N° 54

KS

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Copies exécutoires délivrées à :

— M^e Maisonnier,

— M^e Huguet,

le 26.05.2025.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre des Terres

Audience du 22 mai 2025

RG 24/00024 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 11, rg n° 22/00039 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française de Papeete du 19 janvier 2024 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 9 avril 2024 ;

Appelants :

Mme [MV] [ZW] épouse [M], née le 1er mai 1967 à [Localité 9], de nationalité française, et

M. [RE] [M], né le 14 janvier 1963 à [Localité 10] Guadeloupe, de nationalité française, dfemeurant à [Adresse 6] ;

Représentés par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme [EJ], [S] [Z] épouse [W], née le 26 janvier 1990 à [Localité 9], de nationalité française, et

M. [UU], [ZU], [GA] [W], né le 5 septembre 1984 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant à [Adresse 7] ;

Représentés par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 17 janvier 2025 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 mars 2025, devant M^me SZKLARZ, conseillère désignée par l’ordonnance n° 81/ORD/PP.CA/24 du premier président de la Cour d’Appel de Papeete en date du 28 octobre 2024 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me SZKLARZ, présidente et par M^me SUHAS-TEVERO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le litige concerne le chemin dépendant du lot n°7 du lotissement «[Adresse 3]» cadastré W-[Cadastre 2] d’une superficie de 1 651 m² sis à [Localité 5], Tahiti dont sont propriétaires les époux [W], chemin dont les consorts [M], propriétaires du lot 6 adjacent cadastré W-[Cadastre 1] font usage pour accéder à leur domicile.

Par requête enregistrée le 3 juin 2021 et par acte d’huissier du 28 mai 2021, M. [UU] [W] et son épouse née [EJ] [Z] assignaient devant le tribunal civil de première instance de Papeete M. [RE] [M] et son épouse née [MV] [ZW]. Ils demandaient au tribunal de constater tant l’existence de leur droit de propriété exclusif quant au chemin desservant leur habitation que l’atteinte y étant portée par les parties défenderesses et d’enjoindre aux défendeurs de mettre un terme à l’atteinte à leur droit de propriété sous astreinte de 20.000 cfp par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Ils expliquaient que lors de la visite préalable à l’achat, ils ont réalisé que leurs voisins, les époux [M], traversaient la bande de terre reliant leur future propriété à la route, afin de rejoindre leur fonds, qui est adjacent et dont l’entrée originelle a été condamnée ; que l’acte de vente mentionne que le vendeur reconnaît n’avoir créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autres que celles indiquées à l’acte. Ils indiquaient qu’ils avaient décidé, lors de la prise de possession des lieux acquis, de ne pas remettre en cause le droit de passage de leurs voisins mais qu’ils ont constaté que ces derniers ne se contentaient pas de traverser le chemin leur appartenant, mais y entreposaient des détritus en attente de ramassage et y permettaient le stationnement de véhicules.

Ils faisaient valoir que ni l’existence de leur droit de propriété sur le chemin litigieux, ni ses contours ne sont contestables et expliquaient que la bande de terre est rattachée à la parcelle rectangulaire où se trouve leur maison, le tout ne formant qu’une seule parcelle, tel que cela résulte du plan dressé par géomètre en 1983, de la cartographie réglementaire, du plan général d’aménagement annexé à l’acte de vente du 22 septembre 2016 et de l’extrait cadastral en date du 22 juillet 2019.

Par ordonnance du 25 février 2022, le juge de la mise en état s’est dessaisi au profit du tribunal foncier.

En défense, les époux [M] soutenaient que l’action intentée par les époux [W] procède d’un abus du droit de propriété, l’apposition d’un portail motorisé à l’entrée du chemin menant à leur maison, n’ayant véritablement qu’une seule utilité, celle de condamner l’accès concédé il y a 29 ans par leur vendeur, M. [R] [B] à M. [US] [EH], aux droits duquel ils viennent, sur la portion de 4 mètres environ du chemin d’une longueur de 30,60 mètres.

Ils expliquaient que s’il est incontestable que les époux [W] sont propriétaires par titre du chemin d’accès menant au lot 7, il est de même incontestable que M. [R] [B], leur vendeur, a permis au propriétaire du lo t 6 son ami, M. [US] [EH] de construire sa maison en fonction de I’accès par son chemin de desserte, ce qui fait que la maison construire par M. [US] [EH] est orientée par rapport à cet accès ; que ce fait a été porté à la connaissance des époux [W], avant la signature du compromis de vente comme en fait foi l’échange de M. [UU] [W] avec Maître [I] [E] qui travaillait à l’époque en l’étude de Maître [N] [K].

Par jugement n° RG 22/00039, minute 11, en date du 19 janvier 2024, le tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 2, a :

— [H] [EJ] et [UU] [W] bien fondés à clôturer leur propriété nonobstant toute éventuelle inertie des époux [M] quant à la réhabilitation de la voie d’accès ayant originellement desservi leur propriété ;

— Débouté [EJ] et [UU] [W] de leur demande tendant à voir le tribunal enjoindre aux défendeurs de mettre un terme à l’atteinte à leur droit de propriété des époux [W] sous astreinte de 20.000 cfp par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et de leur demande au titre du préjudice moral ;

— Débouté [MV] et [RE] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à payer à [EJ] et [UU] [W] la somme de 66 684 CFP au titre de la réparation du préjudice matériel ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à verser aux époux [W] une indemnité de 163 950 CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Débouté [EJ] et [UU] [W] de leur demande au titre du préjudice moral ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment relevé que les époux [M] ne peuvent arguer d’une configuration des lieux adaptée par les précédents constructeurs à l’installation de l’accès de la parcelle W [Cadastre 1], par la propriété de la parcelle W [Cadastre 2], élément inopérant quant aux textes sus visés puisqu’une servitude ne peut être octroyée que dans le cas où le terrain objet du litige serait enclavé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le tribunal précisait que les époux [M] ne peuvent prétendre avoir prescrit une partie de la parcelle W [Cadastre 2], puisqu’une servitude de passage, discontinue ne peut faire l’objet d’une prescription acquisitive, comme le précise l’article 691 du code civil ; qu’ils ne peuvent fonder leur action sur la prescription abrégée prévue par l’article 2265 du code civil, en ce sens que leur titre ne vise en aucune façon la parcelle de terrain litigieuse, et qu’ils ne disposent donc pas de ce fait un juste titre qui prévoit la possession de ce terrain.

Enfin le tribunal indiquait s’agissant de la proportionnalité qui imposerait de rejeter la demande de clôture du fond des époux [W], force est de constater que les époux [M] ne rapportent pas la preuve que l’ouverture d’un autre accès à leur propriété présenterait des difficultés techniques et ou un coût excessif, se contentant d’avancer ce point sans toutefois apporter de plus amples explications.

Le jugement n’a pas signifié.

Par requête reçue au greffe le 9 avril 2024, Mme [YD] [AV] épouse [OJ], Mme [MV] [ZW] épouse [M] et M. [RE] [M], représentés par M^e Michèle MAISONNIER, ont interjeté appel du jugement n° RG 22/00039, minute 11, du 19 janvier 2024, rendu par le tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 2.

Par conclusions récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la cour le 1er décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, ils demandent à la cour de :

Vu le jugement n° RG 22/00039 du 19 janvier 2024 du tribunal foncier de la Polynésie française siégeant à Papeete,

Considérant que les appelants n’ont en l’état pas réceptionné la signification dudit jugement,

En la forme,

— Déclarer l’appel recevable,

Au fond,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu les témoignages versés de résidents de longue date au lotissement dénommé «[Adresse 3]»,

Vu en particulier, le dossier de permis de construire de M. [US] [EH], aux droits duquel viennent les époux [M],

Vu le procès-verbal de constat du 25 mai 2021 de Maître [LC] [O], huissier de justice,

Vu la synthèse de la jurisprudence relative à l’abus du droit de propriété et les jurisprudences citée sur la possession acquisitive,

Vu le rapport de M. [OP] [A], ingénieur et expert en BTP du 2 février 2024,

Vu l’avis de valeur d’une agence immobilière estimant la valeur vénale de la propriété «[M]»,

Vu l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Vu les jurisprudences citées,

Considérant qu’en 1993, M. [R] [B], vendeur des époux [W], du lot 7 du Lotissement «[Adresse 3]», dépendant du Domaine [Adresse 8], sis à [Localité 5], a autorisé, son voisin et ami, M. [US] [EH], acquéreur du lot 6 dudit lotissement, a accédé à son lot par une petite portion (4 mètres environ) du chemin d’une longueur de 30,60 mètres menant à sa maison,

Considérant que ce faisant, fort de l’accord de M. [R] [B], M. [US] [EH] a implanté la construction de sa maison et son garage en fonction de l’accès ainsi concédé par son ami,

Considérant qu’il ressort des témoignages produits, du dossier de permis de construire de M. [US] [EH] enregistré à l’urbanisme, le 17 août 1993, ainsi que du procès-verbal de constat dressé par Me [LC] [O], huissier de justice, le 25 mai 2021, qu’il n’y a jamais eu d’accès à la maison et au garage édifiés sur le lot 6, autre que celui actuel querellé,

Considérant qu’en mettant en demeure les époux [M] de cesser d’accéder à leur propriété par l’accès concédé, il y a 29 ans, par leur vendeur M. [R] [B] à M. [US] [EH] aux droits duquel ils viennent, puis en saisissant le tribunal d’une action tendant à ce qu’il leur soit enjoint, sous astreinte de 20.000 FCP par jour de retard dans le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir de cesser d’utiliser ledit accès, les époux [W] ne mettent pas seulement fin à une simple tolérance, mais imposent aux époux [M] de détruire leur univers familial puisque l’établissement de l’accès de leur lot, à la voie principale du lotissement, emporterait la démolition de tous les ouvrages édifiés suivant permis de construire n° 04-1780-1/MLA.AU du 26 avril 2005 et certificat de conformité n° 04-1780-2/MLA/AU du 18 avril 2006 se rapportant à l’extension de la maison d’habitation, outre le déplacement des réseaux alimentant la maison principale en eau et électricité,

Considérant que le sachant pressenti par eux, M. [OP] [A], ingénieur BTP et expert, a chiffré à 98.100.000 FCP, le coût que représente le changement de l’entrée, tel que le demandent les époux [W], eu égard à la valeur des ouvrages à démolir, des travaux de déblaiement et autres à effectuer ainsi que la réalisation d’une nouvelle entrée,

Considérant que la valeur vénale de la propriété (bâti et terrain) estimée par une agence immobilière de la place s’établit à 94.731.000 FCP,

Considérant que les préjudices matériel et moral qu’entendent infliger les époux [W] aux époux [M] est sans commune mesure avec ceux qu’ils invoquent à leur encontre en leur reprochant, le dépôt de leur poubelle et encombrants ainsi que les déchets verts sur le bas-côté à l’entrée du chemin dans l’attente du ramassage par les services de la mairie de [Localité 5] et le stationnement occasionnel des véhicules de leurs invités sur le bas-côté de l’entrée,

Considérant qu’il ressort de l’échange entre les époux [W] et leur notaire qu’ils ont acquis, en septembre 2016, la propriété de M. [B] en toute connaissance de l’accès accordé sur une petite portion (4 mètres environ) du chemin de 30,60 mètres de longueur aux propriétaires du lot 6,

Considérant qu’on voit mal l’utilité pour les époux [W] de vouloir apposer un portail motorisé à l’entrée du chemin d’une longueur de 30,60 mètres, sauf à priver les époux [M] de la portion de chemin (4 mètres) constituant leur accès et à leur créer un préjudice irrémédiable,

Considérant que les époux [W] se refusent à tout dialogue, s’arc-boutant sur leur droit de propriété,

Considérant enfin que les époux [M], ont acquis à la barre du tribunal, sur adjudication, le 8 octobre 1997, acte transcrit le 29 juillet 2004, volume 2811 n° 16 sur poursuites de la banque WESPTAC à l’encontre de M. [US] [EH], la propriété constituée du terrain et des constructions comportant l’accès institué sur une bande goudronnée de 4 mètres environ menant au portail métallique d’accès dudit bien,

Considérant qu’un jugement d’adjudication constitue un contrat judiciaire,

Considérant que le cahier des charges de la vente enregistré au greffe le 19 juin 1997 qui détermine les clauses et conditions auxquelles aura lieu l’adjudication, fait partie intégrante du jugement d’adjudication,

Considérant que le procès-verbal dressé le 13 mars 1997 par Me [US] [CN], huissier de justice à la requête du poursuivant, la banque WESTPAC BANKING CORPORATION qui a pour finalité de décrire le bien mis en vente, est annexé au cahier des charges,

