AFFAIRE :N°RG 2001/12443

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION B

ARRET DU 15/11/2002

(N°, 12 pages)

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 30/01/2001 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 18^e Chambre 1^re Section – RG n° : 1997/11645

Date ordonnance de clôture : 26 Septembre 2002

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION PARTIELLE

APPELANTE :

Madame Solange A. ép. K.

né(e) le 19/04/1938XXX

demeurant 20 avenue Auguste Rodin 92190 MEUDON

représentée par Maître TEYTAUD, avoué

assistée de Maître DANIÈLE SPIELMANN, Toque C1933, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMEE :

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 113 rue de Montreuil 75011 PARIS

représentée par Maître HUYGHE, avoué

assistée de Maître PHILIPPE GEGLO, Toque D26, Avocat au Barreau de PARIS, substituant Maître Sophie HOUDELINCKX

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré

PRÉSIDENT : S. GARBAN CONSEILLER : C. LE BAIL CONSEILLER : M. PROVOST LOPIN

DEBATS :

A l’audience publique du 11 octobre 2002

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé de l’arrêt

M. F. MEGNIEN

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement, par S. GARBAN, Président, laquelle a signé la minute avec M. F. MEGNIEN, Greffier.

Le 15 juin 1987, Syma A. aux droits de laquelle se trouve Solange A. épouse K. a loué à la société la Chope de Montreuil des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 113 rue de Montreuil à Paris (75011 ) pour 9 années à compter du 1^er juillet 1985 et moyennant un loyer annuel de 30.000 francs.

Aux termes du bail, la société preneuse a été autorisée à exercer dans les lieux loués l’activité exclusive de café , restaurant , marchand de vins et liqueurs.

Le 17 décembre 1993, congé a été délivré à la société locataire pour le 30 juin 1994 comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 11 décembre 1996, Solange A. épouse K. a notifié à la société la Chope de Montreuil son droit de repentir et offert le renouvellement du bail pour 9 ans moyennant un loyer annuel de 108.000 francs.

Saisi le 12 mai 1997 par la bailleresse d’une demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 sur la base annuelle de 97.200 francs et en fixation d’un loyer sur la base de 108.000 francs par an à compter du 11 décembre 1996, le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 30 juin 1998, a désigné Serge F. en qualité d’expert.

Dans son rapport déposé le 23 juillet 1999, l’expert a évalué la valeur locative annuelle à 63.000 francs à partir du 11 décembre 1996 et l’indemnité d’occupation annuelle entre le 30 juin 1994 et le 11 décembre 1996 à 65.000 francs, concluant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer.

Au vu du rapport d’expertise et des écritures des parties, le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 30 janvier 2001, a :

— fixé l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 à la somme annuelle de 56.727 francs,

— condamné en conséquence la société La Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. la somme de 50.828 francs au titre de l’indemnité d’occupation du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996,

— débouté Solange K. épouse A. de sa demande tendant à voir ordonner le déplafonnement du loyer à compter du 11 décembre 1996,

— fixé le loyer, à compter du 11 décembre 1996, à la somme annuelle de 37.600 francs,

— condamné la société La Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. la somme de 5.022,99 francs au titre des loyers arriérés du 11 décembre 1996 au 31 décembre 1999,

— débouté Solange K. épouse A. de sa demande portant sur les intérêts sur ces sommes,

— débouté la société La Chope de Montreuil de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement en date du 28 juillet 1999,

— dit toutefois que ce commandement ne pourra produire aucun effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté Solange K. épouse A. de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail, à voir ordonner l’expulsion de la société preneuse et à voir fixer une indemnité d’occupation depuis le 28 août 1999,

— déclaré par voie de conséquence la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire de la société locataire sans objet,

— débouté la société La Chope de Montreuil de ses demandes tendant à voir déclarer l’action de la bailleresse prescrite pour les charges de l’année 1994 et tendant à enjoindre à la bailleresse de produire les justificatifs de ces charges sous astreinte,

— révoqué l’ordonnance de clôture du 19 septembre 2000,

— ordonné la réouverture des débats sur le montant des charges,

— donné injonction à la société locataire de préciser, au vu des pièces produites, le montant des charges qu’elle reconnaît devoir,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 2 avril 2001 à 14 heures pour clôture et plaidoirie,

— ordonné l’exécution provisoire des chefs de condamnation susmentionnés,

— réservé les autres demandes et les dépens ;

Par jugement du 13 novembre 2001, le tribunal de grande instance de Paris, a, au bénéfice de l’exécution provisoire, condamné la société La Chope de Montreuil au paiement de la somme de 17.140,78 francs ou 2.613,10 euros au titre des charges arriérées et l’a déboutée de sa demande de délais de paiement.

