COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 05/10/2020

SELARL AROBASE AVOCATS

THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 05 OCTOBRE 2020

N° : N° RG 18/03186 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FZZT

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du

13 Septembre 2018.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265225608879678

Monsieur F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la selarl AROBASE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

S.A.R.L. TROIS TOURS IMMOBILIER

[…]

[…]

représenté par la selarl AROBASE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265236470768473

Monsieur G X

[…]

[…]

représenté par la selarl THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du : 31 Octobre 2018

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03-03-2020

• COMPOSITION DE LA COUR

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance n°220/2019,

La Cour a été assistée lors du prononcé de l’arrêt par Madame L-M

H I.

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 06 avril 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2015, une promesse synallagmatique de vente était conclue par M. F Y, vendeur, par l’intermédiaire de la SARL Trois Tours Immobilier exerçant sous la dénomination Era Immobilier, au profit de M. G X, sous condition suspensive de l’octroi d’un prêt, portant sur les lots n° 39, 41, 43, 48 et 50 d’un ensemble immobilier sis 2[…] à Tours, pour le prix de 345'000 euros et une rémunération du mandataire à hauteur de 17'000 euros à la charge de l’acquéreur.

La promesse de vente prévoyait une date de réitération par acte authentique au plus tard le 30 juin 2015, laquelle n’a pas été réalisée, M. X ayant finalement souhaité ne pas acquérir l’ensemble immobilier.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 octobre 2015, M. Y et la société Trois Tours Immobilier ont fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Tours aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente de l’ensemble immobilier et de le voir condamner au paiement du prix de vente et des honoraires du mandataire.

Par jugement en date du 13 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Tours a':

— dit que d’un commun accord, le 3 juillet 2015, M. X et M. Y ont résilié l’avant-contrat du 27 mars 2015,

— débouté en conséquence M. Y de l’ensemble de ses demandes formées contre M. X,

— dit que la société Era Immobilier a commis une faute qui est à l’origine de la non-régularisation de l’acte authentique,

— condamné la société Era Immobilier à verser à M. X la somme de 2'500'€ à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. Y et la société Era Immobilier à verser ensemble à M. X une indemnité de 1'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné M. Y et la société Era Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCPA Thaumas avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— la transformation du lot n° 39 vendu, situé au sous-sol du bâtiment C initialement désigné comme «'une grande pièce, débarras et dégagement'» en habitation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui a justifié la non-régularisation de la vente par M. X';

— il résulte d’un échange de correspondances entre les parties que le vendeur et l’acquéreur avaient décidé, d’un commun accord, de résilier l’avant-contrat du 27 mars 2015';

— l’absence de régularisation de la vente est uniquement imputable à M. Y qui a modifié le lot n° 39 objet de la vente, en violation du règlement de copropriété, et qui n’a pas souhaité convoquer une assemblée générale pour faire valider le changement d’affectation des lieux, de sorte que l’indemnité de clause pénale ne lui est pas due';

— l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que lorsque l’opération a été effectivement conclue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce'; l’agent immobilier qui connaissait la modification des lieux effectuée par M. Y, et a fait expressément mention au compromis de vente de la réalisation de travaux par le vendeur, sans avoir au préalable vérifié et exigé du vendeur qu’il produise l’autorisation délivrée par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, a commis une négligence fautive à l’origine de l’absence de régularisation de l’acte de vente notarié, justifiant le rejet de sa demande en paiement et sa condamnation à réparer le préjudice causé à M. X.