Considérant que ce procès-verbal indique «la parcelle de terre est entièrement clôturée avec portail métallique à l’entrée'. »,

Considérant qu’aucune réserve n’a été émise dans le cahier des charges concernant l’accès au lot 6 et à la construction y édifiée,

Considérant qu’il est manifeste que dans l’esprit du poursuivant, l’accès au lot 6 s’effectuait par la portion du chemin menant au portail,

Considérant que pour l’adjudicataire, l’accès menant au portail métallique fermant le lot 6 fait partie intégrante de la vente,

Considérant qu’il ressort des justificatifs produits que Mme [MV] [ZW] épouse [M] et M. [RE] [M] ont possédé depuis plus de dix ans après l’acquisition à la barre du tribunal le 8 octobre 1997 du lot 6 et des constructions y édifiées fermées par un portail métallique, le sol de la bande de terrain goudronné menant audit portail non seulement en utilisant cet accès, mais en l’entretenant notamment assurant sa réfection en enrobage goudronné et en y entreposant sur le bas-côté, leurs poubelles, leurs encombrants dans l’attente du ramassage par les camions de la commune et en permettant occasionnellement à leurs invités d’y stationner leurs véhicules,

Par suite,

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis celles qui ont débouté les intimés de leur demande tendant à voir le tribunal enjoindre aux défendeurs de mettre un terme à l’atteinte à leur droit de propriété, sous astreinte de 20.000 FCP par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et de leur demande au titre du préjudice moral.

Statuant à nouveau,

A titre principal et au visa de l’article 2265 du code civil,

— Dire et juger, Mme [MV] [ZW] épouse [M] et M. [RE] [M] propriétaires par la voie de la prescription décennale de l’article 2265 du code civil du sol de l’accès querellé constitué par la bande de terrain de 4 mètres goudronnée, faisant partie du lot 7 du lotissement «[Adresse 3]», cadastré W-[Cadastre 2], commune de [Localité 5],

— Désigner tel géomètre qu’il plaira à la Cour de commettre pour au contradictoire des intimés établir un plan délimitant précisément la portion de chemin concerné,

— Ordonner la transcription de la décision à intervenir à la Conservation des hypothèques de la Polynésie française,

— Débouter Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] de toutes leurs prétentions contraires et de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

1°/ Au visa de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

Considérant qu’il ressort des éléments de la cause et notamment du rapport de M. [OP] [A], Ingénieur BTP et expert, pressenti par les époux [M], que le lot 6 du fait des constructions y édifiées avec permis de construire, n’a plus d’accès direct à la voie principale du Lotissement [Adresse 3],

Considérant que l’établissement de l’accès à la voie principale du lotissement imposerait de démolir l’extension de la maison, le fare-potee, la piscine, le deck piscine puis d’évacuer les gravats et enfin de remettre à neuf, les façades et autres ouvrages détériorés, outre le déplacement des réseaux divers (alimentation en eau et électricité), le démontage de panneaux scolaires etc.. pour in fine, réaliser une nouvelle entrée, le tout représentant un coût de 98.100.000 FCP en perte et frais à exposer,

Considérant, dès lors, qu’interdire aux époux [M] d’emprunter l’accès querellé conduit au vu de la situation de l’implantation de leur maison et de son garage ainsi que l’édification des constructions annexes, à les empêcher d’accéder à leur domicile,

En conséquence,

— Dire et juger que l’action intentée par Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] enfreint la liberté fondamentale instituée par l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui dispose que «Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance,»

Par suite, faisant application du principe de proportionnalité,

— Faire interdiction à Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W], sous astreinte de 100.000 FCP par infraction constatée, de porter entrave par quelque moyen que ce soit, à l’accès par les époux [M] et toutes personnes de leur chef à leur domicile sis sur le lot 6 du lotissement dénommé «[Adresse 3]»,

— Leur faire injonction en cas d’installation à l’entrée du chemin d’un portail motorisé de remettre deux télécommandes d’accès aux époux [M], sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard,

— Débouter Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] de toutes leurs demandes contraires et de toutes leurs prétentions, fins et conclusions,

2°/ Au visa de l’article 1382 du code civil,

Au vu des éléments de la cause,

— Dire et juger que l’action intentée par Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] procède d’un abus du droit de propriété, l’apposition d’un portail motorisé à l’entrée du chemin menant à leur maison, n’ayant véritablement qu’une seule utilité, celle de condamner l’accès concédé il y a 29 ans par leur vendeur, M. [R] [B] à M. [US] [EH], aux droits duquel viennent les époux [M], sur la portion de 4 mètres environ du chemin d’une longueur de 30,60 mètres,

— Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

3°/ En tout état de cause, sur le fondement de l’article 682 du code civil et de la jurisprudence 'affinée’ de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 8 juillet 2009 (pourvoi n°08-11.745),

Considérant que l’établissement de l’accès à la voie principale du lotissement imposerait de démolir l’extension de la maison, le fare potee, la piscine, le deck piscine puis d’évacuer les gravats et enfin de remettre à neuf, les façades et autres ouvrages détériorés, outre le déplacement des réseaux divers (alimentation en eau et électricité), le démontage de panneaux scolaires etc.. pour in fine, réaliser une nouvelle entrée, le tout représentant un coût de 98.100.000 FCP en perte et frais à exposer,

Considérant que les époux [M] ont fait réaliser lesdites extensions pour lesquelles ils ont obtenu le 26 avril 2005 un permis de construire et le 18 avril 2006, le certificat de conformité dans l’ignorance complète que l’accès desservant le lot 6 et la construction y édifiée qu’ils ont acquis sur adjudication en 1997 et qu’ils utilisent au vu et au su de tous sans y être troublé depuis lors, puisse faire l’objet de contestation,

Considérant que la charge de la preuve du caractère volontaire de l’enclave, invoqué à titre d’exception, revient au propriétaire du fonds sur lequel le passage est demandé,

Au vu des éléments de la cause,

— Dire et juger que les intimés qui opposent aux appelants, qu’ils se sont volontairement enclavés, sont défaillants à en apporter la preuve,

— Débouter Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] de leurs prétentions à voir dire que les époux [M] se sont volontairement enclavés en réalisant les extensions pour lesquelles ils ont obtenu le 26 avril 2005 un permis de construire et le 18 avril 2006, le certificat de conformité.

Par suite,

Vu l’article 349 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Recevoir les époux [M] en leur demande de désenclavement du lot 6 cadastré W-[Cadastre 1], commune de [Localité 5] par l’accès constitué par une bande de terrain de 4 mètres goudronnée faisant partie du lot 7 cadastré W-[Cadastre 2] du lotissement «[Adresse 3]» et qui mène à leur portail métallique.

