COUR D’APPEL

DE [Localité 13]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 25 Mai 2022

N° RG 20/01709 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FPYV

VD

Arrêt rendu le vingt cinq Mai deux mille vingt deux

Sur APPEL d’une décision rendue le 2 novembre 2020 par le Tribunal judiciaire d’AURILLAC (RG n° 17/003834)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et de M^me Rémédios GLUCK lors du prononcé

ENTRE :

La société LA GUERINIERE

Société civile immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n° 339 492 670 00023

[Localité 12]

[Localité 3]

Représentants : M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SCP MOINS, avocats au barreau d’AURILLAC (plaidant)

APPELANTE

ET :

M. [X] [Z] [W] [R]

[Localité 11]

[Localité 4]

Représentant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

M. [U] [P] [K]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

M. [U] [A]

[I]

[Localité 14]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

La COMMUNE DE VITRAC représentée par son maire en exercice

Le Bourg

[Localité 14]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

G.A.E.C. MARTY

Le Peyrou

[Localité 5]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

M. [M] [H]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentant : la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Le GFA DES ETANGS

Lieudit [Localité 8]

[Localité 14]

Représentant : la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

La société SELECTION HABITAT

SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 453 450 256

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentant : M^e Isabelle CONSTANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [J] [H]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Non représentée, assignée à personne

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2022 Madame DUFAYET a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 25 Mai 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement le 25 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Rémédios GLUCK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat en date du 4 mars 2009, la SCI de la Guerinière a confié à l’agence Sélection Habitat la vente d’une propriété située sur la commune de Vitrac (15) comprenant notamment un château, un grand terrain et un étang.

M. [X] [R] a acquis cette propriété par acte notarié du 18 avril 2013 pour un prix de 830 000 euros, une partie du prix (60 000 euros) étant payable à terme le 31 juillet 2013. L’acte de vente précisait que l’acquéreur avait eu la jouissance du bien avant la vente 'par la prise de possession réelle depuis le premier septembre 2012'.

Le 29 janvier 2014, la digue de l’étang a rompu, provoquant la disparition de l’étang et endommageant plusieurs propriétés situées en aval, ainsi qu’un pont appartenant à la commune de [Localité 14].

Par exploit d’huissier en date du 18 avril 2014, la commune de Vitrac a fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Aurillac aux fins d’expertise.

En cours de procédure, M. [R] a fait assigner la SCI de la Guerinière et l’agence Sélection Habitat en déclaration d’ordonnance commune et extension des opérations d’expertise.

Dans le cadre d’une autre instance, M. [U] [A], le GAEC Marty et Mme [J] [H] ont fait assigner M. [R] aux fins d’expertise. Ce dernier a fait appeler en la cause la commune de Vitrac, la SCI de la Guerinière et l’agence sélection Habitat.

Les deux procédures ont été jointes.

L’expert a rendu son rapport le 21 décembre 2016.

Puis par exploit d’huissier en date du 26 juin 2017, la commune de Vitrac a fait assigner M. [R] devant le tribunal de grande instance d’Aurillac aux fins de le voir déclaré responsable des préjudices subis par la commune.

Par exploit d’huissier en date du 30 août 2017, M. [R] a fait assigner la SCI de la Guerinière et l’agence Sélection Habitat devant le même tribunal afin de les voir condamnées à lui payer la somme de 270 000 euros et à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Ces deux procédures ont été jointes.

Par ailleurs, pas actes en dates du 21 août 2017, le GAEC Marty, M. [A] et Mme [H] et M. [U] [K] ont chacun fait assigner M. [R] devant le tribunal d’instance d’Aurillac en indemnisation des préjudices subis. Par suite, M. [R] a fait assigner la SCI de la Guerinière et l’agence Sélection Habitat afin qu’elles soient condamnées à le relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Ces procédures ont été jointes.

Par jugement du 10 mai 2019, le tribunal d’instance a renvoyé ces dossiers devant le tribunal de grande instance d’Aurillac en raison de la connexité.

Toutes les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Enfin, par exploit d’huissier en date du 25 janvier 2019, le GFA Des Etangs et M. [M] [H], venant aux droits de Mme [J] [H] et propriétaires des terrains situés en aval de l’étang, ont fait assigner M. [R] et la SCI de la Guerinière devant le tribunal d’instance d’Aurillac. Ce dernier s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance, cette affaire étant jointe aux autres.

Le 2 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aurillac a rendu la décision suivante :

— déclare M. [X] [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat responsables de la rupture du barrage en cause et des conséquences indemnitaires de cette dernière à hauteur de 60% pour M. [R], 35% pour la SCI et 5% pour la SARL ;

— condamne M. [X] [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à hauteur des pourcentages susmentionnés à payer :

* à la commune de Vitrac la somme de 25 000 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

* au GAEC Marty la somme de 2 170 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

* à M. [U] [K] la somme de 2 153 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

* à M. [U] [A] la somme de 4 707 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

* au GFA Des Etangs la somme de 5 835 euros et celle de 500 euros au titre de frais de procès,

* à M. [M] [H] la somme de 1 385 euros,

— déboute Mme [J] [H] de ses demandes ;

— déclare la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat responsables du préjudice de M. [R] à hauteur de 90% pour la SCI et 10% pour la SARL ;

— condamne la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat, à hauteur des pourcentages susmentionnés, à payer à M. [X] [R] la somme de 100 000 euros ;

— condamne in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire, en référé et au fond,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Pour retenir la responsabilité de M. [R], le tribunal a jugé que l’acquéreur du barrage est le responsable temporaire des eaux. A la date de la rupture du barrage, M. [R] était le propriétaire temporaire de l’eau de l’étang, laquelle entraîne la responsabilité du propriétaire de l’étang.

Pour retenir la responsabilité de la SCI de la Guerinière, il a relevé que le défaut d’entretien de l’étang et plus généralement du barrage est très ancien et donc imputable en partie à l’ancien propriétaire.

Pour retenir la responsabilité de l’agence immobilière, le tribunal a retenu un manquement à son devoir de conseil.

Par déclaration électronique en date du 25 novembre 2020, la SCI de la Guerinière a interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 18 août 2021, la SCI appelante demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— en conséquence, vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil et des articles 1231 suivants, 1383 et suivants, et 2241 et suivants du même code, et les dispositions des articles 238 et 246 du code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable car tardive mais en outre mal fondée, la demande formée par M. [R] à son encontre, sous le visa des dispositions des articles 1641 suivants du code civil, et en tant que de besoin, sous le visa des dispositions des articles 1231 et suivants du code civil ;

— en conséquence, réformer le jugement en ce qu’il l’a déclarée responsable de la rupture du barrage en cause et des conséquences indemnitaires de cette dernière, à hauteur de 35%, et en ce qu’il a condamné, en conséquence, la concluante à indemniser la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [K], M. [A], le GFA Des Etangs, M. [H] à hauteur de 35% du préjudice subi par ceux-ci ;

— réformer de même le jugement en ce qu’il l’a déclarée responsable du préjudice de M. [R] à hauteur de 90% et l’a condamnée à hauteur de ce pourcentage de 90% à payer à M. [R] la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la SARL Sélection Habitat aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire, en référé au fond.

— rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses fins demandes en garantie et en indemnisation, à l’encontre de la SCI de la Guerinière ;

— condamner M. [R] à payer à la SCI de la Guerinière la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Rahon.

Par conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 26 janvier 2022, M. [R] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1382 ancien et suivants du code civil, 1240 et suivants du code civil, 1116 et suivants anciens du code civil, 1134, 1135 et suivants anciens du code civil, 1103 1104 1112-1 nouveaux du code civil, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCI de la Guerinière et de la SARL Sélection Habitat ;

— réformer quant au partage de responsabilité et au quantum, conformément au dispositif suivant:

— voir condamner in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat au paiement de la somme de 270 000 euros à M. [R] ;

— voir condamner in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à relever et garantir M. [R] de toute somme qui serait prononcée à son encontre au profit de la commune de Vitrac, du GAEC Marty, de M. [H], de M. [K], de M. [A], du GFA Des Etangs, de Mme [J] [H], de M. [M] [H] mais également de toute somme qui serait mise à sa charge au profit du département du Cantal ;

— dire et juger que la SCI de la Guerinière sera tenue de 90% et la SARL Sélection Habitat de 5% du préjudice de la commune de Vitrac, du GAEC Marty, de M. [H], de M. [K], de M. [A], du GFA Des Etangs, de Mme [J] [H], de M. [M] [H] ou du département du Cantal ;

— voir condamner in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat au paiement d’une somme de 8 000 euros ainsi qu’en tous les dépens.

Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 11 janvier 2022, la SARL Sélection Habitat demande à la cour de :

— en la forme constater l’irrecevabilité des demandes de condamnation solidaire ou in solidum formulée par M. [M] [H] et le GFA Des Etangs pour la première fois à hauteur d’appel à l’encontre de la SARL Sélection Habitat sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ;

— recevoir son appel incident et le déclarer bien fondé ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat responsables de la rupture du barrage en cause et des conséquences indemnitaires de cette dernière à hauteur de 60% pour M. [R], de 35% pour la SCI susvisée et de 5% pour la SARL susmentionnée;

— condamné M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à hauteur des pourcentages susmentionnés, à payer à la commune de Vitrac la somme de 25 000 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès, au GAEC Marty somme de 2 170 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès, à M. [K] la somme de 2 153 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès, à M. [A] la somme de 4 707 euros et celle de 500 euros au titre de frais de procès, au GFA Des Etangs la somme de 5 835 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès, à M. [H] la somme de 1 385 euros ;

— déclaré la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat responsables du préjudice de M. [R] à hauteur de 90% pour la SCI susvisée et de 10% pour la SARL susmentionnée;

— condamné la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat, à hauteur des pourcentages susmentionnés, à payer à M. [R] la somme de 100 000 euros ;

— condamné in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire, en référé et au fond ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— statuant à nouveau :

— constater que la SARL Sélection Habitat n’a commis aucun manquement ;

— constater qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute imputée à l’agence et le préjudice allégué ;

— constater que la SCI de la Guerinière a commis un dol, lequel, selon une jurisprudence constante, exonère l’agence de toute responsabilité ;

— en conséquence, débouter M. [R], et toute autre partie, de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SARL Sélection Habitat ;

— à titre subsidiaire réduire à de plus justes proportions les montants sollicités en faisant application de la jurisprudence relative à la perte de chance et sans pouvoir excéder 4% des préjudices subis par les parties demanderesses conformément au rapport d’expertise judiciaire,

et condamner la SCI de la Guerinière à relever et garantir indemne l’agence de toute condamnation;

— en tout état de cause :

— condamner M. [R], subsidiairement tout succombant, à verser à la SARL Sélection Habitat la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par elle en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R], ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— à titre subsidiaire, si une partie des dépens en ce compris les frais d’expertise devait être mis à la charge de la SARL Sélection Habitat, dire et juger que la SARL Sélection Habitat ne pourra qu’être tenue des dépens, en ce compris les frais d’expertise, qu’à hauteur de 4%, en faisant application du partage de responsabilité retenu par l’expert judiciaire.

Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 24 janvier 2022, le GFA Des Etangs et M. [M] [H] demandent la cour, au visa des articles 528, 1240, 1241, 1242, 1244, 2224, 2241 et 2242 du code civil, de :

— confirmer le jugement ;

— à titre principal :

— condamner solidairement ou in solidum M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à payer et porter la somme de 5 835 euros au GFA Des Etangs ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à payer et porter la somme de 1 385 euros à M. [H] ;

— à titre subsidiaire :

— condamner M. [R] à hauteur de 60% à payer et porter la somme de 5 835 euros au GFA Des Etangs ;

— condamner la SCI de la Guerinière à hauteur de 35% à payer et porter la somme de 5 835 euros au GFA Des Etangs ;

— condamner la SARL Sélection Habitat à hauteur de 5% à payer et porter la somme de 5 835 euros au GFA Des Etangs ;

— condamner M. [R] à hauteur de 60% à payer et porter la somme de 1 385 euros à M. [H] ;

— condamner la SCI de la Guerinière à hauteur de 35% à payer et porter la somme de 1385 euros à M. [H] ;

— condamner la SARL Sélection Habitat à hauteur de 5% à payer et porter la somme de 1.385 € à M. [H] ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— condamner M. [R] à payer et porter la somme de 5 835 euros au GFA Des Etangs;

— condamner M. [R] à payer et porter la somme de 1385 euros à M. [H] ;

— en tout état de cause :

— condamner la partie succombante à porter et payer au GFA Des Etangs la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie succombante à porter et payer à M. [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Tournaire-Meunier, avocats sur son affirmation de droit ;

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil pour la capitalisation des intérêts à compter du jugement rendu le 2 novembre 2020.

Suivants conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 25 mai 2021, la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [A] et M. [K] demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a limité l’indemnisation de la commune de [Localité 14] à la somme de 25 000 euros ;

— rejeter l’appel de la SCI de la Guerinière ;

— dire et juger recevables les demandes formées par les concluants ;

— dire et juger M. [R] responsable des préjudices subis par la commune de [Localité 14] ;

— condamner M. [R] à payer et porter :

— à la commune de Vitrac la somme de 27 432,68 euros en réparation de ses préjudices,

— au GAEC Marty la somme de 2 170 euros en réparation des ses préjudices,

— à M. [K] la somme de 2 153 euros en réparation de ses préjudices,

— à M. [A] la somme de 4 707 euros en réparation de ses préjudices,

— condamner tout succombant à payer et porter aux concluants la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [R] aux entiers dépens de première instante et d’appel, en ceux compris ceux de référé et d’expertise judiciaire et amiable.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 février 2022.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1/ Sur l’action engagée par M. [R] à l’encontre la SCI de la Guerinière

A/ Sur la demande d’irrecevabilité de l’action fondée sur la garantie des vices cachés

A titre principal, M. [R] entend rechercher la responsabilité de la SCI de la Guerinière sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil.

La SCI de la Guerinière prétend que cette action est irrecevable, plus de deux années s’étant écoulées entre l’ordonnance portant extension des opérations d’expertise à son profit en date du 9 juin 2015 et la saisine au fond du tribunal le 30 août 2017.

M. [R] soutient pour sa part que le point de départ du délai de deux ans est la date du rapport d’expertise, soit le 21 décembre 2016, seul celui-ci permettant de déterminer les raisons de la rupture de la digue. Eventuellement, le point de départ peut être reporté au jour de la réunion d’expertise du 2 octobre 2015 au cours de laquelle le gérant de la SCI a reconnu un défaut d’entretien de l’ouvrage.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1648 du code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L’article suivant précise que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’interruption a pour effet d’effacer le délai de prescription ou de forclusion acquis et de faire courir un nouveau délai de même durée que l’ancien, selon l’article 2231 du code civil.

L’assignation en référé interrompt le délai de prescription jusqu’à la désignation de l’expert, celle-ci mettant fin à l’instance et constituant le point de départ du nouveau délai. Il est cependant admis que le point de départ peut être reporté à la date du dépôt du rapport d’expertise lorsque celui-ci est requis pour caractériser la découverte du vice (Cass. Civ. 1ère 17 février 2016 n°15-12.741).

En l’espèce, M. [R] a attrait la SCI de la Guerinière à la procédure de référé expertise.

L’ordonnance d’extension des opérations d’expertise a été rendue le 9 juin 2015.

Seul le dépôt du rapport d’expertise est susceptible de caractériser la découverte du vice dans la mesure où l’expert a dégagé le principe d’un incident aux causes multiples et un certain nombre de facteurs aggravants. Aussi, seule la lecture de son rapport permettait d’envisager une action avec des fondements juridiques précis.

Le rapport ayant été déposé le 21 décembre 2016 et M. [R] ayant délivré son assignation au fond le 30 août 2017, soit dans le délai de deux ans, l’action en garantie des vices cachés n’est pas forclose.

B/ Sur la demande d’application de la clause de non garantie prévue dans l’acte de vente

Il est constant que l’acte de vente comportait une clause de non garantie en page 12 rédigée comme suit : 'L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires (…)'

La SCI de la Guerinière déduit de cette clause que, pour que sa responsabilité soit engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, il faut que l’acquéreur démontre sa mauvaise foi et sa connaissance des vices affectant l’ouvrage, ce qu’il ne fait pas.

M. [R] prétend au contraire que la SCI avait parfaitement connaissance des vices. En effet, son représentant a expliqué lors d’une réunion d’expertise avoir vu que la digue était affaiblie et que, pour éviter qu’elle ne s’effondre, il l’avait remblayée avec un amas de branchages. Il a également indiqué connaître le fonctionnement des étangs car son père en possède un. En première instance, la SCI avait versé au débat une pièce n°1 expliquant le fonctionnement d’un étang. Elle ne produit plus cette pièce en cause d’appel, laquelle est produite par M. [R] et atteste, selon lui, de la connaissance par les SCI des obligations d’entretien qui étaient les siennes et qu’elle n’a pas respectées.

Il ajoute que l’étang était illégal ainsi que le confirme la Préfecture du Cantal.

En vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. La jurisprudence en a déduit a contrario que les clauses de non garantie sont nulles lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose et était donc de mauvaise foi.

Afin de déterminer si la clause de non garantie prévue à l’acte de vente trouve à s’appliquer, il convient de déterminer dans un premier temps s’il existe un vice caché et dans un second temps si le vendeur en avait connaissance.

Le vice caché, tel que défini à l’article 1641 du code civil précité, est un vice qui existait antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, ou encore qui existait déjà à l’état de germe.

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire indique que 'les causes de l’incident sont triples :

— l’absence d’entretien du moine qui ne permettait pas de maintenir un niveau d’eau compatible avec la résistance de l’ouvrage ;

— la surpression permanente du barrage ;

— la fragilisation de la partie aval du barrage’ (page 5 du rapport).

Il poursuit en listant des facteurs aggravants et en précisant que le sinistre 'trouve son origine dans:

— l’absence flagrante d’entretien de l’ouvrage. Aucune trace de vidange récente n’a été retrouvée. Il semble que le dernier curetage date de 1957 soit consécutif à une noyade.

— la crue du 5 juillet 1993 a eu un effet fragilisant puisqu’elle s’est produite sur la partie la plus fragile de l’ouvrage : son moine. Aucune déclaration d’incident n’a été déposée. Aucun diagnostic technique n’a été porté sur l’ouvrage à l’issue de cette crue. Aucune réparation n’a été entreprise ou chiffrée.

— la recharge du pan aval du barrage est, par endroit, lessivée. On peut voir encore des traces de recharge par du remblai tout venant, parfaitement insuffisante à la vue de la taille de la digue.

— l’absence de curage de l’étang depuis plusieurs décennies a conduit à un envasement que l’on peut estimer à 2 400 tonnes.

— deux arbres se sont effondrés dans l’étang, l’un des troncs fait office de digue en amont d’un déversoir de crue.

La crue de 1993 est un incident préalable sérieux qui, d’après M. [R], n’a pas été porté à sa connaissance par les précédents propriétaires du château, ni par les notaires ou l’agent immobilier. De plus, le niveau d’eau excessif et non géré dissimulait les installations de régulations de niveau d’eau (moine et vanne) par ailleurs non fonctionnelles’ (pages 6 et 7 du rapport).

L’expert conclut également au fait que 'le niveau de dégradation de la digue était invisible pour un néophyte. Cette constatation rejoint celle de M. [O] qui ignorait jusqu’à l’existence d’un ouvrage de régulation du niveau d’eau, puisque noyé depuis plusieurs années par manque d’entretien’ (page 12 du rapport).

Il résulte ainsi des observations et conclusions de l’expert que la propriété acquise par M. [R] auprès de la SCI de la Guerinière comportait bien un vice caché affectant son étang, ce vice résultant d’un défaut d’entretien pendant de nombreuses années et dans une négligence de la part des propriétaires antérieurs successifs, notamment en terme de surveillance et d’entretien du moine. Il s’ensuit que ce vice n’a pu apparaître entre la prise de possession des lieux par M. [R] et l’accident, seuls quelques mois séparant ces deux événements, alors que l’expert indique très clairement que le défaut d’entretien est ancien. En outre, il est évident que la connaissance par l’acheteur d’un vice affectant l’étang pouvait être de nature à diminuer le prix d’achat de la propriété, cet étang constituant un élément d’agrément certain et participant de sa valorisation.

L’existence d’un vice caché étant établie, il convient de déterminer si ce vice était connu du vendeur.

Il résulte de l’acte de vente que la SCI de la Guerinière a acquis le domaine le 28 juin 2002. Elle l’a ensuite vendu par acte du 18 avril 2013 à M. [R], celui-ci en ayant la jouissance à compter du 1er septembre 2012. Elle a donc été propriétaire des lieux pendant un peu plus de 10 ans et en a eu la pleine jouissance pendant 10 ans et 2 mois.

Elle ne produit aucune pièce permettant de prouver qu’elle a, pendant cette durée, assuré un entretien régulier, notamment ainsi que l’indique l’expert l’entretien du moine, la vidange ou encore le curetage, se contentant d’évoquer tout au plus des opérations de nettoyage à visée esthétique. Elle ne justifie ni n’allègue l’existence de visites techniques.

Ainsi, il peut être conclu à l’existence d’un comportement négligent dans la surveillance et l’entretien de l’étang, comportement ayant participé à la rupture de la digue, quand bien même des manquements antérieurs à sa propre possession sont également relevés.

Cependant, ce défaut d’entretien et cette négligence ne suffisent pas à démontrer que le vendeur avait connaissance des vices affectant l’ouvrage et notamment le moine, négligence et mauvaise foi ne se confondant pas.

Les dires que M. [R] attribuent au représentant de la SCI au moment des opérations d’expertise et rappelés plus haut, ne sont pas repris par l’expert dans son rapport. Quant à la pièce expliquant le fonctionnement d’un étang et prétendument rédigée par le représentant de la SCI, ce que celle-ci ne conteste pas, force est de constater qu’aucune conclusion ne peut être tirée de ce schéma qui ne permet en rien d’établir la connaissance par la SCI des vices de l’étang.

En effet, sur ce schéma est évoqué la surveillance nécessaire de deux vannes de trop plein qui permettent, selon son auteur, de vérifier que le niveau de l’étang reste stable.

L’expert indique que le représentant de la SCI 'confirme que, depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de vente de son château, il n’a jamais vu l’ouvrage le moine. Ceci confirme que M. [O] a hérité d’une situation qui a trouvé son aboutissement lors de la rupture de la digue'. Il ajoute plus loin que 'le niveau de dégradation de la digue était invisible pour un néophyte. Cette constatation rejoint celle de M. [O] qui ignorait jusqu’à l’existence d’un ouvrage de régulation du niveau d’eau, puisque noyé depuis plusieurs années par manque d’entretien’ (page 12 du rapport).

Enfin, il peut être ajouté que si la SCI de la Guerinière avait eu connaissance de vices affectant son bien, elle n’en aurait sans doute pas laissé la jouissance à M. [R] pendant un peu plus de 8 mois avant la signature de l’acte authentique de vente.

Ainsi, il n’est pas démontré que la SCI de la Guerinière avait connaissance de l’existence d’un moine, et donc encore moins de son défaut d’entretien, en raison de son immersion depuis de nombreuses années. Le schéma produit atteste d’ailleurs en ce sens, celui-ci ne faisant état que de deux vannes de trop plein émergées ou en tous cas connues et visibles, mais ne mentionnant pas l’existence d’un moine.

La connaissance du vice par les vendeurs n’est pas établie.

S’agissant de la prétendue illégalité de l’étang, force est de constater que, si l’acte de vente mentionne l’existence de cet étang, il ne comporte aucune clause relative à la réglementation afférente. Un courrier de la Préfecture en date du 6 février 2014 indique que l’ouvrage est irrégulier, faute pour le propriétaire de produire un document administratif autorisant la construction du barrage. Cependant ce courrier est postérieur à l’accident et aucune des pièces versées au débat sur ce point ne permet de façon claire de dire qu’à la date de la vente cet étang était irrégulier et que, de surcroît, les vendeurs auraient eu connaissance de cette situation.

Il s’ensuit que la clause d’exclusion de garantie produit ses effets et que M. [R] ne peut engager la responsabilité de la SCI de la Guerinière sur le fondement de la garantie des vices cachés.

C/ Sur les fondements subsidiaires de l’action de M. [R] contre la SCI de la Guerinière

Dans l’hypothèse où la cour aurait conclu à la forclusion de l’action de M. [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés, il a développé une argumentation subsidiaire sur le fondement de la réticence dolosive, puis encore plus subsidiairement sur le fondement du manquement à une obligation contractuelle d’information.

Il convient donc de les examiner, même si cet examen ne se fait pas à la faveur de la forclusion de l’action, mais de l’application de la clause d’exclusion de garantie, les deux ayant pour effet d’aboutir au rejet de ses prétentions.

La SCI de la Guerinière entend rappeler que les dispositions de l’article 1641 et suivants du code civil excluent la possibilité d’agir en responsabilité contractuelle.

Cependant, d’une part le cumul d’action est possible avec le dol, d’autre part l’action en responsabilité contractuelle ne se fonde en l’espèce pas sur le vice caché, mais sur un défaut d’information, de sorte qu’il n’y a pas de cumul d’action.

M. [R] entend tout d’abord invoquer la réticence dolosive du vendeur en visant l’ancien article 1116 du code civil.

Pour rapporter la preuve d’un dol, M. [R] doit démontrer que la SCI de la Guerinière a, au moment de la vente, usé de manoeuvres sans lesquelles il n’aurait pas contracté. Il a été dit plus haut qu’il n’était pas démontré que la SCI de la Guerinière avait connaissance des vices cachés affectant l’étang. En outre, le seul fait qu’elle n’ait pas indiqué ne pas avoir entretenu l’étang est insuffisant pour caractériser des manoeuvres dolosives dans la mesure où il n’est pas établi que ce défaut d’information avait d’une part un caractère intentionnel, d’autre part qu’il avait pour objet de tromper l’acquéreur. Aussi, sa demande sur ce fondement ne saurait prospérer.

A titre infiniment subsidiaire, M. [R] entend engager la responsabilité contractuelle de la SCI de la Guerinière pour manquement à son obligation pré-contractuelle d’information et cela sur le fondement des anciens articles 1134 et suivants du code civil et l’article 1602 du même code. Il indique que l’absence d’information quant au défaut d’entretien l’a conduit à acquérir sans réserve cet étang et l’a privé d’une chance de ne pas acquérir ou de l’acquérir à un coût moindre. En outre, en n’indiquant pas que l’ouvrage n’avait pas été entretenu et nécessitait un entretien immédiat, la SCI de la Guerinière lui a fait perdre une chance de ne pas subir le préjudice qui a été le sien

puisqu’un curage aurait pu éviter le sinistre. Il estime qu’elle a ainsi manqué à la transmission d’une information nécessaire dans le cadre de la bonne foi et de la loyauté contractuelle.

La SCI de la Guerinière indique de son côté qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information car elle n’avait pas connaissance de la crue de 1993 puisqu’elle n’était pas encore propriétaire des lieux à cette date ; elle n’avait pas connaissance de l’envasement en aval n’étant pas une professionnelle en matière d’hydraulique ; elle n’avait pas d’obligation de déclaration de l’étang, celle-ci n’ayant existé que postérieurement à la vente de 2013.

Sur le fondement de l’ancien article 1134 alinéa 3 du code civil, désormais 1104, la jurisprudence a dégagé une obligation d’information du vendeur. Cette obligation d’information pèse sur le vendeur en cas de vente immobilière et la détermination concrète de son contenu est fonction des caractéristiques du bien objet de la vente.

En l’espèce, le fait que le bien immobilier vendu intégrait un étang, ce qui n’est pas ordinaire en cas de vente immobilière, nécessitait de toute évidence que des informations particulières soient données à l’acquéreur relativement à l’entretien et au fonctionnement de cet étang et, le cas échéant, à son défaut d’entretien. L’expert a d’ailleurs relevé dans son expertise qu’un tel ouvrage nécessite des opérations de surveillance et de maintenance particulières, notamment des vidanges et des visites techniques.

Or, force est de constater que le vendeur ne justifie pas avoir délivré à l’acheteur la moindre information relative au fonctionnement de cet étang ou à la façon dont il avait, ou n’avait pas été entretenu. L’acte de vente ne comporte pas davantage de précision sur ce point. Le schéma précité atteste pourtant du fait que la SCI de la Guerinière avait connaissance du fait que cet étang nécessitait une surveillance particulière au niveau de deux de ses vannes et, par ailleurs, elle soutient dans ses conclusions l’avoir entretenu. Se faisant, et quand bien même l’entretien qui a été fait était défaillant, elle concède qu’un étang nécessite une attention particulière et elle ne prouve pas qu’elle en a avisé son acheteur. Se faisant, son manquement au devoir d’information est caractérisé et sa responsabilité est engagée sur ce point.

2/ Sur l’action engagée par M. [R] contre la SARL Sélection Habitat

M. [R] entend rechercher la responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement extra-contractuel de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 et suivants, celle-ci n’ayant pas fait jouer son devoir de conseil. Il indique que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de vérification des caractéristiques du bien qu’il vend. En l’espèce, l’agence immobilière qui est un professionnel aurait dû se renseigner sur la situation juridique de l’étang ainsi que sur son état et son entretien.

En réponse, la SARL Sélection Habitat répond qu’elle n’a pas commis de faute car :

— l’étang était régulier à la date de la vente et, en outre, la situation juridique ou urbanistique du bien vendu relève de la responsabilité du notaire mais pas de l’agent immobilier;

— l’étang était affecté de vices cachés, or l’agent immobilier n’a pas à vérifier l’absence de vices cachés, pas plus qu’il n’est tenu de les garantir ;

— le vendeur a commis des fautes dans l’entretien de son bien et est ainsi responsable d’un dol, lequel l’exonère de toute responsabilité.

Elle ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice résultant de l’incident.

En vertu des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer. L’article suivant dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, l’expertise judiciaire a révélé que l’étang était affecté de vices cachés, lesquels n’étaient pas connus du vendeur et ne pouvaient donc pas d’avantage l’être de l’agent immobilier. En effet, l’expert a indiqué que 'l’état de dégradation de la digue était invisible pour un néophyte'. Le fait que l’agence immobilière soit un professionnel de l’immobilier ne lui confère pas de compétences particulières en matière hydraulique, de sorte que l’agence immobilière doit également être considérée comme néophyte en l’espèce, cela d’autant plus que la vente portait à titre principal, non pas sur l’étang mais, ainsi que cela résulte de l’acte de vente, sur 'une propriété comprenant un château, trois gîtes et diverses dépendances annexes, cour, jardin, terrasse, parcs, prés, pâture, bois, taillis, bois résineux, bruyère, grand étang et terrain d’agrément', de sorte que l’étang n’était pas l’objet principal de la vente. Il ne peut donc être fait reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir vu les vices affectant l’étang.

En revanche, en qualité de professionnelle de l’immobilier et compte-tenu du montant de la transaction immobilière à hauteur de 830 000 euros, l’acheteur pouvait raisonnablement attendre d’elle qu’elle attire son attention sur la spécificité de la propriété qui comportait un étang et qu’elle se renseigne sur son état d’entretien, voire sur les préconisations en la matière, ce qu’elle n’allègue pas avoir fait.

S’agissant de la situation juridique de l’étang, il sera tout d’abord relevé que l’acte de vente lui-même, établi par notaire, ne fait état d’aucune disposition réglementaire particulière concernant cet étang. En outre, les pièces versées au débat ne permettent pas de déterminer quel était, au moment de la vente, le statut juridique de l’étang, les pièces provenant de la Préfecture faisant état d’un certain nombre d’obligations à compter du 9 novembre 2013, soit postérieurement à la vente.

Il apparaît ainsi que l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil et donc commis une faute.

3/ Sur les autres demandes relatives à la responsabilité des parties

A/ sur les demandes de la SARL Sélection Habitat à l’encontre de la SCI de la Guerinière

La SARL Sélection Habitat sollicite de la cour qu’elle constate que la SCI de la Guerinière a commis un dol, lequel l’exonère de sa responsabilité.

Cependant, il a été jugé plus haut qu’aucun dol ne pouvait être reproché à la SCI de la Guerinière à l’égard de M. [R] et les mêmes arguments peuvent être opposés à l’agence immobilière, en l’absence de démonstration de manoeuvres dolosives. La demande ne pourra qu’être rejetée.

B/ sur les demandes du GFA Des Etangs et de M. [H] à l’encontre de la SCI de la Guerinière

Le GFA Des Etangs et M. [H] sollicitent la mise en cause de la responsabilité délictuelle de la SCI de la Guerinière, outre sa condamnation in solidum au paiement des réparations.

Selon eux, il résulte de l’expertise judiciaire que le sinistre trouve son origine dans un défaut d’entretien ancien, dont la SCI de la Guerinière est également responsable. Cette dernière ne justifie d’aucun entretien de son bien pendant ses dix années de propriété. Ils indiquent que leur demande n’est pas prescrite, leur assignation ayant été délivrée le 25 janvier 2019 et le délai pour agir expirant le 29 janvier 2019, soit 5 ans jour pour jours après l’accident. Aux termes du dispositif de leurs conclusions, ils sollicitent la confirmation du jugement et, à titre principal, la condamnation solidaire ou in solidum de la SCI de la Guerinière à la réparation du préjudice puis, à titre subsidiaire, une condamnation à hauteur de 35%.

De son côté, la SCI de la Guerinière sollicite réformation du jugement notamment en ce qu’il l’a retenue comme responsable de la rupture du barrage et des conséquences indemnitaires à hauteur de 35%. Elle concède que la demande du GFA Des Etangs et de M. [H] n’est pas prescrite (page 12 des conclusions). Sur le fond, elle conteste toute faute et ne reprend pas d’argumentation spécifique en réponse aux demandes de ces parties, mais fait valoir les mêmes arguments que ceux opposés à M. [R].

Ainsi que cela a été rappelé plus avant, il résulte des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil (devenu 1240), que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article suivant dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, il résulte de façon claire du rapport d’expertise judiciaire que les propriétaires successifs de l’étang ont fait preuve de négligence et cela depuis de nombreuses années. Ainsi, la SCI de la Guerinière qui en a été propriétaire pendant 10 ans ne justifie pas du moindre entretien réalisé de façon utile, notamment sur le moine qui est pourtant une partie essentielle de l’ouvrage. Au stade de l’examen du vice caché plus avant, il a d’ailleurs été affirmé que la SCI de la Guerinière n’avait pas entretenu l’étang et avait fait preuve de négligence. Aussi sa faute est-elle avérée.

S’agissant du préjudice du GFA Des Etangs et de M. [H], il est également établi et non contesté par les parties.

Sur le lien de causalité, là encore l’expert judiciaire a relevé de façon claire que la rupture de la digue avait plusieurs origines mais résultait en toute hypothèse d’un défaut d’entretien des propriétaires successifs.

La responsabilité délictuelle de la SCI de la Guerinière est donc engagée envers le GFA Des Etangs et de M. [H], emportant sa condamnation, in solidum avec M. [R], au paiement des sommes non contestées à titre de réparation et dans la proportion justement retenue par le tribunal à hauteur de 35%.

C/ sur les demandes du GFA Des Etangs et de M. [H] à l’encontre de la SARL Sélection Habitat

Le GFA Des Etangs et M. [H] sollicitent la mise en cause de la responsabilité délictuelle de la SARL Sélection Habitat, outre sa condamnation in solidum au paiement des réparations.

Ils estiment que la responsabilité de SARL Sélection Habitat peut être recherchée dès lors qu’un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel quand ledit manquement lui a causé un dommage. Ils prétendent que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil et qu’elle ne peut se réfugier derrière le fait qu’elle serait néophyte en matière hydraulique, d’autant qu’elle est une habituée de la vente de ce type de propriétés avec étangs. Aux termes du dispositif de leurs conclusions, ils sollicitent la confirmation du jugement et, à titre principal, la condamnation solidaire ou in solidum de la SARL Sélection Habitat à la réparation du préjudice puis, à titre subsidiaire, une condamnation à hauteur de 5%.

De son côté, la SARL Sélection Habitat soulève l’irrecevabilité de ces demandes de condamnation solidaire formulées pour la première fois en cause d’appel. Elle indique que le GFA Des Etangs et M. [H] ne formulaient en première instance aucune demande à son encontre et que dans leurs premières conclusions devant la cour ils ne sollicitaient que la confirmation du jugement, lequel n’a pas prononcé de condamnation solidaire.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il résulte du jugement contesté qu’en première instance le GFA Des Etangs et M. [H] n’ont formulé aucune demande à l’encontre de la SARL Sélection Habitat, seule une demande de condamnation in solidum étant présentée à l’encontre de M. [R] et de la SCI de La Guerinière. En outre, le jugement contesté n’a pas prononcé de condamnation solidaire ou in solidum à l’égard de la SARL Sélection Habitat au profit du GFA Des Etangs et de M. [H]. Aussi, cette demande de condamnation solidaire ou in solidum formulée à titre principal pour la première fois en cause d’appel n’est pas recevable.

Seule est donc recevable devant la cour leur demande de confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une responsabilité de la SARL Sélection Habitat à hauteur de 5%.

Ainsi que le rappellent à juste titre le GFA Des Etangs et M. [H], le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Le tiers qui a subi un préjudice doit seulement apporter la preuve d’un manquement contractuel et celle d’un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice subi.

Il sera rappelé qu’il a été jugé plus haut que la SARL Sélection Habitat avait manqué à son devoir de conseil envers M. [R] de sorte que la faute contractuelle est établie.

En revanche, en ce qui concerne le lien de causalité, il ne peut être affirmé que si la SARL Sélection Habitat avait satisfait à son devoir de conseil le dommage ne serait pas survenu, de sorte que la responsabilité de la SARL Sélection Habitat sera ici écartée.

4/ Sur la réparation des préjudices

A/ Sur la réparation du préjudice de M. [R] en lien avec les fautes de la SCI de la Guerinière et de la SARL Sélection Habitat

Il a été jugé plus avant que la SCI de la Guerinière est responsable d’un défaut d’information envers M. [R], et que la SARL Sélection Habitat a manqué à son devoir de conseil envers M. [R], ce qui lui ouvre droit à indemnisation. Il peut être estimé que ces fautes combinées ont toutes deux concouru au préjudice de M. [R] dans des proportions égales.

M. [R] indique dans le corps de ses conclusions que le défaut d’information quant à l’absence d’entretien de l’étang l’a privé d’une chance de ne pas acquérir celui-ci ou de l’acquérir à un coût moindre, mais également de ne pas subir le préjudice qui a été le sien.

Au stade du calcul de son préjudice, il sollicite une somme de 270 000 euros correspondant à ses préjudices moraux, patrimoniaux, environnementaux et financiers. Il explique qu’il a revendu la propriété en 2015 pour un prix de 536 000 euros, soit une moins-value de 294 000 euros. Il ajoute que l’étang avait une importance pour le domaine et était systématiquement mis en valeur sur les publicités faites, une activité de pêche à la carpe étant mentionnée.

Le préjudice résultant du manquement pré-contractuel à un devoir d’information ou un devoir de conseil constitue une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

M. [R] ne produit aucune pièce permettant de dire que la présence de l’étang sur le domaine et sa croyance en son bon état d’entretien ont été déterminants dans sa volonté d’acheter la propriété, celle-ci présentant par ailleurs d’autres atouts et aménagements par ailleurs listés, de sorte que la perte de chance de ne pas contracter n’est pas caractérisée.

En revanche, il peut être raisonnablement estimé que, s’il avait été informé de l’absence d’entretien de l’étang pendant les 10 années de possession de la SCI de la Guerinière et si son attention avait été attirée sur la spécificité de cet équipement, il aurait pu négocier des conditions financières tenant compte de cet élément et du coût futur de cet entretien. Il a donc perdu une chance de négocier les conditions financières de son achat au regard d’une telle information. Compte-tenu du montant de la transaction à hauteur de 830 000 euros, cette perte de chance sera souverainement évaluée par la cour à la somme de 30 000 euros, la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat en étant tenues in solidum et dans la limite de 50% chacune dans leurs rapports entre elles.

La décision sera ainsi réformée sur ce point.

B/ Sur la réparation des préjudices des autres parties

Au regard des développements précédents, aucune responsabilité directe n’ayant été retenue à l’encontre de la SCI de la Guerinière et de la SARL Sélection Habitat dans la survenance de l’incident, seul M. [R] est responsable des préjudices subis par les riverains, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et peut être condamné à les indemniser des dommages en lien avec la rupture de l’étang, à l’exception toutefois du préjudice subi par le GFA Des Etangs et M. [H] dont la SCI de la Guerinière est jugée ci-dessus partiellement responsable à hauteur de 35% et qui sera donc tenue à paiement in solidum.

Il sera relevé que M. [R] ne développe aucune argumentation sur ce point.

Il convient de rappeler qu’aux termes de leurs conclusions :

— le GFA Des Etangs et M. [H] ne sollicitent pas de réformation quant au quantum de leur indemnisation telle que fixée par le tribunal ;

— la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [A] et M. [K] sollicitent également confirmation, sauf à fixer la somme de 27 432,68 euros pour la commune de Vitrac, au lieu des 25 000 euros retenus.

De son côté, M. [R] sollicite réformation des quanta estimant pour la commune de [Localité 14] qu’elle ne produit que des devis qui ne suffisent pas à justifier de son droit à indemnisation alors que les travaux ont été réalisés. Elle doit démontrer le coût réel de construction par elle exposé. Concernant les autres parties, il estime que les demandes ne sont pas étayées.

En ce qui concerne les prétentions indemnitaires du GFA Des Etangs, de M. [H], du GAEC Marty, de M. [A] et de M. [K], elles sont conformes aux montants retenus par l’expert, lequel s’est fondé sur le rapport SARETEC annexé au rapport d’expertise. Pour les contester, M. [R] se contente de dire qu’elles ne sont pas étayées ce qui est inexact puisqu’elles procèdent d’un chiffrage détaillé en page 19 du rapport SARETEC. La contestation soulevée par M. [R] n’est ainsi pas pertinente.

S’agissant de la commune de [Localité 14], le rapport SARETEC avait retenu un montant de 16 603 euros correspondant à la reconstruction du pont détruit.

L’expert judiciaire avait quant à lui indiqué que la commune faisait valoir un préjudice d’un montant de 27 432,68 euros TTC se décomposant comme suit : 2 089,44 euros HT pour la sécurisation du site et 19 935 HT pour les honoraires de maîtrise d’oeuvre en lien avec les travaux. Il ajoutait qu’il ne s’agissait que 'd’estimations qui sont à rapprocher des factures réellement payées'.

Le tribunal a quant à lui retenu une somme de 25 000 euros, relevant qu’il convenait de prendre en charge le fait que la mairie a utilisé son personnel pour effectuer les travaux.

A l’appui de sa demande à hauteur de 27 432,68 euros, la commune de [Localité 14] produit la même pièce que celle présentée à l’expert à savoir une 'estimation’ établie par le service ingénierie et territoires du département du Cantal.

L’existence de son préjudice est acquise et son droit à indemnisation est incontestable de sorte que, quand bien même elle ne produit pas de facture, il sera fait droit à sa demande dans la limite des 25 000 euros retenus par les premiers juges pour tenir compte de l’emploi de ses personnels afin d’effectuer partie des travaux.

6/ Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera réformé en ce qu’il a mis à la charge de la SCI de la Guerinière et de la SARL Sélection Habitat les frais de procès de la commune de Vitrac, du GAEC Marty, de M. [K], et de M. [A], ces frais en première instance devant être mis à la charge exclusive de M. [R]. Ceux du GFA Des Etangs et de M. [H] seront mis à la charge de M. [R], la SCI de la Guerinière en supportant cependant la charge à hauteur de 35%.

En cause d’appel, les demandes formulées par la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à l’encontre de M. [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées dans la mesure où, au terme de la procédure d’appel, une part de responsabilité leur est attribuée.

Elles seront condamnées à verser à M. [R] chacune une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

M. [R] sera condamné à payer au GFA Des Etangs et à M. [H] chacun une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, la SCI de la Guerinière étant tenue au paiement de cette somme à hauteur de 35%.

M. [R] devra verser une somme totale de 3 000 euros à la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [K] et M. [A] sur le même fondement.

Enfin, en ce qui concerne les dépens, ceux liés aux procédures de référé et à l’expertise judiciaire seront pris en charge in solidum par M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat, la répartition entre eux du montant qu’ils représentent étant la suivante : M. [R] pour 50 %, la SCI de la Guerinière pour 25% et la SARL Sélection Habitat pour 25%.

En ce qui concerne les dépens des procédures au fond en première instance et en cause d’appel, ils seront pris en charge in solidum par la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat, la répartition se faisant à hauteur de 50 % entre elles, étant ajouté que les dépens engagés par la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [K] et M. [A] seront mis à la charge exclusive de M. [R]. Les dépens engagés dans ces procédures par le GFA Des Etangs et M. [M] [H] seront mis à la charge de M. [X] [R] et de la SCI de la Guerinière, chacun en assumant la moitié.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort ;

Déclare recevable l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [X] [R] contre la SCI de la Guerinière ;

Confirme, dans les limites de sa saisine, le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré M. [X] [R] responsable de la rupture du barrage ;

— condamné M. [X] [R] à payer :

— à la commune de Vitrac la somme de 25 000 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

— au GAEC Marty la somme de 2 170 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

— à M. [U] [K] la somme de 2 153 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

— à M. [U] [A] la somme de 4 707 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

— au GFA Des Etangs la somme de 5 835 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès,

— à M. [M] [H] la somme de 1 385 euros et celle de 500 euros au titre des frais de procès ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Déboute M. [X] [R] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés ;

Dit que la SCI de la Guerinière a manqué à son devoir d’information ;

Dit que la SARL Sélection Habitat a manqué à son devoir de conseil ;

Condamne in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à payer à M. [X] [R] une somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice en résultant, chacune étant tenue, dans leurs rapports entre elles, à hauteur de 50 % de cette somme ;

Déboute la SARL Sélection Habitat de sa demande de condamnation de la SCI de la Guerinière sur le fondement du dol ;

Déclare la SCI de la Guerinière responsable à hauteur de 35 % du préjudice subi par le GFA Des Etangs et M. [M] [H] et en conséquence la condamne in solidum avec M. [R] à les indemniser de leurs préjudices ci-dessus confirmés, la SCI de la Guerinière étant tenu dans cette même proportion de 35% dans ses rapports avec M. [R] ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation solidaire ou in solidum de la SARL Sélection Habitat formulée par le GFA Des Etangs et M. [M] [H] ;

Déboute le GFA Des Etangs et M. [M] [H] de leur demande de condamnation de la SARL Sélection Habitat ;

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil au profit du GFA Des Etangs et de M. [M] [H] pour la capitalisation des intérêts à compter du jugement rendu le 2 novembre 2020 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que les frais de procès de première instance du GFA Des Etangs et de M. [H], ci-dessus confirmés, seront mis à la charge de le SCI de la Guerinière à hauteur de 35%.

Condamne in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat à verser chacune à M. [R] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [X] [R] à payer au GFA Des Etangs et à M. [M] [H] chacun une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, la SCI de la Guerinière étant tenue au paiement de cette somme à hauteur de 35 % ;

Condamne M. [X] [R] à payer une somme totale de 3 000 euros à la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [K] et M. [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [R], la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat aux dépens liés aux procédures de référé et à l’expertise judiciaire, la somme totale qu’ils représentent étant répartie entre eux de la façon suivante : M. [R] pour 50 %, la SCI de la Guerinière pour 25% et la SARL Sélection Habitat pour 25% ;

Condamne in solidum la SCI de la Guerinière et la SARL Sélection Habitat aux dépens des procédures au fond en première instance et en cause d’appel, la somme totale qu’ils représentent étant répartie entre elle à hauteur de 50 % chacune, à l’exception des dépens engagés dans ces procédures par la commune de Vitrac, le GAEC Marty, M. [K] et M. [A], lesquels seront mis à la charge exclusive de M. [X] [R], dont distraction au profit notamment de la SELARL Tournaire-Meunier et à l’exception des dépens engagés dans ces procédures par le GFA Des Etangs et M. [M] [H], lesquels seront mis à la charge de M. [X] [R] et de la SCI de la Guerinière, chacun en assumant la moitié.

Le greffierLa Présidente