Par déclaration en date du 31 octobre 2018, M. Y et la société Trois Tours Immobilier ont interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 juillet 2019, M. Y et la société Trois Tours Immobilier demandent de':

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau':

A titre principal,

— constater que la vente, au profit de M. X, des lots n° 48, 39, 41, 50 et 43 de l’ensemble immobilier sis […] à Tours, est parfaite, et que les conditions suspensives en sont levées,

— dire que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente et sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble,

— condamner M. X à payer à M. Y le prix de vente du bien, soit 345'000'€,

— condamner M. X à payer à M. Y une indemnité forfaitaire de 95'€ par jour calendaire échu entre le 30 juin 2015 et la date de l’arrêt à intervenir, ou si par extraordinaire la cour devait juger l’indemnité ainsi calculée comme manifestement excessive, la réduire à de plus justes proportions,

— condamner M. X à payer à la société Trois Tours Immobilier une somme de 17'000'€ correspondant aux honoraires stipulés en sa faveur, à la charge de l’acquéreur,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour refusait de constater la vente,

— prononcer la résolution du compromis de vente du 27 mars 2015 aux torts de M. X,

En conséquence,

— condamner M. X à payer à M. Y une somme de 34'500'€ à titre d’indemnité forfaitaire de résolution,

— condamner M. X à payer à la société Trois Tours Immobilier une somme de 17'000'€ en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de réaliser la vente immobilière et de percevoir les honoraires en résultant,

En tout état de cause,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. X à payer à M. Y et la société Trois Tours Immobilier, ensemble, la somme de 6'000'€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 avril 2019, M. X demande de':

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a limité à la somme de 2'500'€ les dommages et intérêts dus par la société Trois Tours Immobilier,

— débouter en conséquence M. Y et la société Trois Tours Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— dire que le consentement de M. X a été vicié pour dol, et prononcer la nullité du compromis de vente du 27 mars 2015 en raison du dol du vendeur et de son mandataire,

— débouter M. Y et la société Trois Tours Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement M. Y et la société Trois Tours Immobilier à lui verser la somme de 34'500'€ à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que le consentement de M. X a été vicié pour erreur, et prononcer la nullité du compromis de vente du 27 mars 2015 sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles,

— débouter M. Y et la société Trois Tours Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,

À titre encore plus subsidiaire,

En cas de constatation de la vente,

— débouter M. Y de sa demande de condamnation de M. X à lui payer une indemnité forfaitaire/clause pénale de 95'€ par jour depuis le 30 juin 2015,

À défaut de constatation de la vente, s’agissant de la résolution judiciaire,

— dire que M. X n’a pas commis de faute,

— débouter en conséquence M. Y de sa demande de condamnation à lui payer à une indemnité forfaitaire/clause pénale de résolution de 34'500'€,

— débouter la société Trois Tours Immobilier de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 17'000'€ au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité à la somme de 2'500'€ les dommages et intérêts dus par la société Trois Tours Immobilier, et statuant à nouveau,

— condamner la société Trois Tours Immobilier à lui verser une somme de 15'000'€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. Y et la société Trois Tours Immobilier à lui verser la somme de 3'500'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCPA Thaumas avocats associés, avocats aux offres de droit.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur la révocation d’un commun accord du compromis de vente :

Les appelants soutiennent que les échanges de courriers entre les parties et leurs notaires n’établissent pas l’existence d’un accord pour révoquer la vente, le seul fait d’engager des discussions sur une éventuelle révocation ne valant pas preuve d’un échange des consentements sur ce point. L’intimé indique que les échanges de courriers établissent que M. Y a proposé de révoquer le compromis, ce qu’il a accepté'; que le compromis de vente a été anéanti d’un commun accord entre les parties, et c’est la raison pour laquelle M. Y n’a jamais fait convoquer M. X par exploit d’huissier de justice pour le sommer de venir régulariser la vente par acte authentique.

L’article 1134 du code civil alinéa 2, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, dispose que les conventions «'ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise'».

Le compromis de vente du 27 mars 2015 stipulait que la réitération de la vente par acte authentique devait être réalisée avant le 30 juin 2015, cette date étant constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, l’acquéreur ayant soulevé une difficulté quant à la régularité de l’aménagement de certains lots vendus, par rapport au règlement de copropriété, par courrier de son conseil adressé à l’agent immobilier le 4 juin 2015.

Le compromis de vente portait notamment sur la vente d’un lot n° 39 comportant la description suivante': «'Bâtiment C, escalier d ' c au sous-sol, une grande pièce, débarras, dégagement de l’escalier'».

Le compromis stipulait également que «'par suite de travaux réalisés par le vendeur, la distribution des lieux était la suivante':

Au rez-de chaussée': Entrée, WC, séjour, cuisine,

Étage': Palier, WC, salle de bains, dégagement, deux chambres

Au sous-sol sur cour privative, palier, buanderie, cave, deux chambres'».

Le règlement de copropriété du 28 mars 1988, stipule au titre de la désignation de l’immeuble, que le bâtiment C comporte au sous-sol':

«'une pièce principale, un appartement composé d’une grande pièce, débarras, dégagement et escalier privatif «'e'», un terre-plein inaccessible'».

Le même règlement décrit le lot n° 39 dans l’état descriptif de division comme suit':

«'Escalier « d » ou « e », une grande pièce, débarras, dégagement et escalier – escalier privatif « e »'».

L’article 8 du règlement de copropriété stipule':

«'L’immeuble est à usage mixte, d’habitation et de commerce.

L’état descriptif de division qui précède, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble'».

L’article 9 du même règlement, édictant les principes d’usage des parties privatives, stipule':

«'Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble ni de porter atteinte à sa destination'».

Le vendeur a ainsi procédé à la réalisation de travaux modifiant la composition du lot n° 39, en créant deux chambres, lesquelles n’étaient pas décrites au règlement de copropriété.

Maître Leprat, notaire du prêteur de deniers, a écrit le 13 juillet 2016 à Maître D, notaire assistant l’acquéreur, un courrier dont la teneur était la suivante':

«'je reviens vers vous dans le cadre du dossier visé en référence, afin de vous préciser qu’en son temps les fonds du prêt consenti par la Banque Populaire Val de France, à Monsieur G X, son client, n’ont pas pu être débloqués pour les raisons suivantes.

En ma qualité de notaire de la Banque Populaire Val de France, je suis chargé de vérifier que les garanties hypothécaires demandées par celle-ci, soient régulièrement prises en contrepartie des prêts consentis à ses clients.

Et ce sous ma responsabilité professionnelle.

De telle sorte, que lesdites garanties hypothécaires soient incontestables et pleinement efficaces.

Or concernant le dossier de Monsieur X la situation est relativement simple.

Par l’intermédiaire d’une agence immobilière, Monsieur X a signé un compromis de vente.

Aux termes dudit compromis, la désignation des lots vendus (cf page 2) mentionne, entre autres, le lot n° 39 situé au sous-sol de l’immeuble, composé d’une grande pièce et d’un débarras.

Puis, en page 3 dudit compromis, il est indiqué que par suite de travaux réalisés par le vendeur, la distribution des lieux est la suivante':

Au sous-sol sur cour privative, palier, buanderie, cave, deux chambres.

Civilement, la transformation du sous-sol en habitation (même pour partie) doit être autorisée en assemblée générale des copropriétaires.

Et administrativement, tout changement de destination (même partiel, d’un sous-sol en habitation) doit être autorisé par l’autorité compétente aux termes d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire selon les cas.

Tout ceci ayant pour objet d’assurer à l’acquéreur que le bien acquis a été transformé en toute légalité, et de permettre de prendre des inscriptions hypothécaires incontestables et pleinement efficaces.

En son temps, le notaire du vendeur et rédacteur de l’acte de vente n’a pas été en mesure de nous communiquer par l’intermédiaire de son client':

— l’assemblée générale des copropriétaires et l’autorisation administrative autorisant le changement de destination du sous-sol.

Ainsi, le défaut de présentation par le vendeur des justificatifs visés ci-dessus peut entraîner, une mise en cause de notre responsabilité professionnelle et ce, par une contestation de la vente par l’acquéreur, ou pire encore, une demande de nullité de celle-ci.

