N°

83

CT

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Paméla Céran J,

— M^e Jacquet,

— M^e Guédikian,

le 27.08.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre des Terres

Audience du 26 août 2021

RG 19/00105 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 270, Rg 18/00167 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française du 21 août 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 13 novembre 2019 ;

Appelant :

M. B Z, né le […] à […], de nationalité française, médecin, demeurant à […] lot 21 P Q Place – 98735 Raiatea ;

Représenté par M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme A M S I veuve X, née le […] à […], demeurant à Uturoa, […] ;

Mme H M X, née le […] à […], demeurant à […] ;

Représentées par M^e B JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Mme C D épouse Y, née le […] à […], de nationalité française, agent immobilier, demeurant à […] ;

La Sci Raiatea 3, […] C ayant son siège social a Tevaitoa terre Q – Raiatea – BP 20277
- […], représentée par sa gérante M^me C D épouse Y ;

Représentés par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Vahi Nehenehe, […] ayant son siège social à […], représentée par son gérant M. E F ;

Représentée par M^e B JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Domaine de Q, […] dont le siège social est sis Terre Q Tumaraa Tevaitoa Raiatea, représentée par sa gérante M^me C D épouse Y ;

Non comparante, assignée à la personne de la cogérante C Y, le 20 janvier 2020 ;

Et de la cause :

L'Association Syndicale Libre des Propriétaires Te N O, inscrite à l’Ispf sous le […] ayant son siège social au […], représentée par son Président M. B Z ;

Représentée par M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 30 avril 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 24 juin 2021, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. GELPI, conseiller, M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Le litige concerne le cahier des charges du 15 avril 1976 du P Q R réalisé par G X sur la terre lui appartenant à Tumaraa section de Tevaitoa, île de Raiatea, l’extension de ce P autorisée par arrêté du 4 juillet 1985 dans laquelle B Z a acquis un lot ainsi que le chemin de servitude cadastré BC 70.

L’Association syndicale libre de propriétaires TE N O et son président B Z ont saisi le tribunal de première instance de Papeete section détachée de Raiatea pour que :

— il constate le droit de propriété de l’association syndicale libre de propriétaires TE N O sur la

servitude de passage cadastrée section […], située à […] ;

— il déclare nulles les constitutions ou cessions de servitude consenties par les ayants droit du lotisseur à savoir A I veuve X et H X au profit de la SCI RAIATEA 3 et de la SCI Vahi NEHENEHE ;

— il déclare inopposables à l’association syndicale libre de propriétaires TE N O les constitutions consenties par la SCI Q au profit de C Y et par C Y au profit des locataires des résidences Q et les Patios de Q dont elle est propriétaire.

Le 21 août 2019, le tribunal foncier de la Polynésie française section 3 a rendu le jugement suivant :

«DECLARE l’Association syndicale libre de propriétaires TE N O irrecevable à agir,

DECLARE B Z irrecevable à agir en nullité des constitutions de droits de passage concernant la servitude cadastrée section […], sise à […], pour cause de propriété de l’Association syndicale libre de propriétaires TE N O sur celle-ci,

DEBOUTE B Z de ses autres demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNE in solidum l’Association syndicale libre de propriétaires TE N O et B Z aux dépens».

Par requête enregistrée au greffe le 13 novembre 2019, B Z a relevé appel de cette décision afin d’en obtenir l’infirmation.

Il demandait à la cour de :

«Déclarer la requête de M. B Z recevable,

Déclarer nulles les clauses de constitution de servitude concernant la servitude BC 70, consenties par M. G X puis par ses héritières M^mes A I veuve X et H X :

— au profit de la SCI du DOMAINE DE Q suivant deux actes du 13 octobre 1995 et des 20 et 21 décembre 2006,

— au profit de M^me C Y suivant acte du 28 novembre 2008,

— au profit de la SCI RAIATEA 3 suivant acte des 30 avril, 3 et 5 mai 2010,

— au profit de la SCI VAHI NEHENEHE suivant acte des 1^er et 6 juin 2011,

Ordonner une expertise aux fins de rechercher une voie d’accès propre aux parcelles situées hors du P Q R et de son extension,

Si un autre accès s’avère impossible, dire que l’expert proposera des travaux de mise aux normes de la servitude BC 70 et du réseau d’eau potable afin de régler les problèmes de sécurité sur la voie et de pénurie d’eau à la suite de l’augmentation importante du nombre des usagers.

En tout état de cause, condamner M^mes A I veuve X et H X à prendre en

charge les frais d’entretien de la servitude BC 70 et du réseau d’eau potable, et ce jusqu’à ce qu’elles constituent l’association des propriétaires du P Q R.

Condamner in solidum M^mes A I veuve X et H X, M^me C Y, la SCI RAIATEA 3, la SCI VAHI NEHENEHE et la SCI du DOMAINE DE Q à payer à M. B Z la somme de 500 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Les condamner in solidum aux entiers dépens.»

Dans ses dernières conclusions récapitulatives, «pour aller à I’essentiel et espérer terminer la procédure dans un délai raisonnable, M. Z limite ses demandes» ainsi :

«Infirmer partiellement le jugement en date du 21 août 2019,

Statuant à nouveau,

Vu le cahier des charges du 15 avril 1976 transcrit le 21 février 1980 vol.996 n°08,

Déclarer la requête de M. B Z recevable,

Déclarer nulles pour non-respect du cahier des charges du P Q R, les clauses de constitution de servitude (droits de passage et de branchement au réseau d’eau potable) concernant le chemin BC 70, consenties par M. G X puis par ses héritières M^mes A I veuve X et H X :

— au profit de la SCI du DOMAINE DE Q suivant deux actes du 13 octobre 1995 et des 20 et 21 décembre 2006,

— au profit de M^me C Y suivant acte du 28 novembre 2008,

— au profit de la SCI RAIATEA 3 suivant acte des 30 avril, 3 et 5 mai 2010,

— au profit de la SCI VAHI NEHENEHE suivant acte des 1^er et 6 juin 2011,

Condamner in solidum M^mes A I veuve X et H X, M^me C Y, la SCI RAIATEA 3, la SCI VAHI NEHENEHE et la SCI du DOMAINE DE Q à payer à M. B Z la somme de 500 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Les condamner in solidum aux entiers dépens.»

Il soutient que «la servitude BC 70, créée initialement pour desservir l’extension du P Q R, dessert de nombreuses parcelles situées hors P, dont les occupants ne participent en aucune manière à son entretien : – les 4 lots de la résidence de Q (bail de la SCI DOMAINE DE Q gérée par M^me Y) – les 5 lots des PATIOS DE Q 2 (bail de M^me Y) – les parcelles […], 163, 164 et 170 (bail de la SCI DOMAINE DE Q) – la parcelle BC 191, propriété de la SCI RAIATEA 3 – la parcelle BC 149, propriété de la SCI VAHI NEHENEHE» ; que «le service de l’urbanisme, par lettre du 4 avril 2014', constatait l’infraction à l’article LP 141-4 du code de l’aménagement de la Polynésie française et enjoignait à M^me C Y de régulariser la situation en envisageant deux solutions : – la création de son propre P – le rattachement au cahier des charges du P Q R», ce qu’elle n’a pas fait ; qu’en l’absence d’association des propriétaires du P Q R régulièrement constituée, il est «fondé à interjeter appel à titre personnel, en qualité de

propriétaire d’un lot dans le P Q R, pour faire cesser les actes lui portant préjudice contraires au cahier des charges de 1976» ; qu’il ne se contredit pas au détriment d’autrui et, comme en première instance, «demande l’application du cahier des charges du P à la servitude BC 70 et par conséquent la nullité des constitutions de servitude».

Il ajoute que «conformément à l’arrêté du 4 juillet 1985', le chemin BC 70 a été créé pour desservir les cinq lots de l’extension du P'» ; que «la parcelle BC 70 n’ayant été créée qu’entre 1985 et 1987, elle ne pouvait pas figurer dans le cahier des charges de 1976» ; que celui-ci « comporte des dispositions précises relatives à l’utilisation et à l’entretien de la voirie du P» et que «celles-ci doivent logiquement s’appliquer à la voirie de l’extension du P créée ultérieurement, et ce en vertu du chapitre IX du cahier des charges» ; que «la servitude BC 70, aménagée par le lotisseur G X, dessert les 5 parcelles de l’extension du P Q R, dont la parcelle […]» lui appartenant ; qu’ «en dépit du cahier des charges de 1976 régulièrement publié, donc opposable aux tiers, le lotisseur et ses héritières ont accordé, postérieurement à la création du P Q R et de son extension, des droits de passage et de branchement au réseau d’eau sur la servitude BC 70 à des tiers, sans prévoir leur rattachement au cahier des charges» ; que «ces tiers utilisent et dégradent la servitude BC 70 sans se soucier de son entretien» ; que «le cahier des charges du 15 avril 1976 étant antérieur aux actes passés à compter de 1995, toutes les constitutions de servitude concernant le chemin BC 70 au profit de tiers au P – à savoir la SCI du DOMAINE DE Q, M^me C Y, la SCI VAHI NEHENEHE et la SCI RAIATEA 3» lui sont inopposables ; qu’il «est même fondé à solliciter l’annulation de toutes les clauses litigieuses pour illicéité de leur objet dans le délai de 30 ans à compter du jour des actes litigieux» ; que «la clause litigieuse insérée dans les contrats suivants : – le bail emphytéotique du 13 octobre 1995 au profit de la SCI du DOMAINE DE Q – la cession des 20 et 21 décembre 2006 au profit de la SCI du DOMAINE DE Q – la cession du 28 novembre 2008 au profit de M^me C Y – l’acte de vente des 30 avril, 3 et 5 mai 2010 au profit de la SCI RAIATEA 3 – l’acte de vente des 1^er et 6 juin 2011 au profit de la SCI VAHI NEHENEHE» doit être annulée et que son intention «est de faire cesser l’usage de la voie par des tiers qui ne participent pas à son entretien mais également de faire cesser les problèmes de sécurité sur la servitude BC 70 et de pénurie d’eau’générés par l’augmentation du nombre des usagers».

C Y et la SCI Raiatea 3 présentent à la cour les demandes suivantes :

«Débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes et l’en a débouté.

Subsidiairement,

Vu l’article 2262 du Code Civil,

Déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action engagée par M. Z.

A titre infiniment subsidiaire, sur le fond,

Vu l’article 1165 du Code Civil,

Débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse,

Le condamner à payer à la SCI RAIATEA 3 et à M^me C Y la somme de 500 000 FCP en l’application des dispositions de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie

Française, ainsi qu’aux entiers dépens.»

Elles exposent que, «plutôt que d’essayer de démontrer l’inexistence d’une Association dont il est le Président, pour justifier d’une qualité personnelle à agir, peut-être aurait-il été préférable pour M. Z de justifier de l’habilitation qui lui avait été donnée par ladite ASL pour ester en justice» ; qu’ «en s’abstenant de rapporter cette preuve, M. Z reconnaît qu’il poursuit un but personnel, vraisemblablement dans l’intention de» leur nuire et que «ce type de motivation ne peut à lui seul justifier un intérêt pour agir dans le cadre des demandes qu’il présente» ; que, pour lui permettre d’accéder à son terrain acquis par acte notarié des 30 avril, 3 et 5 mai 2010, il a été accordé à la SCI Raiatea 3 à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passer sur une parcelle cadastrée section […] appartenant au vendeur ; que les demandes de B Z se heurtent à une double prescription ; que «M. G X était propriétaire du terrain ayant servi d’assiette au chemin de servitude depuis un acte transcrit le 13 décembre 1978» ; que lui «d’abord puis ses ayants droit sont devenus propriétaires par l’effet de la prescription acquisitive de l’article 2262 du Code Civil» et que «l’action elle-même, dont il n’est pas contesté qu’elle soit qualifiée d’action réelle, se prescrit par 30 ans conformément au même article».

Ils soulignent, à titre infiniment subsidiaire, que l 'ASL TE N O n’est pas la seule bénéficiaire du droit de passage puisqu’au moins quatre autres entités ont accès à leur fond par la servitude […] ; qu’il a été consenti à la SCI RAIATEA 3 un droit de passage pouvant «être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction, par l’acquéreur, les membres de sa famille, ses domestiques ou employés, ses invités et visiteurs, puis et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fond dominant» et que «ce droit de passage emporte la faculté par le ou les bénéficiaires de passer sous l’assiette de la route de servitude, des câbles ou réseaux souterrains pour l’alimentation en eau, électricité, téléphone et autres à condition de la remettre en partait état» ; que l’effet relatif des conventions résultant de l’article 1165 du code civil interdit à B Z d’obtenir l’annulation de la clause de constitution de servitude ; que «cela signifie que non seulement les droits acquis par la SCI RAIATEA 3 sur la parcelle […] sont opposables aux autres bénéficiaires de ce chemin d’accès, mais que ces derniers, dont l’ASL TE N O, ne sauraient remettre en question les dispositions contractuelles visées dans l’acte d’acquisition auquel elle n’est pas partie, instituant la servitude de passage» et que «M. Z se comporte comme si cette servitude de passage était la sienne» ; que «M^me Y a fait établir par M. K L, urbaniste consultant, le 10 novembre 2017, une analyse de la situation foncière constatant qu’elle ne se trouve pas «dans l’illégalité à l’égard des règles d’urbanisme» et que l’absence de nouveau cahier des charges est due au fait que l’extension du P Q R ne constituait pas «un nouveau P puisqu’il ne comportait que cinq lots desservis par la même voie et situés à l’intérieur du P d’origine».

A M I épouse X, H M X et la SCI Vahi Nehenehe présentent à la cour les demandes suivantes :

«Dire et juger que la demande de M. B Z de condamnation de M^mes A I veuve X et H X à prendre en charge les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration de la servitude BC 70, constituant une demande nouvelle, est irrecevable,

Dire et juger que la demande de M. B Z d’ordonner une expertise aux fins de décrire la servitude BC 70 (voirie et réseau d’eau potable) et identifier tous les usagers de cette voirie, dire si la servitude BC 70 (voirie et réseau d’eau potable) doit être aménagée au vu de la réglementation et de l’évolution prévisible du nombre des usagers, évaluer le coût des travaux nécessaires, constituant une demande nouvelle, est irrecevable,

Dire et juger que l’Association Syndicale TE N O est irrecevable à agir pour défaut de qualité,

Dire et juger que M. B Z est irrecevable à agir à titre personnel pour défaut de qualité,

Dire et juger que M. B Z est irrecevable à agir pour défaut d’intérêt,

Dire et juger que M. B Z est irrecevable en l’ensemble de ses demandes pour défaut de droit d’agir, son comportement étant constitutif de l’estoppel,

Au fond,

Dire et juger que le cahier des charges du 15 avril 1976 n’ayant pas été modifié ni sa modification publiée, il est inopposable aux tiers,

Dire et juger qu’il ne comporte aucune mention sur l’utilisation et l’entretien de la parcelle BC 70,

Dire et juger qu’il n’y est aucunement expressément indiqué que feu G X avait aménagé une servitude propre à l’extension du P Q R cadastrée BC 70,

Dire et juger qu’il n’apparaît pas des actes de vente des 5 lots n°17 à 21 que feu G X ait aménagé une servitude propre à l’extension du P Q R,

Dire et juger que la parcelle BC 70 est indivise entre les propriétaires des parcelles BC 68, […], […], […], […], […] et […], savoir actuellement les parcelles […], […], […], […] à 132, […] à 149, […], […], […], […], […] à 170 et […],

En conséquence,

Débouter M. B Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner M. B Z au paiement d’une somme de 500.000 FCP à M^me A I veuve X, M^me H X, et à la SCI V AHI NEHENEHE pour procédure abusive,

Condamner M. B Z à payer à M^me A I veuve X, M^me H X, et la SCI VAHI NEHENEHE une somme de 678.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel».

Elles affirment que les demandes concernant la prise en charge des frais d’entretien, de réparation et d’amélioration de la servitude BC 70 et l’organisation d’une expertise formées par B Z sont irrecevables comme nouvelles ; que «la défense des intérêts communs des propriétaires de lots du P Q R ou de son extension ressort de la compétence de l’ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES DU P Q R, association entrée en vigueur un an après la signature de la première vente de lot» et qu’ainsi, ni l’ASL TE N O, ni B Z ne possède qualité pour agir ; que «M. B Z, agissant à titre personnel en qualité de propriétaire d’un des lots de l’extension du P Q R n’a pas d’intérêt à agir en reconnaissance de propriété de la servitude cadastrée Section […] au profit de l’ ASL TE N O» ; qu’ «après avoir soutenu en première instance que la servitude Section […] était la propriété de l’Association Syndicale Libre TE N O constituée entre quatre des cinq lots n°17 à 21 de l’extension du P Q R,'désormais’en appel, il soutient qu’elle est la propriété du lotisseur, et de ses héritières,'et en conséquence il se fonde sur cette nouvelle interprétation des actes pour formuler sa demande nouvelle, donc irrecevable, de condamnation de M^mes A X et H X à prendre en charge les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration de la servitude BC 70» ; qu’ «enfin, devant la juridiction des référés de Raiatea, il soutient en être propriétaire indivis sur la base d’un plan cadastral,'concomittamment à

la présente procédure» et qu’ «il sera déclaré irrecevable en l’ensemble de ses demandes pour défaut de droit d’agir, son comportement étant constitutif de l’estoppel, c’est à dire l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui'».

Elles font valoir également qu’aucun acte produit n’établit que, comme le prétend B Z, « pour desservir les 5 lots n° 17 à 21 constituant l’extension du P Q R situés dans la partie montagneuse de la terre Q, feu G X avait aménagé une servitude qui leur est propre cadastrée […]» ; que, «s’agissant du cahier des charges du 15 avril 1976, il concerne le P Q R, c’est à dire les 16 lots réalisés dans les années 1975-1976, et sa voirie, c’est à dire la servitude BC n°64» ; que ce cahier des charges n’a jamais été modifié comme prévu à l’article 8 de l’arrêté n° 173 EA-AU-ISVL du 4 juillet 1985» ; qu’ «il n’a jamais été enregistré ni transcrit, comme prévu à l’article 9» du même arrêté et qu’il n’est pas mentionné expressément dans le cahier des charges du 15 avril 1976 «que feu G X avait aménagé une servitude propre à l’extension du P Q R cadastrée […]» ; qu’ «il n’apparaît pas davantage des actes de vente des lots n°17 à 21 que feu G X ait aménagé une servitude propre à l’extension du P Q R» ; qu’ «en effet, dans le titre de propriété de M. Z', il n’y a aucune constitution de servitude propre à l’extension du P Q R cadastrée […], aucune constitution de servitude desservant sa parcelle […], aucune mention de la parcelle BC 70, aucune mention d’accès tout court d’ailleurs’et pas davantage dans le titre de propriété de ses voisins» alors que «les titres des SCI DU DOMAINE DE Q, SCI RAIATEA 3 et SCI V AHI NEHENEHE mentionnent tous un droit de passage sur la parcelle cadastrée BC 70» ; que, «devant la juridiction des référés de Raiatea, Monsieur Z soutient être propriétaire indivis de la parcelle BC 70 sur la base d’un plan cadastral» sur lequel il est indiqué comme propriétaire indivis ; que, si l’on suit son raisonnement, «la SCI VAHI NEHENEHE, la SCI RAIATEA 3, et M^mes A et H X seraient propriétaires indivis de la parcelle BC 70, tout comme lui et les propriétaires des parcelles […] à 75, et n’auraient pas plus et pas moins de droits que lui sur cette parcelle» ; que M^me C Y «bénéficie d’un bail avec M^mes X, propriétaires indivises de la parcelle […] qui l’autorise expressément à utiliser la servitude cadastrée […]» ; qu’en conséquence, «les propriétaires des 5 lots de

l’extension du P Q R ne sont pas les seuls à avoir des droits sur la parcelle BC 70» et que «M. Z est infondé à demander la nullité des clauses de constitution de servitude (droits de passage et de branchement au réseau d’eau potable) concernant le chemin BC 70, consenties par feu G X puis ses héritières A et H X'».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2021.

Motifs de la décision :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur les limites du litige :

Il convient, en premier lieu, de rappeler que l’association syndicale libre de propriétaires TE N O n’a pas relevé appel du jugement rendu le 21 août 2019 ; que, si elle est mentionnée dans les écritures de B Z, elle ne l’est pas comme partie intervenante et qu’elle ne présente aucune demande.

Par ailleurs, B Z se contente désormais de solliciter la nullité pour non-respect du cahier des charges des clauses de constitution de servitude au profit de la SCI du DOMAINE DE

Q, de C Y, de la SCI RAIATEA 3 et de la SCI VAHI NEHENEHE et a abandonné les autres prétentions figurant dans sa requête d’appel.

Dans ces conditions, les demandes, moyens et arguments des intimés concernant l’association syndicale libre de propriétaires TE N O et les demandes nouvelles (prise en charge des frais de la servitude litigieuse et expertise) sont devenus sans objet.

Sur l’estoppel :

La jurisprudence souligne la possibilité d’invoquer les défenses au fond en tout état de cause et donc de faire valoir en appel des moyens nouveaux.

Ceux présentés dans le cadre de la présente instance par B Z ne sont pas affectés de contradictions au préjudice des autres parties.

Par ailleurs, l’action en référé dont se prévalent A M I épouse X, H M X et la SCI Vahi Nehenehe n’est pas de même nature que celle dont est saisie la cour d’appel.

Dans ces conditions, la théorie de l’estoppel ne peut recevoir application et la fin de non-recevoir soulevée par A M I épouse X, H M X et la SCI Vahi Nehenehe doit être rejetée.

Sur la nullité des clauses de constitution de servitude (droits de passage et de branchement au réseau d’eau potable) concernant le chemin BC 70 :

Il n’existe pas de P «extension du P Q R», ni donc de cahier des charges de ce P.

Le seul cahier des charges concernant le P créé par G X est celui du 15 avril 1976 qui précise, en son chapitre IX :

«En outre, dans le cas où le lotisseur procèderait à l’extension du P ou à la division sous une autre forme du surplus de la propriété dont est détaché le terrain présentement loti, chacun des acquéreurs et autres propriétaires successifs des lots et parcelles formés du surplus de ladite propriété à son profit, sous quelque forme que ce soit, membre de l’association et à ce titre soumis à toutes les obligations prévues dans le présent cahier des charges.»

Le lotisseur a également constitué une association des propriétaires du P Q R dont sont membres de plein droit «le lotisseur, tant qu’il restera propriétaires d’un ou plusieurs lots, ses acquéreurs et tous futurs propriétaires des lots du P».

L’article 8 de l’arrêté n°173 EA.AU.ISLV du 4 juillet 1985 qui a autorisé l’extension du P Q R dispose que :

«Outre les indications à apporter au cahier des charges en fonction des articles ci-dessus du présent arrêté, la composition précise des 5 (cinq) lots doit être indiquée (désignation, contenance et limite)'»

Et son article 9 ajoute que :

«Le cahier des charges et le plan de recollement correspondant aux travaux réellement exécutés seront déposés à la subdivision du service de l’aménagement du territoire aux îles Sous-le-Vent-Uturoa pour approbation avant toute demande de certificat de conformité.

Deux exemplaires du cahier des charges définitivement approuvés seront déposés après formalités d’enregistrement et de transcription.»

Cependant, aucun élément produit n’établit qu’un cahier des charges ait été rédigé, déposé, ni publié.

Il n’est de même pas établi que G X ait aménagé un chemin de servitude propre à l’extension du P Q R cadastré BC 70.

Ainsi, aucun document administratif, ni contractuel n’associe les 5 lots faisant l’objet de l’extension du P Q R au chemin cadastré BC 70.

Par ailleurs, l’acte notarié du 9 mars 2000 par lequel les époux Z ont acquis le lot 21 du P Q R ne mentionne pas de constitution de servitude.

Et B Z ne saurait se prévaloir de l’extrait de plan cadastral selon laquelle la parcelle BC 70 serait indivise au profit de plusieurs propriétaires dont lui-même dans la mesure où ce document ne constitue pas un titre de propriété.

Enfin, le cahier des charges du 15 avril 1976 ne fait pas référence à un chemin qui pourrait être devenu la parcelle BC 70.

Dans ces conditions, alors qu’il utilise librement le chemin litigieux, B Z ne démontre pas son intérêt à agir en nullité de clauses permettant aux intimés de bénéficier de la servitude de passage.

Il serait plus recevable, en sa qualité de propriétaire d’un lot faisant partie de l’extension du P Q R ainsi que de membre de droit de l’association des propriétaires du P Q R et donc dans le cadre de la défense des intérêts communs du P Q R, à exiger une régularisation du cahier des charges du 15 avril 1976 au regard de son chapitre IX et de l’arrêté du 4 juillet 1985, à provoquer une assemblée générale destinée à une intégration dans ce cahier des charges des 5 lots constituant l’extension, voire du chemin BC 70 et, éventuellement, de toutes personnes utilisant ce chemin.

Par ailleurs, il aurait pu à titre personnel solliciter une indemnisation pour le préjudice éventuellement subi du fait des agissements des intimés, en leur qualité de voisins ou d’indivisaires.

Il ne présente, cependant, aucune demande en ce sens.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

A M I épouse X, H M X et la SCI Vahi Nehenehe ne rapportent pas la preuve que B Z ait abusé de ses droits d’agir et de relever appel.

Leur demande en paiement de dommages-intérêts sera ainsi rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des intimés leurs frais irrépétibles d’appel et il ne sera donc pas fait application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La partie qui succombe doit supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement rendu le 21 août 2019 par le tribunal foncier de la Polynésie française section 3 en toutes ses dispositions ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par A M I épouse X, H M X et la SCI Vahi Nehenehe ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejette toutes autres demandes formée par les parties ;

Dit que B Z doit supporter les dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 26 août 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL