COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2021

N° RG 20/02108

N° Portalis DBV3-V-B7E-T3C5

AFFAIRE :

F-G X

C/

[…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 2ème

N° RG : 18/06108

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON

M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN prorogé du 2 DECEMBRE 2021

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F-G X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Présent à l’audience

Représentant : M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

APPELANT

****************

[…]

N° SIRET : 438 724 163

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 20078048

R eprésentant : M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2013, M. F-G X a réservé auprès de la société Carrières Centralité Ilot S3 un appartement et un parking à […] à Carrières-sous-Poissy, moyennant le prix de 173 000 euros. Un dépôt de garantie de 5190 euros a été versé à la signature dudit acte.

Par acte authentique du 11 mars 2015, la société Carrières Centralité Ilot S3 a vendu à M. X en l’état futur d’achèvement le lot 69 correspondant à un appartement de deux pièces principales sur deux niveaux et le lot 238 correspondant à un emplacement de parking, moyennant le prix de 173 578,60 euros TTC. L’appartement a été livré le 27 octobre 2016 et loué à M. Y et M^me Z le 26 février 2017.

S’avisant de l’absence de locaux poubelles intérieurs, les copropriétaires ont constaté lors de la livraison, la présence de bennes à ordures collectives de l’autre côté de la rue. Quelques mois plus tard, des 'bacs d’apports volontaires’ ont été installés sur le trottoir de la résidence.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives dénoncées par son locataire, M. X a interrogé la société Nexity, co-gérante de la société Carrières Centralité Ilot S3, le 18 septembre 2017, en vain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2018, adressée à la société Carrières Centralité Ilot S3, le conseil de M. X a invoqué le vice du consentement de ce dernier.

Par acte du 14 septembre 2018, M. X a assigné la société Carrières Centralité Ilot S3 devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d’annulation de la vente et de remboursement de certaines sommes.

L’assignation a été publiée au service de la publicité foncière de Versailles le 29 mai 2019.

Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté M. X de toutes ses demandes,

— débouté la société Carrières Centralité Ilot S3 de sa demande reconventionnelle,

— condamné M. X aux dépens, avec recouvrement direct

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 5 mai 2020, M. X a interjeté appel et demande à la cour, par dernières conclusions du 7 décembre 2020, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de M. X fondées sur le dol,

— statuant à nouveau, condamner la société Carrières Centralité Ilot S3 à verser à M. X la somme de 129 750 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance de ne pas acquérir le bien.

Subsidiairement :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de M. X fondées sur l’erreur,

— statuant à nouveau, condamner la société Carrières Centralité Ilot S3 à verser à M. X la somme de 129 750 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance de ne pas acquérir le bien.

En tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Carrières Centralité Ilot S3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Carrières Centralité Ilot S3 au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 7 septembre 2020, la société Carrières Centralité Ilot S3 demande à la cour de :

— constater que les conditions du dol ne sont pas réunies en l’espèce.

En conséquence :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de l’intégralité de ses demandes sur ce fondement,

— constater que les conditions de l’erreur ne sont pas réunies en l’espèce.

En conséquence

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de l’intégralité de ses demandes sur ce fondement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Carrières Centralité Ilot S3 de sa demande reconventionnelle à voir condamner M. X à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. X aux entiers dépens de l’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2021.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que M. X D à rapporter la preuve de man’uvres dolosives viciant son consentement, relevant pour l’essentiel que le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information lors du contrat de réservation, ne pouvait suffire à caractériser le dol par réticence dès lors que les pièces contractuelles annexées à l’acte liant définitivement les parties avaient été notifiées préalablement et s’étaient substituées expressément à celles du contrat de réservation.

M. X soutient que, dès avant la conclusion du contrat de réservation, la société Carrières Centralité Ilot S3 savait qu’il n’y aurait pas de local destiné à accueillir les poubelles à l’intérieur de l’immeuble, qu’il lui incombait d’informer l’acquéreur de ce que la mention apportée sur le contrat de réservation à ce titre était inexacte et de la modification apportée sur la notice descriptive annexée au contrat de vente.

L’appelant fait valoir qu’il avait d’autant moins de raison de vérifier la conformité des plans du permis de construire avec la notice descriptive que le règlement de copropriété mentionne expressément et à plusieurs reprises la présence de locaux poubelles. Il ajoute qu’il ne fut pas le seul à avoir été trompé comme le révèle la lecture des commentaires échangés sur le forum des copropriétaires et du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2018.

L’appelant affirme qu’il n’aurait pas acquis ce bien s’il avait su que les bennes à ordures seraient installées à 2,09 mètres des fenêtres de son appartement, créant de nombreuses nuisances.

La société Carrières Centralité Ilot S3 réplique que l’erreur matérielle qu’elle a commise dans la notice descriptive initiale ne saurait s’analyser comme une man’uvre au sens de l’article 1116 ancien du code civil dès lors qu’elle a été rectifiée dans la notice adressée à M. X 4 mois avant la signature de l’acte de vente et dont il a pu prendre connaissance. Elle soutient que la notification des pièces et du descriptif définitif fixe le périmètre contractuel et exclut toute manoeuvre dolosive.

* * *

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.

Il est constant que le dol peut résulter d’une simple réticence, s’il est établi que son auteur a tu volontairement une information qu’il détenait et dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de l’autre partie.

Le dol constitue un vice du consentement et s’apprécie à la date à laquelle le contrat s’est formé.

Il est par ailleurs de principe que pèse sur le vendeur une obligation précontractuelle d’information, qui trouve sa source dans les anciens articles 1134, alinéa 3, du code civil, obligeant à exécuter les contrats de bonne foi, et 1602 qui énonce que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Le vendeur ne peut dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues.

La notice descriptive annexée au contrat de réservation, datée du 6 juin 2012, prévoit que les locaux communs comporteront des locaux poubelles ' destinés à recevoir des containers non fournis. Local livré carrelé au sol et équipé d’un robinet de puisage, d’un siphon de sol, d’un éclairage et d’une ventilation haute et basse'.

Or, la notice annexée à la demande de permis de construire, du 29 février 2012, mentionne au paragraphe consacré aux ordures ménagères qu’elles sont gérées sur le domaine public de la 'rue secondaire 1« , de la 'desserte 2 » et de la 'desserte 4" par des bornes d’apport volontaire, dimensionnées de manière à collecter les ordures ménagères de l’ensemble des logements de l’îlot.

Le cahier des charges de cession de terrain approuvé par l’arrêté préfectoral du 17 avril 2012,mentionne en son article K : 'l’enlèvement des ordures ménagères se fera en cohérence avec les pratiques de la Communauté d’agglomération 2 Rive de Seine (CA2RS), compétente en la matière, notamment en ce qui concerne le tri sélectif et l’implantation de points d’apport volontaire. L’acquéreur aura à sa charge la réalisation de points d’apport volontaire (le terrassement, le génie civil, la fourniture et la pose) situés en bordure des voiries aux endroits définis en accord avec la CA2RS ou le concessionnaire du service de collecte des ordures ménagères'.

Il est donc établi que les bornes d’apport volontaires – qui furent installées en juillet 2017 – étaient prévues au stade du permis de construire et que le vendeur savait qu’il n’y aurait pas de local poubelles à l’intérieur des immeubles.

La notice descriptive annexée à l’acte de vente datée du 9 octobre 2014 comporte une modification des mentions figurant dans la notice annexée au contrat de réservation puisqu’il est désormais indiqué 'locaux poubelles sans objet'. Cette formulation fort lapidaire n’était pas de nature à attirer l’attention de M. X sur les conséquences de la modification.

A supposer que la mention figurant à la notice annexée au contrat de réservation ait été le fruit d’une erreur purement matérielle, ceci ne dispensait pas la société Carrières Centralité Ilot S3, en tout état de cause, de révéler à M. X ce fait dont elle avait connaissance.

La notice descriptive modifiée et les pièces annexées à l’acte de vente n’évoquent nullement les bornes d’apports volontaires, encore moins leur localisation et leur grande proximité avec certains logements.

La lecture des échanges postés sur le forum réunissant divers copropriétaires démontre que manifestement ils furent nombreux à ignorer qu’il n’y aurait pas de local accueillant les poubelles et que les bornes d’apports volontaires seraient implantées sur le trottoir longeant l’immeuble, à grande proximité de certains appartements dont celui de M. X.

Le 13 juin 2018, à l’initiative de M. X, l’assemblée générale a pris acte ( sans vote) que les copropriétaires présents lors de cette assemblée avaient déclaré qu’ils n’avaient pas été prévenus par Nexity 'de l’existence de ces bennes semi-enterrées préalablement à la livraison de leur appartement'.

Les bornes non abritées sont positionnées juste devant les fenêtres de l’appartement de M. X, à deux mètres de celles-ci ainsi que l’établit le procès- verbal de constat dressé le 8 décembre 2017. Les pièces produites par M. X, spécialement les photographies, les correspondances adressées par M. Y, son locataire, et les attestations de M. A, M^me E X, M^me B et M. C ainsi que des commentaires laissés sur le forum des copropriétaires démontrent que la présence de ces bornes est source de multiples et constantes nuisances visuelles, sonores et olfactives.

Ces nuisances ont contraint M. X à consentir à M. Y à deux reprises une baisse du montant du loyer, initialement fixé à 860 euros (hors charges) et ramené à 710 euros.

Le contrat de réservation mentionne (en page 12) que M. X réalise un investissement de nature locative. Il est certain que sans la réticence dolosive de la société Carrières Centralité Ilot S3, M. X aurait su qu’il n’existerait pas de local destiné aux poubelles et que seraient implantées des bornes non abritées face à son appartement. Correctement informé il n’aurait pas acquis celui-ci.

M. X ayant fait le choix en appel de ne pas demander l’annulation du contrat à la suite du dol dont il a été victime, son préjudice réparable correspond à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Le bien a été acquis par M. X au prix de 173 000 euros. Il verse aux débats une évaluation réalisée par l’agence immobilière Stéphane Plazza Immobilier de Saint Germain en Laye qui a fixé à 25% de la valeur du bien l’abattement à opérer du fait de la présence des bennes à ordures. L’intimée ne développe aucune observation particulière quant à cette évaluation.

Il y a lieu de fixer le préjudice subi par M. X à la somme de 40 000 euros au paiement de laquelle la société Carrières Centralité Ilot S3 sera condamnée, majorée des intérêts légaux à compter de ce jour.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

La société Carrières Centralité Ilot S3, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et versera à M. X la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande faite par la société Carrières Centralité Ilot S3 en application des dispositions précitées sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau

Condamne la société Carrières Centralité Ilot S3 à payer à M. X la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Condamne la société Carrières Centralité Ilot S3 à payer à M. X la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande formée par la société Carrières Centralité Ilot S3 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Carrières Centralité Ilot S3 aux dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,