La Cour,

Vu l’appel du jugement du 30 janvier 2001 interjeté par Solange K. épouse A. ;

Vu les conclusions signifiées le 13 juin 2002 par lesquelles Solange K. épouse A. demande à la Cour :

— débouter la société la Chope de Montreuil de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de réformer le jugement,

statuant à nouveau,

sur l’indemnité d’occupation,

— de fixer l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 à 10.523,56 euros par an (et subsidiairement, à 9.909,19 euros par an),

— de condamner la société la Chope de Montreuil au paiement de la différence entre cette indemnité d’occupation et celle précédemment versée soit la somme de 12.323,67 euros (subsidiairement, 10.822,05 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions du 5 octobre 1999,

sur le loyer à compter du 11 décembre 1996,

— de fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 11 décembre 1996 à 10.168,35 euros (et subsidiairement à 9.604,29 euros),

— de condamner la société la Chope de Montreuil à payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la proposition de nouveau loyer, du 17 décembre 1993 ou subsidiairement, de la notification des conclusions du 5 octobre 1999,

— de la condamner, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 4.575 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 28 février 2002 par lesquelles la société la Chope de Montreuil conclut à la confirmation du jugement et demande à la Cour de débouter Solange K. épouse A. de toutes ses demandes, fins et conclusions, de la condamner, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 4.573,47 euros (30.000 francs) sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Sur ce :

Considérant que le litige devant la Cour se limite aux dispositions du jugement relatives à l’indemnité d’occupation due du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 et à la fixation du nouveau loyer à compter du 11 décembre 1996 ; que les autres dispositions du jugement ne font l’objet d’aucune critique des parties ; qu’elles doivent être confirmées ;

Considérant qu’il ressort du rapport d’expertise que la rue de Montreuil où sont situés les locaux loués est une longue artère de plus d’un kilomètre du 11 ème arrondissement de Paris qui débute au carrefour entre la rue du Faubourg Saint Antoine (à la hauteur du n° 225) et la rue Faidherbe (au n° 2) pour se terminer au niveau du n°33 boulevard de Charonne ; que les lieux loués sont implantés au 113 de cette artère à sens unique en direction de l’avenue Philippe Auguste entre l’avenue de Bouvines et la rue de Tunis dans un secteur de faible commercialité ;

Considérant que les locaux dépendent d’un immeuble en maçonnerie ordinaire, situé angle rue de Montreuil / Impasse Morlet élevé sur caves d’un rez de chaussée et de trois étages droits ;

Que la surface commerciale se compose de :

— la boutique en rez de chaussée dont la façade est vitrée à mi hauteur comportant une salle de café de 42,30 m2 et des toilettes de 2,56 m2 ;

— deux caves de 8,91 m2 et de 15,49 m2 et une cuisine de 8,33 m2 en sous sol ;

Que la surface réservée à l’habitation au premier étage est constituée d’une entrée, d’une salle de bains et d’une chambre sur rue le tout d’une surface de 19,47 m2 arrondis à 19,50 m2 ; que dans leur ensemble, les locaux sont dans un état très moyen ;

Considérant que les parties s’accordent sur le calcul de la surface pondérée des locaux à usage commercial soit 49,92 m2b arrondis à 50 m2b ;

Sur le montant de l’indemnité d’occupation due par an entre le 30 juin 1994 et le 11 décembre 1996 :

Considérant que les parties discutent devant la Cour sur le montant de l’indemnité d’occupation due pendant la période du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 ;

concernant la surface commerciale :

Considérant qu’en application de l’article L 145- 28 du Code de commerce, cette indemnité d’occupation due entre la date d’effet du congé et celle de la notification du repentir est déterminée conformément aux dispositions des articles L 145-33 à L 145-46 du même Code, compte tenu de tous éléments d’appréciation et doit correspondre à la valeur locative ;

Considérant que l’expert a relevé :

— quatre locations nouvelles sans pas de porte de 1.163 francs le m2b au 15 mars 1993 pour un commerce de tailleur chemisier de 43 m2b 291 boulevard Voltaire à 1.946 francs le m2b au 15 avril 1993 pour un commerce de vidéo de 37 m2b 15 rue Léon Frot,

— quatre renouvellements amiables allant de 771 francs le m2b au 1^er janvier 1992 pour un institut de beauté de 38,90 m2b 198 boulevard Voltaire à 1.585 francs le m2b au 1^er octobre 1993 pour un bar japonais de 227,17 m2b 49 Faubourg Saint Antoine

— cinq fixations judiciaires oscillant entre 1.100 francs le m2b pour un renouvellement au 1^er avril 1992 visant un commerce de coiffeur parfumeur de 34,90 m2b 27 rue Mercoeur et 2.100 francs le m2b pour un renouvellement au 1^er octobre 1993 concernant un commerce d’optique de 24 m2b 237/239 boulevard Voltaire ;

Considérant qu’eu égard à la situation des locaux loués dans un secteur de faible commercialité, à l’état des locaux et des parties communes de l’immeuble, aux éléments de comparaison notés par l’expert et sachant que l’évolution moyenne des loyers des boutiques a connu un effritement de l’ordre de 5 % de 1992 à fin 1996, la valeur locative doit être fixée à 1.250 francs (190,56 euros) le m2b par an soit à la somme de 62.500 francs par an soit 9.528,06 euros par an (1250 francs x 50 m2b ou 190,56 euros x 50 m2 b)

concernant l’appartement :

Considérant que l’expert a relevé quatre références allant de 78 francs le m2 pour un appartement de 32 m2 situé 24 rue Saint Bernard à 104 francs le m2 pour un appartement de 24 m2 sis 10 rue Neuve des Boulets ; que toutefois, selon la revue « expertise Pierre » de mai 1996 citée par l’expert, ces prix au m2 ne concernent que des produits habitables de suite, dans des immeubles de qualité ;

Considérant qu’eu égard à l’emplacement de l’appartement, à son état, aux éléments de comparaison et à la situation du marché locatif entre juin 1994 et décembre 1996, le prix au m2 doit être fixé à 45 francs et la valeur locative par an à 10.530 francs (19,50 m2 x 45 francs x 12) soit 1.605,29 euros ;

Considérant que l’indemnité d’occupation globale s’établit donc à la somme de 73.030 francs par an à laquelle il y a lieu d’appliquer un abattement de 10 % pour précarité ;

Qu’au vu de ce qui précède, réformant le jugement, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation des locaux loués du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 à la somme annuelle de 65.727 francs arrondis à 65.000 francs ou 9.909,19 euros ;

Qu’en l’absence d’accord des parties sur le montant exact des versements effectués au titre de l’occupation des locaux par la société Chope de Montreuil sur la période considérée et à défaut de justificatifs et de décompte, il y a lieu de condamner la société intimée au paiement de la différence entre l’indemnité d’occupation telle que fixée par la Cour et celle réglée par la société La Chope de Montreuil du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2001, date des premières conclusions devant la Cour et non à compter du 5 octobre 1999 date de conclusions dont il n’est pas justifié ;

Sur la fixation du loyer à compter du 11 décembre 1996 :

Considérant que l’appelante critique le jugement entrepris en qu’il a rejeté le motif de déplafonnement tiré de l’application de l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 au motif que si la modification des facteurs locaux de commercialité a été notable, cette modification, en raison du manque de confort des locaux, n’a pu avoir aucune incidence sur le commerce considéré ; qu’elle fait valoir que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de l’évolution de la commercialité sur la période considérée alors que :

— l’état général de l’immeuble est sans effet sur la fréquentation du café restaurant situé en rez de chaussée avec une large vitrine,

— la société locataire n’a fait aucun effort pour attirer et retenir la clientèle, que depuis le début du bail, elle n’a fait aucun investissement, que la décoration du café est négligée, le mobilier et le matériel sont en mauvais état ;

Que l’appelante demande à ce que le loyer soit déplafonné et que la Cour retienne la fourchette relevée par l’expert à hauteur de 66.700 francs soit 10.168,35 euros par an ;

Considérant que la société La Chope de Montreuil conclut à la confirmation du jugement et réplique :

— que l’expert a relevé que la modification des facteurs locaux de commercialité (à savoir le nombre de constructions neuves dont celles situées autour et dans la Z. Dorian) n’est pas totalement démontrée entre juillet 1985 et juin 1994 et est plus probante entre juillet 1985 et décembre 1996,

— que les locaux n’offrent pas de possibilité de restauration, sont trop modestes pour accueillir une clientèle au pouvoir d’achat accru, que les équipements sont sommaires,

— que l’état des lieux ne lui est pas exclusivement imputable et explique qu’elle n’est pas fait de travaux d’embellissement ;

Que la société locataire fait observer que si la bailleresse ne lui avait pas délivré un congé avec refus de renouvellement, elle aurait pu prétendre au renouvellement du bail et à la fixation d’un loyer sur la base des indices :

sur le déplafonnement :

Considérant qu’aux termes de l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, les facteurs locaux de commercialité dépendent « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire » ;

Considérant que la période de référence se situe entre le 1^er juillet 1985 et le 11 décembre 1996 ;

Considérant que l’état des locaux si modestes soient ils ne constituent pas un élément à prendre en considération au regard des dispositions de l’article 23-4 ;

Et considérant qu’il ressort des constatations de l’expert qu’au cours de la période considérée, il a été édifié, dans un rayon de 400 à 500 mètres, 701 appartements, 1.700 m2 de surfaces commerciales, 13.691 m2 de surfaces industrielles, 3.189 m2 de bureaux et 6.287 m2 de surfaces diverses ;

Considérant enfin qu’il est établi que la population du 11 ème arrondissement de Paris dont dépendent les lieux loués a augmenté entre les deux recensements entre 1982 et 1990 de 0,90 % à 4, 90 % alors que dans le même temps la population parisienne a baissé de 1,1 % ;

Que par suite, l’édification au cours de la période considérée de très nombreuses constructions dans un rayon de 400 à 500 mètres et l’augmentation de la population dans l’arrondissement dont dépendent les locaux donnés à bail à la société La Chope de Montreuil caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail au 11 décembre 1996 ; que le jugement doit donc être réformé ;

sur la valeur locative :

Considérant qu’eu égard à la commercialité du secteur dont dépendent les lieux loués, à l’état du local commercial et de l’immeuble, aux éléments de comparaison cités ci dessus et à l’évolution du marché locatif des boutiques à la baisse entre 1992 et 1996, il y a lieu de fixer la valeur locative de la boutique à 1.050 francs le m2b soit 1.050 francs x 50 m2b = 52.500 francs ou 8.003,57 euros et celle de l’appartement à 45 francs soit 45 francs x 19,50 m2 x 12 = 10.530 francs ; que par suite, la valeur locative des lieux loués s’établit à 63.030 francs arrondis à 63.000 francs ou 9.604,29 euros ; qu’il y a lieu de condamner la société Chope de Montreuil au paiement de ce loyer annuel à compter du 11 décembre 1996 après déduction des versements qu’elle a effectués sur la base du loyer provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 1996 ;

Considérant que les circonstances de l’espèce et l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Considérant que la Société La Chope de Montreuil qui succombe en ses prétentions doit supporter les dépens d’appel ;

Par ces motifs :

statuant publiquement par arrêt contradictoire dans les limites de l’appel,

confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996 à la somme annuelle de 56.727 francs ,

— condamné en conséquence la société La Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. la somme de 50.828 francs au titre de l’indemnité d’occupation du 30 juin 1994 au 11 décembre 1996,

— débouté Solange K. épouse A. de sa demande tendant à voir ordonner le déplafonnement du loyer à compter du 11 décembre 1996,

— fixé le loyer, à compter du 11 décembre 1996, à la somme annuelle de 37.600 francs,

— condamné la société La Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. la somme de 5.022,99 francs au titre des loyers arriérés du 11 décembre 1996 au 31 décembre 1999,

— débouté Solange K. épouse A. de sa demande portant sur les intérêts sur ces sommes,

le réformant sur ces points et y ajoutant,

fixe l’indemnité d’occupation annuelle pour la période du 30 juin 1984 au 11 décembre 1996 à la somme de 9.909,19 euros ,

condamne la société La Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. cette indemnité d’occupation déduction de celle qu’elle a versée sur la période considérée,

dit que les intérêts au taux légal sur le rappel d’indemnité d’occupation due par la société La Chope de Montreuil sont dus à compter du 8 novembre 2001,

fixe le loyer annuel à compter du 11 décembre 1996 à la somme de 9.604,29 euros,

condamne la société Chope de Montreuil à payer à Solange K. épouse A. ce loyer à compter du 11 décembre 1996 après déduction des versements qu’elle a effectués sur la base du loyer provisionnel,

dit que les intérêts au taux légal sur le rappel de loyers dû par la société La Chope de Montreuil sont dus à compter du 11 décembre 1996,

rejette toute autre demande des parties,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

condamne la société La Chope de Montreuil aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,