N° 57

KS

— --------------

Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Maisonnier,

— M^e Da Silveira,

le 06.06.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre des Terres

Audience du 23 mai 2024

RG 22/00079 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 136, rg n° 21/00054 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française, du 20 mai 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 7 octobre 2022 ;

Appelante :

La Sci Teavaro, inscrite au Rcs de Papeete, Tpi 8722 C, prise en la personne de sa gérante : Mme [Y] [N] [M], née le 30 avril 1974 à [Localité 12], Royaume Unis, de nationalité française, élisant domicile au Cabinet de M^e Michèle Maisonnier, avocat à la Cour, [Adresse 5] ;

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

L’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement Résidentiel Bel-Air, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 8914 B, n° Tahiti 610048, sise à [Adresse 15], prise en la personne de son de son gérant, M. [G] [B], représentée par son syndic : le Cabinet Sogimmo ;

Ayant pour avocat la Selarl Sds Avocat, représentée par M^e Sarah DA SILVEIRA, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 20 octobre 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 mars 2024, devant M^me SZKLARZ, conseiller désigné par l’ordonnance n° 64/ ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d’Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, M^me GUENGARD, président de chambre, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me SZKLARZ, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le litige porte sur la revendication formulée par la SCI TEAVARO du droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement BEL AIR pour la desserte des parcelles lui appartenant, commune de MOOREA MAIAO, section TEAVARO, cadastrées section [Cadastre 6] pour 31a 15ca et DN n°[Cadastre 3] pour 2ha 11a 06ca.

Par requête reçue au greffe le 4 mars 2021, la SCI TEAVARO saisissait le tribunal de première instance de Papeete aux fins de voir :

— Dire et juger que c’est à bon droit que la SCI TEAVARO revendique le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone), pour la desserte des parcelles lui appartenant, commune de MOOREA MAIAO, section TEAVARO, cadastrées Section CL n°[Cadastre 6] pour 31a 15ca et DN n°[Cadastre 3] pour 2ha 11a 06ca, sous la condition qu’elle fasse son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement, cet engagement étant opposable à son et/ou ses futurs acquéreurs ;

Dès lors,

— Fixer l’assiette de la servitude d’accès desservant les parcelles de terre lui appartenant Commune de [Localité 14], Section TEAVARO, cadastrées Section CL no [Cadastre 6] pour 3 la 15ca et DN no [Cadastre 3] pour 2ha Ila 06ca, par la voie du Lotissement BEL AIR ;

— Débouter l’Association libre du Lotissement BEL AIR de toutes ses prétentions contraires.

Avant dire droit,

— Ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de commettre pour :

> se rendre sur les lieux,

> chiffrer le coût des travaux à entreprendre pour assurer le raccordement des lots de la SCI TEAVARO à la voirie du lotissement BEL AIR et à ses réseaux divers (eau, électricité, téléphone),

> chiffrer le montant de l’indemnité due au fonds servant,

> déterminer la quote-part à la charge de la SCI TEAVARO au titre de la répartition des charges communes du lotissement BEL AIR,

— Fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert.

L’action était dirigée contre l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement BEL AIR.

Devant le Tribunal, au soutien de ses demandes, la SCI TEAVARO se fondait notamment sur une convention sous-seing privé en date du 3 aout 1994 conclue entre elle et la SCI BEL AIR, lotisseur du lotissement BEL AIR, aux termes de laquelle la SCI TEAVARO se serait vu concéder le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement comme tous les autres propriétaires dans le lotissement BEL AIR. La SCI TEAVARO exposait qu’à la date de la conclusion de la convention du 3 août 1994, la SCI BEL AIR qui avait entrepris les démarches pour obtenir le permis de lotir était pleinement propriétaire du terrain assise du lotissement BEL AIR ; que ce n’est que le 19 décembre 1994 qu’elle a vendu à Monsieur [F], un de ses associés et gérant ledit terrain après avoir obtenu l’autorisation de lotir ; que c’est à tort et avec abus que l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement BEL AIR qui n’établit pas au demeurant être propriétaire de la voirie et des réseaux communs, conteste la validité de ladite concession et s’oppose aux demandes de la SCI TEAVARO.

La SCI TEAVARO faisait également valoir la réponse du 30 décembre 1999 au courrier de l’agence Maima SYLVAIN du 15 décembre 1999 aux termes de laquelle l’Association syndicale des Propriétaires du Lotissement BEL AIR aurait indiqué : «Votre courrier sus-référencé a retenu toute notre attention et nous répondons ci-après aux questions posées dans la mesure de nos possibilités puisque certaines font référence à la convention intervenue le 3 août 1994 entre la SCI BEL AIR, représentée par ses gérants, et la SCI TEAVARO, qu’en ce qui nous concerne, nous représentons les propriétaires du Lotissement BEL AIR.

1°) Quant à la desserte des réseaux pour chacune des parcelles du nouvel acquéreur : II ressort des conventions précitées que la SCI BEL AIR a concédé à la SCI TEAVARO «le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement comme pourront le faire tous les autres propriétaires dans le lotissement BEL AIR, à la condition que la SCI TEAVARO ou chaque propriétaire d’une parcelle de la SCI, fasse son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement, le tout après accord de la SCI BEL AIR.»

L’engagement sus-relaté ne nous concerne pas directement, s’agissant de lots à créer qui feront l’objet d’u modificatif au cahier des charges du Lotissement BEL AIR pour être intégrer au lotissement existant dont nous assurons la gestion.

(')

Nous vous invitons à vous rapprocher de l’étude [U], Madame [A] [E], qui a la charge de la rédaction des extensions du lotissement, pour de plus amples informations [K] [D], directeur administratif et financier.»

Certaine de son droit à usage de la voirie et des réseaux, la SCI TEAVARO souhaitait voir déclarer l’association syndicale libre du lotissement BEL AIR irrecevable en son opposition et ses demandes et en tout cas mal fondée.

À titre subsidiaire, la SCI TEAVARO souhaitait voir désigner un expert avec mission de donner son avis sur la faisabilité d’un désenclavement des parcelles de la SCI TEAVARO par la servitude d’accès mentionnée dans son titre de propriété et en préciser le coût, et en tout état de cause de déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles de la SCI TEAVARO.

En défense, l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement BEL AIR, représentée par son syndic, le cabinet SOGIMMO, demandait au tribunal, à titre principal, de déclarer la SCI TEAVARO irrecevable en son action, faute pour elle de justifier de son existence légale et à titre subsidiaire de débouter purement et simplement la SCI TEAVARO de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement BEL AIR soutenait dans un premier temps être recevable en son action en tant que propriétaire puisque que dès la vente par le lotisseur de l’ensemble de ses parcelles, les parties communes lui reviennent dans l’attente de leur transfert au profit de la Commune, pour ensuite soulignait que la SCI reconnait avoir dirigée à tort sa procédure contre l’association syndicale libre du lotissement BEL AIR alors qu’elle devait la diriger contre les ayants droit de monsieur [F].

Elle faisait valoir que la convention sous-seing-privé en date du 3 août 1994 sur laquelle se fonde la demanderesse n’a aucune valeur juridique, et en tout état de cause, lui est inopposable dans la mesure où elle a été signé par madame [O] alors qu’elle a démissionné de ses fonctions de co-gérant de la SCI à compter du 3 août 1994 ; qu’elle est par ailleurs entaché de dol. Elle contestait que les parcelles de la requérante soient enclavées et soulignaient que la répartition actuelle des parcelles concernées est la résultante d’une succession de ventes, de partages et autres contrats de sorte que les dispositions de l’article 684 du code civil doivent incontestablement recevoir application.

L’association syndicale libre des propriétaires du lotissement BEL AIR demandait au Tribunal de :

— Constater que la SCI TEAVARO ne justifie pas de son existence juridique, et qu’elle ne remplit pas les conditions légales pour subsister ;

— Déclarer en conséquence la SCI TEAVARO irrecevable ;

— Prononcer la dissolution de la SCI TEAVARO avec toutes conséquences de droit ;

— Subsidiairement, débouter la SCI TEAVARO de ses demandes ;

— Très subsidiairement mettre hors de cause I’ASL BEL AIR en constater que les demandes de la SCI TEAVARO devraient être dirigées contre les ayant droit de monsieur [F] lotisseur ;

— Condamner la SCI TEAVARO à lui verser la somme de 1.200.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de 800.000 francs en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile, et aux dépens, ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement n° RG 21/00054 minute 136 en date du 20 mai 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de première instance ainsi que des motifs, le Tribunal civil de première instance de Papeete, Tribunal foncier de Papeete – section 2, a dit :

— Déboute l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR de ses demandes tendant à voir le tribunal constater que la SCI TEAVARO ne justifie pas de son existence juridique, et la déclarer irrecevable en son action faute de justifier de son existence légale, et prononcer la dissolution de la SCI TEAVARO ;

— Déclare l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR irrecevable en son intervention volontaire ;

— Déclare la SCI TEAVARO irrecevable en ses demandes ;

— Déboute l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne la SCI TEAVARO à verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR la somme de 400.000 francs en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

— Condamne La SCI TEAVARO aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que la SCI justifie de l’existence de sa personnalité juridique et a indiqué ne pas être compétent pour traiter de la demande de dissolution de la SCI TEAVARO présentée par le syndicat des propriétaires.

Le tribunal a jugé l’association syndicale libre du lotissement BEL AIR irrecevable en son intervention à la présente procédure à défaut de rapporter la preuve qu’elle soit propriétaire de la voirie et des réseaux divers du lotissement BEL AIR, alors que le cahier des charges de ce lotissement précise en son article 9 que la voirie, les réseaux divers et tous espaces communs du lotissement demeurent la propriété du lotisseur.

Le tribunal a déclaré en outre irrecevable la SCI TEAVARO en ses demandes dans la mesure où il a constaté que la SCI TEAVARO n’a pas appelé en la cause le propriétaire des voiries.

Par requête d’appel enregistrée au greffe de la Cour le 7 octobre 2022, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI TEAVARO, prise en la personne de sa gérante Mme [Y] [N] [M], ayant pour avocat M^e Michèle MAISONNIER, a interjeté appel partiel du jugement n° RG 21/00054 minute 136 en date du 20 mai 2022 rendu par le tribunal foncier de Papeete – section 2, appel partiel en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en ses demandes et l’a condamnée à régler 400.000 FCP au titre des frais irrépétibles adverse, outre les dépens. Elle aprécisé que le jugement n’a pas été signifié.

Par conclusions dites récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la Cour le 18 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI TEAVARO, prise en la personne de sa gérante madame [Y] [M], demande à la Cour de :

EN LA FORME,

Considérant que le jugement entrepris n’a pas été signifié,

— Déclarer la SCI TEAVARO recevable en son appel partiel du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI TEAVARO irrecevable en ses demandes et l’a condamnée à payer, à l’association syndicale libre du lotissement résidentiel BEL-AIR, par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie Française, la somme de 400.000, la condamnant aux dépens ;

AU FOND,

1°/ Du chef de la recevabilité de l’action intentée par la SCI TEAVARO :

Vu la transcription le 18 janvier 2005 volume 3014 n° 09 de l’acte, en date du 30 juin 2005, passé en la SCP [L] [U], Dominique CALMET, notaires associés, par lequel Monsieur [X] [F], lotisseur du Lotissement résidentiel BEL AIR, a cédé à titre gratuit à l’Association syndicale libre du Lotissement BEL AIR, diverses parcelles de terre correspondant aux voies, espaces, aménagements, installations et réseaux communs dudit lotissement,

Considérant que le jugement entrepris a déclaré irrecevable la SCI TEAVARO en ses demandes, au visa de l’article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française, aux motifs qu’elle n’a pas appelé le propriétaire des parties communes du lotissement BEL AIR,

Considérant qu’en réalité, le propriétaire des parties communes du lotissement BEL AIR a bien été appelé à la cause, puisqu’il s’agit de l’Association syndicale libre des propriétaires du Lotissement résidentiel BEL AIR, seule défenderesse aux débats de première instance, laquelle s’opposant à la demande de la SCI TEAVARO par tout moyen, a dissimulé son titre,

Par suite des chefs de décisions querellés ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI TEAVARO irrecevable en ses demandes et l’a condamnée à payer, par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, la somme de 400.000 FCP à la SCI TEAVARO et aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— Déclarer la SCI TEAVARO recevable en son action et ses demandes ;

— Débouter l’association syndicale libre des propriétaires du Lotissement résidentiel BEL-AIR de toutes ses prétentions contraires ;

— La condamner par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à la SCI TEAVARO, la somme de 800.000 FCP.

2°/ Evoquant :

À Titre principal : du chef de la demande de désenclavement par raccordement à la voirie et aux réseaux divers du lotissement résidentiel BEL-AIR

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le titre de propriété de la SCI TEAVARO,

Vu les actes notariés produits,

Vu la convention en date du 3 août 1994 intervenue entre la SCI BEL-AIR et Monsieur [V] [M], agissant en qualité de gérant de la SCI TEAVARO,

Vu le rapport d’expertise de l’expert CORTEEL annexé à l’acte de liquidation partage de la Succession de Feu [I] [M] qui établit clairement que la seule voie d’accès possible pour désenclaver les lots restés la propriété de la SCI TEAVARO est la voie du Lotissement résidentiel BEL AIR,

Et vu l’article 1134 du code civil,

Considérant que le 3 août 1994, la SCI BEL AIR, alors propriétaire des terrains du lotissement à créer et pour lequel elle avait entrepris les démarches d’obtention du permis de lotir, a concédé à la SCI TEAVARO «le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement comme pourront le faire tous les autres propriétaires dans le lotissement BEL AIR'»,

Considérant que la SCI BEL AIR a vendu le 19 décembre 1994 à Monsieur [H] [S] [P] dit [X] [F], un de ses associés et gérant, lesdits terrains après l’obtention du permis de lotir,

Considérant que Monsieur [H] [S] [P] dit [X] [F], devenu lotisseur a fait établir, le 15 janvier 1996, le cahier des charges du lotissement résidentiel BEL-AIR par Maître [U], notaire,

Considérant que l’association syndicale libre du lotissement résidentiel BEL-AIR, a clairement reconnu, comme ceci apparaît de sa réponse du 30 décembre 1999 au courrier de l’agence Maima SYLVAIN du 15 décembre 1999 retranscrite dans les deux actes de vente de la SCI TEAVARO à la Société KALANI NUI , Commune de MOOREA MAIO, section de TEAVARO, objet des transcriptions du 26 octobre 2000, volume 2487 n° 02 et du 26 octobre 2000, volume 2487 n° 03 que «la SCI BEL AIR a concédé à la SCI TEAVARO, le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement comme pourront le faire tous les autres propriétaires dans le lotissement BEL AIR, à la condition que la SCI TEAVARO ou chaque propriétaire d’une parcelle de la SCI, fasse son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement, le tout après accord de la SCI BEL AIR»,

Considérant en tout état de cause, qu’acquérant le terrain assise du lotissement BEL AIR et partant le bénéfice du permis de lotir obtenu par la SCI BEL AIR, la concession conclue par ladite SCI, sa venderesse avec la SCI TEAVARO, obligeait Monsieur [F], devenu lotisseur et oblige à sa suite, l’Association syndicale libre du lotissement résidentiel BEL-AIR, devenue propriétaire de la voirie et des réseaux divers du lotissement par l’effet de l’acte de cession du 30 juin 2005, transcrit à la Conservation des Hypothèques le 18 juillet 2002 volume 3014 n°09,

Par suite,

— Dire et juger que c’est à bon droit que la SCI TEAVARO revendique le droit d’utiliser la voirie et les réseaux du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone), pour la desserte des parcelles lui appartenant, Commune de MOOREA MAIAO, Section TEAVARO, cadastrées Section CL n° [Cadastre 6] pour 31a 15ca et DN n° [Cadastre 3] pour 2ha 11a 06ca, sous la condition qu’elle fasse son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement, cet engagement étant opposable à son et/ou ses futurs acquéreurs ;

Dès lors,

— Fixer l’assiette de la servitude d’accès desservant les parcelles de terre lui appartenant Commune de [Localité 14], Section TEAVARO, cadastrées Section CL n° [Cadastre 6] pour 31a 15ca et DN n° [Cadastre 3] pour 2ha 11a 06ca, par la voirie du Lotissement résidentiel BEL-AIR ;

— Débouter l’Association libre du Lotissement BEL AIR de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

— Avant dire droit, ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de commettre pour :

> se rendre sur les lieux,

> chiffrer le coût des travaux à entreprendre pour assurer le raccordement des lots de la SCI TEAVARO à la voirie du lotissement résidentiel BEL AIR et à ses réseaux divers (eau, électricité, téléphone),

> chiffrer le montant de l’indemnité due au fonds servant,

> déterminer la quote-part à la charge de la SCI TEAVARO au titre de la répartition des charges communes du lotissement BEL AIR,

— Fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert que doit avancer la SCI TEAVARO,

— Réserver ce chef, les dépens,

À titre infiniment subsidiaire :

Au vu du rapport d’expertise de l’expert CORTEEL annexé à l’acte de liquidation partage de la Succession de Feu [I] [M],

Au vu des articles 682 et suivants du code civil,

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de commettre avec mission au contradictoire de l’intimée ;

> donner son avis sur la faisabilité d’un désenclavement des parcelles de la SCI TEAVARO par la servitude d’accès mentionnée dans son titre de propriété et en préciser le coût ;

> en tout état de cause, déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles de la SCI TEAVARO.

— Surseoir à statuer sur les demandes respectives dans l’attente du rapport d’expertise ;

— Débouter l’Association libre du Lotissement BEL AIR de toutes ses prétentions contraires.

Par conclusions récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la Cour le 20 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement BEL AIR, prise en la personne de son président, représentée par son syndic, le cabinet SOGIMMO ayant son siège [Adresse 11], représentée par maître Sarah da Silveira (SELARL SdS AVOCAT), demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

— Confirmer pour le surplus, le jugement querellé,

Par conséquent,

Au principal,

— Constater que la SCI TEAVARO n’apporte pas la preuve pleine et entière de la régularité de l’acte du 30 juin 2005 en omettant de verser les annexes et de la convention du 3 août 1994 ;

— Débouter purement et simplement la SCI TEAVARO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions principales, subsidiaires et infiniment subsidiaires ;

— Recevoir l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Lotissement BEL AIR, en sa demande reconventionnelle ;

Y faisant droit,

— Condamner la SCI TEAVARO à verser à l’association intimée la somme de 1.200.000 F CFP, à titre de dommages intérêts pour procédures de première instance et d’appel abusives ;

Au subsidiaire,

— Décerner acte à l’ASL BEL AIR qu’elle s’en rapporte avec les réserves et protestations d’usage ;

— Prononcer l’expertise aux frais avancés de l’appelante ;

— Compléter la mission sollicitée comme suit :

> constater l’état d’enclave ou le défaut d’enclave des parcelles,

En cas d’enclave :

> dire si les parcelles sont issues d’un même héritage,

> Aucune étude n’ayant été réalisée par un géomètre, vérifier la faisabilité de l’utilisation du chemin d’accès,

> déterminer le passage suffisant au sens de l’article 682 du code civil et le moins dommageable pour le fonds servant,

En tout état de cause,

— Condamner la même SCI TEAVARO au paiement d’une somme de 400.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française

— La condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de la Cour du 28 mars 2024.

En l’état, l’affaire a été mise en délibérée au 23 mai 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI TEAVARO :

Les droits de propriété de la SCI TEAVARO sur les parcelles CL n°[Cadastre 6] et DN n°[Cadastre 3] sises à Moorea ne sont pas contestés devant la cour et il en est justifié par la production des titres devant la cour.

L’existence juridique de la SCI TEAVARO n’est plus en débats devant la cour, ce moyen n’étant pas maintenu en défense d’appel.

Devant la cour, la SCI TEAVARO produit l’acte notarié de cession à titre gratuit des voies et réseaux divers du lotissement Résidentiel BEL AIR, en date du 30 juin 2005 par M. [X] [F] à l’association syndicale libre du lotissement résidentiel BEL AIR, transcrit à la conservation des hypothèques de Papeete le 18 juillet 2005, Vol. 3014 n° 09. Il n’est démontré devant la cour aucune irrégularité formelle ou de fond de cet acte.

Aux termes de cet acte, l’ASL du Lotissement BEL AIR est propriétaire, à titre gratuit des parcelles cadastrées section CL n° [Cadastre 9] pour 6.905 m2, CL n° [Cadastre 8] pour 367 m2, CL n° [Cadastre 7] pour 5.553 m2, CL n° [Cadastre 1] pour 1.042 m2, CL n° [Cadastre 10] pour 668 m2 et CL n° [Cadastre 2] pour une contenance de 273 m2.

Il n’est pas démenti devant la cour que ces parcelles correspondent aux voies, espaces, aménagements, installations et réseaux communs dudit lotissement.

Ainsi, agissant pour l’usage de ces voies et des réseaux communs au Lotissement BEL AIR, c’est à raison que la SCI TEAVARO a assigné l’ASL du Lotissement BEL AIR devant le premier juge, son appel en cause n’étant par ailleurs pas dénué de fondement si l’ASL du Lotissement BEL AIR n’avait été que gestionnaire des réseaux. Outre que le premier juge a statué comme si l’ASL du Lotissement BEL AIR était intervenante volontaire alors qu’elle était défenderesse, c’est à tort que le premier juge a déclaré irrecevable la SCI TEAVARO pour ne pas avoir appelé en la cause les ayants-droit de M. [X] [F].

En conséquence, la cour infirme le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete, Tribunal foncier de Papeete – section 2, n° RG 21/00054 minute 136 en date du 20 mai 2022, en ce qu’il a dit :

— Déclare l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR irrecevable en son intervention volontaire ;

— Déclare la SCI TEAVARO irrecevable en ses demandes.

La SCI TEAVARO demande à la cour d’évoquer l’affaire au fond sans opposition de l’ASL du Lotissement BEL AIR.

Sur la convention sous seing privé en date du 3 août 1994 :

Aux termes des articles 1101 et 1134 du code civil dans leur version applicable en Polynésie française, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs

autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites '.. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la convention sous seing privé en date du 3 août 1994, produite devant la cour, est établie entre M. [X] [F], agissant au nom et comme l’un des gérants de la SCI BEL AIR et Mr [V] [M], agissant au nom et comme gérant de la SCI TEAVARO. La convention est signée par [C] [O], qui a démissionné de ses fonctions de co-gérante de la SCI BEL AIR le même jour et par [V] [M]. Les termes de la convention sont les suivants :

«APRES AVOIR RAPPELE :

1 – Que les SCI BEL AIR et TEAVARO sont propriétaires à Moorea de deux terrains contigus, la terre TEANATIA appartenant à la SCI BEL AIR et la terre FAVI-TIAOIA, parcelle A lot 2 appartenant à la SCI TEAVARO.

2 – Et que la SCI BEL AIR a obtenu par décision du Ministre de l’Equipement n° 4701/MEA.AU du 10 novembre 1987 l’autorisation de réaliser sur son terrain, un lotissement de 35 lots destinés à la vente en vue de l’édification de maisons d’habitation.

ARRETENT CE QUI SUIT :

1 – La SCI BEL AIR concède à la SCI TEAVARO qui accepte, le droit d’utiliser pour la desserte de son terrain qui sera divisé en huit lots au maximum, la voirie et les réseaux divers du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone), tels qu’ils existeront après leur mise en place, comme pourront faire tous les autres copropriétaires dans ledit lotissement BEL AIR.

Cette concession est accordée à la SCI TEAVARO à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit de son terrain, aux conditions suivantes que la SCI TEAVARO ou chaque propriétaire d’une parcelle de terrain de ladite SCI devra accepter inconditionnellement :

— Faire son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement aux voies et réseaux existants de la SCI BEL AIR, aux endroits et dans l’état où ils se trouveront au moment du raccordement, le tout après accord de la SCI BEL AIR sur les emplacements et modalités techniques de ces raccordements, qui seront effectués dans toute la mesure du possible aux endroits indiqués sur le plan ci-joint établi par GUION, géomètre, le 15 novembre 1988, à cet effet la SCI BEL AIR consent toute servitude de canalisations nécessaires auxdits raccordements.

— Adhérer à l’Association Syndicale des propriétaires du lotissement BEL AIR ;

— Supporter les charges communes dudit lotissement dans les conditions stipulées dans les statuts de ladite association syndicale et pour la quote-part qui sera assignée selon lesdits statuts ;

— Respecter toutes les prescriptions du cahier des charges du lotissement BEL AIR ;

— Et payer à la SCI BEL AIR une somme égale à 50% du prix de vente de chaque lot (sauf pour les deux lots que Monsieur [M] se réserve, et pour lesquels il paiera sa part dans les frais de viabilisation de l’ensemble : études, travaux, frais financiers…), le jour de la vente.

2 – la SCI TEAVARO:

— S’engage à adopter pour son terrain le même cahier des charges que la SCI BEL AIR,

— Donne tous pouvoir à la SCI BEL AIR pour :

. effectuer sur le terrain de la SCI TEAVARO aux frais de la SCI BEL AIR toute demande de lotissement et de conformité, et tous travaux de viabilisation, en même temps que le lotissement BEL AIR,

. commercialiser le lotissement,

. faire toutes démarches et tout ce qui sera nécessaire au lotissement du terrain et à la vente,

. réserver deux lots à Monsieur [M], en fonction du choix de ce dernier.

3 – La présente convention annule et remplace celle de décembre 1988 ayant pour objet les mêmes lotissements.»

Ainsi, aux termes de cette convention, dont les termes sont clairs, la SCI TEAVARO bénéficie contractuellement du droit d’utiliser pour la desserte de son terrain, la terre FAVI-TIAOIA, parcelle A lot 2, la voirie et les réseaux divers du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone), tels qu’ils existeront après leur mise en place, comme pourront faire tous les autres copropriétaires dans ledit lotissement BEL AIR et ce à la condition que son terrain ne soit pas divisé en plus de huit lots ; cette concession étant accordée à la SCI TEAVARO à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit de son terrain.

Cette servitude réelle et perpétuelle est reconnue à la SCI TEAVARO aux conditions qu’elle, ou ses acheteurs après elle, s’engage à adopter pour son terrain le même cahier des charges que la SCI BEL AIR, à faire son affaire personnelle des frais et travaux de raccordement, à adhérer à l’Association syndicale des propriétaire du lotissement BEL AIR et à supporter les charges communes de ladite association et à respecter toutes les prescriptions du cahier des charges du lotissement BEL AIR.

Il est également stipulé qu’en contrepartie la SCI TEAVARO devra payer à la SCI BEL AIR une somme égale à 50% du prix de vente de chaque lot (sauf pour les deux lots que Monsieur [M] se réserve).

Par ailleurs, il résulte des actes produit devant la cour, sans contestation, que M. [X] [F] vient aux droits de la SCI BEL AIR dont il était gérant (acte d’acquisition par M. [X] [F] en date du 19 décembre 1994, transcrit le 26 décembre 1994, volume 2000 n° 20). Et qu’aux termes de l’acte notarié en date du 30 juin 2005, l’ASL vient aux droits de celui-ci sur les voiries et parties communes du Lotissement BEL AIR.

Ainsi, l’ASL du Lotissement BEL AIR est tenue par les engagements de la SCI BEL AIR qui était au temps de la convention pleinement propriétaire du terrain qu’elle avait entrepris de lotir et qui est aujourd’hui l’assise du lotissement BEL AIR.

Si l’acte a été signé par Mme [C] [O], alors qu’elle a démissionné de ses fonctions de cogérant de la SCI BEL AIR à compter du 3 août 1994 et que l’en tête de l’acte mentionne M. [X] [F], il est constant que M. [X] [F] a poursuivi la gestion de la SCI BEL AIR.

Il résulte du plan du lotissement BEL AIR que la convention a été en partie exécutée en ce que le lotisseur, M. [X] [F], bien qu’il n’ait pas été signataire de la convention, a dessiné et construit les voiries du lotissement afin de permettre la desserte des parcelles propriété de la SCI TEAVARO, aujourd’hui cadastrées CL [Cadastre 6] et DN [Cadastre 3], mais aussi des parcelles inférieures de la terre FAVI-TIAOIA, parcelle A lot [Cadastre 4]. En effet, toutes les voies du Lotissement BEL AIR longent où se terminent en limite de la terre FAVI-TIAOIA.

De plus, il a été procédé à des échanges de lots entre la SCI TEAVARO et M. [X] [F] sur les terres objet de la convention, en 1997 et en 1999. Et par acte du 15 janvier 1996, transcrit à la Conservation des Hypothèques de PAPEETE le 22 janvier 1996 Vol. 2083 numéro 12, la SCI TEAVARO a consenti sur sa propriété, dont sont détachée aujourd’hui les parcelles [Cadastre 6] et DN [Cadastre 3], un droit de passage pour desservir le lot 18 B du lotissement BEL AIR.

Ainsi, M. [X] [F] et la SCI TEAVARO se sont consentis mutuellement des servitudes pour exploiter leurs terres difficiles d’accès ; ce qui a permis la mise en 'uvre du Lotissement BEL AIR et la desserte de tous ces lots.

La cour déduit de ces éléments que les relations contractuelles entre M. [X] [F] et la SCI TEAVARO se sont poursuivies durant de nombreuses années en bonne intelligence, sans que jamais M. [X] [F] conteste la convention sous seing privée du 3 août 1994 pour ne pas l’avoir signée. Il n’a pas davantage contesté la qualité de Mme [C] [O]. Il a au contraire mis en 'uvre les engagements pris à la convention pour la SCI BEL AIR en traçant les voiries du Lotissement BEL AIR de telle sorte qu’il soit possible aux propriétaires de la terre [Adresse 13], parcelle A lot 2, de rejoindre la terre à plusieurs niveaux de celle-ci.

Par ailleurs, deux parcelles de la terre FAVI-TIAOIA, propriété de la SCI TEAVARO, ont fait l’objet de cessions transcrites le 26 octobre 2000 Vol. 2487 n° 02 et n°3. Les deux actes de vente mentionnent quant à la desserte de ces parcelles, qui ont pour limite Nord la voie principale du lotissement BEL AIR la convention du 3 août 1994. Il est à noter que, interrogé en préalable à ces ventes, le syndic du Lotissement BEL AIR avait invité la SCI TEAVARO à se rapprocher de l’étude [U], celle-ci ayant la charge de la rédaction des extensions du lotissement, réponse parfaitement cohérente avec les termes de la convention du 3 août 1994. Il n’est ni affirmé ni démontré devant la cour que M. [X] [F], qui était alors encore propriétaire des voiries et réseaux divers du Lotissement BEL AIR, se soit opposé à ce que les nouveaux acquéreurs se raccordent aux réseaux du Lotissement BEL AIR et desservent leur parcelle par sa voirie.

M. [X] [F] ayant exécuté partie de ses obligations telles que stipulées à l’acte sous seing privé du 3 août 1994, la cour dit que l’ASL du Lotissement BEL AIR, son ayant droit, ne peut pas 30 ans plus tard contester la régularité de cette convention, tout dol étant par ailleurs à exclure du fait du commencement d’exécution mis en 'uvre par M. [X] [F], ayant droit de la SCI BEL AIR.

Il s’en déduit que l’ASL du Lotissement BEL AIR doit donc doit poursuivre l’exécution de la convention en reconnaissant que le fond de la SCI TEAVARO, contigüe au Lotissement BEL AIR, bénéficie, à titre de servitude réelle et perpétuelle, du droit d’utiliser pour la desserte de son terrain, aujourd’hui cadastré CL n°[Cadastre 6] et DN n°[Cadastre 3], de la voirie et des réseaux divers du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone').

Il appartient à la SCI TEAVARO de respecter ses propres obligations contractuelles, à savoir :

— Ne pas constituer plus de huit lots,

— Faire son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement aux voies et réseaux existants, propriété de l’ASL du Lotissement BEL AIR, aux endroits et dans l’état où ils se trouveront au moment du raccordement ; l’accord de l’ASL du Lotissement BEL AIR devant être recherché quant aux emplacements et modalités techniques de ces raccordements, qui seront effectués dans toute la mesure du possible aux endroits indiqués sur le plan établi par GUION, géomètre, le 15 novembre 1988, la SCI TEAVARO bénéficiant de toute servitude de canalisations nécessaires auxdits raccordements,

— Adhérer à l’Association Syndicale des propriétaires du lotissement BEL AIR et au cahier des charges du Lotissement BEL AIR ; en respecter toutes les prescriptions,

— Supporter les charges communes dudit lotissement dans les conditions stipulées dans les statuts de ladite association syndicale et pour la quote-part qui sera assignée selon lesdits statuts ;

— Et payer à l’ASL du Lotissement BEL AIR une somme égale à 50% du prix de vente de chaque lot (sauf pour les deux lots que la SCI TEAVARO se réserve).

La convention ayant prévu le montant de l’indemnité due au fond servant, à savoir une somme égale à 50% du prix de vente de chaque lot (sauf pour les deux lots que la SCI TEAVARO se réserve) et les conditions de la contribution aux charges communes du lotissement BEL AIR, et le coût des travaux étant à la seule charge du fonds dominant, il n’y a pas lieu à expertise.

Sur les autres chefs de demande :

La cour reconnaissant les droits de la SCI TEAVARO, il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de l’ASL du Lotissement BEL AIR.

Il y a lieu d’ordonner la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques de Papeete, les frais de transcription étant à la charge de la SCI TEAVARO.

Compte tenu des spécificités de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés par elle et non compris dans les dépens, tant devant la cour que devant le Tribunal.

L’ASL du Lotissement BEL AIR qui succombe pour le principal doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

DÉCLARE l’appel recevable ;

Statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete, Tribunal foncier de Papeete – section 2, n° RG 21/00054 minute 136 en date du 20 mai 2022 en ce qu’il a dit :

— Déboute l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

INFIRME le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete, Tribunal foncier de Papeete – section 2, n° RG 21/00054 minute 136 en date du 20 mai 2022 en ce qu’il a dit :

— Déclare l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR irrecevable en son intervention volontaire ;

— Déclare la SCI TEAVARO irrecevable en ses demandes ;

— Condamne la SCI TEAVARO à verser à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR la somme de 400.000 francs en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile,

— Condamné La SCI TEAVARO aux dépens ;

Statuant de nouveau,

DÉCLARE la SCI TEAVARO recevable en ses demandes ;

DIT que le fond de la SCI TEAVARO, cadastré CL n°[Cadastre 6] et DN n°[Cadastre 3] sis à Moorea, contigüe au Lotissement BEL AIR, bénéficie, à titre de servitude contractuelle réelle et perpétuelle, du droit d’utiliser pour sa desserte la voirie et les réseaux divers du lotissement BEL AIR (eau, électricité, téléphone'), aux conditions contractuelles, mises à la charge de la SCI TEAVARO, suivantes :

> Ne pas constituer plus de huit lots sur le fond dominant ;

> Faire son affaire personnelle et à ses frais de tous les travaux de raccordement aux voies et réseaux existants, propriété de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR, aux endroits et dans l’état où ils se trouveront au moment du raccordement ; l’accord de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR devant être recherché quant aux emplacements et modalités techniques de ces raccordements, qui seront effectués dans toute la mesure du possible aux endroits indiqués sur le plan établi par GUION, géomètre, le 15 novembre 1988, la SCI TEAVARO bénéficiant de toute servitude de canalisations nécessaires auxdits raccordements ;

> Adhérer à l’Association Syndicale des propriétaires du lotissement BEL AIR et au cahier des charges du Lotissement BEL AIR ; en respecter toutes les prescriptions ;

> Supporter les charges communes dudit lotissement dans les conditions stipulées dans les statuts de ladite association syndicale et pour la quote-part qui sera assignée selon lesdits statuts ;

> Et payer à l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR une somme égale à 50% du prix de vente de chaque lot (sauf pour les deux lots que la SCI TEAVARO se réservera) ;

Y ajoutant,

ORDONNE la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques de Papeete, les frais de transcription étant à la charge de la SCI TEAVARO ;

REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du lotissement BEL AIR aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 23 mai 2024.

Le Greffier, Le Président,

M. SUHAS-TEVERO K. SZKLARZ