COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 FEVRIER 2025

N° RG 21/04410 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MH7M

Le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 5]

c/

S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES

S.A.S. PROMOTION PICHET

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/07461) suivant déclaration d’appel du 27 juillet 2021

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 5]

dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la Société SQUARE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES

inscrite au RCS de BORDEAUX sous le N°432 296 234, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. PROMOTION PICHET

société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 415

235 514, dont le siège social est [Adresse 2]

venant aux droits de la société civile de construction-vente [Adresse 5] – [Localité 4], anciennement immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 528 942 683, dont le siège social était [Adresse 2], suite à une transmission universelle de patrimoine au profit de la SAS PROMOTION PICHET, consécutive à la réunion de toutes cesess parts sociales entre les mains de son associée unique la SAS PROMOTION PICHET, en vertu de l’article 1844-5 du code civil, à compter du 27 novembre 2020

Représentée par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 07 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV [Adresse 5] [Localité 4] (ci-après, le promoteur), société du groupe Pichet, a entrepris courant 2011 la construction d’une résidence labellisée bâtiment basse consommation (BBC), située au [Adresse 3] à [Localité 4], en vue de sa vente en l’état futur d’achèvement après division.

Le 05 mai 2011, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, désignant notamment la SARL Pichet Immobilier Services (ci-après, le syndic provisoire) comme syndic provisoire, a été régularisé, puis publié le 24 mai 2011.

Par acte authentique du 19 octobre 2012, la SARL Pichet Immobilier Services, en qualité de mandataire du promoteur et de syndic provisoire, a conclu un bail emphytéotique au profit de la société Gaz De [Localité 4], lui attribuant la jouissance exclusive et privative de la toiture de l’édifice pour l’implantation et l’entretien de panneaux photovoltaïques pour une durée de 20 ans, reconductible deux fois pour 10 ans, moyennant un loyer total fixé à

2 320 euros (01,00 euro par m² par an pour 116 m²).

Le procès-verbal de livraison des parties communes a été signé le 23 octobre 2012 entre le syndic provisoire et le promoteur.

Après la tenue de la première assemblée générale des copropriétaires le 27 novembre 2012 et la mise en demeure infructueuse adressée le 05 juillet 2016 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) au promoteur, de livrer les prises électriques dans les parkings et le système de récupération de l’eau de pluie, et de l’indemniser du préjudice subi par la conclusion du bail emphytéotique, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a, par acte du 28 août 2017, fait assigner la SCCV [Adresse 5] [Localité 4] et la SARL Pichet Immobilier Services devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts et le respect des obligations contractuelles.

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires relative à l’absence de système de récupération des eaux pluviales et de prises électriques dans le parking couvert pour la recharge des véhicules électriques irrecevable en ce qu’elle est fondée sur un défaut de conformité et un vice caché ;

— déclaré la demande du syndicat des copropriétaires recevable pour le surplus ;

— rejeté l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration électronique du 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL Agestys, a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] demande à la cour d’appel de :

— réformer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a :

— déclaré son action relative à l’absence de système de récupération des eaux pluviales et de prises électriques dans le parking couvert pour la recharge des véhicules électriques irrecevable en ce qu’elle est fondée sur un défaut de conformité et un vice caché,

— déclaré sa demande recevable pour le surplus,

— rejeté l’intégralité de ses demandes,

— rejeté ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

— le juger bien fondé dans ses demandes.

Sur les panneaux photovoltaïques

— constater le non-respect des clauses du règlement de copropriété portant sur les panneaux photovoltaïques par la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services.

— constater l’absence de mandat de la société SCCV [Adresse 5] [Localité 4] à la société Pichet Immobilier Services pour conclure le bail emphytéotique.

— juger que la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services – ou une seulement – ont engagé leur responsabilité en concluant le bail emphytéotique auprès de la société Gaz de [Localité 4].

— condamner la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services in solidum à lui payer la somme de 130 948 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la conclusion du bail emphytéotique ou la société Pichet Immobilier Services seule pour lui avoir fait perdre ses droits si la SCCV était dégagée de toute condamnation.

Sur l’installation de prises électriques dans les parkings couverts et du système d’arrosage par récupération d’eau de pluie,

— constater le non-respect des engagements contractuels par la société SCCV [Adresse 5] [Localité 4] et le dol de connivence avec le syndic provisoire.

