N°

365

PG

--------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Algan,

le 22.10.2020.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Guédikian,

le 22.10.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 octobre 2020

RG 19/00116 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 540, rg n ° 15/00001 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 septembre 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 29 mars 2019 ;

Appelante :

La Société Alcyom, Sas immatriculée au Rcs de Nanterre sous le n°149-B dont le siège social est sis […], […], prise en la personne de son président ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete et M^e Christophe AYELA, avocat au barreau de Paris ;

Intimés :

M. Z A, es-qualité de liquidateur Jjdiciaire de la Sci Toofa, […], nommé à cette fonction par jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 27 février 2017 ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

L'Office Polynésien de l’Habitat dont le siège social est […], […]

Papeete ;

Ayant pour avocat la Selarl Fomet-Meurice & Associés, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 août 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 24 septembre 2020, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. X et M. Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

La société civile immobilière (Sci) Toofa a fait l’acquisition, aux termes d’un acte authentique reçu les 1^er et 2 mars 2007 par Maître B C, notaire à […], d’un terrain sis à Papeari, sur la commune Teva I Uta, dépendant du domaine […], cadastré […], d’une superficie de 135.491 m², pour le prix de 200.000.000 FCP.

Afin d’acquitter ce prix d’acquisition, la Sci Toofa avait bénéficié d’un agrément, délivré par arrêté du 18 août 2005 du Président de la Polynésie française, permettant de financer la construction de logements intermédiaires destinés à la location en allouant aux investisseurs apportant des fonds à la société de construction un crédit d’impôt.

Préalablement à l’acte, la Sci Toofa avait obtenu un permis suivant arrêté n°0009/MLA du 14 février 2006, en vue de la réalisation d’un lotissement de 157 maisons d’une surface de 101,35 m² chacune, destinées à la location au titre du régime du crédit d’impôt pour investissement prévu à l’article 923-1 du code des impôts de la Polynésie française. Pour la mise en oeuvre de ce projet immobilier, elle a ensuite obtenu un permis de construire définitif suivant un nouvel arrêté du ministre des affaires foncières, de l’aménagement et de l’urbanisme n° 8820/MAE du 7 décembre 2010.

L’agrément fiscal octroyé le 18 août 2005 à la Sci Toofa a été prorogé, par une lettre du Président de la Polynésie française du 8 décembre 2010, jusqu’au 31 juillet 2014.

Ce projet immobilier devant être commercialisé par le biais de ventes en l’état futur d’achèvement réalisées dans le cadre de la loi pour le développement économique des outres-mer (dite LODEOM), la Sci Toofa s’est rapprochée de l’Office Polynésien de l’Habitat (ci-après désigné l’OPH). C’est ainsi qu’un contrat de réservation a été signé entre eux le 17 septembre 2012 aux termes duquel la Sci Toofa (le réservant) s’est engagée au profit de l’OPH (le réservataire) à lui réserver ces biens immobiliers et à lui en offrir la vente pour le prix global, non révisable, de 4.453.000.000 FCP

(quatre milliards quatre cent cinquante-trois millions de francs pacifiques).

Parallèlement, un 'mandat d’ingénierie financière et de placement’ a été conclu le 26 septembre 2011 entre l’OPH et la société par actions simplifiée (Sas) Alcyom, société du groupe 'Star Invest’ spécialisée dans l’ingénierie financière et fiscale des projets d’investissement en outre-mer, dont le siège social était situé à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine), aux fins de piloter cette opération de défiscalisation.

Ce projet immobilier n’ayant finalement pas abouti, la Sci Toofa, soutenant que l’OPH avait failli à ses obligations contractuelles de sorte qu’elle avait engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1134 et suivants du code civil, l’a fait attraire devant le tribunal de première instance de Papeete par requête du 29 décembre 2014, signifiée par assignation du 30 décembre 2014.

La Sas Alcyom est intervenue volontairement à cette première instance.

En cours de procédure, la Sci Toofa a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de première instance de Papeete du 27 février 2017, de sorte que son liquidateur judiciaire est également intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 10 septembre 2018, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— déclaré recevable en la forme en son intervention, M. D E, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, intervenant volontaire,

— déclaré recevable M. D E, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, intervenant volontaire, comme ayant intérêt et qualité pour agir par application de l’article 329, alinéa 2, du code de procédure civile,

— au fond, débouté M. D E, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, intervenant volontaire et venant aux droits de celle-ci, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouté la société Sas Alcyom de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la société Alcyom à payer à l’Office Polynésien de l’Habitat la somme de 734.500 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— et condamné M. D E, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, et la société Alcyom aux entiers dépens de l’instance.

Suivant requête enregistrée au greffe le 29 mars 2019, la Sas Alcyom a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 26 mars 2020, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

— infirmer le jugement du tribunal de première instance de Papeete du 10 septembre 2018 en ce qu’il a rejeté ses demandes ;

— constater que l’OPH a résilié sans préavis le mandat d’ingénierie financière et de placement qu’il lui

avait confié ;

— constater que cette résiliation est abusive ;

— constater que l’OPH a informé de son propre chef et sans consultation préalable d’Alcyom, l’administration fiscale de son retrait du projet et de la résiliation du mandat d’ingénierie financière et de placement en violation de son obligation de collaboration ;

— par conséquent, dire et juger que l’OPH a eu un comportement fautif dans l’exécution de ce mandat d’ingénierie financière et de placement et qu’il l’a résilié abusivement ;

— condamner l’OPH à l’indemniser intégralement de son préjudice lié à son comportement fautif, soit 80 % de 239.386.284 FCP au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les honoraires et 80 % de 25.728.897 FCP au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les frais de gestion postérieurement à la mise en 'uvre du montage juridique et financier envisagé par ses soins ;

— condamner l’OPH à lui payer également la somme de 5.000.000 FCP au titre au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction d’usage.

Concluant à titre incident et reconventionnel, M. Z A, ayant succédé à M. D E en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, demande à la cour, dans ses écritures déposées par voie électronique le 13 novembre 2019 au greffe, de :

— le déclarer, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, recevable en la forme de son appel ;

— puis, statuant sur le fond de la présente demande, la déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement du tribunal de première instance de Papeete du 10 septembre 2018 (n° RG 15/00001) en ce qu’il lui a refusé la demande de restitution du dépôt de garantie ;

— constater le caractère abusif du retrait de l’Office Polynésien de l’Habitat du projet et l’exécution de mauvaise foi de sa part du contrat de réservation ;

— dire et juger que la condition suspensive prévue par le contrat de réservation afférente à l’obtention de l’agrément fiscal est réputée accomplie du fait du comportement de l’OPH visant à faire obstacle à l’obtention de cet agrément ;

— par conséquent, condamner l’Office Polynésien de l’Habitat à lui attribuer, ès qualité de liquidateur de la Sci Toofa, la somme de 26.718.000 FCP correspondant au montant du dépôt de garantie ;

— en tout état de cause, condamner l’Office Polynésien de l’Habitat à lui payer, ès qualité de liquidateur de la Sci Toofa, la somme de 10.000.000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction d’usage.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 28 mai 2020, l’Office Polynésien de l’Habitat demande à la cour de :

— débouter la société Alcyom de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la Sci Toofa, représentée par M. Z A, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement n° RG 15/00001 du 10 septembre 2018 rendu par le tribunal de première instance de Papeete ;

— condamner la société Alcyom à lui payer la somme de 1.000.000 FCP à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;

— et la condamner également à lui payer la somme de 1.500.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

L’article 268 du code de procédure civile prescrivant d’exposer les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il y sera procédé dans la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre, en renvoyant pour un plus ample exposé à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 août 2020, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 24 septembre 2020.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 22 octobre 2020, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur la responsabilité contractuelle :

La Sas Alcyom rappelle tout d’abord que le projet immobilier en cause reposait sur une société de portage (type société anonyme simplifiée) dont le capital devait être réparti entre l’Office polynésien de l’habitat (ci-après désigné l’OPH) et une société du groupe 'Star Invest', et qu’il devait être intégralement financé par les avantages fiscaux rétrocédés via le mécanisme de la LODEOM ainsi que par un crédit vendeur accordé par la Sci Toofa, de sorte qu’ainsi l’OPH était dispensé d’engager le moindre fonds propre.

Puis, au soutien de sa demande de mise en cause de la responsabilité contractuelle de l’OPH, la Sas Alcyom indique en substance que :

— le mandat d’ingénierie financière conclu à son profit n’a mis à sa charge qu’une obligation de moyens, notamment aux fins d’obtenir l’agrément fiscal et de commercialiser le programme auprès des investisseurs ;

— ce mandat prévoyait en revanche la collaboration pleine et entière de l’OPH ;

— elle s’est attachée dès le mois de septembre 2011 à réaliser sa mission, ce qui s’est traduit par le dépôt d’une première demande d’agrément fiscal auprès des administrations concernées le 20 juin 2012, laquelle a fait l’objet d’un classement sans suite très surprenant par lettre du 7 septembre 2012 au motif que les éléments complémentaires n’avaient pas été communiqués, alors qu’aucun délai précis n’avait été fixé pour transmettre ces éléments ;

— elle a donc déposé un nouveau dossier d’agrément le 4 octobre 2012, qui a motivé de la part de l’administration fiscale une nouvelle demande de «compléments d’information», à laquelle elle a répondu par un courrier très détaillé du 27 mars 2013, de sorte que l’instruction de sa demande d’agrément suivait son cours et était sur le point d’être finalisée ;

— or, par courrier du 17 juillet 2013, l’OPH, contre toute attente, sans concertation et sans l’avoir préalablement informée, lui a indiqué que son conseil d’administration avait décidé de la non prorogation du contrat de réservation et avait refusé d’agréer le montage juridique et financier proposé par ses soins ; en outre, avec un empressement inexplicable, l’OPH a transmis immédiatement la copie de cette réponse à la direction générale des finances publiques par courriel du 23 juillet 2013 ;

— ainsi, après 20 mois de travail, elle a perdu toute chance de percevoir ses honoraires futurs sur les frais d’ingénierie et de gestion ;

— il est donc manifeste qu’en résiliant de manière abrupte et sans préavis le mandat qui la liait à elle, l’OPH a violé son obligation contractuelle de collaboration, alors que pendant les 20 mois de durée d’exécution de ce mandat, il a toujours été pleinement associé à l’instruction de l’agrément fiscal, étant toujours cosignataire des demandes déposées en ce sens ;

— la mauvaise foi de l’OPH est d’ailleurs caractérisée par son initiative de contacter directement la direction des impôts et des contributions publiques de la Polynésie française (la DICP), démarche qui lui a permis de justifier vis-à-vis de son conseil d’administration la non-prorogation du contrat de réservation ;

— ce retrait abusif et brutal est d’autant moins justifiable que moins de 3 mois plus tôt, le projet avait reçu le soutien du ministre du logement de la Polynésie française et un accord de principe avait été trouvé avec un groupe d’investisseurs locaux en vue du rachat des parts de la Sci Toofa, une fois l’agrément fiscal obtenu ;

— elle conteste également avoir commis une faute grave en continuant au-delà du 30 juin 2013 l’instruction de la seconde demande d’agrément sans s’assurer préalablement de la prorogation du contrat de réservation, dès lors que son mandat était toujours en cours d’exécution et que l’OPH ne lui avait signifié aucun ordre d’interrompre sa mission ;

— les allégations de l’OPH aux termes desquelles il y aurait eu un risque de fraude à la défiscalisation, compte tenu des antécédents du gérant de la Sci Toofa, sont dénuées de tout élément de preuve ;

— de même, l’OPH a interrogé directement la DICP, sans l’informer préalablement de ses démarches, alors que celles-ci concernaient directement le montage juridique et financier du projet dont elle était chargée, de sorte qu’elle a été privée de la possibilité de répondre aux questions et observations de cette administration ; en effet, comment dans ces conditions aurait-elle pu proposer toute adaptation pertinente du projet juridique et financier présenté à la direction générale des finances publiques si les obstacles qui semblaient préoccuper l’OPH et qui ont par la suite entraîné la non prorogation du contrat de réservation, ne lui ont pas été préalablement soumis ' ;

— le premier juge s’est donc contenté, à tort, de relever que la position de l’OPH n’avait pas à être motivée sans analyser le caractère fautif de sa démarche ayant conduit à cette prise de décision ;

— par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’OPH, les articles 8 et 9 du contrat de mandat n’instauraient pas un droit de résiliation pour toute cause et pour n’importe quel motif au profit de l’un ou l’autre des contractants.

Pour sa part, M. Z A, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, souscrit pour l’essentiel aux moyens développés par la Sas Alcyom et soutient plus particulièrement que :

— trois des quatre conditions suspensives prévues par le contrat de réservation étaient déjà réalisées au jour de sa signature ;

— la dernière, à savoir l’obtention de l’agrément fiscal auprès de la direction générale des finances publiques de Bercy, dépendait exclusivement de la bonne exécution du mandat d’ingénierie financière conclu avec la Sas Alcyom ;

— or, l’OPH a fait preuve d’inertie dans la production des informations demandées, ce qui entraîné le classement sans suite de la première demande d’agrément et, par ailleurs, il a commis plusieurs

défaillances lors de l’instruction de la seconde demande d’agrément ;

— en particulier, par courrier du 6 mai 2013, il a pris unilatéralement l’initiative d’interroger la DICP de Polynésie française sur plusieurs nouveaux points du projet, jamais évoqués auparavant et sans lien avec ses engagements au titre du contrat de réservation (notamment sa possibilité de se substituer à la Sci Toofa ou bien de bénéficier de la défiscalisation locale) ;

— le retrait de son agrément fiscal par arrêté du président de la Polynésie française du 15 mai 2015, alors que son permis de construire était encore valable jusqu’au 31 décembre 2016, visait à redresser les investisseurs locaux qui avaient bénéficié d’un crédit d’impôt en raison de leur souscription à son capital ;

— au final, c’est donc bien l’OPH lui-même qui a contribué directement à ce que l’agrément fiscal ne soit pas obtenu, faisant ainsi échec à la mainlevée de la dernière condition suspensive ; il y a donc lieu de considérer que cette dernière n’a pas été acquise du fait du comportement de mauvaise foi de l’OPH qui y a fait obstacle, de sorte que cette condition suspensive doit être réputée levée.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, toujours applicable en Polynésie française: «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi».

En l’espèce, deux contrats ont été conclus :

— le 26 septembre 2011, un 'mandat (exclusif) d’ingénierie financière et de placement’ entre l’OPH et la Sas Alcyom, par lequel le premier a confié à cette dernière la mission, notamment de : «définir les besoins et les modalités de financement de l’investissement […], rédiger la demande d’agrément du programme au titre de l’article 199 undecies du code général des impôts, la déposer auprès des services compétents du ministère chargé du budget et fournir à ces services les éléments nécessaires à l’obtention de l’agrément permettant aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux liés aux investissements réalisés outre-mer ; dans ses démarches auprès de l’administration fiscale, Alcyom agira avec la collaboration pleine et entière de l’OPH […]» ;

— puis, le 17 septembre 2012, un 'contrat de réservation’ entre l’OPH et la Sci Toofa, pour une durée 'expirant au plus tard le 31 décembre 2012" (cf. page 6 du contrat).

S’agissant de l’articulation entre ces deux contrats, il sera relevé que le mandat susvisé rappelait que l’OPH envisageait l’acquisition du programme immobilier concerné et, qu’à cet effet, il devait signer avec le promoteur, soit la Sci Toofa, un contrat de réservation sous la condition suspensive notamment de l’obtention du bénéfice du dispositif d’aide fiscale à l’investissement outre-mer.

C’est ainsi que le contrat de réservation précité avait prévu comme conditions suspensives de la réalisation de la vente éventuelle, notamment :

— la faisabilité de l’opération selon le schéma juridique défini par la société Alcyom dans son mandat ;

— l’agrément du montage juridique et financier ainsi défini par le conseil d’administration de l’OPH ;

— l’obtention de l’agrément fiscal de principe pour le bénéfice de l’aide fiscale à l’investissement outre-mer auprès de la direction générale des finances publiques de Bercy avant le 31 décembre 2012 ;

— et l’obtention par l’OPH des financements requis.

L’appelante, ainsi que la Sci Toofa, soutiennent à l’appui de leurs appels principal et incident que l’OPH a fait volontairement obstacle à la mainlevée de la condition suspensive relative à l’obtention de cet agrément fiscal, en usant de man’uvres déloyales caractérisant une violation de ses obligations contractuelles, en particulier celle de collaborer sans réserve avec la Sas Alcyom.

Comme l’a rappelé à juste titre le premier juge, le contrat préliminaire, encore dénommé 'contrat de réservation', créé par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et désormais codifié aux articles L.261-15 et R.261-25 et suivants du code de la construction et de l’habitation, est qualifié par la Cour de cassation de : « contrat sui generis essentiellement synallagmatique, comportant des obligations réciproques, le vendeur s’engageant en contrepartie d’un dépôt de garantie à réserver à l’acheteur éventuel un immeuble ou une partie d’immeuble ».

En l’espèce, il n’est pas soutenu en cause d’appel que le contrat de réservation susvisé imposait au réservataire une quelconque obligation d’acheter, le débat portant en réalité exclusivement sur les conditions dans lesquelles l’OPH a exécuté son obligation de collaboration, ainsi que sur l’incidence de son comportement sur le sort de la condition suspensive relative à l’obtention de l’agrément fiscal de principe. Au demeurant, le contrat de réservation en objet, énonce clairement en page 10 : «Le réservataire déclare, par les présentes, accepter, sans obligation pour lui d’acquérir, la faculté qui lui est conférée de se porter acquéreur, le moment venu, par préférence à tout autre, des biens et droits immobiliers ci-dessus prévisionnellement définis, au prix ci-dessus fixé».

Factuellement, la cour relève également que :

— la première demande d’agrément déposée par la Sas Alcyom, se présentant en qualité de mandataire de l’OPH, selon courrier daté du 20 juin 2012, a été classée sans suite par une décision du 7 septembre 2012 de la direction générale des finances publiques (bureau des agréments et rescrits) de Paris-Bercy, suite à l’absence de production dans les délais requis des documents et précisions complémentaires réclamés dans son courrier du 5 juillet 2012 ; cependant, contrairement à ce que soutient la Sci Toofa, les pièces du dossier ne démontrent aucunement que cette défaillance dans la communication de ces éléments complémentaires est, en tout ou partie, imputable à l’inertie de l’OPH ; au contraire, la nature et la liste importante des pièces et informations manquantes, telles que visées dans le courrier précité du 7 septembre 2012, démontrent qu’a minima une bonne partie de celles-ci relevait de la compétence du promoteur du projet, soit la Sci Toofa, d’ailleurs rendue destinataire de cette demande d’informations dès un courriel du 9 juillet 2012 ; l’OPH justifie de surcroît avoir adressé un mail de relance à la Sci Toofa par un nouveau courriel du 17 juillet 2012 ;

— le projet immobilier litigieux a été approuvé par le conseil d’administration de l’OPH, lors de sa réunion du 8 mars 2012 ; toutefois, le procès-verbal de cette séance indique : «Si l’agrément n’était pas accordé pour cette raison (en l’occurrence, l’absence de toute mise en concurrence préalablement à la signature du mandat au profit de la Sas Alcyom) ou une autre, le projet ne sera pas poursuivi avec l’OPH» ;

— une seconde demande d’agrément a donc été déposée par la Sas Alcyom le 4 octobre 2012, en conséquence de quoi le conseil d’administration de l’OPH a autorisé la prorogation de la durée de validité du contrat de réservation pour une durée de 6 mois (soit jusqu’au 30 juin 2013), par une délibération du 3 décembre 2012 ;

— cette nouvelle requête a donné lieu à une nouvelle demande de renseignements complémentaires formée par la direction générale des finances publiques suivant courrier du 2 janvier 2013 ; après une réponse documentée de la Sas Alcyom par courrier du 27 mars 2013, l’administration fiscale a réclamé, aux termes d’un courrier du 25 juin 2013, de nouveaux documents, en particulier 'l’acte de prorogation de la durée de validité du contrat de réservation au-delà du 30 juin 2013" ;

— ce dernier courrier été transmis à l’OPH qui a répondu en retour, par lettre du 17 juillet 2013, que :

«(son) conseil d’administration, réuni le 21 juin dernier, avait acté la non prorogation du contrat de réservation au 30 juin 2013 […]. En effet, l’obtention de l’agrément fiscal de principe pour le bénéfice de l’aide fiscale à l’investissement outre-mer n’a pas été rendu par la direction générale des finances publiques avant le 30 juin 2013 […].

S’il est constant qu’aux termes du mandat confié à la Sas Alcyom, l’OPH s’est engagé à pleinement collaborer, cette obligation contractuelle ne pouvait avoir pour effet de la priver de sa liberté de renoncer à acquérir, alors que cette faculté procédait de l’essence même du contrat de réservation la liant à la Sci Toofa.

En effet, à l’instar du premier juge, il importe de rappeler que ce contrat énonce, en page 11 : «Si toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente sont réunies […], le réservant invitera le réservataire à acquérir les biens et droits immobiliers réservés. […] Si le réservataire fait connaître son intention de ne pas donner suite à la réservation, le réservataire sera considéré comme ayant renoncé à l’acquisition et le réservant pourra librement disposer des biens faisant l’objet de la présente réservation…. ».

Il s’en déduit qu’il s’agit d’une faculté discrétionnaire du réservataire, le dispensant de motiver sa décision de renoncer à acquérir. Il est donc vain pour l’appelante de soutenir que le refus de poursuivre le projet, opposé par l’OPH dans son courrier du 17 juillet 2013, serait fautif au motif qu’il n’aurait été précédé d’aucune mise en garde ou discussion préalable, alors qu’aucune obligation contractuelle ne lui imposait le respect d’un préavis ou de quelque autre condition de forme pour notifier son refus.

De même, il est également sans conséquence pour la solution du litige de s’interroger sur le bien-fondé du grief allégué par l’OPH quant à l’existence d’un risque de fraude à la défiscalisation, puisque cet élément d’appréciation, quel qu’en soit la pertinence, relevait de la liberté des débats devant l’organe collectif de décision que constituait son conseil d’administration. Dès lors, sauf à s’immiscer dans le processus de décision de ce conseil, il suffit de constater que, lors de sa séance du 21 juin 2013, celui-ci a finalement décidé de ne pas proroger davantage la durée de validité du contrat de réservation conclu avec la Sci Toofa.

À cet égard, le jugement déféré a considéré, à juste titre, qu’il ne pouvait être tiré argument du fait que Maître F-G H, notaire associé à Papeete, avait été conduit à préparer un projet d’avenant à ce contrat de réservation prorogeant une nouvelle fois sa durée de validité jusqu’au 31 décembre 2013, suite à une réunion tenue le 27 mai 2003 notamment en présence d’une représentante de l’OPH. En effet, cette circonstance ne préjugeait en rien de la décision à venir de son conseil d’administration, seul organe à pouvoir valablement engager l’OPH, lequel aurait ainsi pu disposer, en cas de décision inverse, d’un avenant prêt à être signé.

Il convient également de souligner que, si le contrat de réservation prévoyait (page 6) la possibilité de proroger une ou plusieurs fois, en cours d’exécution du contrat, sa durée de validité, ce n’était qu’à la condition d’un: «mutuel assentiment des parties», accord faisant défaut en l’espèce.

Dès lors, en refusant de proroger au-delà du 30 juin 2013 la durée de ce contrat, l’OPH n’a fait qu’user de la liberté contractuelle qui lui en était reconnue.

Dans ces conditions, il est sans emport de s’interroger sur les conditions dans lesquelles la collaboration, prétendument insuffisante, de l’OPH a compromis la mainlevée de la condition suspensive liée à l’obtention de l’agrément fiscal puisque, même si celle-ci avait été réalisée, celui-ci, réservataire, n’en aurait pas été pour autant contraint d’acheter les biens immobiliers proposés par la Sci Toofa. En effet, l’une des obligations du contrat, à savoir celle de collaborer, ne saurait avoir plus d’effet contraignant à l’égard de l’OPH que l’objet du contrat lui-même.

De même, il est sans effet de s’interroger le bien-fondé ou la loyauté de la démarche entreprise par l’OPH visant à interroger directement, par courrier du 6 mai 2013, la direction des impôts et des contributions publiques de la Polynésie française. En effet, il lui était parfaitement loisible de chercher à collecter des informations complémentaires en prévision de la future réunion de son conseil d’administration, nécessairement appelé à statuer sur une éventuelle nouvelle prorogation de la durée de validité du contrat de réservation, venant à échéance le 30 juin suivant.

C’est également à tort que la Sci Toofa invoque les dispositions de l’article 1178 du code civil, applicable en Polynésie française, qui énonce : «La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement», pour soutenir que la condition suspensive liée à l’obtention de l’agrément fiscal doit être réputée remplie. En effet, comme déjà rappelé ci-dessus, la réalisation de cette condition suspensive n’obligeait nullement l’OPH puisque le contrat de réservation lui permettait (page 11) de ne pas donner suite à la réservation, même après que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente aient été réunies.

Pour ces motifs, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus des moyens des parties, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en particulier celles ayant rejeté les demandes indemnitaires formées par la Sas Alcyom et par la Sci Toofa, en l’absence de preuve d’une faute contractuelle commise par l’OPH dans l’exécution du mandat d’ingénierie financière consenti à la première et du contrat de réservation conclu avec la seconde. C’est également à juste titre que le premier juge a considéré que les stipulations du contrat de réservation, prévues au 3° de la page 6 mais également au point 2/ de la page 15, prévoyaient la restitution du dépôt de garantie au réservataire, soit l’OPH, en cas de non-obtention de l’agrément fiscal, interdisant alors au réservant d’offrir la vente.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

À titre reconventionnel, l’OPH sollicite la condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 1.000.000 FCP à titre de dommages-intérêts, motif pris du caractère totalement abusif de son appel.

L’article 1^er du code de procédure civile de la Polynésie française prévoit que : «Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 20'000 à 200'000 francs». S’agissant plus particulièrement de la procédure d’appel, l’article 351 du même code précise : «En cas d’appel jugé dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile de 500 à 200'000 francs, sans préjudice de tous dommages-intérêts».

Cependant, en l’espèce, au regard des enjeux financiers du litige et du caractère atypique des contrats de réservation, la Sas Alcyom était légitime à solliciter un second examen de l’affaire par le juge d’appel, fût-ce sur le fondement de moyens strictement identiques à ceux rejetés par le premier juge.

Par conséquent, l’OPH sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Compte tenu de ce qui précède, il serait inéquitable de laisser à l’OPH la charge des frais irrépétibles du procès. En conséquence, la Sas Alcyom sera condamnée à lui payer la somme de 600.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, M. Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, et la Sas Alcyom, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare M. Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, recevable en son appel incident ;

Déboute la Sas Alcyom et M. Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, de l’ensemble de leurs moyens et demandes ;

Confirme par conséquent le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute l’Office Polynésien de l’habitat (l’OPH) de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

Condamne la Sas Alcyom à payer à l’OPH la somme de 600.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne Maître Z A, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Toofa, et la Sas Alcyom, in solidum aux entiers dépens de l’instance d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 22 octobre 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL