COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/04/2015

M^e Estelle GARNIER

la SCP LAVAL – LUEGER

ARRÊT du : 20 AVRIL 2015

N° : – N° RG : 14/01248

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 11 Mars 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1391 5092 9500

Monsieur D Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS,

assistée de M^e Maud DELAYAT, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1420 7396 8628

Monsieur Z C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Michel BRUGIERE de la SCP BRUGIERE – DUBOIS – BOURGUEIL, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 07 AVRIL 2014

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 DÉCEMBRE 2014.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats ,

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 FEVRIER 2015, à laquelle ont été entendus Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 20 AVRIL 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Exposant qu’il avait signé le 14 décembre 2011 un compromis de vente concernant un immeuble situé à Saint Cyr sur Loire appartenant à D Y , pour un prix de 850'000 € hors frais d’acte, mais que son cocontractant avait fait des déclarations mensongères dans ce compromis en ce qui concernait les travaux d’une extension de la maison, et qu’il n’avait par ailleurs pas permis la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues au compromis, Z C assignait par acte en date du 3 août 2012 D Y devant le Tribunal de grande instance de de Tours afin de voir prononcer la nullité de ce compromis pour dol ou erreur au visa des articles 1116 et 1110 du Code civil et subsidiairement de voir constater la défaillance des clauses suspensives au visa des articles 1181 et 1182 du même code ; il sollicitait la restitution du dépôt de garantie de 42'500 € outre intérêts, et l’allocation de la somme de 7000 € à titre de dommages-intérêts.

Par un jugement en date du 11 mars 2014, le Tribunal de grande Instance de Tours déboutait Z C de sa demande tendant à la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2011, constatait la caducité de ce compromis au 15 mai 2012 par l’effet de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un certificat de non-opposition à déclaration préalable, ordonnait la restitution entre les mains de Z C du dépôt de garantie de 42'500 € et condamnait D Y à lui payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 15 mai 2012, rejetant toutes autres demandes.

Cette juridiction, pour écarter le dol, motivait sa décision en considérant notamment qu’D Y a indiqué à tort dans les conditions du compromis particulières à l’extension de la cuisine le nom de trois entreprises mentionnées comme étant intervenues alors qu’il avait lui-même réalisé certains travaux, mais que cette inexactitude relevait pour le moins d’une négligence patente de nature à induire l’acquéreur en erreur et qu’il n’est pas certain que cette faute reflète une véritable manoeuvre dolosive, ajoutant qu’il appartient à Z C de démontrer qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance de la réalité concernant l’intervention des entreprises mentionnées et que son absence de rétractation durant plusieurs mois, alors qu’il a eu connaissance, dans les semaines qui ont suivi la signature du compromis, de ce qu’D Y avait réalisé lui-même certains travaux.

Pour écarter l’erreur, le Tribunal se fondait sur une clause du compromis par laquelle Z C reconnaissait avoir eu suffisamment connaissance de la qualité de la construction au point de pouvoir s’exposer au risque de l’absence d’assurance dommages ouvrage, et ajoutait que le fait que Z C avait attendu plusieurs mois avant de réagir à l’information selon laquelle son adversaire avait effectué lui-même certains travaux d’extension, communiquée à son notaire dès le 3 février 2012, ne militaient pas en faveur d’une erreur substantielle.

Sur la condition suspensive de l’obtention par le vendeur d’un certificat de non opposition à déclaration préalable purgé de tout recours ou retrait avant la réitération de l’acte par acte authentique pour l’extension de la cuisine, le tribunal considérait que le délai courant jusqu’au 15 mai 2012 était automatiquement prorogé jusqu’à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, et que s’il ne saurait être reproché à D Y d’avoir sollicité un permis de construire plutôt qu’un simple certificat de non-opposition à déclaration préalable, il reste que sa demande n’ a été déposée que le 10 février 2012 alors que le compromis de vente lui faisait obligation de déposer son dossier dans les 15 jours, soit avant la fin de l’année 2011.

La juridiction indiquait que du fait de ce retard, l’acquéreur ne disposait, au 15 mai 2012, que d’un permis de construire accordé avec réserves et, qui plus est, non purgé des délais de recours, de sorte qu’il ne pouvait avoir de certitude à cette date quant au caractère régulier au regard des règles d’urbanisme de l’extension de l’immeuble réalisée par D Y .

Le premier juge en concluait qu’au 15 mai 2012, date stipulée pour la réitération par acte authentique de la vente, la condition suspensive d’obtention d’un certificat de non-opposition à déclaration préalable n’avait pas été levée, et qu’elle avait donc défailli au sens de l’article 1176 du Code civil, Z C pouvant valablement se dégager de son engagement et se prévaloir de la caducité de celui-ci ; il estimait donc que c’est à tort qu’ D Y réclame le paiement de la clause pénale, et que c’est également à tort qu’il a considéré que la somme de 42'500 € lui était acquise.

Par une déclaration en date du 7 avril 2014, D Y interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions déposées le 24 octobre 2014, il sollicite l’infirmation du jugement querellé et demande à se voir allouer la somme de 85'000 € conformément à la clause pénale, se voir attribuer le dépôt de garantie de 42'500 € et se voir allouer la somme de 5000 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

D Y expose notamment , pour invoquer l’absence de dol, que l’indication erronée sur l’intervention d’entreprises pour l’extension de la cuisine et divers aménagements ne peut être déterminante du consentement de l’acquéreur qui connaît la qualité de la construction et aurait négocié le prix en anticipant le préjudice engendré par le défaut d’assurance ; il invoque également l’absence d’erreur substantielle.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un certificat de non opposition à déclaration préalable, il explique que les services de l’urbanisme de la commune de Saint Cyr sur Loire lui ont expliqué qu’il lui incombait de déposer une demande de permis de construire, procédure différente de celle envisagée à l’acte et beaucoup plus longue, que Z C, qui avait été informé de cette obligation ne s’en est pas prévalu. Il indique que, l’acte prévoyant que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenus entre les parties », le délai devait nécessairement être allongé du temps nécessaire à l’obtention du titre requis au regard de la procédure applicable, et ce par application du principe de bonne foi contractuelle,

Il ajoute que l’acte prévoit une prorogation du délai jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique d’une part, et que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter d’autre part.

Il considère que la date du 15 mai 2012 pour la signature de l’acte au regard des délais administratifs en cours n’était pas extinctive de la convention, et invoque à cet égard les courriers échangés entre les notaires et les parties, et reproche au premier juge d’avoir considéré qu’une date fixe aurait été convenue pour la levée des conditions suspensives, alors que seule était prévue une date pour la réitération.

Sur sa demande reconventionnelle tendant au paiement de la somme de 85'000 €, au titre de la clause pénale avec attribution du dépôt de garantie en sa faveur D Y expose en particulier que les motifs invoqués par son adversaire pour refuser de réitérer la vente ne sauraient utilement être retenus , puisque la condition suspensive querellée a été, selon lui, réalisée.

Par ses dernières conclusions en date du 3 décembre 2014, Z C demande l’infirmation de la décision dont appel, la constatation de la nullité et de la caducité du compromis de vente du 14 décembre 2011, la constatation de la défaillance des clauses suspensives, et sollicite la restitution du dépôt de garantie de 42'500 €, l’allocation de la somme de 7000 € à titre de dommages-intérêts, et l’allocation de la somme de 7000 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

La partie intimée, pour demander à la Cour de dire qu’il s’agit bien d’un dol, invoque les mensonges de son adversaire lors de la signature du compromis, et précise notamment qu’il n’aurait pas signé cet acte s’il avait connu la tromperie, estimant qu’il ne s’agit pas d’un détail, les travaux n’ ayant été faits que par D Y qui n’est en aucune manière un professionnel, et au surplus sans assurance décennale.

Sur l’erreur, il prétend que le consentement n’a pas été reçu en connaissance de cause puisque, contrairement à ce qui est indiqué, l’extension n’a pas été faite par des entreprises, aucune responsabilité décennale n’existe, le consentement étant donc vicié alors qu’il portait, selon lui, sur les qualités substantielles de l’immeuble.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré caduc le compromis de vente du 14 décembre 2011 au motif que la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat de non opposition était défaillie.