Et malgré la position unanime des trois notaires chargés de participer ensemble à ce dossier, le vendeur n’a jamais communiqué les autorisations visées ci-dessus'».

Il résulte de ce courrier que les travaux réalisés au sous-sol du lot n° 39 ont été une source de difficulté pour la banque finançant l’acquisition, qui a refusé de débloquer les fonds à raison de l’impossibilité d’effectuer des inscriptions hypothécaires efficaces.

En l’absence de production par le vendeur de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires relatives aux travaux du sous-sol et de l’autorisation administrative autorisant le changement de destination du sous-sol, l’acquéreur ne pouvait financer l’acquisition. En conséquence, M. X disposait d’un motif légitime pour ne pas réitérer la vente par acte authentique.

Nonobstant le motif légitime de l’acquéreur pour obtenir la résolution de la vente, les parties débattent de l’existence d’une révocation mutuelle du compromis de vente, laquelle a été retenue par le tribunal.

Dans un courrier électronique du 11 juin 2015, M. Y a indiqué à son notaire, Maître A qu’il ne souhaitait pas saisir le conseil syndical pour répondre à la demande de M. X relative à la régularité de l’aménagement de lots vendus, en précisant':

«'si l’acquéreur souhaite se désengager, cela ne pourrait se faire sans le payement du montant indiqué dans le compromis, qui équivaut à 10'% de la somme. Nous devons donc convoquer Mr X pour la signature de la vente'».

Par courrier du 15 juin 2015, le notaire mandaté par l’acquéreur, Maître D, a écrit au notaire mandaté par le vendeur, Maître A, que M. X ne réitérerait pas la vente au motif que les locations en sous-sol dans le bien objet de la vente sont prohibées par le règlement de copropriété.

Par courrier électronique du 25 juin 2015, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente, Maître A a informé l’agent immobilier sur la procédure de régularisation de la vente':

«'La procédure est la suivante': nous devons convoquer Monsieur X par exploit d’huissier pour le sommer de venir régulariser l’acte de vente.

Un délai raisonnable selon la jurisprudence est de 10 à 15 jours.

Le jour de ce rendez-vous, nous établirons un procès-verbal de carence. Cependant, il me faut une provision pour régler l’huissier (environ 150'€) .

Je joins mon confrère demain matin afin de fixer ce rendez-vous'».

Il n’est pas justifié que M. X ait été convoqué par exploit d’huissier de justice, selon ce qui avait été envisagé dans ce courrier électronique, ni même qu’un procès-verbal de carence ait été dressé par le notaire en charge de la vente.

En revanche, il résulte des pièces versées aux débats qu’une réunion informelle s’est déroulée le 3 juillet 2015, à laquelle participaient M. Y, M. X, Maître A et Maître D.

Faisant suite à cette réunion, Maître A a écrit à l’agent immobilier avec copie à M. Y, le 28 août 2015 à 15h14, en ces termes':

«'Je vous ai adressé un mail, suite au rendez-vous informel que nous avons tenu avec M^e D, Mr X et Mr Y.

Compte tenu des difficultés rencontrées dans ce dossier, nous avions convenu de mettre un terme au compromis de vente pour ne pas se retrouver devant les tribunaux.

Je vous ai demandé, en votre qualité de négociateur, soit d’établir vous-même le protocole de résiliation, soit me mandater à cet effet.

Nous n’avons jamais eu de retour de votre part'».

M. Y allègue avoir répondu à ce courrier électronique le même jour, et produit un message dont la teneur est la suivante':

«'Bonjour Stéphane,

Suite à mon rendez-vous nous avions effectivement la possibilité de sortir de cette situation par voie de consentement mutuel et que la nuit portait conseil. En aucun cas je n’ai indiqué ma volonté de sortir sans aucune indemnité.

Après m’être entretenu avec mon avocat, et l’analyse complète des pièces dans le dossier, nous allons mener une action auprès du tribunal.

