COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/01/2020

M^e DEVAUCHELLE

M^e GARNIER

ARRÊT du : 13 JANVIER 2020

N° : – N° RG 18/01107 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FVQ3

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Orléans en date du

07 Mars 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265218915228517

Monsieur Y X

né le […]

La Barre de l’Ange

[…]

[…]

ayant pour avocat par M^e DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

SCI LA MELODIE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat par M^e DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE :

SDC DE LA BARRE DE L’ANGE

pris en la personne de son syndic, la SARL PARGEST, ayant son siège social […], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Avril 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17-09-2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 15 Octobre 2019, à 14 heures, devant Madame GRUA, Magistrat Rapporteur, par application de l’article 945- 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de Chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• Madame Laure -Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance n°168/2019, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Greffier :

Madame A-B C D, greffierlors des débats et du prononcé.

Prononcé le 13 JANVIER 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS DE PROCÉDURE

La SCI La Mélodie et M. Y X sont respectivement copropriétaires des lots 284 pour la première, 285 et 286 pour le second, d’un corps de bâtiment dit bâtiment D, composé uniquement de ces trois lots, dépendant d’un ensemble immobilier dénommé La Barre de l’Ange, situé […], commune de […], composé de six bâtiments.

Par acte d’huissier de justice délivré le 27 octobre 2015, ces copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Barre de l’Ange pour voir reconnaître la répartition des charges concernant le bâtiment contraire à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, déclarer nuls et non avenus les appels de fonds concernant les charges de copropriété, déclarer non dus les appels de fonds émis depuis 2013 pour provision sur travaux futurs, condamner le syndicat au remboursement des appels de fonds perçus pour les charges du bâtiment depuis 2013, fixer la nouvelle clé de répartition des charges communes de copropriété pour le bâtiment aux seules charges suivantes': 1°) la partie des salaires des gardiens correspondant au gardiennage et aux astreintes de nuit, 2°) les taxes téléphoniques de la loge, 3°) les travaux de réparation et d’entretien de la loge, 4°) les taxes foncières et ordures ménagères, 5°) les assurances multirisques, 6°) les honoraires du syndic, 7°) les frais de gestion du syndic, 8°) les frais de fonctionnement du conseil syndical, condamner le syndicat au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure de 2'500'euros, en précisant qu’il ne pourrait pas inclure dans les charges et l’état des dépenses du bâtiment les sommes mises à sa charge au titre de l’indemnité de procédure et des dépens.

Par jugement rendu le 7 mars 2018, le tribunal de grande instance d’Orléans a déclaré recevable l’action engagée par la société La Mélodie et M. X mais les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes, condamnant reconventionnellement le second à payer au syndicat, en deniers ou quittances, la somme de 4 624,01'euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2015 sur celle de 2 268,36'euros et du jugement sur celle de 4 624,01'euros, condamné reconventionnellement la société La Mélodie à payer au syndicat, en deniers ou quittances, la somme de 8'380,57'euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2015 sur celle de 4'343,60'euros et du jugement sur celle de 8'380,57'euros et rejeté tout autre chef de demande.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 23 avril 2018, la société La Mélodie et M. X ont relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 16 janvier 2019 par les appelants, 29 août 2019 par l’intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La société La Mélodie et M. X demandent d’infirmer la décision, statuant à nouveau, reconnaître la répartition des charges concernant le bâtiment D contraire à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, déclarer nuls et non avenus les appels de fonds concernant les charges de copropriété depuis 2013, déclarer non dus les appels de fonds émis depuis 2013 pour provision sur travaux futurs, condamner le syndicat au remboursement des appels de fonds perçus pour les charges du bâtiment D depuis 2013, outre intérêts à compter de l’acte introductif d’instance, fixer la nouvelle clé de répartition des charges communes de copropriété pour le bâtiment D en les incluant pour les seules charges suivantes': 1°) la partie des salaires des gardiens correspondant au gardiennage et aux astreintes de nuit, 2°) les taxes téléphoniques de la loge, 3°) les travaux de réparation et d’entretien de la loge, 4°) les taxes foncières et ordures ménagères, 5°) les assurances multirisques, 6°) les honoraires du syndic, 7°) les frais de gestion du syndic, 8°) les frais de fonctionnement du conseil syndical, rejeter les demandes du syndicat, subsidiairement, prononcer des condamnations en deniers ou quittances, condamner le syndicat au paiement, à chacun, d’une indemnité de procédure de'5'000'euros, outre les dépens parmi lesquels les frais de constat du 4 juillet 2018, préciser que le syndicat ne pourrait inclure dans les charges et l’état des dépenses du bâtiment les sommes mises à sa charge au titre de l’indemnité de procédure et des dépens.