Vu les éléments de la cause,

Y faire droit,

— Dire et juger que le lot 6 du lotissement [Adresse 3]» , cadastré W-[Cadastre 1], commune de [Localité 5], bénéficie sur la portion goudronnée du chemin institué sur le lot 7 du lotissement «[Adresse 3]», cadastré W-[Cadastre 2] commune de [Localité 5], d’une servitude d’accès menant au portail métallique d’entrée du lot 6,

— Désigner tel géomètre qu’il plaira à la Cour de commettre pour au contradictoire des intimés établir un plan délimitant précisément la portion de chemin concerné et estimer l’indemnité dont les époux [M] leur sont redevables,

— Ordonner la transcription de la décision à intervenir à la Conservation des hypothèques de la Polynésie française,

— Débouter les époux [W] de toutes leurs prétentions contraires et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [M], les frais irrépétibles par eux exposés,

— Condamner in solidum, Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W] par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie, à payer à Mme [MV] [ZW] épouse [M] et M. [RE] [M], la somme de 600.000 FCP,

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction d’usage,

À titre infiniment subsidiaire,

Si la Cour ne s’estimait pas suffisamment convaincue par les pièces produites aux débats,

— Ordonner avant dire droit, un transport sur les lieux, permettant à la Cour d’être mieux éclairée sur la réalité de l’enclavement invoqué en cas de suppression de l’accès actuel et l’importance des démolitions à entreprendre pour accéder aux demandes adverses,

— Réserver dans ce contexte les demandes respectives des parties.

Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la cour le 30 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [UU] [W] et Mme [EJ] [Z] épouse [W], représentés par M. [X] [U], demandent à la cour de :

Vu les articles 544 et 1382 du Code civil ainsi que le titre IV dudit Code,

Vu les articles 407, 409 et 716 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Vu la jurisprudence et les éléments probants versés aux débats,

— Débouter les Époux [M] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions, qu’il s’agisse de l’invocation d’une imaginaire servitude de passage grevant le fonds des Époux [W], d’une acquisition par le biais de la prescription abrégée du passage emprunté, de toute demande tendant à mettre un terme à l’enclavement dont ils sont les seuls responsables, de toute prétention s’évinçant de l’indifférent caractère prétendument disproportionné des travaux de désenclavement leur incombant ou de la fantaisiste allégation d’un abus du droit de propriété à tort imputé aux Époux [W] ;

En conséquence :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal foncier de la Polynésie française le 19 janvier 2024 en l’ensemble de ses dispositions ;

— Condamner pour le surplus les époux [M] au versement au profit des époux [W] de la somme de deux cent vingt-huit mille francs Pacifique (158.200 XPF) au titre des frais irrépétibles liés à la présente instance ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 17 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 27 mars 2025.

En l’état, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur la recevabilité de la demande en désenclavement :

Aux termes de l’article 349 du code de procédure civile de la Polynésie Française, les juges d’appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges de première instance et il ne peut être formé en cause d’appel aucune demande nouvelle à moins qu’elle ne soit défense ou connexe à la demande principale ou qu’il s’agisse de compensation.

En l’espèce, devant le premier juge, la demande des époux [W] visait à voir interdire aux époux [M] de faire usage de leur propriété, la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2] pour accéder à leur parcelle cadastrée W-[Cadastre 1]. Ainsi la demande en désenclavement formulée par les époux [M] devant la cour, et donc de voir reconnu un droit de passage, est un nouveau moyen de défense et non une demande nouvelle. En conséquence, la Cour dit cette demande recevable.

Sur le droit de passage sur la parcelle W-[Cadastre 2] pour accéder au portail d’entrée de la parcelle W-[Cadastre 1] :

Aux termes des articles 682 et 683 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Aux termes de l’article 690 du Code civil les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

L’effet acquisitif attaché à la prescription ne se limite pas seulement à la constitution de la servitude, il est également susceptible de s’étendre à ses modes d’exercice.

S’il ressort de cette disposition que les servitudes sont susceptibles de faire l’objet d’usucapion, pour que la prescription produise son effet acquisitif, plusieurs conditions doivent donc être réunies : la possession doit porter sur des servitudes continues et apparentes, être utile et s’être prolongée pendant une durée de trente ans.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est, ou peut-être continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l’homme. Il s’agit, autrement dit, des servitudes dont l’exercice ne suppose pas une action du propriétaire du fonds dominant. Il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente, celle-ci pouvant être intermittente.

Pour être considérée comme apparente, une servitude doit être suffisamment visible pour être connue du propriétaire du fonds servant, notamment s’annoncer par des ouvrages extérieurs.

Et aux termes de l’article 691 du Code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.

Ainsi, le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage ne peut prétendre avoir prescrit par une possession trentenaire une assiette différente de celle originairement convenue.

Il en résulte que le droit de passage, qui est nécessairement une servitude discontinue, ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive et ne peut s’établir que par titre, ou pour cause d’enclave.

Si l’état d’enclave du fonds est démontré, il est cependant possible de se prévaloir d’une prescription de 30 ans mais uniquement pour fixer l’assiette du passage.

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Et aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Cependant, si le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel, il est constant que l’abus du droit de propriété peut être sanctionné par les mesures nécessaires pour faire cesser l’abus ou le versement de dommages et intérêts. Il en est de même pour les troubles anormaux du voisinage.

En l’espèce, il résulte des actes produits devant la cour que la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5], qui est le lot n°7 du lotissement «[Adresse 3]» et la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1], sise à [Localité 5], qui est le lot n°6 du lotissement «[Adresse 3]», ont été vendus à l’origine, par la Société Tahitienne d’Agriculture SOTAGRI, représentée par la Société SOCIORO, à Monsieur [ON] [CO] [JL] [FY] et son épouse Madame [V] [AX] suivant acte transcrit le 3 février 1984, volume 1230 n° 21. Les époux [FY] ont vendu séparément les deux lots.

Il ressort du titre de propriété des époux [W] en date du 22 septembre 2016 que M. [R] [B], leur vendeur, avait acquis le lot 7 par devant Maître [L], notaire à [Localité 9], le 17 mars 1989, acte transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 9] le 31 mars 1989, volume 1587 n° 26 et qu’il avait fait édifier les constructions en vertu d’un permis de construire du 29 décembre 1988, suivi d’un certificat de conformité délivré le 14 septembre 1989.

Géométriquement, la parcelle acquise par les époux [W] se dessine par un quadrilatère presque rectangulaire d’environ 40 sur 35 mètres, raccordé à la route par une bande de terrain large d’environ 4 mètres longeant sur toute sa longueur le côté droit (dos à la route du lotissement) de la parcelle voisine, cadastrée Section W n°[Cadastre 1].

Les époux [M] ont acquis le lot 6 et les constructions y édifiées sur adjudication sur poursuites de la banque WESPTAC à l’encontre de Monsieur [US] [EH], le 8 octobre 1997, acte transcrit le 29 juillet 2004 volume 2811 n° 16.

M. [US] [EH] avait acquis le lot 6 du lotissement «[Adresse 3]» de Monsieur [T] [XZ] [F], et de Madame [G] [WK] [UP], son épouse, aux termes d’un acte reçu par Maître [J], notaire, le 10 août 1993, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 9] le 18 août 1993, volume 1889 n° 4.

M. [US] [EH] a fait édifier une maison au cours de l’année 1993. Le permis de construire a été délivré le 14 octobre 1993, le certificat de conformité a été obtenu le 24 décembre 1993.

Il résulte de la transcription du jugement d’adjudication et du cahier des charges, auquel figure la retranscription du procès-verbal de constat dressé le 13 mars 1997 par Maître [CN], huissier de justice, que :

«la construction édifiée sur la parcelle de terre est en dur, couverte de tôles et comporte un étage. Au rez-de-chaussée existe un garage avec une pièce annexe et à l’étage compte tenu des ouvertures on peut déduire que les chambres et un salon avec cuisine y ont été aménagés.

Une terrasse couverte avec balustrade en bois encadre le corps principal en moitié Nord et à l’Ouest.

Les ouvertures donnant sur l’extérieur sont en aluminium bronze et verre fumé.

La construction paraît récente et en bon état extérieurement.

La parcelle de terre est entièrement clôturée avec portail métallique à l’entrée et un portillon donnant sur la propriété contigüe de Monsieur [B]. Le jardin est planté, mais à l’état d’abandon. L’immeuble paraît effectivement inoccupé.

L’huissier a également indiqué à son constat que «Monsieur [R] [B], voisin immédiat, m’a confirmé que Monsieur [EH] a quitté les lieux il y a environ un an, lui laissant sa fille [EF] actuellement âgée de 3 ans. Il m’a précisé qu’il se chargeait de nourrir le chien mais ne disposait d’aucune des clés de l’immeuble.»

La cour retient de ce constat qui décrit la propriété objet du jugement d’adjudication que le portail d’entrée donne sur la propriété de M. [B], soit la parcelle W-[Cadastre 2]. Il n’est pas fait référence à la route du lotissement.

Ce constat permet également de retenir les liens de très grande proximité ayant existé entre l’auteur des époux [M], M. [US] [EH] et l’auteur des époux [W], M. [R] [B] ; M. [US] [EH] ayant quitté le territoire en confiant sa fille en très bas âge à M. [R] [B] ; ce qui conforte la possibilité d’un accord verbal entre les deux hommes quant à l’octroi d’un droit de passage sur le chemin de desserte sis sur la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2].

Par ailleurs, les plans du dossier de permis de construire délivré à M. [US] [EH] ne laissent pas de doute quant à l’accès à la parcelle sur laquelle est autorisée la construction par une petite portion du chemin (environ 4 mètres) menant à la maison édifiée sur le lot 7, qualifié de «chemin de servitude» ainsi que de l’implantation de la maison sur le lot 6 par rapport à cet accès.

De plus, tous les témoignages produits attestent que cet accès s’est fait en plein accord avec M. [R] [B], propriétaire du lot 7 qui avait construit sur son lot, courant 1989.

Ainsi, Madame [JJ] [YB], née le 15 juin 1975 à [Localité 9], qui se dit avoir été la compagne de Monsieur [R] [B] avec qui elle a eu deux enfants, certifie :

«Monsieur [R] [B] a toujours considéré que l’accès était commun aux deux lots et bénéficiait tant au lot n° 6 de la famille [M] qu’au lot n° 7. II y avait un portillon dans la clôture grillagée qui permettait d’entretenir de bonnes relations entre nous et la famille [M]. Il y avait une bonne entente. Il n’y a jamais eu de remise en cause de cet accès (servitude) et nos poubelles, nos encombrants ainsi que nos déchets verts respectifs étaient entreposés de part et d’autre de l’entrée dans l’attente de leur ramassage par les services de la mairie de [Localité 5]. Le portail métallique permettant d’accéder au lot n° 6 était déjà placé à l’entrée de la servitude et permettait à la famille [M] de rejoindre leur domicile.»

Monsieur [RE] [P], né le 20 septembre 1959 à [Localité 4], qui a fait l’acquisition en 1993 du lot n° 26 situé au Lotissement [Adresse 3] et y a construit une maison d’habitation, indique quant à lui :

«J’ai bien connu Monsieur [R] [B] et Monsieur [US] [EH] car on était des copains. Pour cette servitude, il y avait un accord entre Messieurs [B] et [EH] pour l’utilisation et cet accès, comme en témoigne l’orientation de la maison de [US] et l’emplacement du garage. La construction date de 1993 et il y avait le portail placé à l’entrée de la servitude et je me souviens d’un portillon qui leur permettait de passer chez l’un ou chez l’autre très facilement. Monsieur [EH] a toujours utilisé cette servitude pour entrer chez lui et c’était son entrée. Quand [RE] [M] et sa femme ont acheté ce lot en 1997, pour accéder à leur bien ils ont donc continué à utiliser le portail blanc qui conduit vers le garage sans apporter la moindre modification.»

Monsieur [Y] [C], né le 7 février 1952 à [Localité 9], propriétaire des lots 13 et 14 à [Localité 5] Lotissement [Adresse 3] depuis 1989, précise qu’il a été Vice-Président du syndicat du lotissement et à ce titre, confirme que Monsieur [R] [B] et Monsieur [US] [EH] se sont entendus pour disposer d’une entrée commune. Les fondations et la construction de la maison avec garage (maison de M. [EH]) ont été construites en fonction de cet accord. Il ajoute qu’il a toujours connu cette entrée de desserte de la maison de M. [EH] et qu’il est de notoriété publique que l’entrée du lot 6 s’effectuait à l’emplacement actuel. Il souligne que depuis l’acquisition de ce lot en 1997 par les époux [M], ils ont ainsi bénéficié de droit de cette servitude sans y apporter la moindre modification.

Il est ainsi établi que, de par leur proximité, M. [R] [B] a consenti un droit de passage à M. [US] [EH] sur l’entrée du chemin de desserte qui longeait le lot 6 et que depuis 1993, il est fait usage par les propriétaires de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1], à savoir M. [US] [EH], puis les époux [M] des premiers mètres du chemin dépendant de la parcelle W-[Cadastre 2] pour accéder à leur domicile, le portail d’entrée ayant été installé en limite de ce chemin plutôt qu’en limite de la route du lotissement tel que prévu lors de l’élaboration de celui-ci.

Il ne ressort pas des titres des époux [M] qu’ils aient pu avoir connaissance de la modification de l’accès à la parcelle qu’ils ont acquise, l’entrée de celle-ci semblant naturellement être implantée à la droite de la parcelle aux termes des témoignages produits devant la cour. Leur ignorance est d’autant plus crédible que, ayant acheté à la barre du tribunal, ils n’ont jamais rencontré M. [US] [EH] et lorsqu’ils ont pris possession de la parcelle W-[Cadastre 1], M. [R] [B] ne leur a jamais fait part de cette modification de l’accès de leur parcelle, maintenant de fait auprès d’eux, son accord quant à l’utilisation des premiers mètres du chemin lui appartenant, la preuve en étant qu’il ne leur a jamais enjoint de cesser cet usage, en ce compris lorsqu’ils ont entrepris des travaux d’agrandissement des constructions de M. [US] [EH] dont il était visible par leur ampleur qu’elle mettait fin définitivement à l’entrée ayant existé avant 1993.

Par ailleurs, si chaque témoignage fait usage du terme de servitude, alors qu’il s’agit d’un chemin d’accès, cette confusion de terme ne met pas à mal la teneur des témoignages en ce qu’ils permettent de retenir un usage très ancien de l’entrée du chemin d’accès à la partie rectangulaire de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2] par les propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 1], le terme de servitude étant utilisé en Polynésie française pour désigner les chemins de desserte sans jamais de lien établi avec le statut juridique du dit chemin.

Ainsi, s’il est incontestable que les époux [W] sont propriétaires par titre du chemin d’accès menant à la partie rectangulaire du lot 7 et qui fait intégralement partie de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], il est de même incontestable que monsieur [R] [B], leur vendeur, a permis au propriétaire du lot 6, Monsieur [US] [EH], de construire sa maison en fonction de l’accès par son chemin de desserte, ce qui fait que la maison construite par M. [US] [EH] et le garage sont orientés par rapport à cet accès au temps de l’acquisition par les époux [M] ; et que M. [R] [B] a également reconnu aux époux [M], aux droits de M. [US] [EH], un droit de passage sur les premiers mètres de son chemin pour rejoindre cet accès.

Ainsi, la cour retient que c’est en toute bonne foi que les époux [M] ont fait édifier les extensions, fort de l’accès à leur parcelle par ledit chemin utilisé au vu et au su de tous, et particulièrement de son propriétaire. Ils pouvaient légitimement croire que cet accès était l’accès de cette parcelle.

Il est ainsi établi que les époux [M] ne se sont pas enclavés volontairement en procédant aux constructions qui ferment l’accès originel de la parcelle W-[Cadastre 1], l’accès de cette parcelle étant depuis 1993, aux yeux de tous, là où il est aujourd’hui.

Outre que le droit de passage, qui est nécessairement une servitude discontinue, ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive, les époux [M] ne peuvent se voir reconnaître aucun droit de propriété par prescription acquisitive compte tenu de l’accord de M. [R] [B] pour l’utilisation du chemin, et donc d’un usage du chef du propriétaire par titre.

Il est par ailleurs constant que l’entrée de la parcelle W-[Cadastre 1] est parfaitement apparent du fait de l’installation des murs et du portail ainsi que du goudronnage de la partie du chemin dépendant de la parcelle W-[Cadastre 2] y conduisant et ce fait a été porté à la connaissance des époux [W], avant la signature du compromis de vente, comme en fait foi l’échange de M. [UU] [W] avec Maître [I] [E] qui travaillait à l’époque en l’étude de Maître [N] [K], échange produit devant la cour. Si au cours de cet échange, Maître [I] [E] écrit : «… J’ai également vérifié au cahier des charges du lotissement et l’ancien titre de propriété du voisin lesquels ne font apparaître aucune servitude sur le chemin de M. [B]. Le chemin vous appartiendra donc bien, et en aucun cas le voisin ne pourra se l’approprier.», Monsieur [UU] [W] répond : «[I], je reviens sur le sujet du chemin. Il faut juste être d’accord sur le fait que le chemin appartient bien au lot 7 (à [R] donc actuellement) et que même si le lot 6 emprunte une partie de ce chemin depuis un moment pour accéder à son portail, l’intégralité du chemin appartiendra toujours bien au lot 7 et que s’il y a un désaccord (vraiment s 'il y a un gros litige), nous pourrions forcer le propriétaire du lot 6 à ne plus emprunter ce chemin. Nous voulons être sûr aussi que le propriétaire du lot 6 ne pourra en aucune manière s’approprier le morceau de chemin qu’il utilise pour accéder à son portail. A priori, d’après [R] jusqu’à aujourd’hui tout se passe bien, mais nous voulons juste être sûr que cela ne se retourne pas contre nous un jour en tant que futurs propriétaires.»

Il se comprend bien de cet échange que M. [W] demande à être certain que cette partie du chemin n’est pas propriété des propriétaires du lot 6, et insusceptible de le devenir, car il est constant que s’il perdait cette propriété, sa parcelle serait de fait enclavée, sans accès à la route du lotissement. Il se comprend également de cet échange qu’il s’est entretenu du droit de passage des propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 1] avec son vendeur M. [R] [B] et qu’il a alors accepté le maintien en l’état sous réserve de difficultés.

Il se comprend des conclusions des intimés que l’origine du litige est en réalité le fait que les époux [M] ait incité leurs invités à se garer dans le chemin, ce qui va incontestablement au-delà de ce qui a été consenti par M. [R] [B] et qui ne pouvait qu’entraver les époux [W] dans l’usage de leur chemin compte tenu de sa largeur.

À la lecture des plans cadastraux et du constat d’huissier avec photos de Me [O] en date du 25 mai 2021, la cour constate que, contrairement à ce qu’affirment les époux [W], l’accès au fonds des époux [M] ne se fait pas en traversant la parcelle propriété des époux [W] mais en empruntant les 4 premiers mètres du chemin d’accès à la maison sise sur la parcelle W-[Cadastre 2]. La configuration de la parcelle W-[Cadastre 2] est en effet constituée d’une bande de terre et d’un rectangle sur lequel est implantée la maison, la bande de terre longe la parcelle W-[Cadastre 1] sur plus de 30 mètres pour rejoindre la route du lotissement ; la configuration de cette bande de terre est telle que cette partie de la parcelle W-[Cadastre 2] ne peut pas avoir un autre usage pour les propriétaires du fond W-[Cadastre 2] que de permettre la desserte de la partie principale de la parcelle.

La portion du chemin utilisée pour l’accès à la parcelle W-[Cadastre 1] est goudronnée et apparaît sur les photos en parfait état. Les époux [M] affirment devant la cour, sans contestation de la part des époux [W], que ce passage était goudronné lors de leur acquisition et qu’ils ont profité de la réfection de la voie principale du lotissement pour le rénover en faisant apposer une nouvelle couche d’enrobage. Au temps du constat d’huissier, la propriété des époux [W] est d’ailleurs clôturée et fermé par un portail au bout du chemin. Le droit de passage des époux [M] n’entrave donc pas le droit à clôture des propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 2].

L’existence d’un droit de passage sur ces 4 premiers mètres du chemin n’interdit par ailleurs pas aux époux [W] de clôturer leur propriété juste après le portail de la parcelle W-[Cadastre 1], soit à quelques mètres de la route du lotissement. De plus, la configuration des lieux interdit de clôturer à la limite de la parcelle W-[Cadastre 2] avec la route, les pans coupés existant sur les plans étant sans nulle doute nécessaire au passage des véhicules de secours.

Ainsi, maintenir un droit de passage pour la parcelle W-[Cadastre 1] sur cette partie de la parcelle W-[Cadastre 2] n’entraîne pas de dommage pour les propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 2], cette partie de leur propriété ne pouvant pas avoir d’autre fonction que le passage et les époux [M] ayant veillé à l’entretien de cette partie du chemin dans l’intérêt tant des propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 1] que des propriétaires de la parcelle W-[Cadastre 2].

Devant la cour, les époux [M] produisent un rapport technique d’expertise en date du 2 février 2024 de M. [OP] [A], ingénieur BTP. Si ce rapport n’a pas été établi contradictoirement, les conclusions en ont été débattus devant la cour après qu’il ait été porté à la connaissance des époux [W]. Ce rapport détaille et chiffre les travaux à entreprendre pour rétablir l’accès du lot 6 tel que prévu lors de la constitution du lotissement et demandé par les époux [W].

Il mentionne que la construction initiale réalisée en 1993 a été agrandie par une extension en 2004 dont la surface est de 152 m2, ce qui porte la surface totale de cette maison à 497 m2 ; que à cette bâtisse s’ajoutent, un fare potee d’une surface de 46 m2, une piscine de 50 m2, un deck piscine de 130 m2, un soutènement hauteur 1,50 mètre linéaire sur 15 mètres linéaire de long et un mur de clôture en pierre d’une hauteur de 2,50 m2 linéaire d’une longueur de 43 mètres linéaire.

Monsieur [A] indique que les ouvrages existants sont de bonne qualité et bien entretenus. Il rappelle que la conception d’une maison d’habitation est basée sur l’entrée de la propriété et que tous les architectes du monde définissent leur projet par rapport à l’accès et uniquement par rapport à cet accès car celui-ci oriente les zones d’exploitation du terrain sur lesquelles sera définie la limite des ouvrages constructibles du projet.

Il affirme qu’un changement d’accès à cette propriété engendrerait de facto la démolition de tous les ouvrages construits en 2004, ouvrages qui ont reçu l’aval de construire via un permis de construire de l’architecte DPLG, [US] [D].

Monsieur [A] chiffre les conséquences du changement d’accès à la somme total de 98 100 000 francs pacifiques comprenant la valeur des ouvrages à démolir estimée à 69 000 000 francs pacifiques, les frais de démolition et d’évacuation des gravats à hauteur de 8 190 000 francs pacifiques, et le coût de la construction de la nouvelle entrée estimé à 20 800 000 francs pacifiques.

Le chiffrage du changement d’accès bien plus faible opposé par les époux [W] n’est étayé par aucune pièce.

Les époux [M] produisent également devant la cour un avis de valeur de leur propriété par [WI] [HT], cogérante de la SARL CMP, agent immobilier, exerçant au sein du cabinet de la SARL ETHIK, syndic de copropriété qui tenant compte du coefficient de vétusté du bâti, l’a estimé à 52.416.000 FCP et la valeur vénale du terrain à 42.315.000 FCP sur la base d’un prix du m2 à 35.000 FCP, soit une valeur vénale totale de la propriété à 94.731.000 FCP.

Les époux [W] ne produisent pas d’élément venant contredire l’évaluation de la valeur vénale de la propriété des époux [M].

Il s’en déduit que le changement de l’accès à la parcelle W-[Cadastre 1], tel que le demandent les époux [W], représente un coût pour les époux [M] qui dépasse la valeur vénale de la propriété.

La cour retient donc que le changement d’accès exigé par les époux [W] représente un coût excessif et disproportionné par rapport à la valeur du fonds.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une réelle disproportion entre les conséquences pour les époux [M] du changement d’accès de leur propriété et les conséquences pour les époux [W] d’un droit de passage qui serait imposé à la parcelle W-[Cadastre 2] sur les quatre premiers mètres de ce qui est pour elle un chemin d’accès, et ne peut être rien d’autre compte tenu de la configuration des lieux.

Par ailleurs, les époux [M] arguent de leur droit au respect de leur domicile et de leur vie privée et familiale au visa de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Aux termes des développements ci-dessus, les époux [M] font la démonstration de ce que les priver du droit de passage consenti verbalement à M. [US] [EH] par M. [R] [B], droit de passage que celui-ci ne leur a jamais contesté, et les obliger à créer un nouvel accès à leur domicile familial tel qu’il était prévu dans les années 1980 au temps de la constitution du lotissement, induit nécessairement la destruction d’une grande partie de leur domicile familial pour un montant total de travaux dépassant la valeur vénale de leur propriété ; et ce alors qu’ils ont fixé leur domicile en ce lieu depuis plus de 25 ans et que leurs enfants y ont grandi.

La cour dit que l’atteinte qui serait ainsi portée à leur droit au respect de leur domicile et de leur vie privée et familiale est réelle et conséquente. Or, comme démontré ci-dessus, le droit de passage qui a été accordé verbalement depuis 1993 par M. [R] [B] aux propriétaires du lot 6 du lotissement «[Adresse 3]», ce qui a conduit à modifier l’accès et l’implantation des constructions, ne portent que sur les 4 premiers mètres du chemin de plus de 30 mètres de long desservant le c’ur de la parcelle W-[Cadastre 2].

Ainsi, la cour retient que les demandes des consorts [W] ont des conséquences disproportionnée et attentatoire aux droits des époux [M] par rapport à l’atteinte à leur propre droit de propriété qui ne serait grevé d’un droit de passage que sur 4 mètres de leur chemin d’accès.

Si ce n’est l’usage abusif fait par le stationnement des véhicules le long du chemin, qui peut se régler différemment que par la contestation du droit de passage, la cour a par ailleurs recherché en vain ce qui motive les époux [W] à vouloir clôturer leur parcelle en limite de la route, ce qui engendrerait pour eux un risque de difficulté d’accès des véhicule de secours. Or, il est constant que nul ne peut exercer son droit de propriété dans l 'intention de nuire à autrui.

En l’espèce, la volonté de clôturer le chemin à la limite de la route crée un dommage très important aux époux [M] sans aucune utilité pour les époux [W], ceux-ci se privant au contraire de l’accès nécessaire aux véhicules de secours, ce qui ne peut que leur être préjudiciable. Il s’en déduit que l’intention de nuire des époux [W] ne peut pas être exclue.

C’est donc à tort que le premier juge a fait droit aux demandes des époux [W], d’autant plus que les consorts [M] indiquent à la cour, sans contestation, avoir proposé aux époux [W], moyennant finance (3.500.000 FCP outre frais d’acte à leur charge), qu’il leur soit concédé une servitude de passage préservant leur accès actuel. Le refus par les époux [W] de cette solution transactionnelle n’est pas explicité devant la cour.

En conséquence, dans les limites de l’appel, la cour infirme le jugement du tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 2, n° RG 22/00039, minute 11, en date du 19 janvier 2024 en ce qu’il a :

— [H] [EJ] et [UU] [W] bien fondés à clôturer leur propriété nonobstant toute éventuelle inertie des époux [M] quant à la réhabilitation de la voie d’accès ayant originellement desservi leur propriété ;

— Débouté [MV] et [RE] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à payer à [EJ] et [UU] [W] la somme de 66 684 CFP au titre de la réparation du préjudice matériel ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à verser aux époux [W] une indemnité de 163 950 CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] aux dépens.

Statuant de nouveau, la cour dit que la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1] sise à [Localité 5], qui est le lot 6 du lotissement «[Adresse 3]», bénéficie d’un droit de passage sur les premiers mètres du chemin jusqu’au portail d’entrée du lot 6, et pas au-delà, chemin sis sur la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5], qui est le lot 7 du lotissement «[Adresse 3]», à savoir la portion goudronnée du chemin, telle qu’elle est au jour du constat d’huissier avec photos de Me [O] en date du 25 mai 2021.

L’emprise de ce droit de passage n’étant pas supérieur à 20 m2, il sera justement indemnisé par l’obligation faîte aux propriétaires de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1], sise à [Localité 5], de maintenir cette portion du chemin en état en veillant à ce qu’elle reste goudronnée, et sans ornière, permettant un passage fluide tant pour l’accès à leur portail qu’à la suite du chemin en direction du fond de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5].

La cour rappelle aux époux [W] qu’un droit de passage étant constitué, ils ne peuvent entraver le passage ; et aux époux [M] qu’un droit de passage ne permet ni le stationnement ni le dépôt de quoi que ce soit qui soit susceptible d’entraver la libre circulation sur le chemin sis sur la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5].

Il n’y a pas lieu de faire interdiction à Mme [EJ] [S] [Z] épouse [W] et M. [UU] [ZU] [GA] [W], sous astreinte de 100.000 FCP par infraction constatée, de porter entrave par quelque moyen que ce soit, à l’accès par les époux [M] et toutes personnes de leur chef à leur domicile sis sur le lot 6 du lotissement dénommé «[Adresse 3]», ceux- ci n’ayant jamais à ce jour bloqué le chemin de force.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu d’ordonner la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 9], les frais étant à la charge des époux [M]

Compte tenu des spécificités du litige, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagées devant le tribunal foncier et devant la Cour.

Les époux [W] qui succombent doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

DÉCLARE l’appel recevable ;

[H] la demande des époux [M] en désenclavement recevable ;

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement du tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 2, n° RG 22/00039, minute 11, en date du 19 janvier 2024 en ce qu’il a :

— [H] [EJ] et [UU] [W] bien fondés à clôturer leur propriété nonobstant toute éventuelle inertie des époux [M] quant à la réhabilitation de la voie d’accès ayant originellement desservi leur propriété ;

— Débouté [MV] et [RE] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à payer à [EJ] et [UU] [W] la somme de 66 684 CFP au titre de la réparation du préjudice matériel ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] à verser aux époux [W] une indemnité de 163 950 CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Condamné [MV] et [RE] [M] aux dépens. ;

Statuant de nouveau,

[H] que la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1], sise à [Localité 5], qui est le lot 6 du lotissement «[Adresse 3]», bénéficie d’un droit de passage sur les premiers mètres du chemin jusqu’au portail d’entrée du lot 6, et pas au-delà, chemin sis sur la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5], qui est le lot 7 du lotissement «[Adresse 3]», à savoir la portion goudronnée du chemin, telle qu’elle est au jour du constat d’huissier avec photos de Me [O] en date du 25 mai 2021 ;

FAIT OBLIGATION aux propriétaires de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 1], sise à [Localité 5], de maintenir cette portion du chemin en état en veillant à ce qu’elle reste goudronnée, et sans ornière, permettant un passage fluide tant pour l’accès à leur portail qu’à la suite du chemin en direction du fond de la parcelle cadastrée W-[Cadastre 2], sise à [Localité 5] ;

Y ajoutant,

ORDONNE la transcription du présent arrêt au Bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 9] ;

REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;

CONDAMNE M. [UU] [W] et Mme [EJ] [Z] épouse [W] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 22 mai 2025.

La Greffière, La Présidente,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