

En exécution de cette délibération, le syndicat de copropriétaires a fait délivrer à B Z, le 27 mai 2008, un commandement de payer la somme de 36.368,54 € au titre des consommations d’eau lui incombant, outre divers frais de procédure.

Par acte du 23 octobre 2008, B Z a fait assigner le syndicat de copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Y, pour obtenir l’annulation de la résolution précitée du 31 mars 2005, comme n’ayant pas été adoptée à l’unanimité, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, comme étant le fruit d’un abus de majorité, pour voir prononcer, par voie de conséquence, l’annulation du commandement de payer et obtenir l’allocation de dommages et intérêts.

Par jugement du 6 mai 2010, le tribunal a :

— déclaré irrecevable, comme n’ayant pas été introduite dans le délai de 2 mois imparti à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en nullité de la 13^e délibération de l’assemblée générale du 21 mars 2005,

— débouté B Z de sa demande d’annulation de ladite délibération pour abus de majorité, ainsi que de ses autres demandes,

— condamné B Z à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 33.077,58 € au titre des charges de copropriété impayées,

— condamné le même au paiement de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné B Z aux dépens.

B Z a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 1^er juin 2011, il demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité des résolutions 13, 13-1 et 13-2 votées lors de l’assemblée générale du 21 mars 2005,

— annuler la dette qui lui est imputée au titre des surconsommations d’eau froide, objet du commandement du 27 mai 2008, ainsi que les intérêts et frais de poursuite ou de recouvrement calculés sur cette somme,

— dire que les charges de consommation d’eau, pour la période de 2004 à 2007, doivent être réparties, conformément au règlement de copropriété, au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser la somme de 11.248 €, à titre de trop perçu, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— le condamner au paiement de la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire y avoir lieu à application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à son profit,

— lui donner acte de ce qu’il accepte de prendre en charge financièrement la pose d’un nouveau compteur en bas de la colonne montante desservant son appartement, conformément à la solution technique préconisée par monsieur F G, expert, le 3 juillet 2006,

— condamner le syndicat de copropriétaires en tous les dépens.

B Z s’appuie sur une étude menée par le syndic CITYA-SGTI en collaboration avec la société PROXISERVE, selon laquelle le phénomène de surconsommation aurait une cause certaine, l’absence de compteurs pour les quatre robinets installés dans les parties communes, et quatre causes vraisemblables : un nombre croissant de compteurs défectueux, des micro-fuites, l’absence de prise en compte de deux compteurs séparés identifiés sous les vocables 'commerce’ et 'arrosage', ainsi que l’alimentation en eau de certains commerces par la canalisation du Capitole.

Il soutient que le délai de contestation de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui est pas opposable, dès lors, d’une part, que le procès-verbal d’assemblée générale ne lui a pas été notifié alors qu’il était réputé défaillant, son père qui a accusé réception de cette notification n’étant investi d’aucun mandat à cet effet, et que, d’autre part et en tout état de cause, le dit délai ne s’applique pas aux délibérations modifiant irrégulièrement une répartition de charges sans respecter les critères de l’article 10 de la loi, tel étant bien le cas, en l’espèce, de la délibération numéro 13 qui lui a imputé la totalité de la surconsommation au seul motif qu’il s’était opposé à l’installation d’un compteur à son domicile, sans aucune certitude de ce que ladite consommation provienne bien de son lot, de sorte que la notion d’utilité du service rendu au dit lot n’est pas démontrée.

B Z fait valoir, au fond, que la résolution litigieuse lui porte préjudice, que celle-ci modifie le mode de répartition des charges d’eau prévu au règlement de copropriété, qu’elle ne pouvait donc être adoptée qu’à l’unanimité, qu’il n’est pas établi que la surconsommation constatée ait été liée à sa consommation personnelle, ce que démentent d’ailleurs les relevés de ses consommations à partir de 2007, que le critère de l’utilité n’est pas respecté, que l’adoption de la résolution a obéi, en réalité, à la volonté de le sanctionner financièrement pour le contraindre à accepter la pose d’un compteur individuel, et que, dès lors que l’origine de la surconsommation n’est pas établie, les charges d’eau doivent, pour la période de 2004 à 2007, être réparties au prorata des tantièmes de copropriété, conformément au règlement de copropriété.

B Z allègue, subsidiairement, que la majorité d’une assemblée de copropriétaires ne peut user de ses pouvoirs pour porter préjudice aux copropriétaires minoritaires, que l’abus de droit est constitué dès lors que les mesures votées ne sont pas dictées dans l’intérêt commun, que, en l’occurrence, l’assemblée des copropriétaires, qui n’ignorait pas son handicap et ses difficultés à faire valoir ses droits, a décidé, en son absence, de lui imputer une consommation de 11.918 m3 pour deux ans (2004 et 2005), alors même que la consommation annuelle moyenne est de 79 m3 par appartement, qu’il n’existe aucune preuve que la surconsommation facturée lui soit imputable, que celle-ci est même supérieure à celle facturée par la ville de Y à la copropriété, que les décisions prises par l’assemblée générale, qui ne tiennent pas compte de la situation objective de la copropriété au regard de sa consommation d’eau, ne sont pas dictées par l’intérêt commun et qu’elles lui portent préjudice.

B Z estime avoir versé en trop une somme totale de 11.248 € dont il réclame remboursement, conteste avoir saboté le compteur installé à son domicile comme le prétend le syndicat de copropriétaires, fait valoir qu’il n’est pas responsable des dysfonctionnements de celui-ci et réitère sa demande d’installation d’un compteur extérieur à son appartement, dont il accepte de prendre en charge le coût financier.

Suivant conclusions signifiées le 25 avril 2004, le syndicat de copropriétaires de la résidence 'Le CAPITOLE’ sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à voir fixer à 32.833,29 € le montant de la condamnation au titre de la surconsommation d’eau froide, et demande à la cour, y ajoutant, de :

— enjoindre à B Z de faire connaître, dans les 15 jours suivant l’arrêt à intervenir, les jours et heures où la société chargée de l’entretien du compteur pourra intervenir à son domicile pour réparer ou remplacer l’appareil défaillant,

— autoriser, à défaut, le syndicat de copropriétaires à faire procéder à l’ouverture des portes pour permettre cette intervention, en présence d’un huissier de justice et avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— condamner B Z à lui payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et celle de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les dépens.

Le syndicat de copropriétaires, qui rappelle que la consommation d’eau est facturée à la copropriété, via son syndic, par la ville de Y, pour être ensuite répartie, en application du règlement de copropriété, conformément aux indications des compteurs divisionnaires équipant la résidence depuis 1998 à l’exception de l’appartement de B Z, pour lequel l’installation n’a pu, en raison de la résistance de l’intéressé, intervenir que le 2 août 2006 et a nécessité une autorisation du juge des référés, allègue que, de 2000 à 2004, la facturation d’eau froide, inexpliquée, de la copropriété est passée de 355 m3 à 7.050 m3, qu’elle a été imputée à B Z, après qu’aient été déduites les consommations figurant sur tous les compteurs individuels, celles des commerces de la résidence équipés de compteurs, celles des locaux techniques et celles afférentes aux jardins, également équipés de compteurs, que B Z, qui conteste cette imputation, n’a cependant jamais sollicité d’expertise judiciaire et que l’incohérence des relevés de ses consommations effectués depuis la pose d’un compteur individuel dans son appartement laisse présumer une manipulation malveillante de l’appareil pour l’empêcher de fonctionner.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2005 a été notifié à B Z le 28 avril 2005, que son courrier était, en effet, domicilié chez ses parents, de sorte que la notification effectuée à cette adresse a fait courir le délai de recours, qu’il est, à tout le moins, établi que B Z a eu connaissance officielle de la délibération litigieuse le 6 septembre 2005, que l’action engagée suivant assignation du 23 octobre 2008 est donc irrecevable, comme postérieure à l’expiration du délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que, par suite de l’adoption de la délibération du 17 mars 1998, la nouvelle règle de répartition des charges d’eau par relevé des compteurs individuels, expressément prévue par le règlement de copropriété, s’est à bon droit appliquée, que la délibération du 21 mars 2005, régulièrement adoptée et notifiée, est devenue définitive, faute d’avoir été contestée, qu’elle se fonde sur l’utilité du service rendu au lot de l’appelant et qu’elle ne modifie pas irrégulièrement la répartition des charges comme celui-ci le prétend.

Le syndicat, qui allègue que la consommation attribuée à B Z est en relation avec les rituels de lavages induits par la maladie dont il fait état, soutient que ce dernier ne démontre pas que la surconsommation qui lui est attribuée ne serait pas de son fait, alors qu’il le seul à n’avoir pas eu de compteur individuel pour la période litigieuse et que l’analyse effectuée par la société PROXISERVE a exclu toute irrégularité du système de comptage, que le comportement de B Z témoigne d’une volonté de frauder la copropriété, que l’abus de majorité qu’il allègue n’est nullement constitué et que les calculs effectués par l’intéressé pour tenter de démontrer l’absence d’une surconsommation qui lui soit imputable sont dépourvus de toute pertinence.

Le syndicat de copropriétaires sollicite l’autorisation de pénétrer dans les lieux, sous contrôle d’huissier, pour faire vérifier, et le cas échéant, réparer le compteur mis en place, aujourd’hui hors d’état de fonctionner, quelle que soit l’origine de la panne, et allègue que rien ne justifie qu’il soit procédé à la pose d’un nouveau compteur hors du domicile de l’intéressé, étant rappelé que cette solution avait déjà été écartée par ordonnance du Premier Président de la présente cour en 2006.

A l’audience, le syndicat de copropriétaires indique que B Z a, en définitive, accepté l’ouverture des portes de son appartement, de sorte que la réparation prévue a pu s’effectuer, et il renonce à ses demandes de ce chef.

Les parties se déclarent d’accord pour que la pièce n° 66 relative à cette intervention et communiquée le jour de l’audience soit admise aux débats.

Ils demandent à ces fins le rabat de l’ordonnance de clôture et son prononcé au jour de l’audience.

SUR CE, LA COUR :

Attendu qu’il convient de donner acte aux parties de leur accord, de révoquer en conséquence l’ordonnance de clôture, d’admettre aux débats la pièce n° 66 communiquée par B Z et de clôturer à nouveau la procédure au jour de l’audience ;

Attendu qu’il convient, en outre, de donner acte au syndicat de copropriétaires de l’abandon de ses demandes tendant à se voir autoriser à pénétrer dans l’appartement de B Z, sous contrôle d’huissier, pour faire vérifier, et le cas échéant, réparer le compteur, cette intervention ayant pu, en définitive, être réalisée avec l’accord de l’intéressé ;

Sur la recevabilité de l’action engagée par B Z :

Attendu que, en vertu des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions effectuée à la diligence du syndic ;

Attendu que la notification d’une décision d’assemblée générale ne peut résulter que d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un acte d’huissier ;

Que, ni l’envoi d’une lettre simple, ni même la connaissance donnée au copropriétaire défaillant d’une telle décision dans le cadre d’une instance, ne valent notification au sens de l’article 42 précité ;

Que la notification ne peut être valablement faite à une personne autre que le copropriétaire concerné qu’à la condition que celle-ci soit habilitée à cet effet ;

Attendu, en l’espèce, qu’il résulte des pièces produites, et qu’il n’est d’ailleurs pas contesté, que la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2005, objet de la présente contestation, a été adressée le 28 avril 2005, non au domicile personnel de B Z, pourtant parfaitement connu du syndic, puisque l’intéressé occupe l’appartement dont il est propriétaire dans la résidence, mais au domicile de son père D Z à XXX ;

Qu’il importe peu que ce dernier ait, ou non, accepté de recevoir le courrier, dès lors qu’il n’en était pas le destinataire et qu’il n’est pas démontré qu’il ait été habilité à cet effet ;

Que B Z ne fait l’objet d’aucun régime de protection légale ;

Qu’il est formellement contesté, tant par l’intéressé que par D Z, que ce dernier ait reçu mandat de représenter son fils, notamment pour recevoir pareilles notifications en ses lieu et place, et que cela n’est, en tout état de cause, pas démontré ;

Que le syndicat de copropriétaires est d’autant moins fondé à invoquer un tel mandat qu’il a toujours dénié à D Z la capacité de représenter son fils aux assemblées générales de la copropriété et de s’exprimer en son nom ;

Attendu que le défaut de notification régulière du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2005 a pour conséquence que le délai de contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas couru ;

Que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la contestation présentement formée par B Z est recevable ;

Sur le fond :

Attendu qu’il convient de rappeler que le règlement de copropriété prévoyait initialement que :

— les dépenses d’eau froide seraient réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes de copropriété affectés à leurs lots, et qu’elles seraient, en conséquence, incluses dans les charges générales.

— en cas d’installation ultérieure, sur décision de l’assemblée générale, de compteurs d’eau individuels, les dépenses d’eau froide seraient réparties au prorata des consommations relevées dans chaque lot ;

Attendu que, suivant délibération de l’assemblée générale du 17 mars 1998, adoptée à la majorité de 62870/100.000èmes, les copropriétaires ont décidé de la pose de compteurs individuels d’eau froide ;

Que cette délibération, qui n’a fait l’objet d’aucun recours, est devenue définitive ;

Attendu qu’il est constant que, par suite de troubles psychiques dont il est indiscutablement atteint, ainsi qu’il résulte des certificats médicaux versés aux débats (cf notamment, certificats des docteurs X et A), B Z, qui refusait toute intrusion dans son appartement, s’est opposé à l’installation d’un tel compteur à son domicile et que ce n’est qu’en exécution de décisions judiciaires coercitives qu’il a pu, finalement, être procédé à une telle installation, le 2 août 2006 ;

Attendu que les résolutions 13, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 21 mars 2005, dont B Z poursuit l’annulation, ont été adoptées dans les termes suivants :

'13^e RÉSOLUTION : problème de la surconsommation d’eau, non justifiable à ce jour ; incidences :

1 – l’assemblée générale décide de missionner un homme de l’art pour la mission de détection du problème de surconsommation d’eau, non justifiable à ce jour.

L’entreprise PROXISERVE doit procéder à la vérification de tous les compteurs.

M. Z se verra facturer la somme de 14.452,80 €, après déduction de 450 m3 d’eau.

[…]

La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 75.928 tantièmes / 100.000 tantièmes.

2 – l’assemblée générale décide vis-à-vis du copropriétaire de l’appartement refusant la pose d’un compteur d’eau froide de lui attribuer le total de la différence entre le compteur général et l’ensemble des compteurs particuliers, pour l’eau de la résidence, déduction faite de 450 m3 représentant la consommation commune habituelle de la copropriété.

[…]

La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 75.928 tantièmes / 100.000 tantièmes.

Attendu qu’il convient en premier lieu d’observer qu’il est pour le moins paradoxal que l’assemblée générale, constatant l’existence d’une surconsommation inexpliquée d’eau froide, ait, dans la même délibération, décidé de procéder à des investigations, en nommant un homme de l’art pour en rechercher les causes, et, d’ores et déjà, pris la décision d’imputer à B Z la charge de cette surconsommation ;

Qu’il en ressort, en effet, que, à la date à laquelle a été adoptée cette délibération, il n’existait aucune certitude sur les causes de la surconsommation et, par conséquent, sur son imputabilité à B Z ;

Que cela est d’autant plus vrai que le conseil syndical, dans sa réunion du 20 avril 2005, postérieure donc à l’adoption de la délibération litigieuse, demandait au syndic, au vu d’une 'étude approfondie’ (sic) du problème de la consommation d’eau sur la copropriété, annexée au compte-rendu de cette réunion, de faire procéder à diverses vérifications complémentaires (remplacement des piles des appareils de comptage, contrôle de la fiabilité des compteurs, relevé manuel de chaque décompteur, examen des installations privatives par un plombier, pose d’un compteur sur le Capitole) ;

Que le rapport dont s’agit concluait, en effet, en particulier, à l’existence de plusieurs causes, certaines ou probables, justifiant les écarts constatés, en l’occurrence :

— absence de compteurs pour les 4 robinets installés aux 1^er et 2^e étage en parties communes,

— nombre croissant de compteurs individuels vraisemblablement défectueux,

— existence de micro-fuites dans certains appartements, non détectables par les compteurs à vitesse,

— non prise en compte de deux compteurs séparés et identifiés comme 'commerce’ et 'arrosage',

— possibilité que certains commerces soient alimentés par la canalisation du Capitole ;

Que ledit rapport indiquait que des essais techniques avaient été effectués en collaboration avec l’entreprise PROXISERVE, lesquels avaient confirmé que certains compteurs étaient bloqués alors même que les appartements concernés étaient occupés, que la consommation 'arrosage’ était prise en compte depuis l’origine, sous forme d’un forfait annuel de 400 m3, forfait très inférieur à la consommation réelle relevée au compteur, et que, concernant le compteur 'commerces', il s’avérait que, une fois la vanne fermée, la brasserie continuait à être alimentée en eau ;

Que le rapport, qui préconisait un certain nombre de mesures propres à remédier aux anomalies constatées, concluait à ce que, une fois celles-ci mises en oeuvre, la consommation cumulée des compteurs individuels devrait se rapprocher des standards de référence et afficher une augmentation sensible, que le rajout de la consommation des compteurs séparés 'commerce et arrosage devrait permettre de combler tout ou partie de l’écart constaté et que, à défaut, il conviendrait de faire intervenir un expert, conformément à la résolution votée en assemblée générale ;

Que c’est en vain que le syndicat de copropriétaires tente aujourd’hui de minimiser l’importance des conclusions de ce rapport, en arguant de ce qu’il aurait été réalisé par un stagiaire incompétent, ce qui n’est aucunement démontré, dès lors que, lors de sa réunion du 20 avril 2005, le conseil syndical a lui-même qualifié ce rapport 'd’étude approfondie’ et qu’il l’a jugé suffisamment fiable, puisqu’il s’est appuyé dessus pour solliciter du syndic la mise en oeuvre de certaines des mesures préconisées ;

Attendu que le compte-rendu d’intervention de l’entreprise PROXISERVE des 18 et 19 octobre 2005, mentionnant qu’elle n’a relevé aucune anomalie, est par trop succinct et insuffisamment précis quant aux investigations réellement menées, pour lever définitivement les doutes sur la fiabilité de l’installation ;

Qu’il est par ailleurs démontré que les défaillances de certains compteurs existent réellement et qu’elles perdurent, puisqu’il résulte du relevé des index d’eau froide (pièce 19) que, entre 2009 et 2010, plusieurs compteurs (6 ) sont restés bloqués, voire ont tourné à l’envers ;

Que ces dysfonctionnements sont confirmés par l’envoi d’une lettre du syndic, le 15 avril 2010, informant les copropriétaires que la société PROXISERVE est intervenue dans les appartements, le 1^er avril 2010, pour remplacer les têtes de radio de compteurs défaillants ;

Qu’il apparaît, enfin, que les assertions de l’entreprise PROXISERVE doivent être prises avec circonspection, puisque, dans un procès-verbal d’intervention du 25 février 2010, le technicien de cette entreprise affirmait que le compteur de B Z était arrêté, que cela ne pouvait résulter que d’une intervention volontaire sur la tête du compteur pour qu’il ne tourne plus et qu’il y avait une tentative de fraude mécanique, alors que, lors de la récente intervention du 17 juin 2011 au cours de laquelle il a été procédé au remplacement dudit compteur, il a été constaté, et il est mentionné sur le rapport d’intervention, que les piles de tête de radio sont défectueuses, qu’il n’y a pas de sabotage de M. Z et que la bague anti-fraude est en place;

Attendu, en réalité, que, faute d’étude sérieuse, contradictoirement menée, sur le phénomène de surconsommation constaté, il n’existe aucune certitude quant à ses causes véritables et au moyen d’y remédier ;

Que les allégations du syndicat de copropriétaires, selon lesquelles cette surconsommation serait essentiellement imputable à B Z, en raison des comportements phobiques de ce dernier qui le poussent à consommer beaucoup d’eau, constituent de simples affirmations, non corroborées par des constatations techniques indiscutables et, au contraire, contredites par les dysfonctionnements ci-dessus relatés ;

Que c’est à tort que le syndicat de copropriétaires soutient qu’il incombait à B Z de solliciter une expertise pour justifier de ce qu’il ne serait pas à l’origine des consommations qui lui sont imputées, alors que c’est à la copropriété qu’il incombe d’établir l’existence et le montant de sa créance ;

Que, certes, il peut être légitimement fait grief à B Z de s’être opposé à l’installation d’un compteur individuel à son domicile, pour les raisons déjà exposées, mais qu’il ne peut pour autant être, de ce seul fait et par mesure de rétorsion, mis à la charge de l’intéressé des consommations d’eau qui ne lui seraient pas imputables ;

Que, face au refus de B Z de laisser s’exécuter les travaux à son domicile, la copropriété disposait, au demeurant, d’un pouvoir de contrainte et avait la possibilité de se faire autoriser par voie judiciaire à y procéder, y compris dans l’urgence ;

Que, en l’occurrence, elle a laissé perdurer de 1999 à 2006 une situation, qui contribue à l’incertitude actuelle sur les consommations d’eau de 2004 à 2006, ce dont elle est en partie responsable ;

Attendu que la majorité des copropriétaires ne peut user de ses pouvoirs pour porter atteinte aux droits des minoritaires ;

Que les décisions, même régulièrement prises, peuvent constituer un abus de majorité s’il existe un abus de droit ;

Que tel est le cas lorsque les mesures collectives votées ne sont pas dictées par l’intérêt commun ;

Attendu qu’il est manifeste, en l’espèce, que l’adoption de la résolution numéro 13 n’a pas été effectuée dans l’intérêt collectif de la copropriété, mais a eu pour objet, et pour effet, de mettre à la charge d’un seul copropriétaire, absent et non représenté, la totalité de la surconsommation d’eau froide inexpliquée, bien qu’il n’existât alors, et qu’il n’existe toujours, aucune certitude sur les causes réelles des écarts de consommation constatés ;

Que, ce faisant, les copropriétaires votants ont cherché à se prémunir contre le risque d’avoir à supporter eux-mêmes cette charge et ont entendu exercer à l’encontre de B Z une mesure de rétorsion ensuite de son comportement opposant, ce qui se trouve, au demeurant, corroboré par la lettre du syndic en date du 14/10/2005, aux termes de laquelle, évoquant les difficultés liées à l’importance de la quantité d’eau non répartie, celui-ci indique : 'certains copropriétaires ont demandé au syndic l’imputation du différentiel sur le seul copropriétaire ayant refusé l’équipement d’un compteur divisionnaire. Cette résolution coercitive ayant pour but de faire réagir le dit copropriétaire récalcitrant.[…]' ;

Que la décision de la copropriété de mettre ainsi à la charge de B Z les consommations d’eau litigieuses, qui obéit à des motifs étrangers à ceux régissant la répartition des charges de copropriété, constitue un abus de droit ;

Qu’elle encourt la nullité ;

Attendu qu’il convient, en conséquence, d’annuler la résolution numéro 13 en ses deux branches (13-1 et 13-2), de débouter le syndicat de copropriétaires de toutes demandes, en principal, intérêts frais, à l’encontre de B Z, relatives aux surconsommations d’eau des années 2004, 2005 et 2006, et de dire que, à défaut de pouvoir établir avec certitude l’origine de ces surconsommations, il appartiendra à la copropriété d’en répartir la charge équitablement entre tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes de copropriété ;

Que B Z restera quant à lui débiteur des frais afférents à la pose de son compteur d’eau personnel, ainsi que des frais de procédure occasionnés par sa résistance aux travaux ;

Attendu que la demande de B Z, tendant au remboursement par la copropriété d’un prétendu trop-perçu, repose sur un tableau que l’intéressé s’établit à lui-même et qui ne peut se voir reconnaître valeur probante ;

Que les calculs effectués par l’intéressé, selon une méthode qui lui est propre, ne sont étayés que par des documents parcellaires et ne justifient pas de la réalité du trop perçu qu’il allègue et dont il lui incombe de rapporter la preuve ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande ;

Attendu que c’est en vain que B Z persiste à solliciter l’implantation du compteur d’eau en dehors de son domicile, la copropriété n’ayant pas à supporter une telle implantation dans les parties communes et le propriétaire voisin, qui au demeurant s’y oppose, n’ayant pas davantage à supporter cette implantation dans ses parties privatives ;

Que B Z sera débouté de ce chef de demande ;

Attendu que ce dernier, dont la résistance à accepter l’installation d’un compteur individuel, a contribué à alimenter l’incertitude sur l’imputabilité des consommations d’eau, et qui est ainsi, au moins pour partie, à l’origine de son propre préjudice, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que le syndicat de copropriétaires, qui succombe au principal, sera débouté de ses demandes accessoires et condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000 €, B Z se trouvant, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispensé de toute participation au montant de cette condamnation, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DONNANT ACTE aux parties de leur accord sur ce point, RÉVOQUE l’ordonnance de clôture rendue le 6 juin 2011, ADMET aux débats la pièce n° 66 communiquée par B Z et ORDONNE à nouveau clôture de la procédure au jour de l’audience,

DONNE ACTE au syndicat de copropriétaires de l’abandon de sa demande tendant à se voir autoriser à pénétrer dans l’appartement de B Z, sous contrôle d’huissier, pour faire vérifier, et le cas échéant, réparer le compteur, cette demande n’ayant plus d’objet, par suite de l’intervention réalisée en cours d’instance,

INFIRME le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE recevable et bien fondée l’action engagée par B Z, tendant à contester la résolution numéro 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Capitole le 21 mars 2005,

ANNULE ladite résolution, prise en ses deux parties 13-1 et 13-2,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Capitole de toutes demandes, en principal, intérêts et frais, à l’encontre de B Z, relatives aux surconsommations d’eau des années 2004, 2005 et 2006, et DIT que, à défaut de pouvoir établir avec certitude l’origine de ces surconsommations, la copropriété en répartira la charge entre tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes de copropriété,

RAPPELLE que B Z reste débiteur des frais de pose du compteur d’eau afférent à son appartement, ainsi que des frais occasionnés par les précédentes instance en référé,

DIT que le commandement de payer du 27 mai 2008 ne produira effet que dans cette mesure,

DIT y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur de B Z,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires à payer à B Z la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel et, pour ces derniers, accorde à la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.