— juger que la SCCV [Adresse 5] [Localité 4] a engagé sa responsabilité contractuelle.

— juger que la société Pichet Immobilier Services a engagé sa responsabilité professionnelle pour ne pas avoir mis de réserves sur les défauts d’installations dans les parties communes de prises électriques dans les parkings couverts et du système d’arrosage par récupération d’eau de pluie.

— condamner la société Pichet Immobilier Services à lui payer la somme de 39 689 euros HT outre TVA et indexation de cette somme entre la date du devis de mars 2011 et la date de la décision à intervenir au titre des prises électriques et de 5 000 euros pour le récupérateur d’eau.

— ordonner à la société SCCV [Adresse 5] de procéder à l’installation des prises électriques dans les parkings couverts et du système d’arrosage par récupération d’eau de pluie sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision rendue,

— condamner la société SCCV [Adresse 5] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice esthétique résultant de l’absence de jardins compte tenu du défaut de système d’arrosage par récupération d’eau de pluie.

— condamner la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services in solidum à lui payer la somme de 63 502,40 euros HT plus TVA pour les prises électriques et 10 000 euros pour le récupérateur d’eaux de pluie, ou la société Pichet Immobilier Services seule pour lui avoir fait perdre ses droits si la SCCV était dégagée de toute condamnation.

— condamner la SCCV [Adresse 5] [Localité 4] et la société Pichet Immobilier Services à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SCCV [Adresse 5] [Localité 4] et la société Pichet Immobilier Services aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2024, la société Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV [Adresse 5] [Localité 4], demande à la cour d’appel de:

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 17 juin 2021 en ce qu’il a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] recevable pour le surplus au motif que ni le promoteur, ni le syndic provisoire n’avaient reçu de mandat du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] pour conclure le bail emphytéotique du 19 octobre 2012 avec la société Gaz de [Localité 4] ;

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] tendant à "constater l’absence de mandat de la société SCCV [Adresse 5] [Localité 4] à la société Pichet Immobilier Services pour conclure le bail emphytéotique ; dire et juger que la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services – ou une seulement – ont engagé leur responsabilité en concluant le bail emphytéotique auprès de la société Gaz de [Localité 4]; condamner la société SCCV [Adresse 5] et la société Pichet Immobilier Services in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 137 840 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la conclusion du bail emphytéotique" ;

— confirmer le surplus du jugement rendu le 17 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] relative à l’absence de système de récupération des eaux pluviales et de prises électriques dans le parking couvert pour la recharge des véhicules électriques irrecevable en ce qu’elle est fondée sur un défaut de conformité et un vice caché ;

— déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] recevable pour le surplus ;

— rejeté l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] [Localité 4] à lui verser une indemnité de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, et ce avec distraction au profit de la SCP Gravellier Lief de Lagausie Rodrigues, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 23 décembre 2024, la SARL Pichet Immobilier Services demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à lui verser une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli, avocat, sur ses affirmations de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 5] et de la SARL Pichet Immobilier services à lui payer la somme de 137 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait de la conclusion du bail emphytéotique.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne ressort ni du règlement de copropriété ni des actes de vente, qu’un mandat de conclure le bail emphytéotique aurait été confié au syndic provisoire, qu’il ne pouvait donc y procéder, s’agissant d’un acte équivalent à un acte de disposition, en application des articles 1988 et 1989 du code civil.

Il ajoute que le syndic provisoire n’a pas plus respecté son obligation de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires dès l’achèvement de l’immeuble, aux fins de lui soumettre les projets de conclusion du bail litigieux et de procès-verbal de livraison conforme de l’immeuble.

Il affirme par ailleurs que le mandat confié par les acquéreurs au promoteur aux termes des actes de vente, d’interprétation restrictive, n’envisageait nullement la cession de droits réels sur les parties communes, et qu’en tout état de cause, une telle clause serait dolosive, dans la mesure où le règlement de copropriété prévoit que le photovoltaïque va produire une recette qui sera affectée au budget de la copropriété, et donc entraîner des charges de fonctionnement réduites.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence la réparation de son préjudice équivalent à la valeur du gain de la production électrique prévisible sur la durée du bail emphytéotique, étant observé que l’entretien de panneaux photovoltaïques est quasiment nul, de sorte que le coût supporté par le preneur est négligeable.

La SARL Pichet immobilier Services réplique qu’elle avait eu mandat, confié aux termes du règlement de copropriété et des actes de vente, de conclure le bail litigieux et ajoute qu’elle n’avait pas l’obligation de convoquer une assemblée générale dès l’achèvement de l’immeuble.

Concernant les demandes indemnitaires en réparation de la perte de chance de réaliser un gain, le syndic provisoire estime que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’est ni réel, ni certain, et qu’il ne démontre pas la réalité de son préjudice.

La SAS Promotion Pichet soutient que les actes de vente et le règlement de copropriété lui donnent mandat pour passer tout acte de disposition et consentir des droits de jouissance sur les parties communes, et partant pour conclure le bail litigieux.

Elle conclut au défaut de qualité du syndicat des copropriétaires à agir subsidiairement sur le fondement du dol, dans la mesure où les actes de vente ont été signés par chacun des copropriétaires individuellement, et que cette prétention fondée sur le dol est prescrite, le demandeur ayant eu connaissance des faits litigieux le 27 novembre 2012 et ayant exercé son droit à l’encontre du promoteur dans ses conclusions de février 2019, et qu’en tout état de cause la preuve du dol n’est pas rapportée.

Il affirme que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve ni du dol, ni des préjudices subis.

* * * *

— Sur le mandat pour conclure le bail emphytéotique.

Selon les dispositions de l’article 1988 du code civil, 'le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès'.

L’article 1989 du code civil prévoit quant à lui que 'le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre'.

En l’espèce, la SARL Pichet Immobilier Services, syndic provisoire, a conclu un bail emphytéotique par acte notarié du 19 octobre 2012, au profit de la société Gaz De [Localité 4], pour une durée de 20 ans, renouvelable deux fois tacitement pour une durée de 10 ans, lui attribuant la jouissance exclusive et privative de la toiture de l’édifice pour l’implantation et l’entretien de panneaux photovoltaïques, moyennant un loyer annuel de un euro par mètre carré par an, soit 116 euros par an, et 2320 euros pour la durée totale du bail, la surface des panneaux étant de 116 m2 (pièce 17 Syndicat des copropriétaires).

L’acte notarié précise que le syndic provisoire agit 'tant en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété en cours d’édification dénommée '[Adresse 5]', qu’en qualité de mandataire de la société dénommée [Adresse 5], maître de l’ouvrage de ladite copropriété’ ( page 1 de l’acte notarié).

Il est constant que le contrat de bail emphytéotique entraîne un transfert de droit réel au preneur en contrepartie du paiement d’une redevance, et ne peut donc être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner.

Le syndic provisoire soutient qu’il avait un mandat, confié aux termes du règlement de copropriété et des actes de vente, de conclure le bail litigieux.

Or, le règlement de copropriété, s’il énumère dans son chapitre VI, intitulé 'administration de l’immeuble, syndic', les charges confiées au syndic provisoire, dont celle 'd’administrer l’ensemble immobilier, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien…', ne prévoit aucunement un mandat exprès lui permettant d’aliéner les parties communes ( pièce 4 Syndicat des copropriétaires, pages 34 et 35).

Il n’est pas contesté que les actes de vente conclus entre le promoteur et les acquéreurs des lots de copropriété mentionnent tous les mêmes clauses que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mai 2011 conclu entre la société [Adresse 5] aux droits de laquelle vient la société Pichet, et M.[H] et Mme [U] acquéreurs, produit par le syndicat des copropriétaires à titre d’exemple (pièce 15 Syndicat des copropriétaires).

Or, cet acte, qui mentionne le règlement de copropriété, ne fait pas plus état d’un mandat exprès qui aurait été donné au syndic provisoire aux fins d’aliéner les parties communes.

Le moyen développé par la SARL Pichet Immobilier services à ce titre est donc inopérant, le syndic provisoire n’ayant pas reçu mandat exprès pour conclure le bail emphytéotique.

Le promoteur, quant à lui, fait valoir qu’il avait obtenu mandat pour passer tout acte de disposition et consentir des droits de jouissance sur les parties communes, et partant, pour conclure le bail litigieux.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mai 2011, versé à titre d’exemple, mentionne dans son chapitre intitulé 'qualité et pouvoirs du vendeur, b. Mandat : pouvoirs de passer les conventions nécessaires à la construction de l’ensemble immobilier et mise en état d’habitabilité’ que :

' l’acquéreur constitue le vendeur (le promoteur) pour son mandataire exclusif à l’effet de passer les conventions qui sont indispensables à la construction de l’ensemble projeté et notamment d’établir toutes conventions de voisinage, de passer tous contrats de mitoyenneté, d’héberge, de prospect, de servitudes ou tel autre qu’il appartiendra. Cette liste étant purement énonciative et non limitative.

En outre, l’acquéreur confère au vendeur, d’une manière générale le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires:

Pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme,

Pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire et ses modificatifs,

Pour assurer la desserte de l’ensemble et son raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics en régie ou concédés,

Pour requérir un document d’arpentage emportant la rectification des tracés figurant des plans cadastraux,

Pour déposer toute demande, plan, d’une manière générale, tous les documents nécessaires (…)

Pour les besoins de l’obtention du label BBC, compte-tenu des études thermiques restant à réaliser, de l’évolution des matériaux et techniques en matière de développement durable et d’utilisation des énergies renouvelables, l’acquéreur autorise le vendeur à (…), le cas échéant, consentir les droits de jouissance privative sur les parties communes ceci jusqu’à l’obtention du certificat de conformité’ (pièce 14 Syndicat des copropriétaires).

Le règlement de copropriété prévoit quant à lui la clause suivante 'pouvoirs donnés au maître de l’ouvrage : 'les copropriétaires conviennent et acceptent par les présentes: que (…) des modifications pourront intervenir concernant l’ensemble du projet immobilier en raison de contraintes techniques, esthétiques ou commerciales, ou, ayant trait aux économies d’énergie (label BBC) et ce, jusqu’à l’obtention du certificat de conformité’ (pièce 4 Syndicat des copropriétaires, page 26).

Il en résulte, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, que les copropriétaires en état futur d’achèvement, tant aux termes de leurs actes d’acquisition qu’aux termes du règlement de copropriété, ont donné mandat exprès et non équivoque au promoteur de consentir des droits de jouissance privative sur les parties communes.

Le certificat BBC Effinergie 2005 a été décerné à la résidence [Adresse 5] le 11 janvier 2013 (pièce 20 Syndicat des copropriétaires).

Le terme extinctif mentionné, à savoir 'jusqu’à l’obtention du certificat de conformité', vise, à l’inverse de ce qu’a retenu le tribunal, la date au-delà de laquelle le promoteur ne pouvait plus consentir de nouveaux droits privatifs sur les parties communes mais ne signifie pas qu’il ne pouvait pas céder des droits privatifs pour une durée au-delà de cette date.

Par ailleurs, il n’est pas discuté de ce que le bail emphytéotique a été conclu pour les besoins de l’obtention du label BBC.

Dès lors, le bail emphytéotique ayant été signé le 19 octobre 2012, soit antérieurement à l’obtention du certificat de conformité BBC, par le syndic provisoire agissant en qualité de mandataire du promoteur qui lui avait lui-même donné procuration pour ce faire, a été valablement conclu par ce dernier.

— Sur le dol.

Le syndicat des copropriétaires soutient à titre subsidiaire que si la clause du mandat donné par les acquéreurs au promoteur lui permettant de conclure le bail emphytéotique était déclarée valable, elle serait cependant constitutive d’un dol commis par le promoteur.

Selon les dispositions de l’article 1130 du code civil, 'L’erreur, le dol ou la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

L’article 1137 du code civil prévoit quant à lui que 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

Contrairement à ce que soutient la SAS Promotion Pichet, les panneaux photovoltaïques étant installés sur les parties communes, et le syndicat exerçant de plein droit les actions relatives aux parties communes pour le compte des copropriétaires, il a bien qualité à agir, de sorte que la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir par application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile sera rejetée.

La SAS Promotion Pichet allègue ensuite que l’action du syndicat engagée sur le fondement du dol serait prescrite, comme ayant été formulée par voie de conclusions du 25 février 2019, alors que dès le 27 novembre 2012, l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires prévoyait 'un exposé sur le mode d’exploitation et de maintenance de la centrale photovoltaïque’ ( pièce 34 syndicat des copropriétaires).

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il incombe à la SAS Pichet, qui l’invoque, de rapporter la preuve de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Il est constant que s’agissant d’un dommage invoqué consistant en une perte de chance de ne pas contracter, le dommage est constitué au jour de la conclusion du contrat, mais le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la date à laquelle la victime a connaissance ou aurait dû avoir connaissance dudit dommage.

En l’espèce, le point de départ du délai de prescription peut être fixé au 27 novembre 2012, dès lors qu’à cette date, les différents copropriétaires ont été informés en assemblée générale de la conclusion du bail emphytéotique.

Si le syndicat des copropriétaires n’a effectivement développé ses demandes sur le fondement du dol que par conclusions notifiées le 25 février 2019, la cour d’appel relève qu’il s’agit d’un moyen de droit, au soutien de sa prétention sur le fond tendant à obtenir la condamnation du promoteur à lui payer des dommages et intérêts, par application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, laquelle a été formée par acte du 28 août 2017.

Dès lors, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires par assignation du 28 août 2017, soit dans le délai de prescription de cinq ans à compter de la découverte du dommage, est recevable.

Il appartient ensuite au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives du promoteur, qui auraient provoqué une erreur déterminante dans le consentement des cocontractants.

Il n’est pas discuté de ce que le promoteur s’était engagé à construire une résidence de type BBC.

Le règlement de copropriété précise en page 28 'Cas particulier des panneaux photovoltaïques: l’électricité produite par les panneaux photovoltaïques installés sur la toiture du bâtiment sera revendue à EDF dans les conditions prévues par la loi de programme N°2005-781 du 13 juillet 2005 fixant les orientations de la politique énergétique… le bénéfice de cette revente viendra en déduction de la quote-part des charges de bâtiment attribuée aux lots des bâtiments’ (pièce 4 syndicat des copropriétaires).

Or, si le bail litigieux a certes permis à la société Pichet de ne pas supporter le coût de l’installation des panneaux photovoltaïques, et a privé les copropriétaires du produit de la revente de l’électricité, sa conclusion n’est cependant pas constitutive d’une manoeuvre dolosive du promoteur, dès lors qu’il avait reçu mandat des futurs copropriétaires pour consentir des droits de jouissance privative sur les parties communes, pour les besoins de l’obtention du label BBC, ce qui est le cas en l’espèce, le certificat de conformité ayant été obtenu le 11 janvier 2013.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un diagnostic de performance énergétique réalisé le 8 octobre 2012 concernant le lot N°203 classant celui-ci en catégorie A du diagnostic, avec 42, 4 kilowatts par mètre carré par an ( pièce 61 Syndicat des copropriétaires), et un diagnostic de performance énergétique effectué le 16 février 2022 concernant le lot N°201 classant ce dernier en catégorie C avec 83 kilowatts par an (pièce 62 syndicat), et en déduit que le promoteur a trompé les acquéreurs en intégrant dans les diagnostics qui leur étaient communiqués la production électrique d’origine photovoltaïque.

Outre le fait que les diagnostics produits concernent des logements différents et ne peuvent donc être comparés, il est observé que le promoteur ne les a pas rédigés et n’est donc pas responsable de leur contenu, et que la production de ceux-ci ne caractérise en tout état de cause pas l’intention de tromper de la part du promoteur.

En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de manoeuvres ou d’une réticence dolosive du promoteur, le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la conclusion du bail emphytéotique, sera confirmé.

II- Sur les demandes relatives aux équipements manquants.

— Sur les demandes formées à l’encontre de la SAS Pichet.

Le syndicat des copropriétaires soutient d’une part que le promoteur a manqué à son obligation de délivrance conforme en n’installant pas les bornes électriques, permettant la recharge des véhicules dans le parking, et d’autre part, qu’il a engagé sa responsabilité sur le fondement des vices cachés à défaut de réalisation du récupérateur de pluie permettant l’arrosage collectif.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires allègue que le promoteur a commis un dol en dissimulant l’absence du récupérateur d’eau de pluie lors de la rédaction des pièces contractuelles, et considère que sa responsabilité délictuelle doit être engagée conformément aux dispositions de l’article 1382 dans sa rédaction applicable au présent litige.

Le promoteur réplique que le syndicat des copropriétaires est forclos en sa demande liée à la garantie des vices cachés, le procès-verbal de livraison étant en date du 23 octobre 2012 et l’action exercée en 2017.