Z C déclare que dans le compromis, D Y s’engageait à déposer le dossier complet de demande de permis de construire, et à fournir le récépissé à l’acquéreur dans un délai de 15 jours à compter dudit compromis, c’est-à-dire au plus tard le 29 décembre 2011, alors que le dossier de demande de permis de construire n’a été déposé que le 10 février 2012.

L’ordonnance de clôture était rendue le 18 décembre 2014 par le Conseiller de la mise en état

SUR QUOI :

Attendu que l’article 1116 du Code civil dispose : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles ,qu’il est évident que, sans ces man’uvres , l’autre partie n’aurait pas contracté ; il ne se présume pas, et doit être prouvé » ;

Attendu que le compromis, établi par acte notarié daté du 14 décembre 2011, comporte en sa page 14 le texte suivant :

« Le VENDEUR déclare que la liste exhaustive des entreprises qui sont intervenues à la construction de la cuisine et des divers aménagements intérieurs de la maison est la suivante :

' La maçonnerie et le terrassement ont été réalisés par la société Girardot & fils situé(e) à SORIGNY (37'250) XXX, et par la société Suun Père et fils, située à XXX, XXX ;

' La couverture, zinguerie et charpente ont été réalisées par la société Acouvert située à XXX ;

' La rénovation du système de chauffage a été réalisée par la société DOS SANTOS MANUEL , située à XXX, XXX

Le vendeur s’engage à fournir à l’acquéreur au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes, une copie des attestations d’assurance responsabilité décennale des entreprises susvisées, et la garantie des éléments d’équipement de la cuisine » ;

Attendu qu’il n’est ni contestable ni contesté que la liste dite exhaustive des quatre entreprises qui auraient fait les travaux ne correspondait pas à la réalité, puisqu’une seule de ces quatre entreprises, la société A COUVERT était réellement intervenue ;

Qu’il est évident que la mention du nom et de l’adresse des trois autres personnes physiques ou morales ne peut résulter ni d’une erreur de la part de D Y, ni d’une négligence ;

Qu’il est tout aussi évident que l’appelant, auteur de cette fausse déclaration, qui portait sur des faits détaillés de manière précise puisqu’elle comportait les noms et les coordonnées de quatre personnes, avait pleinement connaissance son caractère mensonger ;

Attendu que s’il est possible qu’après avoir visité le bâtiment , Z C pouvait, eu égard à l’état apparemment satisfaisant des ouvrages, considérer qu’une renonciation de sa part à la garantie dommage -ouvrage serait sans conséquence, il n’en va pas de même s’agissant de la garantie décennale dont est redevable le constructeur d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil ;

Que, du fait du comportement du vendeur, Z C se trouvait en effet, à son insu, dépourvu de la possibilité de se prévaloir de désordres qui n’apparaîtraient que dans le futur ;

Attendu que le mensonge exprimé par D Y était ainsi de nature à priver l’acheteur de toutes possibilités de recours contre les entreprises faussement désignées comme étant les auteurs des travaux, et ce sans qu’il en ait connaissance ;

Qu’un tel risque est inacceptable ;

Que les risques de voir se manifester des désordres étaient par ailleurs d’autant plus forts que les travaux avaient été faits soit par D Y, qui n’est pas un professionnel du bâtiment, soit par des tiers recrutés et rémunérés dans des conditions qui restent à éclaircir, les travaux étant exécutés dans des conditions ignorées ;

Attendu qu’il ne peut être valablement prétendu que la maçonnerie et le terrassement, la couverture, la zinguerie , la charpente et le système de chauffage ne sont pas des éléments essentiels et par là même, déterminants dans le consentement de l’acheteur ;

Attendu que, de la découverte par l’acquéreur, dans les semaines qui ont suivi l’établissement du compromis de vente, du caractère mensonger des mentions qui y figuraient, ne peuvent être induits ni acceptation, ni acquiescement, ni renonciation implicites de sa part ;

Que c’est à la date de la signature du compromis que les man’uvres, i.e. les fausses déclarations du vendeur ont été faites ; que c’est alors que les manoeuvres dolosives ont été caractérisées ;

Que le fait que D Y ne s’est pas employé à cacher la réalité le plus longtemps possible pour tenter d’obtenir la signature de l’acte authentique ne l’exonère aucunement des conséquences de son dol ayant vicié le consentement de l’acheteur à la date du 14 décembre 2011 ;

Attendu qu’il convient d’observer que la vérité n’est pas apparue à l’acheteur en une seule fois, puisque ,d’une part, c’est le notaire de Z C et non Z C lui-même qui a été destinataire du courrier de maître X en date du 3 février 2012 qui révélait qu’une partie de l’aménagement a été réalisée sans avoir recours à des professionnels, d’autre part ce n’est que le 14 mai qu’il a été indiqué par le notaire d’ D Y que celui-ci ne pouvait pas lui fournir d’autres factures ;

Qu’il ne peut donc valablement être reproché à Z C une quelconque inertie ou absence de réaction face à des faits qui n’ont été portés à sa connaissance que progressivement ;

Attendu qu’en considérant que l’absence de rétractation de la part de Z C entre la découverte du fait que son vendeur avait réalisé lui-même certains travaux contrairement aux indications du compromis ne permet pas de considérer que cet élément était pour lui déterminant, les premiers juges ont ajouté à la définition du dol par la loi et la jurisprudence une restriction qu’elle ne prévoit pas ;

Que leur raisonnement pourrait aboutir en effet à permettre à l’auteur d’un dol, voire d’une escroquerie, de s’exonérer de sa responsabilité dès lors que la victime ne réagirait pas de façon immédiate à la découverte des man’uvres ;

Que rien ne permet d’établir que dès cette découverte par Z C , ce dernier avait pleine connaissance de l’ensemble des conséquences que cela pourrait emporter pour lui, et en particulier la privation de la possibilité de se prévaloir de la garantie décennale en cas d’apparition de désordres ;

Attendu que c’est de façon légitime que l’intimé indique dans ses écritures qu’aucun acquéreur n’aurait signé dans de telles conditions ;

Attendu que l’existence et le caractère déterminant du dol sont suffisamment établis pour qu’il y ait lieu de prononcer la nullité du compromis du 14 décembre 2011, ce qui rend sans objet l’examen des prétentions des parties concernant l’éventuelle caducité de celui-ci et ses conséquences ;

Attendu que la mauvaise foi d’ D Y est évidente du fait de ses fausses déclarations qui, si elle n’avaient pas été révélées, auraient pu entraîner pour Z A conséquences dommageables ; que, même si ce préjudice éventuel a été évité, il n’en demeure pas moins que l’intimé n’a pas pu acquérir un bien qui lui avait été présenté de façon mensongère sous un jour particulièrement favorable, ce qui lui cause un préjudice qui s’ajoute au préjudice financier que lui a causé le séquestre de la somme de 42'500 €;

Que la faute de D Y se trouve à l’origine directe de ce dommage ;

Qu’il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par Z C et de lui allouer à ce titre la somme de 5000 €;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Z C l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 3000 € ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu entre les parties le 11 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Tours en ce qu’il a débouté Z C de sa demande tendant à la nullité pour dol du compromis de vente signé entre les parties le 14 décembre 2011 ;

STATUANT À NOUVEAU sur ce point,

PRONONCE l’annulation pour dol du compromis de vente signée entre les parties le 14 décembre 2011,

DIT que les prétentions des parties relativement à la caducité de ce compromis sont de ce fait sans objet,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la restitution entre les mains de Z C du dépôt de garantie de 42'500 € versés par celui-ci à Maître X, Notaire, et en ce qu’il a condamné D Y à payer à Z C les intérêts au taux légal sur ce montant ;

DIT cependant que les intérêts au taux légal courront à compter de la date du 14 décembre 2011 et jusqu’à parfait paiement,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE D Y à payer à Z C la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 3000 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE D Y aux dépens, et autorise les avocats de la cause à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT