AFFAIRE : N° RG 19/00627 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7D-GIVE

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande

Instance de CAEN du 21 Décembre 2018

RG n° 10/04511

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

APPELANTE :

La SA BILLET – GIRAUD PERES ET FILS

N° SIRET : 385 120 985

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Fabrice BERNARD, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉS :

Maître H Y

né le […] à ORANGE

275 Avenue A Charvoz

[…]

représenté par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

assisté par M^e Christelle LAVERNE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE TASSIGNY ET SCOLARIS 3 pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya Jeanne d’Arc immobilier, dont le siège social est situé

5 place de la résistance à CAEN (14),

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de CAEN, assisté de M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN

La SAS FONCIA TIRARD ET GARDIE

N° SIRET : 401 005 269

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e L DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

La SARL SCOFIN

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

non représentée, bien que régulièrement assignée

DÉBATS : A l’audience publique du 02 novembre 2021, sans opposition du ou des avocats, M.

K, Président de chambre et M^me VELMANS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me I

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. K, Président de chambre,

M^me NIRDE-DORAIL, Présidente de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Janvier 2022 par prorogation du délibéré initialement fixé au 11 Janvier 2022 et signé par M. K, président, et M^me I, greffier

* * *

-FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES-

- Suivant acte authentique du 20 et 27 avril 1995 reçu par M^e Pascreau notaire à Caen avec la participation de M^e Y notaire à Albens (Savoie), la société Scofin a acquis de la ville de Caen, un terrain situé sur sa commune à l’angle de l’avenue Maréchal de Lattre de Tassigny et de l’avenue L Monet […] pour une contenance de 4 903 m2.
Auparavant, la Mairie de Caen avait délivré un permis de construire le 14 décembre 1994 à la Sci Scolaris en vue de la construction en cinq tranches de deux immeubles d’habitation collective: 38 logements (future résidence Tassigny composée des bâtiments D et E accolés) et 108 chambres (future résidence étudiante Scolaris 3 composée de 3 bâtiments).

Par arrêté du 30 mai 1995, ce permis de construire a été transféré à la société Scofin. Le 24 juillet 1995, à la requête de Mr X agissant au nom et pour le compte de la société Scofin en sa qualité de gérant de ladite société, M^e Y a reçu le règlement de copropriété résidence Tassigny résidence Scolaris 3 s’appliquant à un immeuble à […] sur le terrain […], ledit règlement de copropriété stipulant en son article 41 ce que suit :

- 'jusqu’à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires, le promoteur restera syndic, sous réserve de nommer préalablement à la première convocation un syndic provisoire se substituant à lui-même'.

La société Billet Père et Fils s’est présenté comme ayant été désignée en qualité de syndic provisoire et c’est à ce titre que le 24 septembre 1996, une assemblée générale ordinaire de copropriétaires a été convoquée par la société Billet Père et Fils, seuls les copropriétaires occupant la résidence Tassigny ont été convoqués.

Le 16 octobre 1996, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Tassigny s’est tenue et la société Billet Père et Fils a été désignée comme syndic de la copropriété de Tassigny. Un contrat de syndic a été signé le même jour par le président de séance. De la même manière, la Snc Tirard-Gardie s’est présentée comme ayant été désignée en qualité de syndic provisoire et c’est à ce titre qu’elle a convoqué le 17 février 1997 une assemblée générale de copropriétaires occupant uniquement la résidence Scolaris. Cette assemblée dit 'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Scolaris’ s’est tenue le 4 mars 1997, lors de laquelle la Snc Tirard-Gardie a été désignée comme syndic de la copropriété de la résidence Scolaris 3 pour une durée d’un an.

Des désordres affectant les installations de chauffage de la résidence Tassigny (coupures de production d’eau chaude ou de chauffage) y ont été constatés.

C’est ainsi que sur demande de la société Billet Père et Fils, par ordonnance du 26 novembre 1997, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la société A B qui avait réalisé les installations litigieuses et a désigné M. C D comme expert. Cet expert a déposé son rapport le 21 août 1998. Parallèlement, la société Billet Père et Fils a adressé trois déclarations de sinistre les 21 avril, 31 juillet et 4 septembre 1998 pour dénoncer des défauts acoustiques affectant divers logements et divers désordres affectant la chaufferie et son équipement auprès de la société Albingia en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage qui lui a adressé en retour les 29 mai, 24 septembre et 26 octobre 1998, des refus de garantie.

Par ordonnance du 25 février 1999, le juge des référés du tribunal grande instance de Caen a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la société Albingia. Par ordonnance du 13 mars 1999, le juge des référés du tribunal grande instance de Caen a procédé au remplacement de l’expert et a désigné M. E Z. L’expert n’a pas pu procéder au dépôt de son rapport final.

En effet, lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 décembre 2000 de la copropriété Tassigny, il a été décidé de ne pas donner quitus à la société Billet Père et Fils pour sa gestion du 1er octobre 1999 au 30 septembre 2000 et la société Gillet-Ciaponi a été désignée comme syndic de la copropriété Tassigny en lieu et place de la société Billet Père et Fils.

S’agissant de l’immeuble Scolaris 3, le mandat de la société Tirard-Gardie devenue Snc Gardie et Associés puis aujourd’hui Foncia Tirard et Gardie a été renouvelé par des assemblées générales du 4 juin 1998 et du 28 février 2001. Au cours de l’année 2001, les deux syndics de copropriété se sont rendus compte que les deux immeubles de la résidence Tassigny et de la résidence Scolaris 3 ne formaient en réalité qu’une seule et même copropriété.

C’est dans ces conditions, que par requête conjointe du 21 novembre 2001, la société Gillet-Capioni et la Snc Tirard-Gardie ont saisi le président du tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir désigner un administrateur provisoire avec pour mission notamment de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Par ordonnance du 4 décembre 2001, M. L-M N a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété dites des résidences Tassigny et Scolaris 3. Aux termes de l’assemblée générale du 24 mars 2003, les copropriétaires des résidences Tassigny et Scolaris 3 ont décidé de mettre fin à l’instance introduite à l’initiative du syndicat des copropriétaires de la résidence de Tassigny le 19 janvier 1999 auprès du tribunal de grande instance de Caen, de mandater le nouveau syndic pour effectuer une nouvelle déclaration de sinistre concernant la mise en sécurité et en conformité de divers ouvrages auprès de la société Albingia et qu’en cas de refus de garantie notifié ou de défaut de réponse d’engager une nouvelle action judiciaire à l’encontre de celle-ci au nom du syndicat des copropriétaires de la copropriété Tassigny-Scolaris 3.

Par écrit de M^e Badache du 17 avril 2003 confirmé par la régularisation des conclusions de désistement d’instance de juin 2003, il a été demandé à l’expert judiciaire M. Z de mettre un terme à ses opérations d’expertise. Le 13 août 2003, le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 a procédé à nouvelle déclaration de sinistre auprès de son assureur dommage-ouvrage, la société Albingia qui le 8 octobre 2003, lui a notifié un refus de garantie.

C’est dans ces conditions, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen qui par ordonnance du 21 octobre 2004 a ordonné une nouvelle mesure de référé-expertise et a missionné M. F G. L’expert a déposé son rapport final le 28 février 2010.

A l’occasion de l’assemblée générale du 26 mars 2010, la copropriété Résidence Tassigny et Scolaris 3 a mandaté son syndic aux fins d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et de la société Snc Gardie et Associés en réparation et indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, ainsi que pour tous les frais y afférents (frais et honoraires de tous les intervenants).

C’est ainsi que par acte d’huissier du 14 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 a assigné la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la société Snc Gardie et Associés devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Caen a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 de sa demande tendant au rejet des conclusions en défense et récapitulatives n°4 de la société anonyme Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa notifiées par la voie électronique le 6 juin 2018

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de biens Sa et la Snc Gardie et Associés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 la somme de 22 638,58 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’expertise Z abandonnée, ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’au parfait paiement;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa concernant la demande indemnitaire relative aux frais de désignation de l’administrateur provisoire;

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la Snc Gardie et Associés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 la somme de 5 407,46 euros en réparation de son préjudice financier lié aux frais de désignation de l’administrateur provisoire, ce avec intérêts au légal à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’au parfait paiement

- ordonné la capitalisation des intérêts de retard année après année en application de l’ancien article 1154 du code civil et dit en conséquence que les intérêts de retard échus, dès lors qu’il s’agira d’intérêts dus au moins pour une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts ;
- déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 non fondé en sa demande indemnitaire relative aux frais de syndic exposés, et l’en a débouté entièrement ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la Snc Gardie et Associés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la société en nom collectif Snc Gardie et Associés aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux des incidents ayant donné lieu aux ordonnances du juge de la mise en état des 5 février 2014 (jonction) et 28 novembre 2012 (communication des pièces) ;

- accordé à M^e Ollivier avocat le bénéfice des dispostions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- déclaré in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la Snc Gardie et Associés recevables mais non fondées en leurs recours en garantie exercés à l’encontre de M^e Y, et les en a déboutées

- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription opposée par la Sarl Scofin à la demande de garantie formulée à son encontre par la Snc Gardie et Associés ;

- condamné la Sarl Scofin à garantir la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa de l’ensemble des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 ce à concurrence de 10% ;

- condamné la Sarl Scofin à garantir la Snc Gardie et Associés de l’ensemble des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3, ce à concurrence de 10%;

- débouté M^e Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée contre la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de biens Sa et la Snc Gardie et Associés ;

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la Snc Gardie et Associés à payer à M^e Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- accordé à la société Davy Pillon Valéry avocat le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sarl Scofin, de la Sa Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa et de la Snc Gardie et Associés ;

- dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution proivisoire.

Par déclaration du 27 février 2019, la Sa Billet Giraud Pères et Fils a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 octobre 2021, la Sa Billet Giraud Pères et Fils demande à la cour de :

- recevoir son appel et le dire fondé

- en conséquence :

- réformer le jugement rendu le 21 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Caen en ce qu’il :
*a consacré sa responsabilité ;

*a condamné celle-ci in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 les sommes de 22 638,58 euros majorée des intérêts légaux en réparation de son préjudice financier lié à l’abandon de l’expertise Z et de 5 407,46 euros majorée des intérêts légaux en réparation de son préjudice financier lié aux frais de désignation de l’administrateur provisoire avec capitalisation des intérêts de retard ;

*a condamné celle-ci in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*a condamné celle-ci in solidum à verser à M^e H Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*l’a déboutée de ses demandes et recours en garantie dirigés à l’encontre de M^e Y ;

*a limité à 10% la condamnation de la Sarl Scofin à la garantir du montant de l’ensemble des condamnations mises à sa charge in solidum ;

*l’a condamnée in solidum aux entiers dépens ;

- statuant de nouveau :

- à titre principal :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 de ses demandes à son encontre comme étant mal dirigées ;

- à titre subsidiaire :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 de ses demandes à son encontre comme étant mal fondées en l’absence de préjudice indemnisable ;

- à titre plus subsidiaire :

- lui accorder recours en garantie intégrale de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge à l’encontre de la société Gardie et Associés, la société Scofin et M^e Y ;

- à titre infiniment subsidiaire :

- dire que la contribution à la dette de chacun des deux syndics sera fixée à proportion des frais et honoraires qu’ils ont personnellement perçus ;

- en tout état de cause :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3, la société Gardie et Associés et M^e Y de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 sinon tout succombant à lui verser une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 sinon tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 mai 2021, M^e Y demande à la cour de :

-statuer ce que de droit sur les demandes principales et les demandes subsidiaires de la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa qui ne sont pas dirigées à son encontre ;
-statuer également ce que de droit sur les demandes principales et subsidiaires de la société Foncia Tirard et Gardie qui ne sont pas dirigées à son encontre;

-en tout état de cause, confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 21 décembre 2018, en ce qu’il a :

*déclaré la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la société Foncia Tirard et Gardie non fondées en leur recours en garantie à son encontre et les en a déboutées ;

*condamné la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la société Foncia Tirard et Gardie in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité procédurale ;

*condamné in solidum la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la société Foncia Tirard et Gardie aux dépens ;

- y ajoutant condamner la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa ou la société Foncia Tirard et Gardie ou les deux in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Billet Giraud Pères et Fils, Administrateurs de Biens Sa ou la société Foncia Tirard et Gardie ou les deux in solidum ou qui mieux il appartiendra aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la société Cabinet Valery Bourel Avocat par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 septembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 21 décembre 2018 en ce qu’il :

*a condamné la société Billet Giraud Père et Fils in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 22 638,58 euros au titre de son préjudice financier lié à l’abandon de l’expertise Z ;

*a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la société Billet Giraud Père et Fils concernant la demande indemnitaire relative aux frais de désignation de l’administrateur provisoire ;

*a condamné la société Billet Giraud Père et Fils in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 5 407,46 euros au titre de son préjudice financier lié aux frais de désignation d’un administrateur provisoire ;

*l’a déclaré recevable en sa demande indemnitaire relative aux frais de syndic;

*a condamné la société Billet Giraud Père et Fils in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*a condamné la société Billet Giraud et Fils in solidum avec la Snc Gardie et Associés aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Ollivier en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

- infirmer pour le surplus et statuant à nouveau sur les points infirmés :

- condamner la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 96 709,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance valant mise en demeure et dire que les intérêts seront capitalisés dès qu’ils seront dus pour une années entière par application de l’article 1154 du code civi l;
- condamner la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- y ajoutant

- débouter la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa et la Snc Gardie et Associés de leurs demandes formulées son encontre ;

- condamner la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa in solidum avec la Snc Gardie et Associés à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa in solidum avec la Snc Gardie et Associés aux dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 octobre 2021, la Sas Foncia Tirard et Gardie demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu’il :

* a retenu sa responsabilité ;

* l’a condamnée in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence III une somme de 22 638,58 euros majorée des intérêts au taux légal en réparation de son préjudice financier lié à l’abandon de l’expertise Z et à une somme de 5 407,46 eurps majorée des intérêts au taux légal en réparation de son préjudice financier lié aux frais de désignation d’un administrateur provisoire et ce avec capitalisation des intérêts ;

*a limité à 10 % la garantie de la Sarl Scofin ;

*a rejeté la responsabilité de M^e Y, Notaire ;

*l’a condamnée in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*l’a condamée in solidum à verser à M^e Y une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée in solidum aux dépens ;

- statuant à nouveau,

- déclarer irrecevables et mal fondées toutes les demandes présentées à son encontre ;

- à titre subsidiaire :

- dire et juger que sa responsabilité n’est pas engagée ;

- rejeter l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 et le Cabinet Billet Giraud ;

- à titre infiniment subsidiaire :

- constater l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en vue d’obtenir le remboursement ou des dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires qui lui ont été versés ;

- déclarer irrecevable et mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires de la résidenceTassigny et Scolaris 3 tendant au remboursement des honoraires du cabinet Tirard et Gardie à hauteur de 66 249,26 euros ;
- dire et juger que sa responsabilité ne saurait être retenue du chef de l’engagement des procédures de référé ;

- dire et juger que le préjudice invoqué de ce chef n’est qu’éventuel ;

- en conséquence :

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande présentée à son encontre à hauteur de 2 0547,05 euros ;

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny/Scolaris 3 ne justifie pas avoir exposé les dépenses suivantes :

* 821,15 euros au titre de la désignation d’un administrateur provisoire ;

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable ;

- rejeter les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny/Scolaris 3 à hauteur de 1 589,51 euros, ces sommes n’ayant pas été réglées par le demandeur ;

-rejeter l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidenceTassigny Scolaris 3 ou à tout le moins les réduire à de plus justes proportions ;

- déclarer irrecevable la demande en garantie présentée pour la première fois en cause d’appel par le Cabinet Billet-Giraud à son encontre ;

- condamner solidairement M^e Y, la Sarl Scofin et le Cabinet Billet-Giraud à garantir la Snc Gardie et Associés de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Dans l’hypothèse où la cour retiendrait l’existence d’une prescription des demandes présentées par elle à l’égard de M^e Y et de la Sarl Scofin

- dire et juger que les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny Scolaris 3 sont également prescrites ;

- à titre reconventionnel :

- si par extraordinaire la cour l’a condamnait à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny Scolaris 3 les honoraires qu’elle a perçus:

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny Scolaris 3 à lui verser une indemnité équivalente au montant des honoraires restitués ;

- condamner toute partie succombante au paiement d’une indemnité de 18 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens en ce compris les dépens de l’incident qui seront recouvrés par la Selarl Mezerac Chevret & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 20 octobre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité des sociétés Billet-Giraud Pères et fils et de la SAS Foncia Tirard et Gardie :
Considérant que la société Billet-Giraud Pères et fils explique pour écarter toute responsabilité, que si elle a été nommée syndic pour la résidence Tassigny seule, c’est au motif qu’il existait pour cette immeuble, un syndicat secondaire, sachant selon elle qu’il n’est pas utile que le règlement de copropriété prévoit l’existence de syndicats secondaires, pour qu’un tel syndicat puisse être légalement constitué, puisque l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 le permet ;

Que la présence de plusieurs syndicats même si le règlement de copropriété n’en aménage qu’un seul, ne rend pas irrégulier les syndicats secondaires fonctionnant et le mandat de leur syndic, la résidence Tassigny en l’espèce ayant commencé à fonctionner sous la forme d’un syndicat secondaire du fait de son achèvement ;

Qu’il y a eu en l’espèce, la volonté manifeste du promoteur de confier un mandat de syndic à la société Billot, et cette désignation a traduit la volonté explicite du promoteur de constituer un syndicat secondaire ;

Qu’il incombait au promoteur de constituer un syndicat principal, ce qu’il ne pouvait pas mener au stade à considérer, en raison de l’absence d’achèvement et de livraison de l’immeuble Scolaris 3 ;

Qu’à l’inverse la résidence Tassigny ayant été achevée, il fallait désigner un syndic provisoire qui ne pouvait qu’être celui d’un syndicat secondaire, ce qui a conduit à la désignation en assemblée générale de la société Billet Pères et Fils ;

Que le syndicat des copropriétaires secondaire a ainsi été immédiatement constitué au terme de la 1ère assemblée générale de tous les copropriétaires de la résidence achevée dite Tassigny, que cette solution était parfaitement possible compte tenu de la nature même de la copropriété du fait de l’indépendance physique et juridique des deux bâtiments en litige ;

Que la requête présentée aux fins de désignation d’un administrateur provisoire ne peut pas être opposée à la société Billet-Giraud Pères et Fils, car celle-ci ne s’y était pas associée, et sachant qu’en tout état de cause, comme fonctionnant normalement comme un syndicat secondaire, aucun texte n’imposait qu’il soit fait expressément référence à la qualification de syndicat secondaire ;

Que la solution du syndicat secondaire était manifeste dés lors que le règlement de copropriété en cause régissait un ensemble immobilier composé de deux résidences constituant une seule copropriété ;

Que la Résidence Tassigny était achevée et occupée, alors que la Résidence Scolaris 3 était en cours de construction sous la seule gestion du promoteur et que seuls les copropriétaires de la Résidence Tassigny ont été spécialement réunis pour désigner un syndic au syndicat de fait secondaire ;

Que l’existence du syndicat secondaire résulte du projet de mandat de syndic, du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’ensemble des documents de gestion ;

Que la constitution provisoire est devenue définitive en ce qu’elle a été décidée, ratifiée et confirmée par l’asemblée générale des copropriétaires concernés du 16 octobre 1996, le syndicat secondaire pouvant parfaitement être constitué avant le syndicat principal ;

Que selon la société Billet-Giraud Pères et fils dans ces circonstances, il n’y a eu aucune faute commise par elle, puisque le règlement de copropriété n’interdisait pas la création d’un syndicat secondaire et qu’elle a été spécialement désignée comme syndic de la seule Résidence Tassigny ;

Qu’elle n’avait ainsi pas à déceler de difficultés au stade de sa désignation, ni à celui de la désignation du deuxième syndic, puisqu’elle gérait de manière autonome et indépendante son syndicat secondaire, n’ayant jamais été informée par quiconque de la désignation de la société Tirard Gardie ;

Que si des irrégularités sont à dénoncer, celles-ci doivent l’être à la charge du promoteur, du notaire et de la société Tirard Gardie, car la société Billet Giraud Pères et Fils a été désignée comme syndic provisoire, puis comme syndic définitif que pour la seule Résidence Tassigny, seule achevée et en état de fonctionner selon le régime de la copropriété à sa nomination ;
Considérant que la SNC Gardie et Associés explique que l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité des présents, a donné quitus à la société dont s’agit pour sa gestion au titre de chaque exercice, au cours desquels elle exerçait les fonctions de syndic, ce qui a eu pour effet de décharger le syndic de toute responsabilité et de rendre irrecevable toute demande tendant à invoquer une quelconque prétendue faute à son encontre, sachant que si il y a eu erreur fautive de sa part, les copropriétaires disposaient de toutes les informations nécessaires pour s’en apercevoir ;

Que par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute qui lui soit imputable, en ce que la SNC Tirard et Gardie avait été désignée syndic provisoire par le promoteur, que c’est par la faute de la société SCOFIN professionnelle de la promotion immobilière qui a désigné deux syndicats provisoires, que la confusion dénoncée a eu lieu, et que lui seul doit être retenu comme devant indemniser les préjudices allégués, cela d’autant que le règlement de copropriété a dû faire l’objet d’analyses sérieuses pour en venir à la conclusion qu’il fallait en réalité trois syndics;

Considérant que maître Y notaire expose que les syndicats secondaires ne peuvent être créés que de deux façons, soit par une stipulation expresse du règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, soit postérieurement par une assemblée générale spéciale, ce qui n’a pas été le cas de celle du 16 octobre 1996 ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires en cause répond sur cette responsabilité, que la SNC Gardie et Associés, avec la société Billet Giraud Pères et Fils ont commis la faute de ne pas prendre connaissance de la structure exacte de la copropriété, dont elles devaient chacune assurer la gestion, et cela en n’ayant jamais à aucun moment analysé le règlement de copropriété, qui prévoyait un seul et même ensemble immobilier soumis au même règlement ;

Qu’en l’espèce, il n’y a jamais eu de décision spéciale des copropriétaires et que le règlement de copropriété ne prévoyait qu’un seul syndic, que de plus la SNC Gardie et Associés a admis l’irrégularité de la situation par sa requête en vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire ;

Que la création d’un syndicat secondaire en l’espèce n’était pas possible de surcroît, en raison de la situation des bâtiments, car la condition matérielle de l’indépendance de ceux-ci n’était pas remplie ;

Que par ailleurs, le règlement de copropriété ne comporte aucune clause en faveur de la constitution de syndicats secondaires, quand le document dont s’agit ne prévoit pas de tantièmes spécifiques pour un budget particulier de syndicat secondaire ;

Que de plus, force est de constater qu’il n’y a eu aucune assemblée générale spécifique, et que la société Billet-Giraud Pères et Fils ne pouvait être désignée par le promoteur que comme syndic à titre provisoire de l’ensemble immobilier Tassigny/ Scolaris 3 et cela jusqu’à la 1ère assemblée générale ayant pour objet la désignation du syndic ;

SUR CE

Considérant s’agissant de l’irrecevabilité des demandes formées contre la SNC Gardie et Associés, que cette société explique ce que suit :

- qu’il résulte des assemblées générales de copropriétaires pour la période où elle était syndic, qu’il lui a été donné quitus de sa gestion ;

- ce qui rend irrecevable toute demande reposant sur une prétendue faute de sa part, car les copropriétaires avaient tous reçu un exemplaire du règlement de copropriété et que si erreur il y a eu, sur le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires disposaient des informations nécessaires pour s’en apercevoir ;

Considérant que ce moyen de l’irrecevabilité tiré du quitus sera écarté comme les 1ers juges l’ont justement analysé, en rappelant ce que suit :

- que si le quitus a pour but de décharger le syndic de sa responsabilité dans l’accomplissement de son mandat de gestion, ledit quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale au moment où elle se prononce,
- qu’il ne s’agit pas de couvrir les erreurs et négligences dont les copropriétaires n’avaient pas connaissance le jour du vote du quitus et dont ils n’étaient pas en mesure d’apprécier les conséquences ;

- qu’en l’espèce, lorsque les copropriétaires de la Résidence Sclolaris 3 ont délivré en assemblée générale quitus au syndic en cause pour sa gestion, lesdits copropriétaires n’étaient pas informés que les deux résidences en litige étaient gérées à tort comme deux copropriétés distinctes ;

- que la prétendue évidence de cette erreur ne peut pas être reprochée aux copropriétaires, puisque la société Gardie et Associés s’est dispensée comme professionnelle, de s’interroger sur cette situation et de la soumettre de manière explicite aux copropriétaires dans le cadre de l’ordre du jour des assemblées générales convoquées par ses soins ;

Qu’il résulte de ces éléments que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a décidé que les quitus donnés en l’espèce avaient été sans effet sur la recevabilité de l’action en responsabilité exercée par le syndicat des copropriétaires contre la société SNC Gardie et Associés qui a soulevé cette prétention ;

Que par ailleurs, il convient de relever que pour écarter sa responsabilité, la SNC Gardie et Associés se limite à soutenir que seul le promoteur, soit la société SCOFIN, serait à l’origine de la désignation des deux syndics distincts pour les résidences Tassigny et Scolaris ;

Que cependant cette situation sera appréciée en 2ème lieu, car le syndicat des copropriétaires en cause ne sollicite pas la condamnation de la société SCOFIN pour indemniser ses préjudices mais uniquement celle in solidum des deux syndics impliqués ;

Considérant s’agissant de la réalité d’un syndicat secondaire, ce qui permettrait de qualifier de situation régulière la désignation de la société Billet-Giraud Pères et Fils de la résidence Tassigny, que la cour estime que pour ce poste, il convient de retenir les analyses qui ont été faites par les 1ers juges et cela en ce que :

- la mise en place d’un syndicat secondaire ne peut pas être implicite ou résulté d’un accord tacite,

- cette constitution ne peut avoir lieu que par deux moyens, soit comme possibilité offerte par le règlement de copropriété soit par une décision explicite d’une assemblée générale spécifique des copropriétaires concernés ;

- selon les dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 applicable dans ce cas, la constitution d’un syndicat secondaire implique par ailleurs, comme condition matérielle, la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres, pour permettre une gestion particulière, sans qu’il en résulte de difficultés pour l’ensemble de la copropriété, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs ;

- en l’espèce, il n’y a pas eu d’assemblée générale par laquelle suite à une décision spéciale et spécifique prévue à l’ordre du jour, les copropriétaires ont décidé la création d’un syndicat secondaire, pour le bâtiment Tassigny ;

- cette disposition n’apparaît pas ni dans l’ordre du jour du 24 septembre 1996, ni dans le PV d’assemblée générale du 16 octobre 1996, ni dans les assemblées générales ultérieures,

- l’assemblée générale du 16 octobre 1996 a procédé à la désignation du cabinet Billet Père et Fils comme syndic, ce dernier étant le syndic provisoire nommé par le promoteur ;

- cette situation n’emportait pas de manière spéciale la création d’un syndicat secondaire, puisque le bâtiment Scolaris n’étant pas achevé, il ne pouvait pas d’ores et déjà en être déduit que le cabinet Billot Père et fils serait mandaté exclusivement pour le bâtiment Tassigny sous la forme d’un syndicat secondaire ;

- de plus, le contrat de syndic dûment signé, versé aux débats, qui l’a été à l’issue de l’assemblée générale ci-dessus visée, ne comporte pas la mention que la copropriété Tassigny est un syndicat secondaire contrairement au projet de convention établi à l’origine ;

- de plus, le règlement de copropriété intitulé résidence Tassigny et résidence Scolaris 3 du 24 juillet 1995, comme le précisent les 1ers juges, ne comporte strictement aucune clause en faveur de la constitution d’un syndicat secondaire, que bien au contraire, les stipulations contenues font toujours référence à un seul syndic ;

- il est mentionné en page 7 du document, la construction d’un immeuble, d’un ensemble immobilier géré par un syndic unique, comme cela est précisé aux articles 18,19 et au chapitre III : intitulé Syndic ;

- par ailleurs, comme le précisent les 1ers juges, il n’y a pas eu par la suite, un syndicat principal ce qui est exigé en cas de syndicats secondaires, aucune des pièces du dossier ne témoigne du fonctionnement et de la constitution d’un tel syndicat principal ;

Considérant dès lors, qu’il doit être relevé que les conditions posées pour la constitution d’un syndicat secondaire, dans le cadre d’un syndicat principal, soit par mention dans le règlement de copropriété soit par une décision expresse prise lors d’une assemblée générale spéciale par les copropriétaires concernés ne sont pas remplies en l’espèce ;

Que les distinctions à faire entre les charges communes générales de l’ensemble immobilier à placer dans le cadre d’un syndicat principal avec celles communes générales du bâtiment Tassigny, constituent un élément insuffisant pour en déduire la création implicite d’un syndicat secondaire, ce qui en tout état de cause, n’est pas admissible ;

Que s’agissant de la société Foncia Tirard- Gardie, il doit être constaté que le contenu de la requête conjointe qu’elle a déposée avec le cabinet Gillet-Ciaponi le 21 novembre 2001, permet de noter que les deux requérantes mentionnaient qu’elles avaient pu constater que leur désignation respective était irrégulière au regard du règlement de copropriété reçu par maître Y notaire à Albens, ce qui démontre que la société Tirard-Gardie n’a pas revendiqué l’existence d’un syndicat secondaire qui aurait été le pendant de celui de la société Billet Père et Fils ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède qu’il ne peut pas être prétendu comme les 1ers juges l’ont justement apprécié, la désignation régulière de la société Billet-Giraud Pères et fils comme syndic secondaire ;

Considérant en conséquence comme cela a été affirmé par les 1ers juges également, qu’il doit être retenu que comme professionnels de l’immobilier en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les deux syndics en cause tenus d’exercer leur mission et leur mandats conformément au règlement de copropriété, se devaient dès leur désignation définitive pour le moins, soit respectivement le 16 octobre 1996 et le 4 mars 1997, détecter la difficulté liée au fait qu’il n’existait pas deux copropriétés, avec l’absence en tout état de cause de syndicat principal, sachant que lesdits syndics devaient constater l’existence d’un ensemble immobilier unique soumis à un règlement de copropriété ne mentionnant qu’un seul syndic, ce dont s’est rapidement aperçu le cabinet Gillet-Ciaponi ;

Qu’il s’ensuit un manque de vigilance et d’analyse du règlement de copropriété, imputable aux sociétés Billet-Giraud Pères et Fils et SNC Gardie et Associés qui avec l’erreur d’origine commise par le promoteur qui a désigné deux syndics provisoires, ont ainsi fautivement provoqué des préjudices au syndicat des copropriétaires qui a du engager en 2001 une procédure aux fins de désignation d’un administrateur provisoire ;

Qu’il en résulte que les responsabilités des sociétés Billet-Giraud Pères et Fils avec la société Gardie et Associés se trouvent engagées en application des dispositions de l’article 1992 du code civil, celles-ci comme les 1ers juges l’ont estimé, devant in solidum indemniser le syndicat des copropriétaires de l’entier dommage résultant de leur négligences et omissions fautives.

- Sur les préjudices :

- Sur les frais de procédure engagés à tort :
Considérant que pour ce poste, le syndicat des copropriétaires en cause sollicite la somme de 22635,58 euros qui lui a été accordée par les 1ers juges et la confirmation du jugement entrepris ;

Que ledit syndicat des copropriétaires explique que le préjudice dont s’agit ne peut pas être qualifié d’hypothétique, puisque le syndicat secondaire dont il est fait état, n’existait pas et qu’il ne pouvait donc introduire aucune action en justice ;

Qu’il ne s’agissait pas d’une fin de non recevoir tirée d’un défaut d’autorisation donnée au syndic, et qu’il n’était pas possible de laisser perdurer une action par une personne morale inexistante ;

Que ce poste de préjudice concerne des frais d’expertise et de vacations du cabinet Billet qui n’avaient pas lieu d’être, ce qui n’a pas été inclus dans les frais et dépens du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 28 septembre 2015 ;

Considérant pour ce poste de préjudice portant sur l’abandon de l’expertise Z, que le cabinet Billet-Giraud soutient que cette solution ne s’imposait pas, car la société Albingia ne pouvait pas se prévaloir de l’irrecevabilité de l’action dirigée contre elle pour nullité du syndicat et de celle de la nomination de son syndic, pas plus qu’elle ne pouvait invoquer le moyen d’une action menée par une personne morale inexistante, cette inexistence ne pouvant être dénoncée que par les copropriétaires ;

Qu’il s’agissait donc d’un préjudice purement hypothétique, en rien certain, comme purement éventuel, sachant par ailleurs que la situation était régularisable ;

Que par ailleurs, la décision d’abandonner l’expertise Z a résulté d’une décision volontaire du syndicat des copropriétaires, et a découlé du fait du nouveau syndic, la société Gillet Ciaponi ;

Que sur ce poste de préjudice, la société Foncia Tirard et Gardie explique, que d’une part s’agissant des défauts acoustiques, cette demande a été abandonnée sans que cette solution ne soit liée à une quelleconque irrégularité de procédure ;

Que par ailleurs, il doit être constaté que les frais dont il est fait état, ont d’ores et déjà été remboursés dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement en date du 28 septembre 2015 ;

Que de plus, la décision d’abandonner la procédure de 1999 avec l’expertise Z n’a reposé que sur une décision arbitraire de la copropriété, face à ce qui n’était qu’un risque ;

Que ni l’ordonnance de référé, ni le rapport d’expertise n’était susceptible d’annulation, que ledit rapport pouvait parfaitement servir d’élément de preuve dans le cadre d’une procédure au fond, alors qu’il n’est nullement établi que les défendeurs à la procédure de référés auraient soulevé cette éventuelle irrégularité, quand la compagnie Albingia n’a pas remis en cause les versements qu’elle avait effectués précédemment ;

Qu’en toute hypothèse la SNC Gardie et Associés a été totalement étrangère à la procédure en litige ;

SUR CE

Considérant que le syndicat des copropriétaires soutient en synthèse, qu’il convenait d’abandonner la procédure engagée par l’ordonnance de référé du 25 février 1999, prescrivant une expertise au contradictoire de la société Albingia, car celle-ci l’a été comme demandeur, par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny par son syndic la société Billet Père et Fils alors que ledit syndicat comme secondaire n’existait pas, qu’il ne pouvait pas être représenté par un syndic et qu’il s’agissait d’une irrégularité de fond, insusceptible de régularisation ;

Considérant que la cour ne retiendra pas ces arguments, car le syndicat des copropriétaires existait en l’espèce, soit celui de la Résidence Tassigny et de la Résidence Scolaris 3, du seul fait du règlement de copropriété qui a été établi ;

Qu’il peut être retenu, que même si la constitution du syndicat secondaire Tassigny était irrégulière, celui-ci n’était pas dénué d’existence et qu’il disposait d’un syndic provisoire puis définitif, comme nommé par une assemblée générale des copropriétaires puisque celle-ci n’a pas été annulée ;
Que le syndicat secondaire régulièrement constitué dispose de la personne morale, de la capacité juridique et qu’il est en droit d’exercer des actions attachées à la copropriété ;

Qu’ainsi comme le soutient justement la société Billet-Giraud Pères et Fils, les seules personnes susceptibles de se prévaloir de l’irrégularité et de la nullité du syndicat secondaire et par conséquent du mandat de syndic étaient les copropriétaires eux-mêmes et à la condition qu’une action en nullité ait été préalablement introduite à cette fin, ce qui n’a pas été le cas ;

Qu’il en résulte que le risque d’annulation du syndicat secondaire Tassigny, apparaissait à la diligence de la société Albingia seule partie défenderesse à l’ordonnance de référé ayant aménagé la mesure d’expertise abandonnée, comme purement et simplement hypothétique ;

Qu’à l’égard des tiers, l’apparence de personne morale du syndicat des copropriétaires secondaire restait opposable, sachant que le rapport d’expertise mené à son terme pouvait demeurer une pièce établie au contradictoire de la société Albingia qui pouvait comme telle être utilisée dans les débats à venir ;

Que la décision d’abandonner l’instance introduite par l’ordonnance du 25 février 1999 avec l’expertise subséquente, a résulté au final d’une décision d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 24 mars 2003, pour anticiper un éventuel risque qui n’était qu’hypothétique, la société Albingia n’ayant même pas été interrogée sur la situation en litige et sur la position qu’elle entendait adopter ;

Qu’il doit en être conclu que l’abandon de la procédure dont s’agit a appartenu au seul syndicat des copropriétaires pour palier selon lui, à un simple risque, ce dont il résulte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir la demande indemnitaire présentée, qui n’a pas correspondu à un préjudice certain, réel et caractérisé ;

Que ces seuls éléments sont suffisants pour infirmer le jugement entrepris et pour décider que le syndicat des copropriétaires en cause sera débouté de sa demande en paiement présentée à hauteur de 22638, 58 euros en réparation d’un préjudice financier lié à l’expertise Z, abandonnée, outre intérêts légaux avec la capitalisation de ceux échus ;

- Sur les frais relatifs à la désignation de l’administrateur provisoire :

Considérant que le syndicat des copropriétaires en litige explique que les 1ers juges lui ont justement alloué de ce chef, la somme de 5407,46 euros, correspondant aux frais qui ont dû être engagés pour la désignation d’un administrateur provisoire, cette mesure ayant été rendue nécessaire compte tenu de la situation dénoncée ;

Considérant que la société Billet-Giraud Pères et Fils pour ce préjudice, explique qu’il ne s’agit pas d’un préjudice direct, mais d’un choix qui a été imposé par la société Gillet Ciaponi, soit par le nouveau syndic, en ce qu’il suffisait de convoquer une assemblée générale de tous les copropriétaires pour désigner un nouveau syndic, et que la décision ainsi prise a été étrangère à la société Billet-Giraud ;

Que les deux syndics en exercice devaient utiliser la seule procédure légalement ouverte qui supposait l’organisation d’une assemblée générale, sachant qu’en tout état de cause, la problématique est la conséquence de l’absence de syndicat principal, exclusivement imputable au seul promoteur ;

Que la société FonciaTirard et Gardie quant à elle, expose que les dépenses invoquées ne sont pas justifiées ;

Considérant que la cour adoptant les motifs pertinents des 1ers juges, retiendra qu’il est justifié du paiement de la somme à considérer à hauteur de 5407, 46 euros, qui est parfaitement calculée dans son montant, et dont la prise en charge est établie et sachant que cette procédure était utile et a résulté de l’absence de désignation d’un syndic pour le syndicat principal, ce qui entrainait le défaut de convocation d’une assemblée générale de tous les copropriétaires des deux résidences, puisqu’il y avait une vacance du poste de syndic, du syndicat irrégulièrement divisé en syndicats secondaires ;
Que dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef, tant s’agissant du montant retenu que des intérêts légaux, avec la capitalisation de l’article 1154 du code civil ;

- Sur les frais de syndic :

Considérant que le syndicat des copropriétaires en litige expose que la société Billet-Giraud et la société Gardie et Associés ne pouvaient pas prétendre à des frais de gestion de copropriété, qui n’avaient pas d’existence légale et pour lesquels frais, leurs désignations avaient été totalement irrégulières ;

Qu’en tout état de cause, lesdits frais n’auraient pas été identiques dans le cadre de la gestion d’une copropriété unique ;

Que de plus, sur un certain nombre de désordres, il ne peut pas être affirmé que la gestion a été bien faite, que de plus l’indemnisation de ce préjudice concerne le syndicat des copropriétaires et non pas les copropriétaires occupant une partie de la copropriété ;

Que la société Billet-Giraud répond que tous les frais dont il est fait état, correspondent à une gestion courante des immeubles, gestion pour laquelle quitus a été donné aux syndics ;

Que les gestions effectuées ont été effectives, que les honoraires versés ne l’ont pas été en pure perte, et qu’aucun copropriétaire n’a agi en annulation, alors que les frais exposés et contestés auraient été en tout état de cause déboursés et n’auraient pas été moindres ;

Que la société Tirard-Gardie soulève l’irrecevabilité de cette demande, au motif que la résolution portant sur le droit d’agir en justice donnée au syndic n’inclut pas un remboursement d’honoraires, et qu’en tout état de cause, ceux versés n’ont pas été manifestement disproportionnés par rapport à ceux qui auraient dû être payés en cas de gestion d’une copropriété unique, car correspondant aux prestations réalisées ;

Considérant sur la recevabilité, tirée de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 26 mars 2010 habilitant le syndic à agir, que la recevabilité n’a pas lieu d’être écartée, puisque la réclamation du syndicat des copropriétaires ne porte pas de ce chef sur une restitution d’honoraires versés mais sur une somme qualifiée de dommages-intérêts, le syndic ayant reçu pouvoir pour agir pour la réparation et l’indemnisation des préjudices subis ;

Que la résolution votée sous le N°28 permet d’écarter l’irrecevabilité soulevée ;

Considérant pour le surplus, que la cour pour ce poste adopte les motifs pertinents des 1ers juges, qui sur les moyens opposés, ont retenu ce que suit :

- les mandats de syndic qui ont été donnés, ont été exécutés et aucune juridiction n’a prononcé leur annulation, ce qui n’a pas été sollicité par quiconque ;

- il n’est pas démontré que les honoraires payés à un seul syndic auraient été moindres dans le cas d’un seul syndicat, que ceux cumulés par les sociétés Billet-Giraud Père et Fils et par la SNC Tirard Gardie ;

- tout un ensemble de frais auraient été obligatoirement exposés qu’il y ait un ou deux syndics ;

- en toute hypothèse, la copropriété devait fonctionner, et les assemblées générales qui ont donné quitus aux syndics en fonction, n’ont pas été remises en cause ;

- les honoraires facturés à l’occasion des désordres auraient en tout état de cause été déboursés, et les assemblées générales qui ont eu lieu n’ont pas remis en cause la gestion de la copropriété s’agissant de ces désordres ;

Qu’ainsi la cour écartera ce poste de réclamation rappelant comme les 1ers juges l’ont effectué, que les frais de gestion exposés par les copropriétaires n’ont pas été manifestement disproportionnés par rapport à ce qu’ils auraient été dans le cadre d’une gestion unique, cette preuve chiffres à l’appui et analyse comptable produite, n’étant pas rapportée, sachant que ceux-ci ont correspondu à des prestations réalisées et qu’ils ne constituent pas dans ces conditions, un préjudice indemnisable ;

Que le fait que la gestion des bâtiments n’ait pas été exempte de tous reproches s’agissant des désordres et non conformités dont il est fait état, ne modifie pas cette solution, car les syndics n’ont pas été les seuls organes à vérifier la qualité des travaux dénoncés, et il n’est pas fourni à la cour les éléments suffisants pour contrôler les conditions dans lesquelles les réceptions de travaux ont eu lieu ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a écarté ce poste de demande, ce qui conduit la cour à ne pas statuer sur la prétention présentée par chacun des deux syndics, tendant à fixer leur contribution à proportion des frais et honoraires respectivement perçus ;

- Sur la demande de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 10 000 euros présentée par le syndicat des copropriétaires :

Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite une somme supplémentaire de 10 000 euros de dommages-intérêts destinée à indemniser les difficultés recontrées par lui, pour obtenir la remise des archives par les syndics en cause ;

Que le syndicat des copropriétaires fait état des investigations qu’il a du mener pour faire face aux arguments non fondés des syndics ;

Que compte tenu des solutions retenues par la cour, il n’apparaît pas qu’il y ait eu de la part des syndics que des arguments non fondés, que ceux-ci ont exercé la défense de leurs intérêts sans excès ni abus, sans qu’il puisse être caractérisé une volonté délibérée de la part de la SNC Gardie et Associés de ne pas communiquer ses pièces ou les archives de la copropriété, ce qui conduit à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la demande de dommages-intérêts dont s’agit,

- Sur les recours en garantie :

- Sur les recours en garantie formés contre la société SCOFIN :

Considérant que tant la société Billet-Giraud Pères et Fils que la société Tirard-Gardie sollicitent toutes les deux la garantie de la société SCOFIN qui n’a pas constitué avocat ;

Que dans ces conditions, la société SCOFIN à laquelle les conclusions des parties et la déclaration d’appel ont été régulièrement signifiées, doit être considérée comme ne soulevant plus le moyen de la prescription, qui l’avait été par elle devant les 1ers juges, qui l’avait écarté ;

Que la cour pour apprécier le recours en garantie de la société Billet-Giraud en cause se reportera à l’argumentation qu’elle a adoptée, précédemment tendant à écarter la constitution d’un syndicat secondaire ;

Que selon la société Billet-Giraud, la responsabilité de la société Scofin ne peut pas être résiduelle, en ce que toutes les difficultés du syndicat des copropriétaires sont nées dans les décisions originelles de ce promoteur, ayant décidé de désigner deux syndics distincts, et de l’absence de syndicat principal en violation du règlement de copropriété ;

Que la société Foncia Tirard et Gardie explique quant à elle, que compte tenu de l’erreur déterminante dans la gestion qui a suivi de la copropriété, la garantie de la Scofin ne peut pas être réduite à 10% ;

Considérant que si la Scofin n’était pas un spécialiste de la gestion immobilière, il n’en demeure pas moins que cette société a commis une faute génératrice des difficultés ultérieures constatées en l’espèce, en ce qu’il est constant qu’en dépit du règlement de copropriété qui ne prévoyait qu’une seule et unique copropriété, la Scofin a désigné deux syndics provisoires, alors qu’elle était par sa position le syndic d’origine, qu’elle a permis la réunion de deux assemblées générales de copropriétaires sans se préoccuper de la constituttion d’un syndicat principal, alors qu’elle est à l’initiative du règlement de copropriété ;
Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède en l’absence de toute contestation, que la cour estime qu’étant à la source des difficultés et de la confusion en cause par sa négligence, la société Scofin doit garantir les sociétés Billet-Giraud et Gardie et Associés à hauteur de 30%, et non pas de 10% comme les 1ers juges l’ont estimé, ce qui conduit à infirmer le jugement entrepris de ce chef ;

- Sur les garanties des sociétés Billet-Giraud et SAS Foncia Tirard et Gardie :

Considérant que la société Billet-Giraud réclame en cas de condamnation la garantie de la société SNC Gardie et associés, au motif que la décision de recourir à un administrateur provisoire lui est étrangère, et au motif que la SNC Gardie et Associés se devait lors de sa désignation, d’attirer l’attention du promoteur sur la nécessité de désigner un syndicat principal, un seul syndic ou à défaut d’étendre son mandat à l’ensemble de la copropriété ;

Que la SNC Gardie et Associés répond que dés son 1er mandat de syndic, le cabinet Billet-Giraud savait parfaitement qu’il n’avait pas vocation à être syndic d’un syndicat secondaire mais du syndicat principal ;

Que pour elle, il n’est pas choquant qu’elle ne se soit pas aperçue des irrégularités en cause, car elle avait été désignée par un promoteur professionnel et le cabinet Billet-Giraud qui était déjà dans les les lieux, ne l’a pas alertée, qu’en tout état de cause la demande de garantie présentée contre elle par la société Billet-Giraud est une demande nouvelle qui est irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

Considérant que la cour doit constater à l’analyse de la décision entreprise que les 1ers juges ont réalisé un partage de responsabilité sans le reporter dans le dispositif de leur décision, et que les parties intéressées ne versent pas aux débats leurs conclusions de 1ère instance ;

Qu’il s’en déduit que les sociétés Billet-Giraud et Gardie et Associés n’ont pas formé de demande de garantie l’une envers l’autre devant la juridiction de 1ère instance, ces prétentions n’apparaissant pas dans la motivation et le dispositif du jugement entrepris ;

Considérant que l’appel en garantie formé par la société Billet-Giraud constitue en conséquence une demande nouvelle présentée pour la 1ère fois en cause d’appel, car celle-ci ne l’avait pas été devant les 1ers juges ;

Qu’il ne peut pas être soutenu que cet appel en garantie est le complément, l’accessoire ou la conséquence des prétentions de 1ère instance, car cet appel en garantie n’est que la conséquence de la décision des 1ers juges, de la condamnation in solidum prononcée par ceux-ci ;

Qu’ainsi pour l’appel en garantie formé par la société Billet-Giraud contre la SNC Foncia Tirard et Gardie celui-ci est irrecevable, et que la même solution doit être appliquée s’agissant de l’appel en garantie formée par la SNC Tirard et Gardie contre la société Billet-Giraud car il n’est pas démontré que cet appel a été présenté devant les 1ers juges et il n’est pas rapporté la preuve qu’il soit l’accessoir, la conséquence ou le complément des prétentions formées devant les 1ers juges ;

Que la cour n’a pas à statuer sur un partage de responsabilité entre les deux parties précitées car cette prétention ne lui est pas soumise, et n’est pas reprise dans le dispositif du jugement entrepris ;

- Sur l’appel en garantie formé contre maître Y.

Considérant que la société Billet-Giraud pour ce poste, explique que le comportement fautif du notaire dont s’agit doit être retenu, au motif que ce dernier a été l’auteur de la rédaction d’un règlement de copropriété inadapté dont le promoteur s’est affranchi en concevant deux syndics distincts, qu’il y a eu un défaut dans le devoir de conseil et d’information ;

Que de plus, le notaire en cause qui a eu connaissance des deux syndics désignés par le promoteur n’y a vu aucune anomalie ;

Que la confusion qui a été maintenue l’a été également à raison de son propre comportement, ayant par exemple transmis tous les actes de vente à la seule SNC Tirard-Gardie et sachant que maître Y a réalisé une analyse erronée de la situation ;
Considérant que SAS Foncia Tirard-Gardie soutient quant à elle que l’acte établi par le notaire en cause manquait de clarté, ce qui a été confirmé par le courrier du notaire dont s’agit en date du 26 mars 2001 ;

Que maître Y a manqué à son obligation d’établir un acte efficace et à son obligation de conseil, qu’il y a eu de la part du notaire en litige une erreur d’analyse du règlement de copropriété qu’il a lui même rédigé ;

Considérant que maître Y répond que les difficultés rencontrées en l’espèce sont imputables à la société Billet-Giraud qui a ignoré et ignore encore à ce jour qu’il n’y a pas eu en l’espèce de syndicat secondaire, et qu’il lui aurait appartenu de convoquer tous les copropriétaires de la copropriété dans son ensemble Résidence Tassigny et Résidence Scolaris 3 ;

Que le syndicat des copropriétaires ne présente aucune critique pour un défaut de conseil sur le règlement de copropriété ;

Que pour la société Foncia Tirard et Gardie, celle-ci ne précise pas les clauses du règlement de copropriété qui selon elle, seraient obscures ;

Considérant sur ce, en 1er lieu, que la cour constate que maître Y n’a pas repris devant la cour le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir, opposé aux sociétés Billet-Giraud et Gardie et Associés, pas plus que la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

Considérant que la cour à l’analyse des éléments fournis et particulièrement du règlement de copropriété établi, estime qu’il n’est pas caractérisé à l’encontre de maître Y une faute et cela en ce que :

- il ne peut pas être affirmé que le règlement de copropriété litigieux serait inadapté ou insuffisamment clair car il doit être constaté qu’il n’existe qu’un seul règlement de copropriété, établi le 27 juillet 1995 qui comporte des dispositions parfaitement compréhensibles pour des syndics professionnels comme :

-' le présent état descriptif de division s’applique à un immeuble à […] sur le terrain ci-dessus désigné section HW N° 66" ;

- qu’il est ainsi fait état d’un seul ensemble immobilier édifié sur une seule parcelle;

- le règlement de copropriété fait état d’un seul ensemble immobilier divisé en 223 lots incluant l’immeuble Tassigny, les lots en partie centrale et sous-sol et l’immeuble Scolaris 3 ;

Que la cour comme maître Y l’indique, peut retenir que le règlement de copropriété en litige est parfaitement clair et en aucune manière inadapté, en ce qu’il mentionne :

- qu’il n’existe qu’une seule copropriété comprenant deux immeubles,

- que le document dont s’agit indique également les tantièmes qui ne prêtent à aucune confusion, les PV d’assemblées générales des 16 octobre 1996 et 4 mars 1997 permettant de relever que les syndics en cause savaient nécessairement qu’ils ne convoquaient pas l’ensemble des copropriétaires ;

- il est manifeste à une simple lecture, que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune clause aménageant la possibilité d’un syndicat secondaire, dès lors il appartenait aux syndics en cause de procéder par voie d’assemblées générales des copropriétaires, ce qui ne relevait pas du notaire en cause ;

- le syndicat des copropriétaires directement intéressé par ce sujet ne fait aucun grief de ce chef à maître Y pour un défaut de conseil et d’information ;

Que de la même manière, il n’appartenait pas à maître Y de s’assurer de la régularité de la désignation des syndics de copropriété, que ce dernier est étranger comme il le soutient, à la désignation des deux syndics, à l’égard desquels il n’était tenu à aucune obligation de conseil et d’information ;
Que le courrier de maître Y en date du 26 mars 2001 contredit par celui du 22 juin 2001, ne peut pas être utilisé contre l’intéressé pour rapporter la preuve d’une faute qui lui soit imputable, puisque la confusion dont il est fait état ne date pas de 2001 et ne découle pas des correspondances ci-dessus évoquées mais de la décision d’origine du promoteur et des assemblées générales des 16 octobre 1996 et 4 mars 1997 ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute imputable à maître Y, qui aurait contribué à la survenance des difficultés en litige concernant le fonctionnement de la copropriété en cause et les préjudices en résultant ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les société Billet-Giraud Pères et Fils et la société en nom collectif Gardie et Associés de leur recours en garantie formé contre maître Y ;

- Sur les autres demandes :

Considérant compte tenu des solutions retenues et apportées par la cour, qu’il convient de confirmer les dispositions du jugement entrepris en matière de frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et s’agissant des dépens ;

Considérant concernant les frais irrépétibles d’appel, que l’équité permet d’allouer à maître Y la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge in solidum de la société Billet Giraud Pères et Fils et de la société FonciaTirard et Gardie, les autres demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par les autres parties à la procédure étant toutes écartées ;

Que les dépens d’appel resteront à la charge in solidum de la société Billet-Giraud et de la SAS Foncia Tirard et Gardie.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

- condamné in solidum la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de biens Sa et la Snc Gardie et Associés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3 la somme de 22 638,58 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’expertise Z abandonnée ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’au parfait paiement ;

- condamné la Sarl Scofin à garantir la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa de l’ensemble des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3, ce à concurrence de 10% ;

- condamné la Sarl Scofin à garantir la Snc Gardie et Associés de l’ensemble des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3, ce à concurrence de 10% ;

-L’infirme de ces chefs et statuant à nouveau et y ajoutant :

- Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tassigny et Scolaris 3 pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande présentée à hauteur de 22638,58 euros au titre de son préjudice financier lié à l’abandon de l’expertise Z ;

- condamne la Sarl Scofin à garantir la Sa Billet Giraud Père et Fils, Administrateurs de Biens Sa de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3, ce à concurrence de 30% ;

- condamne la Sarl Scofin à garantir la SAS Foncia Tirard et Gardie/ SNC Gardie et Associés de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Tassigny et Scolaris 3, ce à concurrence de 30 % ;
- Déclare irrecevable l’appel en garantie formé par la société Billet-Giraud Pères et Fils contre la SNC Gardie et Associés et le rejette ;

- Déclare irrecevable l’appel en garantie formé par la SNC Gardie et Associés contre la société Billet-Giraud Pères et Fils et le rejette ;

- Déboute les parties à la procédure de toutes leurs autres demandes en ce compris de celles présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum la société Billet Giraud Pères et Fils administrateurs de Biens SA avec la société Foncia Tirard et Gardie à payer à maître Y la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum la société Billet Giraud Pères et Fils administrateurs de Biens SA avec la société Foncia Tirard et Gardie aux entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. I G. K