Au fond, il expose que les équipements litigieux ne sont pas prévus à la notice descriptive annexée à l’acte de vente, qui a seule valeur contractuelle.

* * * *

Selon les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents'.

L’article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit quant à lui que 'Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.

En l’espèce, le procès-verbal de livraison des parties communes signé du promoteur et du syndic provisoire est en date du 23 octobre 2012 (pièce 18 syndicat des copropriétaires) et il est indéniable que l’absence de bornes électriques permettant la recharge de véhicules électriques était apparente au jour de la livraison.

Dès lors, le jugement qui a retenu que l’action tendant à l’obtention de dommages et intérêts à l’encontre du promoteur, en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de prises électriques, introduite le 28 août 2017, soit au-delà du délai de treize mois à compter de la prise de possession par l’acquéreur des parties communes, était irrecevable comme étant prescrite, sera confirmé.

S’agissant de l’absence du récupérateur d’eau de pluie, il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires qu’il en a eu connaissance au moins le 26 février 2013, lors d’une réunion du conseil syndical tenue en présence du syndic qui a énuméré les équipements non réalisés, dont celui-ci (page 4 conclusions d’appelant n°7).

Or, l’action en garantie des vices cachés a été introduite le 28 août 2017, soit au-delà du délai biennal de prescription.

Le jugement, en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à ce titre, sera également confirmé.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur a volontairement dissimulé aux acquéreurs l’absence du récupérateur d’eau de pluie.

Il ressort de la lecture du contrat en l’état futur d’achèvement produit à titre d’exemple et déjà évoqué en date du 25 mai 2011 (pièce 15 Syndicat des copropriétaires) qu’il n’est pas fait mention de la présence de cet équipement.

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément, en l’espèce les plans de l’architecte et une notice conforme déposée entre les mains du notaire, qui feraient état de l’installation d’un récupérateur d’eau de pluie.

A l’inverse, le promoteur verse aux débats une notice descriptive, certes non datée, mais qui indique: 'arrosage: selon plans d’aménagements espaces verts, un ou plusieurs robinets de puisage seront prévus ' (page 19 notice pièce 1 SAS Pichet).

En conséquence, même si le règlement de copropriété et la plaquette commerciale mentionnent un tel équipement, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, les pièces contractuelles liant le promoteur à chacun des futurs copropriétaires ne fait quant à lui pas état du récupérateur d’eau de pluie, de sorte qu’il ne peut être aucunement reproché un dol au promoteur à ce titre.

Le jugement, en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires des demandes formées à l’encontre du promoteur tendant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence du récupérateur d’eau de pluie, sera donc confirmé.

— Sur les demandes formées à l’encontre de la SARL Pichet Immobilier Services.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic provisoire a commis une faute en ne relevant pas l’absence des bornes électriques et du récupérateur d’eau de pluie lors de la livraison des parties communes.

La SARL Pichet Immobilier Services réplique que les prestations litigieuses n’étaient pas contractuellement prévues et qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas voir avoir relevé leur absence.

* * * *

Le tribunal a justement retenu que la lecture de l’acte authentique de vente produit à titre d’exemple révélait que 'la consistance du bâtiment dans lequel sont comprises les fractions vendues est définie et figurée dans les plans établis par la société Cap Architectures déposés au rang des minutes du notaire et que les caractéristiques techniques des fractions vendues, du bâtiment et de ses équipements extérieurs résultent d’une notice descriptive conforme à l’arrêté du 10 mai 1968 indiquant les éléments d’équipements propres aux fractions vendues’ (pièce 16 Syndicat des copropriétaires).

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit ni les plans établis par la société Cap Architectures, ni une notice faisant état des bornes électriques et du récupérateur d’eau de pluie, alors que, comme il l’a été relevé, le promoteur verse aux débats une notice descriptive ne faisant nullement mention de ces équipements (pièce 1 SAS Pichet).

Dès lors, dans la mesure où le promoteur n’était pas obligé contractuellement d’installer ces équipements litigieux, il ne peut être fait grief à la SARL Pichet Immobilier Services de ne pas avoir relevé leur absence lors de la livraison des parties communes.

Le jugement, en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires formées à ce titre à l’encontre de la SARL Pichet Immobilier Services, sera également confirmé.

III- Sur les mesures accessoires.

Le jugement est confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformémment aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,