Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 21 FEVRIER 2007

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/07613

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/02672

APPELANTES

S.A. ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC venant aux droits de la Société HOSPODOR prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration

XXX

XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

S.A. ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC

XXX

XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

assistée de M^e Paul-Philippe MASSONI plaidant pour la SCP CERVESI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 51

INTIMEE

S.A. LES NOUVELLES RESIDENCES DE FRANCE prise en la personne de son Président du Directoire

XXX

XXX

représentée par la SCP MONIN – D’AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour

assistée de M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Maurice ZAVARO conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller

Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame X.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur ZAVARO, conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par Madame X, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

Par acte du 1^er juillet 1996, le Crédit industriel et commercial de France, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société Alliance développement capital a donné à bail commercial à la société Times square Saint Honoré hôtel aux droit de laquelle se trouve aujourd’hui la société Les nouvelles résidences de France, divers locaux à usage d’hôtel dépendants d’un immeuble situé au XXX à Paris 8^e.

Par acte du 21 décembre 2004, le bailleur donnait congé sans offre de renouvellement, avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur citation en opposition à ce congé, par jugement du 6 avril 2006, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que les commandements délivrés les 5 novembre 1997, 5 août et 15 décembre 2003, 18 mai 2004 et 27 mai 2005, ne pouvaient être invoqués utilement au soutien de la demande de validation du congé portant refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction;

— Dit que les retards de paiement des causes des commandements des 27 juillet et 13 septembre 2004 ne constituaient pas des motifs suffisamment graves et légitimes pour voir valider le congé en cause;

— Dit que le congé délivré le 21 décembre 2004 à effet du 1^er juillet 2005 avait ouvert droit pour le preneur à paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci moyennant le versement d’une indemnité d’occupation;

— Débouté le bailleur de sa demande d’expulsion;

— Fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel;

— Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation définitive, ordonné une expertise confiée à M. Y.

La société Alliance développement capital relève appel de cette décision. Elle fait valoir que dès l’origine, le preneur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, que huit commandements de payer ont été délivrés avant le congé litigieux, plus un neuvième après. Elle soutient que le jugement ajoute à la loi en précisant que seuls des motifs graves et légitimes priveraient le preneur de son droit à percevoir une indemnité d’éviction alors même qu’un seul motif suffit suivant les dispositions légales et qu’une accumulation de motifs dont aucun n’aurait seul ce caractère de gravité, serait de nature à constituer le motif en cause; que la méconnaissance répétée de l’obligation de régler loyers et charges aux échéances contractuelles caractérise bien le motif grave exigé par la loi. Elle ajoute que depuis le prononcé du jugement, le preneur n’a pas honoré son obligation de paiement de l’indemnité d’occupation.

Elle sollicite donc la validation du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction et, à titre subsidiaire, la déchéance du droit au maintien dans les lieux ainsi que l’expulsion de la société Les nouvelles résidences de France, la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 20% à compter du 1^er juillet 2005, jusqu’au jour de la libération effective des lieux ainsi que 5000 ' au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La société Les nouvelles résidences de France expose avoir connu dès le début de l’exploitation commerciale des difficultés financières accrues par un loyer trop élevé car supérieur à la valeur locative. Elle souligne que l’appelant n’invoque pas un défaut de paiement des loyers, mais des retards; que ces retards ne sauraient caractériser le motif grave et légitime exigé par la loi demeurant la gravité de la sanction que représenterait la validation du congé portant refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

Elle conclut donc à la confirmation du jugement déféré sauf à fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisoire à la somme annuelle de

585 000 ' et à solliciter 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande en validation du congé :

Considérant que le jugement déféré mentionne les huit commandements visant la clause résolutoire délivrés par le bailleur et indique que celui-ci ne peut plus se prévaloir de celui du 8 juillet 1997 qui a donné lieu à la transaction du 5 novembre 1998, que ceux des 19 mars et 10 octobre 2001 ne visaient pas l’article L145-17 du code de commerce, que ceux des 5 août et 5 décembre 2003 ainsi que 18 mai 2004 et 27 mai 2005 ont été payés dans le mois de leur délivrance, que ceux des 27 juillet et 13 septembre 2004 ont été honorés dans les délais accordés par l’ordonnance de référé du 6 décembre 2004;

Considérant que ces éléments de fait ne sont pas discutés;

Considérant que le bailleur invoque les manquements systématiques et répétés du preneur à exécuter son obligation contractuelle principale;

Considérant que le caractère gravement déséquilibré de l’activité commerciale est démontrée par la production des bilans 2002 et 2003 qui révèlent de lourdes pertes d’exploitation auxquelles l’importance des charges locatives n’a pas manqué de contribuer; que si le bailleur n’a pas à subir les conséquences d’une telle situation, la gravité des manquements allégués doit être appréciée au regard des circonstances de fait; qu’en l’espèce, le motif grave et légitime invoqué consiste en une accumulation de retards de paiement de loyers et charges; que la société Les nouvelles résidences de France a, dans un contexte financièrement difficile, toujours régularisé sa dette locative; que dès lors il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il en déduit que la condition prévue par la loi pour justifier le congé avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction, n’est pas caractérisée;

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux :

Considérant que la société Alliance développement capital sollicite subsidiairement la déchéance du droit au maintien dans les lieux en invoquant le manquement de la société Les nouvelles résidences de France au paiement de l’indemnité d’occupation; qu’elle invoque un défaut de paiement à hauteur de 900 000 ' au jour du jugement et un retard de 1 100 000 ' en juin 2006;

Considérant cependant qu’il n’est pas contesté que la somme de 1 240 000 ' a été payée par le preneur courant 2006, qui apure les comptes au début août 2006;

Considérant dès lors qu’il n’y a pas lieu de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux;

Sur l’indemnité d’occupation :

Considérant que la société Les nouvelles résidences de France sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 585 000 ', calculée sur la valeur locative exprimée par l’expert amiable sollicité par le preneur, amputée de 10% au titre de l’abattement de précarité;

Considérant que cette demande a été formulée devant la juridiction de première instance qui l’a rejetée en fixant l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel dans l’attente d’une estimation contradictoire de la valeur locative en relevant que cette indemnité ne pouvait être appréciée au vu d’appréciations non contradictoires;

Considérant que la société Les nouvelles résidences de France présentent la même demande appuyée sur les mêmes arguments sans contester le bien fondé de la position du tribunal quant au caractère non contradictoire des appréciations sur lesquelles elle s’appuie;

Considérant dès lors qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point également;

Sur les autres demandes :

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile;

Condamne la société Alliance développement capital aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile par la SCP Monin d’Auriac de Brons.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,