COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

la SCP LAVAL LUEGER

M^e Estelle GARNIER

M^e DAUDÉ

14/05/2012

ARRÊT du : 14 MAI 2012

N° :

N° RG : 11/01295

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 08 Mars 2011

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS

Monsieur B C

XXX

XXX

Monsieur F Z

XXX

XXX

Madame J K épouse Z

XXX

XXX

Monsieur H I

XXX

XXX

Monsieur A

XXX

Madame R S

XXX

Monsieur L I

XXX

XXX

XXX

Monsieur T X

977 Avenue du Docteur B ARNAUD

XXX

Madame N O épouse X

977 Avenue du Docteur B ARNAUD

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentés par la SCP LAVAL LUEGER, avocats à la Cour d’Appel d’ORLEANS, assistée de M^e RÉLU Christophe substituant M^e Martine BRESLER, avocat inscrit au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉES :

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat à la Cour d’Appel d’ORLEANS assistée de Maître MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS,

La SCP V W AF AJ

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-T DAUDE, avocat à la Cour d’Appel d’ORLEANS, assisté de M^e ROBERTO Christiane substituant M^e RONZEAU, avocat inscrit au barreau du VAL D’OISE

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 22 AVRIL 2011

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 20 FEVRIER 2012

DOSSIER RÉGULIÈREMENT COMMUNIQUÉ AU MINISTÈRE PUBLIC LE 12 JANVIER 2012

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et M^me AA-AB AC lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 MARS 2012, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 14 MAI 2012 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La ville de PARIS possédait, à CHILLEURS AUX BOIS, le domaine de CHAMEROLLES s’étendant sur 13 ha et composé de diverses infrastructures destinées aux loisirs et aux vacances de ses personnels :

— un bâtiment de deux étages à usage de bar, restaurant dancing etc…

— un étang de près de 4 ha,

— des équipements de loisirs, piscine, tennis, aires de jeux,

— des installations de services et notamment un transformateur et une station d’épuration,

-100 bungalows de trois pièces avec salle de bains et W.C. plus un bungalow double de cinq pièces et un bâtiment sans étage ;

La ville de PARIS a vendu ce domaine, en mars 1987, à la société ÉTUDE STRICHARD qui l’a exploité ;

Le 03 novembre 2004, la société ÉTUDE STRICHARD a signé une promesse de vente de l’ensemble du domaine de CHAMEROLLES avec P Q qui s’est substitué, dans le bénéfice de la promesse, la société LES CHALETS DE CHAMEROLLES ;

Le 10 mai 2005, la société ÉTUDE STRICHARD en accord avec P Q donne mandat à D E de commercialiser les cent chalets mais, le 24 juin 2005, faute d’obtention de financement pour le projet, la promesse de vente entre la société ÉTUDE STRICHARD et P Q a été résiliée d’accord entre les parties ;

La société ÉTUDE STRICHARD a alors opéré une division en neuf volumes du domaine :

— volume 1 : le tréfonds

— volume 2 : le village de bungalows

— volume 3 : local commercial

— volume 4 : la piscine ;

— volume 5 : la station d’épuration

— volume 6 : le transformateur

— volume 7 : le parking

— volume 8 : le tennis

— volume 9 : l’étang

et créé une association syndicale libre pour la gestion du domaine et rédigé un cahier des charges ;

Le 28 septembre 2005, selon acte reçu par la S.C.P. de notaires V-W-AF-AJ, la société JOURD’HUI DE SILESE a acquis uniquement le volume 6 et le volume 2 composé des cent bungalows simples et du bungalow double aux fins de revendre ce dernier par lots tandis que la société ÉTUDE STRICHARD restait propriétaire des sept autres volumes et le 01 octobre 2005, elle a signé un mandat de vente avec D E qui avait déjà commencé la commercialisation pour le compte de la société ÉTUDE STRICHARD et reçu des réservations au nombre desquelles celles des époux Z et des époux X ;

Vingt-deux propriétaires acquéreurs de bungalows ont assigné la société JOURD’HUI DE SILESE en résolution de la vente et le notaire en responsabilité professionnelle ;

Par jugement du 08 mars 2011, le tribunal de grande instance d’Orléans les a, notamment, déboutés de leurs demandes ; sept ont relevé appel de ce jugement mais, par conclusions du 26 janvier 2012, Monsieur A et R S se sont désistés de leur appel ;

Vu les conclusions récapitulatives :

— du 24 janvier 2012, pour H I, L I, B C, les époux X, la S.C.I. MONTGENIE, les époux Z ;

— du 07 février 2012, pour la société JOURD’HUI DE SILESE ;

— du 09 février 2012, pour la S.C.P. V-W-AF-AJ ;

auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;

Au soutien de leur appel, H I, L I, B C, les époux X, la S.C.I. MONTGENIE, les époux Z font valoir que lors de leur acquisition, ils ont été induits en erreur par la société JOURD’HUI DE SILESE sur le contenu réel des achats et l’état des bungalows ; ils soutiennent qu’ils ignoraient ne pas avoir la disposition des activités de loisirs qui leur étaient promises sur des documents publicitaires datant de la commercialisation par la société ÉTUDE STRICHARD mais repris par la société JOURD’HUI DE SILESE qui a ainsi commis un dol par réticence ; ils reprochent encore à leur vendeur de leur avoir caché le contentieux relatif au transformateur au pyralène qui va devoir, à grands frais, être mis en conformité et font remarquer qu’il s’agit, en outre, d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’une chose conforme puisqu’ils ont dû subir des coupures d’électricité ; qu’en outre, le réseau d’assainissement est, lui aussi, totalement défectueux et la station d 'épuration va entraîner de coûteux travaux ; que si ces équipements ne font pas partie des biens vendus, ils n’en doivent pas moins être considérés comme tels puisqu’ils sont des équipements indispensables à l’utilisation des bungalows ; que, d’ailleurs, les difficultés résident dans ce montage juridique qui leur a été caché puisque la société ÉTUDE STRICHARD, restée propriétaire de sept volumes sur neuf, a fini par ne plus entretenir du tout des équipements qui n’avaient aucune utilité pour elle et ne lui rapportaient rien ;

Qu’alors qu’elle leur cachait ces éléments déterminants de leur consentement, la société JOURD’HUI DE SILESE passait aussi sous silence les charges très lourdes qui allaient peser sur les propriétaires des chalets et, à travers ses documents publicitaires, leur promettait, au contraire, une rentabilité supérieure à 12 % qui n’a jamais pu être obtenue par des locations sporadiques de bungalows ayant perdu la majeure partie de leur valeur vénale ; que, d’ailleurs, ces habitations légères de loisirs ne peuvent, selon l’administration, ni être occupées à titre permanent, ni être loués à l’année ce qui, là encore, engage la responsabilité du vendeur et du notaire qui présentent les chalets comme des immeubles d’habitation ; ils ajoutent enfin, qu’ils ne sont pas propriétaires du tréfonds ce qui leur interdit de construire en dur avec des fondations ; ils demandent donc, sur le fondement des dispositions des articles 1116, 1134, 1641 et 1644 du code civil, in solidum contre la société JOURD’HUI DE SILESE et contre la S.C.P. V-W-AF-AJ, la résolution des ventes outre 15.000 € de dommages intérêts pour chaque chalet voire, à titre subsidiaire, une réduction du prix de 12.000 € par chalet ajouté à 25.000 € de dommages intérêts dans ce cas ;

La société JOURD’HUI DE SILESE estime faire l’objet d’une action montée de toutes pièces afin de faire pression sur elle pour lui faire supporter la charge des travaux d’entretien qui incombent à l’A.S.L. à laquelle la plupart des appelants ne paie plus ses charges tandis qu’elle est restée propriétaire de plusieurs chalets et se retrouve être la principale contributrice ; elle conteste la version des faits donnée par ses adversaires et relève que, de vingt-deux à l’origine, ils ne sont plus que six en appel car les autres se sont rendu compte de la tentative d’instrumentalisation de la justice ; elle fait valoir que les propriétaires ont été parfaitement informés au moment de leur achat puisqu’ils n’acquéraient qu’un bungalow et une place de stationnement outre des parties communes ne comportant aucune installation de loisirs ; que ces équipements de loisir (piscine, étang, tennis etc…) n’étaient nullement indiqués comme compris dans la vente mais seulement mentionnés comme se situant à proximité ; qu’il était proposé aux acquéreurs des conditions d’accès payantes à ces équipements avec une remise de 30 % sur le billet d 'accès mais elle ne peut être tenue pour responsable de la fermeture de ces équipements par son propriétaire, la société ÉTUDE STRICHARD ; elle ajoute que, de même, le transformateur ne fait pas partie de la vente et son remplacement ne sera pas à la charge des appelants ; que ce transformateur fonctionne parfaitement, tout comme la station d 'épuration, et les appelants sont incapables de prouver le contraire et s’ils ont subi des coupures de courant c’est uniquement parce qu’ils ne payaient plus leurs factures d’électricité ; elle ajoute que les appelants ont acquis en parfaite connaissance de cause, puisqu’ils avaient le diagnostic technique des installations qui avaient trente ans d’âge et que le prix minime des chalets a été fixé en considération de cet état de choses ; elle considère donc qu’il n’y a aucun vice caché dans l’objet de la vente et conteste aussi toute intention dolosive de sa part puisque les acquéreurs étaient parfaitement informés et qu’ils ne peuvent invoquer des documents publicitaires antérieurs à son achat du volume deux et émis par la société ÉTUDE STRICHARD à une époque où cette société était propriétaire à la fois des équipements de loisirs et des chalets ; elle précise que si, sur ses propres documents, le numéro de téléphone est le même que sur les documents d’origine, cela ne veut pas dire qu’elle approuve le contenu de ceux-ci puisqu’il s’agit, en fait, du numéro de téléphone d’D E chargé de la commercialisation par la société ÉTUDE STRICHARD puis par elle ; elle s’insurge, par ailleurs, contre les affirmations des appelants selon lesquelles les bungalows, pour ceux destinés à la location, n’auraient pas la rentabilité espérée puisqu’elle produit des chiffres de nature à démontrer le contraire et elle ajoute qu’il ne s’agit pas d’habitations légères de loisirs mais de chalets construits en dur permettant une occupation permanente et assujettis, d’ailleurs, à la taxe d’habitation ; elle soutient que ces chalets sont loués très régulièrement ou habités par les propriétaires personnellement ; enfin elle conteste, chiffre à l’appui, toute perte réelle de valeur vénale des chalets en citant plusieurs opérations de revente qui ont même généré une plus-value ; elle conclut donc à la confirmation du jugement et à l’irrecevabilité de l’action estimatoire présentée pour la première fois en appel ; enfin, elle considère subir du fait de l’action abusive des appelants un important préjudice commercial pour la vente des chalets qui lui restent et sollicite 50.000 € de dommages intérêts de ce chef ;

La S.C.P. V-W-AF-AJ soutient qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a rempli ses obligations puisque les acquéreurs étaient parfaitement renseignés sur les conditions de leur achat car ils se sont vu remettre le diagnostic technique qui confirme que les installations ont trente ans d’âge ainsi que les statuts de L’A.S.L. qui rappellent le découpage en volumes ; elle ajoute que les actes ne contiennent aucun droit à un quelconque accès à des installations de loisir qui ne sont d’ailleurs pas incluses dans les lots du volume deux ; les notaires relèvent que les appelants, qui écrivent eux-mêmes que lors de la vente les lieux « avaient belle allure », ne peuvent prétendre avoir été trompés et ils considèrent qu’ils ne peuvent être tenus responsables de la dégradation postérieure des biens qui relève de l’entretien par un tiers ; ils rappellent que leur acte était totalement efficace et que, notamment, les propriétaires ne rencontrent aucune difficulté avec l’administration pour occuper ou louer leurs biens ; enfin, la S.C.P. V-W-AF-AJ considère que l’action estimatoire, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable et qu’elle ne saurait de toutes façons, être tenue d’un quelconque remboursement total ou partiel du prix de vente qu’elle n’a pas encaissé ; elle conclut donc à la confirmation du jugement ;

SUR QUOI LA COUR :

Attendu que, pour tenter d’établir les manoeuvres dolosives dont ils prétendent avoir été victimes, les appelants versent aux débats des documents publicitaires non datés et des annonces de presse anciennes ; que sur aucun de ces documents ne figure l’identité du vendeur et il n’est donc pas possible de déterminer, en règle générale, si ces documents relèvent de l’époque où la société ÉTUDE STRICHARD assurait la commercialisation des chalets ou s’ils ont été émis par la société JOURD’HUI DE SILESE ou son mandataire pour la commercialisation ; que, de toutes façons, l’examen de ces documents ne démontre aucune manoeuvre déloyale dans la mesure où il n’est jamais promis de vendre, en même temps que les chalets, les installations composant le parc de loisirs ; si les chalets sont présentés comme se situant dans un environnement dédié aux loisirs, il n’y a rien de mensonger dans une telle assertion puisque les appelants, eux-mêmes, ne peuvent qu’admettre que les chalets et les équipements de loisirs sont dans le périmètre des neuf volumes gérés par l’association syndicale libre ; que jamais, en revanche, on ne leur a fait miroiter le fait qu’ils seraient propriétaires de ces installations, par exemple au titre des parties communes, ou qu’ils auraient un accès gratuit à ces installations puisque, au contraire, il est mentionné, sur certaines des publicités versées aux débats, que les propriétaires bénéficieront d’une réduction de 30 % sur certains équipements par rapport au tarif public ; qu’enfin et surtout, les actes de cession rédigés par la S.C.P. V-W-AF-AJ sont particulièrement clairs sur ce qui est acheté par les appelants, à savoir des lots strictement définis faisant partie du volume deux, ainsi que sur la division en volumes du domaine de CHAMEROLLES ;

Attendu que si la société ÉTUDE STRICHARD restée propriétaire de certains équipements de loisir les a laissés à l’abandon, cette situation est postérieure à la vente et n’incombe pas à la société JOURD’HUI DE SILESE qui, en sa qualité de propriétaire de nombreux chalets restant à commercialiser, ne peut que regretter elle-même, une telle situation ;

Attendu que si les propriétaires du volume 2 ne sont pas propriétaires du tréfonds constitué par le volume 1 il n’en reste pas moins qu’ils ont la propriété du sol entre le niveau du terrain naturel et la cote NGF 115.00 constituant la partie supérieure du volume 1 et il n’est pas démontré que cela ne suffise pas pour y implanter d’éventuelles fondations ou que cela empêcherait une quelconque jouissance des lots privatifs acquis par les appelants ; que, de toutes façons, là encore, les actes sont très clairs et ne prêtent à aucune interprétation ; qu’il n’y a donc eu aucun dol ni aucune manoeuvre de la part de la société JOURD’HUI DE SILESE ;

Attendu que les appelants ne peuvent, non plus, pour les mêmes motifs, invoquer une erreur sur la substance de la chose vendue puisque l’acte de chacun ne laisse aucun doute sur le fait qu’ils n’ont ni la propriété, ni la jouissance gratuite des équipements se trouvant dans des volumes dont ils ne sont pas propriétaires ;

Attendu que certains documents publicitaires, destinés aux propriétaires investisseurs, invoquent une rentabilité de 12 % ; qu’il n’est pas démontré, là encore, que cet objectif est illusoire alors que la société JOURD’HUI DE SILESE, qui n’a pas la charge de la preuve, démontre, pour sa part, que L I a, en quinze mois, encaissé 7.530 € de loyers pour un achat de 35.000 € ; que H I a, sur la même période, encaissé 7.870 € de loyers pour un achat de 36.500 € et que les époux Z ont encaissé 5250 € de loyers pour un achat de 30.150 € ; qu’il résulte, par ailleurs, du relevé des consommations électriques et de l’attestation tant du gardien du domaine que du syndic de copropriété que les chalets sont régulièrement loués ou occupés ;

Attendu sur ce dernier point, que les appelants ne peuvent donc prétendre avoir été trompés en achetant des chalets d’habitation qu’ils ne pourraient louer ou occuper à l’année alors qu’il est démontré dans les faits, que ces habitations ne font l’objet d’aucune restriction administrative d’occupation et qu’ils sont soumis à la taxe foncière et à la taxe d’habitation ; que, d’ailleurs, force est de relever qu’il s’agit d’immeubles en parpaings ancrés au sol à perpétuelle demeure et pourvus du confort moderne de sorte qu’ils ne répondent pas à la définition de l’habitat léger de loisir dans laquelle les appelants voudraient, pour les besoins de leur cause, les cantonner ;

Attendu, enfin, que la perte de valeur vénale des chalets n’est pas, non plus, démontrée ; que, d’ailleurs, cela ne pourrait pas servir de fondement aux demandes telles qu’elles sont formulées ; que si certains chalets rencontrent des difficultés de commercialisation, cet état de chose n’est sûrement pas du fait de la société JOURD’HUI DE SILESE, qui a encore de nombreuses habitations à commercialiser et qui n’est pas responsable de l’abandon dans lequel sont laissées certaines installations par leur propriétaire, qu’il s’agisse de la société ÉTUDE STRICHARD ou des copropriétaires eux-mêmes débiteurs de charges importantes envers l’association syndicale libre qui ne peut ainsi qu’entretenir a minima les équipements communs ; que, dans ces conditions, le dol n’est aucunement démontré contre le vendeur ;

Attendu que pour soutenir que les chalets sont l’objet de vices cachés, les appelants ne peuvent invoquer l’état du transformateur ou celui de la station d’épuration qui ne sont pas compris dans le périmètre de la vente et dont les coûts de remplacement ou les frais de réparation ne leur seront pas réclamés ; que, d’ailleurs, ils ne démontrent nullement que ces équipements n’assurent pas leur office alors que le syndic atteste du contraire ; qu’ils sont particulièrement audacieux d’ invoquer des coupures d’électricité en plein hiver alors qu’il est établi que ces coupures n’ont jamais été dues à un dysfonctionnement du transformateur mais uniquement à la dette avoisinant les 50.000 € que l’association syndicale libre, en pleine déconfiture et par la suite placée sous administration judiciaire, avait laissé s’accumuler auprès du fournisseur privé d’électricité ; que s’il est avéré que le transformateur au pyralène doit être remplacé pour être mis aux normes, cette dépense n’incombera pas aux appelants mais à la société JOURD’HUI DE SILESE et à la société ÉTUDE STRICHARD qui ont passé un accord en ce sens lors de la vente du volume 6 ;

Attendu que la station d’épuration, non plus, n’appartient pas au volume 2 et les appelants ne peuvent établir aucun dysfonctionnement de cet équipement dont le syndic déclare qu’il remplit son office ;

Attendu que les chalets, eux-mêmes, ne sont affectés d’aucun vice caché démontré ; que, lors de leur achat, ni la vétusté, ni l’état de ces chalets n’ont été cachés aux acquéreurs puisque à l’acte de vente était annexé le diagnostic technique qui décrit, chalet par chalet, toutes les constructions avec leurs défauts apparents et mentionne en toutes lettres qu’il s’agit de bâtiments de trente ans et dont les équipements sont dans l’état que cet âge leur confère ; qu’il n’est, par ailleurs, invoqué qu’une absence de mise aux normes électriques mais un tel état de choses était manifestement apparent si l’on en juge par les photographies du tableau électrique annexé au devis d’un propriétaire en vue de la réfection de l’installation ; que ce moyen ne peut donc prospérer de même que celui tiré d’une quelconque impropriété à sa destination de la chose vendue et, pour les mêmes motifs ;

Attendu, dans ces conditions, que le jugement sera confirmé quand il déboute les appelants de leurs demandes contre la société JOURD’HUI DE SILESE ;

Attendu qu’il en sera de même de leur action contre la S.C.P. V-W-AF-AJ dans la mesure où les actes de vente renseignaient très complètement les acquéreurs sur la nature des biens achetés et leur état ainsi que sur les termes du règlement de copropriété et le découpage en volumes du domaine ; que, dès lors, les appelants ont été déboutés à juste raison de leurs demandes contre les notaires ;

Attendu que l’action estimatoire constitue une demande nouvelle en appel alors que les appelants n’avaient sollicité devant le premier juge que l’annulation des ventes (cf par exemple : Cass. Com. 18 janvier 1984 bull. Civ. IV n°23) ;

Attendu que la procédure initiée par les propriétaires n’apparaît pas abusive et n’ouvre pas droit, de ce chef, à dommages intérêts ; que si la société JOURD’HUI DE SILESE éprouve quelques difficultés compréhensibles à vendre ses derniers chalets, il n’est pas démontré que les appelants en sont la cause dans la mesure où il n’est pas établi qu’ils auraient commis des actes de dénigrement envers leur vendeur et que, par ailleurs, si le domaine de CHAMEROLLES a défrayé la chronique dans la presse locale, la lecture des articles démontre que c’est la déconfiture et la déliquescence subséquente de l’association syndicale libre qui en sont la cause réelle, ce qui peut se révéler effectivement peu encourageant pour un éventuel acquéreur mais ne peut être reproché aux six appelants ; que le jugement sera aussi confirmé quand il déboute la société JOURD’HUI DE SILESE de sa demande de dommages intérêts ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimées la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager ; qu’il sera accordé une indemnité de 9.000 € à la société JOURD’HUI DE SILESE et de 3.000 € à la S.C.P. V-W-AF-AJ, à ce titre à la charge des appelants autres que R S et Monsieur A qui se sont désistés mais qui supporteront les dépens en application des articles 399 et 405 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

VU les articles 1116, 1134, 1641 et 1644 du code civil

VU les articles 399, 405, 564 et 700 du code de procédure civile ;

DONNE ACTE à R S et Monsieur A de leur désistement ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

DÉCLARE IRRECEVABLE l’action estimatoire des appelants ;

CONDAMNE, in solidum, H I, L I, B C, les époux X, la S.C.I. MONTGENIE, les époux Z à payer à la société JOURD’HUI DE SILESE une somme de neuf mille euros (9.000 €) et à la S.C.P. V-W-AF-AJ une somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, H I, L I, B C, les époux X, la S.C.I. MONTGENIE, les époux Z ainsi que R S et Monsieur A, ces deux derniers ensemble pour une part, aux dépens d’appel ;

Y, pour les dépens d’appel, aux avocats postulants de la cause autres que la S.C.P. LAVAL-LUEGER, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame AA-AB AC, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.