Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

14^e Chambre – Section B

ARRÊT DU 23 MARS 2007

(n° 200 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/15360

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Juillet 2006 -Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL – RG n° 06/00776

APPELANTE

S.A.R.L. ANCA exerçant sous l’enseigne 'LA SPIAGGIA'

agissant en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Salif DADI, avocat au barreau de PARIS, C 0138

INTIMÉ

S.C.I. DU N°3 RUE DES ALOUETTES XXX

prise en la personne de son Gérant

XXX

XXX

06210 MANDELIEU-LA NAPOULE

représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assisté de M^e Sylvie GRELAT, avocat au barreau de l’ESSONNE (SCP FLOQUET NOACHOVITCH)

*

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 février 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Y, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me X, président

M^me PROVOST-LOPIN, conseiller

M^me Y , conseiller

Greffier : lors des débats, M^me Z.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE, prononcé en audience publique par M^me X, président, laquelle a signé la minute de l’arrêt avec M^me Z, greffier présent lors du prononcé.

*

Vu l’appel formé le 21 août 2006 par la S.A.R.L. ANCA de l’ordonnance de référé rendue le 25 juillet 2006 par le président du tribunal de grande instance de CRÉTEIL qui a :

— constaté que la clause résolutoire insérée au bail est acquise à la S.C.I. du n° XXX XXX, propriétaire des locaux situés XXX à XXX et que le bail est résilié de plein droit,

— ordonné en tant que de besoin l’expulsion de la S.A.R.L. ANCA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec l’aide d’un serrurier et l’assistance de la force publique si nécessaire,

— dit que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront, à défaut d’enlèvement volontaire, déposés dans tel garde-meubles qu’il plaira au propriétaire aux frais, risques et péril du locataire,

— condamné la S.A.R.L. ANCA à payer à la S.C.I. du n° XXX XXX la somme de 94 160,60 ' à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 27 juin 2006 inclus,

— condamné la S.A.R.L. ANCA à payer à la S.C.I. du n° XXX XXX une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme mensuelle de 7 564,70 ', charges en sus, à compter du 28 juin 2006 jusqu’à reprise des lieux et remise des clés,

— condamné la S.A.R.L. ANCA au paiement de la somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement ;

Vu les conclusions en date du 31 octobre 2006 par lesquelles l’appelante demande à la cour, par voie d’infirmation :

— de dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, de dire n’y avoir lieu à référé concernant les provisions sur charges, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial en date du 10 octobre 2005 et fixer un échelonnement du paiement des sommes dues par la société ANCA comme suit :

° un versement de 39 000 ' avant le 10 mars 2007,

° le paiement des loyers à échoir à compter du mois de mars 2007 avant le 10 de chaque mois,

° le paiement du reliquat des sommes dues sur 16 mois à compter du mois de mars 2007,

— à titre très subsidiaire, de fixer tel échéancier qu’il plaira à la cour pour le paiement des dites sommes,

— de condamner la S.C.I. du n° XXX XXX en tous les dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 14 décembre 2006 par lesquelles la S.C.I. du n° XXX XXX demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société ANCA,

— condamner la société ANCA à lui régler la somme totale de 101 265,84 ' sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir correspondant aux sommes objet du commandement de payer, à savoir 65 336,86 ' étant ajouté :

° les loyers de mars à juin restés impayés pour un montant de 30 250,88 ',

° une indemnité de 20 % sur ces loyers pour 16 877,64 ',

° une indemnité d’occupation due jusqu’au départ définitif des lieux et remise des clés à hauteur de 7 564,70 ' jusqu’au mois de juin 2006 puis à hauteur de 8 980,10 ' à compter du mois de juillet 2006 conformément à l’article 4 des conditions particulières du bail,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamner la société ANCA aux entiers dépens et à lui verser la somme de 2 000 ' en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que selon acte sous seing privé du 10 octobre 2005, la S.C.I. du n° XXX XXX a consenti à la S.A.R.L. ANCA un bail portant sur des locaux à usage commercial situés XXX moyennant un loyer annuel révisable de 78 000 ' hors taxes et charges, payable mensuellement ;

Qu’il était toutefois expressément prévu que, pour tenir compte du délai nécessaire pour permettre au preneur de faire ses travaux et développer le chiffres d’affaires appelé à être réalisé, le bailleur acceptait à titre exceptionnel de lui consentir une franchise de loyers jusqu’au 31 décembre 2005 et un loyer ramené forfaitairement à 33 000 ' HT durant le premier semestre 2006 ;

Que les causes du commandement de payer la somme de 65 336,86 ', délivré le 20 mars 2006 et visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ayant pas été réglées, la S.C.I. du n° XXX XXX a saisi le juge des référés d’une demande tendant à la résiliation de plein droit du bail et à l’expulsion de la société ANCA ainsi qu’à sa condamnation au paiement, par provision, de l’arriéré de loyers et d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Que c’est dans ces conditions qu’a été rendue l’ordonnance entreprise ;

Considérant que, pour prétendre, à titre principal, au rejet de la demande en référé tendant à la résiliation de plein droit du bail et, à titre subsidiaire, à l’octroi de délais pour apurer sa dette locative avec suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, la société ANCA fait valoir, pour l’essentiel, qu’elle a été confrontée à des difficultés pour trouver des investisseurs et que les travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, plus importants que ceux initialement décrits, n’ont pu être réalisés dans les temps, que la bailleresse a agi de mauvaise foi et avec empressement, qu’elle ne peut nier avoir eu connaissance de ces difficultés, que la résolution du bail la placerait dans une situation de cessation des paiements et qu’elle justifie aujourd’hui d’une capacité à faire face à un paiement échelonné des loyers impayés permettant de rétablir une situation locative normale ;

Que l’intimée prétend au contraire qu’il ne s’agit pas de 's’égarer’ sur le contenu ou l’importance des travaux réalisés par le preneur mais d’apprécier la légitimité du commandement qu’elle a délivré et de ses conséquences ; qu’en effet selon elle, l’appelante s’est montrée manifestement négligente et de mauvaise foi puisqu’elle a réalisé très tardivement des travaux qui auraient dû l’être en début de bail, si tant est qu’il s’agisse bien des travaux prévus, et ce, sans l’autorisation du bailleur, que la société ANCA n’a pas repris l’exploitation du fonds de commerce situés dans les lieux loués, qu’en l’absence d’activité, elle ne pourra donc jamais apurer son passif ;

Considérant qu’il ressort des conditions particulières prévues à l’article 8 du contrat de bail que le preneur devait effectuer divers travaux, notamment, de mise en conformité des locaux destinés à l’usage de bar, restaurant, dîner spectacle et dansant ainsi que les travaux de séparation avec le sous-sol prescrits par l’architecte du bailleur et décrits de la manière suivante :

'- installation d’un compteur d’eau séparé de l’installation actuelle et prise d’un abonnement individuel (…),

— casser l’ensemble du carrelage de la zone cuisine et réserve, réaliser tous les rebouchages, réaliser une étanchéité de type résine sur la dalle en BA ainsi que pour les évacuations et siphons de sol et reposer un carrelage conformément aux règles de l’art,

— prendre un contrat d’entretien régulier pour le bac à graisse,

— rénover l’installation de plomberie et toutes les canalisations de telle façon qu’il n’y ait aucune fuite au sous-sol’ ;

Qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 23 juin 2006 à la requête de la société ANCA que les travaux qu’elle a été contrainte d’exécuter ont porté sur la totalité des équipements -installation électrique, plomberie et sanitaires, cuisine et matériel de chambre froide, salle de 'pompe à bière’ et décoration de la salle et de la façade- et que les huisseries sont brisées et le rideau de fer hors service ; que les travaux étaient toujours en cours de sorte que l’exploitation des locaux restait impossible ;

Qu’il est ainsi établi que les locaux étaient manifestement dans un état de délabrement tel, que les travaux nécessaires à leur mise en conformité pour y accueillir l’activité prévue, outre la séparation avec le sous-sol, ne pouvaient à l’évidence pas être accomplis dans le délai d’environ deux mois et demi de la franchise et qu’il ne pouvait être fait abstraction, devant leur ampleur, des difficultés du preneur pour obtenir l’avance de leur financement alors que toute exploitation était impossible durant plusieurs mois ; qu’il n’est en outre pas démontré que les travaux réalisés aient excédé les prévisions des conditions particulières précitées ;

Considérant que la résiliation de plein droit du bail suppose que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi ;

Qu’à l’évidence, tel n’est pas le cas en l’espèce, la bailleresse ayant délivré le commandement de payer, certes après le délai de franchise mais alors qu’elle savait pertinemment que les lieux n’étaient pas exploitables compte tenu de leur état initial, et la reprise des locaux lui permettant de tirer bénéfice des travaux de rénovation largement avancés voire achevés au jour de la libération des lieux ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion de la société ANCA ainsi que sur la demande en paiement des loyers et charges jusqu’au mois de juin 2006, l’obligation pour cette société de les régler étant sérieusement contestable en raison de la nécessité d’apprécier la durée effective du défaut de délivrance de la chose louée par rapport aux prévisions du contrat, et enfin des charges postérieures, non justifiées en l’état des pièces communiquées ;

Qu’en revanche, au jour où la cour statue, l’obligation pour la société ANCA de régler le loyer tel que fixé sur la base annuelle de 78 000 ' HT n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle produit un bilan prévisionnel établi au mois de juin 2006 duquel il ressort qu’elle est désormais en mesure de faire face au paiement des loyers courants tout en apurant progressivement l’arriéré ;

Qu’il y a donc lieu de condamner ladite société à verser, par provision, la somme de 91 000 ' (39 000 ' correspondant au montant du dépôt de garantie + 52 000 ' au titre des loyers de juillet 2006 à février 2007 inclus) en lui accordant un délai de 16 mois sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil pour s’en acquitter selon les modalités fixées au dispositif ci-après ;

Considérant que l’intimée, qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui implique le rejet de sa demande d’indemnité de procédure ;

PAR CES MOTIFS,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la S.A.R.L. ANCA à payer à la S.C.I. du n° XXX XXX, par provision, la somme de 91 000 ' ;

Dit qu’elle pourra se libérer du paiement de cette somme dans un délai de seize mois, en un premier versement de 39 000 ' puis en 14 versements égaux de 3 715 ' chacun et en un dernier versement du solde, le premier versement devant intervenir, au plus tard, le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la S.C.I. du n° XXX XXX ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de la S.C.I. du n° XXX XXX ;

Condamne la S.C.I. du n° XXX XXX aux dépens de première instance et d’appel dont recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT