Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 JANVIER 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/15520

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/12096

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LE SEVRIEN 1 99/103 RUE DE SEVRES XXX, représenté par son syndic, ANDRE GRIFFATON S.A., inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 632 008 918 00021, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

C/O SA CABINET ANDRE GRIFFATON

XXX

XXX

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assisté par M^e Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur B X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame F G épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Z A, Conseillère

Madame D E, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Dominique DOS REIS, présidente, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte extra-judiciaire du 27 mai 2012, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires le Sévrien I aux fins de voir annuler la résolution n° 17 adoptée lors de l’assemblée générale du 6 juin 2012, ayant décidé la répartition en charges générales du coût de l’agent de sécurité SSIAP, d’entendre condamner le syndicat à leur adresser un décompte des sommes qu’ils ont réglées au titre du coût de l’agent de sécurité et à leur en rembourser le montant, sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Par jugement du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Paris a':

— constaté la nullité de la résolution n° 17 votée par l’assemblée générale du 6 juin 2012,

— condamné le syndicat des copropriétaires à adresser à M. et M^me X un décompte des sommes qu’ils ont réglées au titre du coût de l’agent de sécurité et à leur en rembourser le montant, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires le Sévrien I à payer à M. et M^me X la somme de 2.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires le Sévrien I a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2015, de':

au visa des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire valable la résolution n° 17.1 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2012,

— débouter M. et M^me X de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 17.1 adoptée lors de l’assemblée générale du 6 juin 2012,

— débouter, corrélativement, M. et M^me X de leur demande tendant à le voir condamner au remboursement des sommes qui leur ont été imputées au titre de la mise en 'uvre du SSIAP ainsi que de l’ensemble de leurs prétentions,

— subsidiairement, dire que la répartition de la dépense du SSIAP ne procède pas d’une imputation en charges spéciales à la galerie marchande (issue de l’ex-lot 555) ni, plus généralement, de l’application du règlement de copropriété,

— dire que le remboursement de charges à M. et M^me X ne peut procéder que d’une nouvelle répartition des charges litigieuses, laquelle relève de la seule compétence de l’assemblée générale, à laquelle la juridiction ne peut se substituer,

— débouter, en conséquence, M. et M^me X de cette demande de remboursement,

— tout au plus, et dans le pire des cas, surseoir à statuer de ce chef dans l’attente de la décision à intervenir dans l’affaire audiencée devant le tribunal de grande instance de Paris sous le n° 13/12814,

— en toute hypothèse, condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. et M^me X prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2015, de':

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires le Sévrien I de ses demandes,

— condamner ledit syndicat à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d’avoir considéré que le coût du SSIAP relevait de la qualification de charges communes spéciales à la galerie marchande, opérant ainsi une confusion entre la «'Galerie Marchande'» et la «'Galerie le Sévrien'», autrement dit l’ERP développé sur tout le parcours du passage alors que le SSIAP est imposé à raison du maintien de l’ERP dit «'Galerie le Sévrien'», lequel inclut la résidence «'le Sévrien 1'» et également les locaux de «'Carrefour City'» et l’établissement de nuit «'Overside'», de sorte que les charges induites par l’embauche de ce gardien doivent être réparties en charges générales comme le prévoit la résolution querellée';

M. et M^me X font valoir que les lots de la galerie marchande sont des lots privatifs qui, selon le règlement de copropriété doivent faire leur affaire des charges spécifiques à leur exploitation, sans participation des autres copropriétaires, que l’allée de circulation desservant les commerces constitue une partie commune spéciale aux lots issus de la division du lot n° 555 (incluant les lots commerciaux à l’origine, ultérieurement subdivisés en 29 lots), que, suivant arrêt de cette Cour du 12 septembre 2012, la modification des clauses du règlement de copropriété a été ordonnée de façon à prévoir que «'lorsque les charges ne concerneront que les parties communes spéciales de la galerie commerciale (lots 1658, 1660 à 1679, 1681 à 1688), elles ne seront réparties qu’entre les copropriétaires des lots concernés au prorata de leurs tantièmes respectifs, soit sur la base de 1.106 tantièmes'», que, dès lors, la dépense relative à l’emploi d’un agent de sécurité incendie et assistance aux personnes (SSIAP) ayant pour mission de surveiller la galerie commerciale et son allée de circulation ne doit être supportée que par les lots constituant cette galerie, ce service étant dépourvu d’utilité pour les lots d’habitation des étages, alors que la fermeture éventuelle des commerces concernés par l’injonction administrative leur est indifférente';

La résolution n° 17 de l’assemblée générale du 6 juin 2012 est ainsi rédigée':

«'Préambule au projet de résolution 17.1 et 17.2':

Avant l’éclatement de l’ERP en 3 ERP distincts et afin de satisfaire aux exigences de la Préfecture de police pour éviter une fermeture de l’ensemble des commerces Sévrien I et Sévrien II, il est obligatoire de mettre en place un Agent de Sécurité Incendie, selon la note du mandataire sécurité de la société Giffard et les devis des sociétés Arcadie IDF, Vigilex et G2S Sécurité, joints à la convocation.

Résolution': Pour faire suite aux mises en demeure de la Préfecture de police de Paris, il a été nécessaire de mettre en place un agent de sécurité incendie destiné à assurer une surveillance au niveau des équipements de sécurité de l’ERP comprenant les commerces de la Galerie et de Carrefour City et, en cas d’incident, d’engager les actions nécessaires (déclenchement de l’alarme, évacuation des locaux…') pendant ses heures d’ouverture du lundi au samedi de 8 h à 20h.

Trois sociétés ont été consultées….. la société Giffard a retenu la proposition de la société G2S Sécurité pour un budget mensuel de 7.800 € TTC (dont TVA 19,60 %).

Le montant de cette dépense sera réparti en charges générales et financé par un appel de provision spécifique, le Sévrien II sera sollicité pour le remboursement de la dépense à hauteur de 23 % soit la somme de 1.794 € /mois ['…………..].

L’assemblée générale décide de limiter la durée de la mise en place de l’agent de sécurité incendie à 15 mois.

Il est précisé que le montant de la dépense sera réparti en charges générales aux frais avancés de tous les copropriétaires.

La copropriété se réserve le droit d’ester en justice afin d’en demander une juste répartition entre les copropriétaires des locaux faisant partie de l’ERP'»';

Suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 1,«'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'»';

Cette utilité s’entend objectivement et non en fonction de l’usage ou de la convenance plus ou moins importante des services collectifs concernés pour certains lots ;

La copropriété Sévrien I, constituée des bâtiments A, B, C, D, englobe une galerie passante en rez-de-chaussée et sous-sol entre les copropriétés Sévrien 1 et Sévrien 2, une galerie commerciale, le magasin «'Carrefour City'» ; la mise en conformité de l’ERP unique en résultant avant sa scission en trois ERP distincts tardant à se mettre en place, la Préfecture de police a imposé, du fait de l’existence de cet ERP unique, la mise en place d’un SSIAP';

Dans ces circonstances, M. et M^me X ne peuvent soutenir que la dépense de l’agent de sécurité incendie ne présenterait aucune utilité pour les lots d’habitation, au motif que la fermeture des commerces de la galerie leur serait indifférente, alors que la vocation mixte de l’ensemble immobilier et, notamment, la présence dans cet ensemble de lots à usage commercial et d’une galerie de circulation passante justifie que l’ensemble des copropriétaires participe à une dépense contrainte procédant de la configuration des lieux et des contingences liées à des mesures de sécurité réglementaires offrant une protection dont ils profitent nécessairement en tant qu’habitants du bâtiment surplombant lesdits commerces et galerie ;

Ils ne peuvent donc contester la répartition en charges générales de cette dépense intéressant la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, au-delà de celle, plus particulière, des commerces’de la galerie ;

Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et M. et M^me X déboutés de leurs demandes, en toutes fins qu’elles comportent';

En équité, M. et M^me X seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires le Sévrien I la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement dont appel

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me X de leurs demandes,

Les condamne à payer au syndicat des copropriétaires le Sévrien I la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,