Le syndicat demande de déclarer irrecevables ou mal fondés l’appel et les demandes des appelants, confirmer la décision, subsidiairement, rejeter la demande de remboursement de tous appels de fonds pour les charges du bâtiment D depuis 2013, faute de règlement, en tout état de cause, condamner les appelants in solidum au paiement d’une indemnité de procédure de 4'000 euros, des dépens de première instance et des dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelants font plaider la particularité du bâtiment D, édifié postérieurement aux autres bâtiments, pour n’être pas, ainsi qu’il ressortirait de l’état descriptif de division, raccordé’au chauffage central, au service d’eau, à l’antenne collective et ne pas disposer d’accès aux locaux de stockage des poubelles. Ils se prévalent de la pratique du conseil syndical de 1998, date de leur acquisition des lots, à 2012, date de désignation du syndic actuel, les exonérant de nombreuses charges communes.

A l’énoncé de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont impératives en vertu de l’article'43, alinéa'1^er de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux’charges’entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux’charges’relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de’copropriété’fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de’charges.

L’état descriptif de division ne peut donc servir de base à la répartition des charges de copropriété, l’article'1^er du décret d’application n°'67-223 du 17'mars 1967'précisant que le règlement de’copropriété’comporte''l’état de répartition des charges', que cet état''définit les différentes catégories de’charges’et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif''et qu’il fixe''la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de’charges'; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges'.

Le règlement de copropriété ne prévoyant pas une spécialisation des charges par bâtiment et en l’absence de démonstration de diligences conformes à la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, il s’en suit que le bâtiment D n’est pas indépendant des autres composantes de la copropriété, en dépit même de l’absence d’utilité alléguée des charges et parties communes. Il en est ainsi des charges d’eau, même en présence de compteurs individuels, non prévus par le règlement de copropriété, des charges d’entretien des espaces verts, comme des charges de gardiennage ou de télévision et autres charges relatives au local poubelles, à la maintenance dératisation ou des extincteurs

Par ailleurs, en présence de dispositions impératives, la pratique antérieurement suivie ne peut avoir force de loi.

En conséquence, il convient de confirmer la décision en ce qu’elle déclare la répartition des charges du bâtiment D conforme à la loi et au règlement de copropriété et déboute la société La Mélodie et M. X de leurs demandes de nullité tant de la répartition des charges que des appels de fonds.

Les appelants contestent les demandes de provision pour travaux futurs en soutenant que les relevés ne permettent pas de connaître la nature de ces travaux, conservation, entretien ou administration des parties communes, ou s’ils affectent les services collectifs et éléments d’équipement commun et s’ils leur sont d’une quelconque utilité.

L’article'18 de la loi n°'65-557 du 10'juillet 1965, tel que modifié par la’loi n°'94-624 du 21'juillet 1994, applicable à la date de l’appel de fonds, fait obligation au syndic de soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale, la décision de constituer des’provisions’spéciales en vue de faire face aux’travaux’d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.

Les appels de fonds étant réguliers, la décision sera également confirmée en ce qu’elle déboute la société La Mélodie et M. X de leurs demandes.

Cette décision sera confirmée en ce qu’elle accueille la demande reconventionnelle en

paiement du syndicat, laquelle a été prononcée en deniers ou quittances.

Les appelants qui succombent seront condamnés au paiement des entiers dépens de première instance et des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 3'000 euros en faveur de syndicat.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement’et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré, en toutes ses dispositions;

Condamne la société La Mélodie et M. Y X, in solidum, au paiement des entiers dépens de première instance et des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par Maître Estelle Garnier, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires de la Barre de l’Ange une indemnité de procédure de 3'000'euros au titre de l’article 700 de ce code.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, et Madame A-B C D , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire, pour le magistrat empêché.

LE GREFFIER PO/ LE PRÉSIDENT