En effet les arguments ne tiennent pas debout. Vous serez rapidement au courant des différentes actions, envers Mr X. Mon souhait est maintenant de sortir avec une obligation d’achat, ou le payement de la clause légale ainsi que les frais d’agence. Mon avocat m’indique que je dois la somme d’environ 17'000 euros à Mr C et que je ne peux pas faire autrement que d’assigner Mr X'».

L’envoi de ce message au notaire, Maître A, n’est pas établie, le destinataire du message étant M. Y lui-même. En outre, ce courrier électronique n’est pas de nature à exclure l’accord du vendeur sur la révocation du compromis de vente. En effet, M. Y évoque une prochaine action en justice à l’encontre de M. X liée au fait qu’il était redevable de la somme de 17'000 euros envers l’agent immobilier, après analyse de la situation avec son avocat, le point crucial résidant dans le fait que M. X lui verse une indemnité.

Si aucun protocole d’accord n’a formalisé l’accord intervenu entre les parties le 3 juillet 2015, un courrier de Maître D à M. X le 28 octobre 2017, relate l’issue de cette réunion':

«'Afin d’éclaircir ces différents points, Maître A, notaire du Vendeur nous a reçu en son étude le 3 juillet 2015, en ma présence, la vôtre et celle de Monsieur Y, son client.

Nous avons demandé à Monsieur Y de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire de la copropriété, pour valider le changement de destination, ce qu’il n’a pas voulu faire. […]

Aux termes de cet entretien, Monsieur Y nous a proposé une résiliation de l’avant-contrat de vente, ce que vous aviez accepté.

Le compromis ayant été rédigé par l’agence ERA IMMOBILIER, mon confrère A a pris contact avec son représentant pour la mise en place de ce protocole de résiliation.

N’ayant pas de retour de l’agence, mon confrère relancera le 28 août le représentant de l’agence, Monsieur J C […]

Nous n’avons jamais eu depuis, de retour de l’agence suite à cet accord de résiliation'».

L’accord mutuel pour révoquer une convention n’est soumis à aucune forme particulière. Il ne saurait être conclu, en l’espèce, à l’absence de consentement mutuel des parties à défaut de protocole écrit fixant les modalités de la révocation.

La cour relève que les deux notaires mandatés dans la vente litigieuse ont mentionné dans leurs écrits respectifs, une résiliation du compromis de vente convenue entre M. Y et M. X. Aucune sommation de régulariser la vente n’a d’ailleurs été délivrée à M. X, et aucun procès-verbal de carence n’a été établi, ce qui aurait dû être fait à la suite des échanges antérieurs à la réunion du 3 juillet 2015. L’accord mutuel des parties aux fins de révocation du compromis de vente est donc établi, et le jugement sera confirmé de ce chef.

La résolution du compromis de vente ne peut être imputée aux torts de M. X, en l’absence de faute de ce dernier qui , de surcroît, disposait d’un motif légitime pour rompre l’avant-contrat.

La vente immobilière n’ayant pas été réalisée, M. Y ne peut qu’être débouté de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. X. Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

M. X soutient que l’agence immobilière a commis une faute en omettant sciemment de l’avertir du contentieux de la conformité du bien au règlement de copropriété avant la signature du compromis, qui lui a causé un préjudice résultant de l’introduction d’une procédure judiciaire et de la suspension de son projet immobilier en raison de cette procédure. La société Trois Tours Immobilier indique qu’elle n’a commis aucune faute, les travaux effectués par M. Y n’ayant pas modifié la destination des lieux et n’ayant pas nécessité d’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Elle considère également qu’il ne peut être alloué de dommages et intérêts du seul fait de la procédure diligentée à l’encontre de l’acquéreur.

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, dispose que «'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer'».

En application de cette disposition, l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

En l’espèce, l’agent immobilier a rédigé le compromis de vente comportant mention des travaux réalisés par le vendeur au sous-sol et modifiant la configuration des lieux décrite dans le règlement de copropriété. L’agent immobilier connaissait également les lieux et savait que des chambres avaient été aménagées au sous-sol, ce qui constituait une difficulté tant au regard des règles de copropriété que des règles administratives. Ainsi, du fait de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la société Trois Tours immobilier ne pouvait ignorer les conditions légales sur la mise à disposition d’un sous-sol aux fins d’habitation, ainsi qu’il résulte de l’article L.1331-22 du code de la santé publique.

Il appartenait ainsi à l’agent immobilier de s’informer auprès de son mandant sur la régularité des travaux réalisés et de la location de pièces d’habitation en sous-sol, et de porter ces éléments à la connaissance de l’acquéreur.

La société Trois Tours Immobilier qui n’a pas procédé à ces vérifications a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. X. Elle n’a en outre pas procédé à la formalisation du protocole de révocation du compromis de vente, ainsi que le notaire chargé de la vente lui avait demandé.

M. X a subi un préjudice résultant de la faute de l’agent immobilier, consistant dans le fait qu’il s’est engagé aux termes d’un compromis de vente dont l’efficacité juridique n’avait pas préalablement vérifiée par l’agent immobilier. En revanche, il ne peut se prévaloir d’un préjudice qui résulterait de la suspension de son projet immobilier durant l’instance, qui n’est que la conséquence de l’obstination du vendeur à soutenir que le compromis de vente n’avait pas été révoqué d’un commun accord.

Le tribunal a justement évalué l’indemnité réparant le préjudice causé à M. X à la somme de 2'500 euros à la charge de la société Trois Tours Immobilier. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de l’acquéreur :

La société Trois Tours Immobilier sollicite, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la condamnation de M. X au montant des honoraires qui devaient lui revenir, au titre de la perte de chance de réaliser la vente immobilière et donc de percevoir la rémunération de ses honoraires. Elle indique au surplus, que le compromis de vente stipulait que le mandataire serait indemnisé du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir en cas de résiliation de la vente par les parties.

L’intimé indique que le compromis ne prévoit pas qu’en cas de non réitération, les honoraires de l’agence seraient spécifiquement dus par l’acquéreur'; que l’agence immobilière supporte une part de responsabilité indéniable dans la non-réitération de la vente, et elle ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir le paiement de sa commission au préjudice du concluant.

Le compromis de vente comporte la clause suivante':

«'Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, le mandataire sera indemnisé du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir'».

Cette clause ne mentionne pas l’identité de la partie au compromis de vente qui aurait la charge de la réparation du préjudice subi par le mandataire. Elle ne peut servir, à elle seule, de fondement à la demande en paiement formée par la société Trois Tours Immobilier.

L’action de l’agent immobilier étant fondée sur l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il lui incombe d’établir la preuve d’une faute de l’acquéreur en lien avec le préjudice qu’il allègue. En outre, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation

(Civ. 1^re, 14 novembre 2019, n° 18-23.915).

Il résulte des motifs précédents que le compromis de vente a été révoqué d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur. La révocation par consentement mutuel ne permet pas d’établir l’existence d’une faute commise par l’acquéreur à l’encontre de l’agent immobilier, s’agissant d’une faculté prévue par la loi, dont l’exercice ne peut être considéré comme fautif en son principe.

En outre, l’acquéreur disposait d’un motif légitime pour ne pas réitérer la vente, ainsi qu’il a été précédemment exposé, résultant en partie de la faute commise par l’agent immobilier.

La société Trois Tours Immobilier n’établit donc pas la preuve que le préjudice résultant de la perte de chance de percevoir ses honoraires de vente, a pour origine une faute de M. X. La demande indemnitaire de l’agent immobilier doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses chefs portant sur les dépens et les frais irrépétibles. Les appelants succombant en cause d’appel, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum à verser à M. X une somme de 3'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum M. Y et la société Trois Tours Immobilier à payer à M. X la somme de 3'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. Y et la société Trois Tours Immobilier aux entiers dépens d’appel,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Prononcé le 05 OCTOBRE 2020 par mise à la disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées .

Le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT