RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 08/03030

SA Z

C/

SAS GUNDERDIS, SNC DORNINVEST, SA NATIXIS BAIL

ARRÊT N° 09/00225

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 26 MARS 2009

APPELANTE :

SA Z prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représentée par la SCP COLIN-POITIERS & BARRE, avocats postulants à la Cour d’Appel de METZ et Maître MERESSE, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

SAS GUNDERDIS prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représentée par Maître BETTENFELD-FONTANA-RIGO, avocat postulant à la Cour d’Appel de METZ et Maître TESSLER, avocat plaidant au barreau de PARIS

SNC DORNINVEST prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représentée par Maître BETTENFELD-FONTANA-RIGO, avocat postulant à la Cour d’Appel de METZ et Maître TESSLER, avocat plaidant au barreau de PARIS

SA NATIXIS BAIL prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

représentée par Maître Anne-Sophie RIVIERE, avocat à la Cour d’Appel de METZ, et Maître TORIEL, avocat plaidant au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame CLAUDE-MIZRAHI, Conseiller

Madame DUROCHE, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame X

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 22 Janvier 2009

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 26 Mars 2009.

La société Z dirigée par M. B Y, propriétaire d’un fonds de commerce de supermarché et d’une station de carburant, a été franchisé successivement Systeme U, puis Auchan et ensuite Casino, ces différentes franchises ayant donné dans les trois cas à des difficultés diverses, dont certaines ont fait l’objet de procédures antérieures.

La société Z a , pour développer son activité, fait édifier l’immeuble à usage de supermarché évoqué ci-dessus et a obtenu de la société Fideicomi, devenue Natexis Bail et à présent Natixis Bail, la conclusion le 6 octobre 1994 d’un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans, dans le cadre duquel la société Fideicomi a acquis les emprises foncières devant permettre l’édification du magasin et a financé les travaux de construction et d’aménagement de l’établissement,

Il a été consenti dans cet acte au preneur la faculté de sous-louer les locaux à charge d’en aviser préalablement le bailleur par LRAR .

De même il est prévu que la cession totale du crédit-bail peut intervenir au profit d’une entreprise tierce aux conditions suivantes :

le cédant doit obtenir au préalable l’agrément écrit du bailleur sur la personne du cessionnaire et les conditions de la cession,

le cédant doit également transférer au cessionnaire le bail et la promesse unilatérale de vente, ces opérations formant un tout indivisible,

le cédant et les cautions éventuelles restent garants solidaires du cessionnaire et des cessionnaires successifs,

la cession doit avoir lieu par acte notarié, à la rédaction duquel le bailleur devrait être appelé par LRAR.

Il est expressément précisé que la cession du droit au crédit-bail consentie sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur serait nulle et pourrait entraîner la résolution du contrat, « si bon semble au bailleur ».

Le preneur bénéficie également de la faculté de devenir propriétaire des locaux objet du contrat à l’expiration de la durée du crédit-bail, le bailleur lui promettant à cet effet de lui vendre les droits et biens immobiliers objet du contrat à l’expiration de celui-ci, cette promesse étant soumise à la condition résolutoire de la non exécution par le bénéficiaire de toutes les charges, clauses et conditions du contrat sans exception, en sorte que, à défaut par le preneur d’exécuter l’une quelconque des conditions à sa charge du contrat du crédit-bail, la promesse de vente serait automatiquement considérée comme nulle et non avenue, si bon semble au bailleur.

Ce contrat de crédit-bail a été souscrit moyennant diverses garanties au profit du bailleur, savoir principalement le cautionnement solidaire de M. et M^me Y et un engagement de non cession d’actions détenues par les actionnaires de la société preneur, sans accord préalable exprès du bailleur.

Pour réaliser ses projets de travaux d’extension de cette exploitation, la société Z a obtenu de nouveaux financements, selon avenant notarié du 14 juin 2000 et avenant sous seing privé du 29 août 2001 :

en garantie de ce nouveau financement, M. Y, agissant pour le compte de la société Z, a affecté en nantissement au profit du bailleur le fonds de commerce de supermarché à l’enseigne super U. situé à Hambach et à Sarreguemines, l’acte notarié du 14 juin 2000 et l’acte sous seing privé du 29 août 2001 reprenant les mêmes dispositions concernant l’agrément du bailleur à la cession du contrat de crédit-bail, ainsi que la même promesse de vente au profit du preneur, sous réserve de l’exécution par lui sans exception des obligations lui incombant jusqu’au jour de la vente, avec cette indication reprise dans ces avenants que les trois actes constituent un ensemble indivisible.

Le 30 avril 2007, la société Z a cédé son fonds de commerce à son franchiseur le groupe Casino aux conditions qui suivent :

la cession porte sur le fonds de commerce et sur les terrains affectés à son exploitation, l’acte, intitulé « protocole de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives », prévoyant également la sous-location au cessionnaire des bâtiments avec parking dans lesquels le fonds de commerce est exploité, et comporte une promesse de vente et d’achat des parcelles 2 et 3 visées à l’article 10. 6 du protocole et l’engagement d’acquérir la parcelle à aménager visée à l’article 10.7 du même protocole ;

il est mentionné que le fonds de commerce, comprenant les éléments incorporels et les éléments corporels (le matériel et le mobilier commercial) -- les stocks devant faire l’objet d’un inventaire contradictoire entre les parties -- est cédé au prix de 3 394 804,55 € payable au jour de la date d’effet de la convention,

il est stipulé que les stocks de marchandises feront l’objet d’un inventaire établi contradictoirement entre les parties à la date d’effet, que le prix de cession des stocks ainsi inventoriés sera payé comptant par le cessionnaire dans les 48 heures du chiffrage définitif de l’inventaire à l’ordre de Z, étant précisé que, par le mécanisme de la compensation conventionnelle, les parties acceptent que le cessionnaire puisse imputer sur ce prix toutes sommes relatives aux stocks dus par Z au cessionnaire ou à l’une quelconque des sociétés du groupe auquel appartient le cessionnaire,

l’article 9 énonce les conditions suspensives à la réalisation desquelles la cession est subordonnée, savoir la purge du droit de préemption détenu par la société Système U. Est par application des dispositions de l’article 19 de son règlement intérieur, au sujet duquel il est formellement précisé qu’elles sont opposables au cédant, cet article instituant au bénéfice de Système U un droit de préemption sur le fonds de commerce et les biens immobiliers et droits réels sur l’immeuble ;

conformément à cet article 19 du règlement le cédant a contracté l’obligation de notifier, par LRAR, à la coopérative la mise en oeuvre de cette procédure, la coopérative disposant alors d’un délai de 3 mois à compter de la réception par elle de tous les documents devant lui être communiqués pour exercer son droit de préemption,

il est ajouté qu’en cas de préemption par système U les droits et obligations mis à la charge de Casino par le protocole cesseront de produire effets,

conformément aux stipulations de l’article 10 du contrat de crédit-bail, il est rappelé que le cédant doit conclure avec le cessionnaire une convention de sous-location et que, dans le cas où le cessionnaire se substituait un tiers pour l’exploitation du fonds de commerce, le cessionnaire sera tenu de fournir au bailleur, en garantie des engagements visés par la convention de sous-location une garantie bancaire couvrant les loyers et charges pour la durée de la convention de sous-location restant à courir au jour de la substitution, cette garantie ne devant pas être inférieure à un montant égal à 315 000 € TTC multiplié par le nombre d’années restant à courir au jour de la substitution,

l’acte précise les formalités à accomplir au cas où la société Z lèverait en tout ou en partie l’option d’achat qui lui est offerte dans le cadre du contrat de crédit-bail, celles à accomplir également en cas de non levée l’option d’achat à l’échéance du contrat de crédit-bail , et surtout en cas de défaillance du cédant dans le cadre du contrat de crédit-bail, la société Z s’obligeant alors à céder au profit du crédit bailleur le montant de sa créance au titre de la convention de sous-location et consentant à ce que le cessionnaire, sur demande du crédit bailleur, verse par le mécanisme de la délégation de paiement directement les loyers entre les mains du crédit bailleur.

Ce protocole comprend sous l’article 13 les informations financières relatives au fond de commerce concernant le chiffre d’affaires hors taxes d’exploitation du supermarché et de la station de distribution de carburants pour les exercices 2003 à 2006.

Le 19 juillet 2007 , la société Système U Est a notifié à la société Z l’exercice de son droit de préemption et de substitution, au bénéfice de la société Gunderdis, pour l’acquisition du fonds de commerce et au bénéfice de la société Dorninvest pour les terrains contigus, parcelles 2, 3 et 4 visées au protocole, étant précisé que le capital de Gunderdis est intégralement détenu par Dorninvest et que le capital de Dorninvest est lui-même intégralement détenu par Système U Est.

Dans ce courrier adressé tant à M. Y personnellement que à la société Z, la société Système U a présenté différentes observations quant aux dispositions de cet acte de cession du fonds de commerce ;

elle a notamment observé que, si la société Z a respecté son droit de préemption, elle n’a guère veillé à ménager ses intérêts et qu’elle a scindé ses propres actifs au mieux de ses intérêts exclusifs, alors que tous sont nécessaires à l’exploitation, en conservant la maîtrise de l’immobilier pourtant indispensable à l’exploitant du fonds de commerce, lequel est par ailleurs vendu à un prix très substantiel en l’état des résultats du magasin ;

la société Système U a déploré que le contrat de crédit-bail ne soit pas transféré au cessionnaire et que, au terme du contrat de crédit-bail , la société Z ne prenne pas l’engagement de lever l’option d’achat qui lui est réservée , que le cessionnaire se voit obligé d’acheter les parcelles 2, 3 et 4 pour 600 000 €, que la convention de sous-location proposée soit d’une durée incompressible de 9 ans, en sorte que l’exploitant ne dispose que de peu de manoeuvre en cas de difficultés, que ce dispositif n’est pas favorable au cessionnaire qui contrôlera d’autant moins le site que le projet de convention de sous-location comporte des clauses rigoureuses en matière d’autorisation préalable à requérir par le locataire auprès de la société Z,

la société Système U. a également évoqué la nécessité pour Z d’obtenir préalablement à la conclusion de la convention de sous-location la signature d’un avenant avec la société Natexis bail et son accord pour la sous-location envisagée.

Pour tenir compte des observations susvisées les parties, sous l’égide de leurs avocats respectifs, ont signé le 29 août 2007 un courrier, valant lettre d’intention et comportant des dispositions plus conformes aux souhaits de la société Système U., courrier à la suite duquel a été signé le 3 septembre 2007entre les sociétés Z, Gunderdis, Système U. et Dorninvest, un acte de cession intitulé « avenant à l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 30 avril 2007 » et un acte portant la même date, intitulé « protocole d’accord portant sur les aspects immobiliers »:

le premier document précise l’identité des cessionnaires Dorninvest et Gunderdis, en mentionnant qu’elles ne peuvent être considérées comme des tiers par rapport à Système U., mais en prévoyant néanmoins la fourniture d’une caution de la part de la société Gunderdis en faveur de la société Z, pendant toute la durée de la convention de sous-location, savoir une garantie bancaire d’un montant correspondant à un an de loyers TTC, outre charges et assurances, soit la somme 315 000 €,

ce premier document comprend la confirmation par la société Z de ce qu’elle s’engage irrévocablement vis-à-vis du cessionnaire à lever, au plus tard à l’échéance, l’option d’achat prévue par le contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 et ses avenants, étant formellement stipulé que « pour le cas où Z manquerait volontairement ou involontairement à cet engagement de lever l’option d’achat, notamment du fait de l’ouverture d’une procédure collective, Z ou toute personne physique ou morale qu’elle se serait substituée, accepte que le cessionnaire puisse se substituer à elle à cette fin, en cours ou en fin de crédit-bail ».

le deuxième document apporte des précisions sur les aspects immobiliers de la cession, savoir la cession de parcelles à Dorninvest.

En exécution de ce protocole du 3 septembre 2007 la société Gunderdis a obtenu au profit de la société Z une garantie bancaire à première demande à concurrence de 315 000 € TTC, valable pendant la durée du contrat de sous-location, soit jusqu’au 3 septembre 2016 .

Il doit être précisé que le crédit bailleur, la société Natexis Bail , a donné son accord, selon courrier du 3 octobre 2007 , à la sous-location de l’ensemble immobilier au profit de la société Gunderdis, sous réserve que ce contrat de sous-location soit conforme aux stipulations du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 et de ses avenants et a précisé donner « son accord de principe aux dispositions de l’article 4 de l’avenant à l’acte de cession du fonds de commerce du 3 septembre 2007 entre la société Z, la société Gunderdis, la société Système U. et la société Dorninvest en ce qu’elles profitent à la société Système U. exclusivement ».

Les sociétés Gunderdis et Dorninvest, se prévalant d’un nouvel accord conclu le 22 octobre 2007, ont fait assigner la société Z en vue de l’exécution de cette dernière convention rendant selon elles caduques les actes et conventions ci-dessus énoncés, et emportant cession par Z à Gunderdis du contrat de crédit-bail immobilier du 6 octobre 1994 modifié par les avenants du 14 juin 2000 et du 29 août 2000, et cession de des parcelles 2,3 et 4.

Il est nécessaire pour une bonne compréhension du litige de reproduire ce document dans son intégralité ;

il s’agit d’un lettre officielle émise par l’avocat des sociétés Système U. et Gunderdis à l’intention de l’avocat de la société Z, rédigée comme suit:

« Mon cher confrère,

Nous faisons suite à la conversation que notre cliente a eu le 19 octobre dernier avec M. B Y.

La société Gunderdis nous a confirmé son accord pour acquérir les droits de Z au titre du contrat de crédit-bail immobilier conclu le 6 octobre 1994 entre la société Z et la société Fideicomi ayant fait l’objet d’un avenant le 14 juin 2000 au profit de la société Natexis, laquelle est venue aux droits de la société Fideicomi aux conditions suivantes :

sont inclus dans le périmètre de la cession l’ensemble des biens et droits immobiliers concernés par le crédit-bail et ses avenants, à savoir :

*le terrain de l’assiette du supermarché, le bâtiment le parking et les accès, en rose sur le plan de l’annexe 10.6 du protocole de cession du fonds de commerce conclu le 30 avril 2007 au profit de Distribution Casino France, qui constitue l’annexe 9 de l’avenant conclu le 3 septembre 2007 au profit de SUE/Gunderdis (assiette 1)

*et les parcelles désignées « parcelles 2, 3 et 4 » dans le protocole de cession du 30 avril 2007 et son avenant du 3 septembre 2007 (en jaune sur le plan susvisé) assiette 2.

la cession aura un effet rétroactif au 1^er octobre 2007.

le prix global de la cession est fixé à la somme de :

*3 000 000 euros pour l’assiette 1

*600 000 € pour l’assiette 2,

*4 492,87 € hors taxes correspondant au coût des assurances Natixis au dernier quadrimestre 2007 au prorata,

*6 474,33 € hors taxes correspondant à la taxe foncière du dernier quadrimestre 2007 au prorata,

*9 120 € hors taxes correspondant au coût des autorisations de Natexis,

dont seront déduits :

*l’encours de crédit-bail au 1^er janvier 2008, selon le tableau d’amortissement qui sera produit par M. Y (montant annoncé 1 100 454 €) en sachant que Z aura réglé le dernier trimestre 2007,

*le coût de la fiscalité pesant sur l’acquisition des terrains en fin de bail, estimé à 90 000 €, sauf à parfaire, (cette mention étant suivie de l’indication manuscrite chiffrée : 71 135, à propos de laquelle il n’est pas dénié qu’elle émane de la société Z, soit en la personne de son conseil ,soit en la personne de son dirigeant) ,

*60 000 € correspondant aux loyers versés par Gunderdis pour le dernier trimestre 2007,

*le montant des travaux de mise en conformité relevés par la commission de sécurité qui s’est tenue le 16 octobre dernier.

la société Z communique à Gunderdis l’ensemble des dossiers liés aux désordres du carrelage, et à toutes les malfaçons d’une manière générale.

Les procédures liées aux malfaçons seront poursuivies par Gunderdis, avec la coopération de Z.

Celle-ci fournit à Gunderdis les renseignements et/ou documents nécessaires à cette fin.

Un point de ces procédures sera fait ultérieurement sous quinzaine.

Enfin, comme indiqué dans notre lettre officielle du 12 octobre dernier, notre client doit pouvoir disposer également d’un état précis du passif de la société Z : merci par conséquent d’intervenir auprès de votre client pour que soient communiqués à SUE/Gunderdis le projet de bilan au 31 juillet 2007, voire la situation de sortie au 3 septembre 2007.

Ceci s’impose d’autant plus qu’une nouvelle opposition au paiement du prix du fonds (dont nous vous avons adressé une copie le 19 octobre dernier) a été notifiée à Gunderdis par la Banque Populaire de Lorraine Champagne, laquelle fait état d’une créance de 2 077 635,49 €.

Merci de nous confirmer l’accord de votre client, par une mention officielle de votre part ou celle de M. Y, au bas de la présente lettre officielle.

Dès réception de cette confirmation, compte tenu de l’urgence et malgré les termes de notre lettre officielle du 12 octobre dernier le montant du stock sera immédiatement débloqué au profit de Z.

Vous souhaitant bonne réception des présentes ,croyez cher confrère à l’assurance de nos sentiments dévoués ».

Ce courrier est signé de l’avocat des sociétés Système U. et Gunderdis, signature suivie de la mention manuscrite « bon pour accord » et de la signature de M. Y.

Cependant une meilleure compréhension du litige rend encore nécessaire de faire mention d’un autre courrier du 12 octobre 2007 adressé par le conseil de la société Gunderdis à celui de la société Z, courrier dont l’appelante se prévaut abondamment, et évoquant en premier lieu les oppositions formées au paiement du prix de cession du fonds de commerce par les sociétés Distribution Casino France et ATAC et leur incidence sur le paiement du stock ;

il y est rappelé que les parties s’étaient mises d’accord sur certaines déductions à opérer sur le prix de cession du stock évalué à 699 285,91 €, somme sur laquelle la société Z demandait le règlement d’un acompte de 680 000 € en attendant un accord à intervenir sur le montant des charges patronales, la société Gunderdis indiquant effectivement qu’elle ne contestait nullement de voir le prix du stock, ni dans son principe ni dans son montant, mais objectant que les oppositions formalisées notamment par la société Casino au titre d’une créance de marchandises avaient pour effet de rendre indisponibles les fonds correspondants au prix de cession, la question se posant de savoir si cette interdiction de paiement faite à l’acquéreur portait également, ou non, sur le prix du stock, l’auteur de ce courrier faisant état de ce que la loi et la jurisprudence n’apportait pas de réponse certaine et proposant dans ces conditions à la société Z de séquestrer le prix de vente du stock à l’identique du prix de cession du fond, à défaut de quoi la question devrait être tranchée judiciairement.

La société Gunderdis demandait encore dans ce courrier la communication d’un état complet du passif de la société Z, c’est-à-dire de comptes fiables en insistant sur le fait que l’arriéré Casino, réclamée par voie d’opposition, s’élevait quasiment au montant du prix du fonds de commerce, alors que M. Y avait annoncé un montant d’arriéré nettement inférieur, avec cette conséquence que le montant du passif se trouvait ainsi supérieur au prix du fonds de commerce.

Ce courrier fait état également du paiement de l’indemnité d’occupation et de la régularisation du bail commercial, précise que la facture Z reçue le 2 octobre est en cours de règlement, la société Gunderdis éprouvant le besoin par le biais de son avocat d’expliquer les raisons pour lesquelles le bail commercial n’avait pu être signé plutôt et rappelant notamment que le principe de l’exercice par Système U. de son droit de préemption à égalité de prix et conditions ne pouvait conduire la coopérative à accepter sans réserve le contenu intégral des offres qui lui avaient été notifiées.

La société Gunderdis y manifestait effectivement son consentement à régulariser le bail commercial dans sa dernière version proposée.

Il y était encore fait cas des problèmes relatifs à l’état des lieux et aux travaux de remise en état et de l’inquiétude et la surprise de la société Gunderdis quant aux écarts substantiels entre le chiffre d’affaires du magasin déclaré par la société Z dans le protocole de cession sur les mois d’août 2006 à mars 2007 et le chiffre qui avait été réellement réalisé pour la même période, soit un écart sur les 8 mois concernés de 30 cas, 11 % du chiffre d’affaires hors taxes.

Ce courrier a reçu une réponse de la part de la société Z le 17 octobre 2007, celle-ci objectant tout d’abord que les oppositions de Casino et de Atac sont contestées et insistant surtout sur le fait que le prix du stock aurait dû être payé le 29 septembre 2007 en exécution de l’acte du 3 septembre 2007, soulignant en outre que le non-paiement de ce prix dans les délais avait eu pour conséquence à son détriment l’existence d’un découvert bancaire de 680 000 € et le rejet de prélèvement de l’échéance Natixis d’un montant de 100 000 € au titre du crédit-bail ;

il est soutenu dans cette réponse que l’opposition de Casino porte uniquement sur le prix de vente du fonds de commerce et non pas sur le stock , alors que les actes de cession du fonds de commerce dissocient le prix du fond du prix du stock.

Ce courrier rappelle les retards apportés au paiement du loyer de la sous-location, payable au 25 septembre, alors que le chèque correspondant n’a été envoyé que le 12 octobre et après une mise en demeure du 11 octobre 2007, ce retard volontaire selon le rédacteur ayant de même provoqué le rejet du prélèvement de Natixis, puisque ce loyer sert à payer le crédit-bail, étant précisé que cette attitude de la société Gunderdis est ici comprise par la société Z comme un acte délibéré pour la contraindre à céder l’immobilier ou se substituer dans le crédit-bail.

Il est encore ajouté que Système U. a préempté en toute connaissance les clauses du bail et qu’elle ne peut en conséquence être admise à y apporter des modifications, le retard de signature du bail étant la conséquence des exigences supplémentaires de cette société.

Ainsi en exécution de cet acte du 22 octobre 2007, les demanderesses demandaient au tribunal que soit constaté l’agrément de Natixis, que la cession soit jugée parfaite avec effet rétroactif, que le jugement à intervenir tienne lieu d’acte authentique, qu’il soit constaté que la cession portait sur le prix de 2 771 223 €, dont à déduire le coût de travaux de mise en conformité (2 849 € hors taxes), soit 400 000 € pour la cession du droit au bail et 1 982 628 € hors taxes (à déduire les travaux de mise en conformité) correspondant à la valeur de la cession de la promesse unilatérale de vente conclue dans le contrat de crédit-bail.

Au cas où la Z contesterait ce montant, elles demandaient une expertise judiciaire pour le coût des travaux de mise en conformité.

Elles demandaient encore la compensation judiciaire du prix de cession avec le montant des sommes dues par Gunderdis à Z jusqu’à la transcription du jugement au livre foncier, au titre de son occupation des lieux (loyers de 60 000 € hors taxes par trimestre)

Gunderdis s’engageait à payer le prix de cession dès l’acquisition par la décision à intervenir du caractère exécutoire.

Dorninvest exprimait son accord sur cette convention du 22 octobre 2007 et acceptait que Gunderdis se substitue à elle dans l’acquisition des parcelles prévues à l’acte du 3 septembre 2007.

Il était demandé en outre qu’il soit jugé que la garantie bancaire à première demande consentie le 3 septembre 2007 par la BECM en faveur de Z, en garantie d’une année de loyers et de charges pouvant être dus par Gunderdis à Z , soit déclarée caduque pour disparition de cause compte tenu du rachat de l’immobilier et d’ordonner la restitution de cette garantie à Gunderdis.

La société Natixis adoptait la position suivante :

elle donnait son accord pour agréer Gunderdis comme cessionnaire au contrat de crédit-bail immobilier et acceptait de renoncer aux garanties souscrites en sa faveur, la société Gunderdis devant exécuter alors le contrat et ses avenants sans modification.

au cas où il ne serait pas fait droit aux demandes des sociétés Gunderdis et Dorninvest, elle demandait la poursuite du contrat de crédit-bail et de ses avenants par Z aux conditions et garanties initiales.

La société Z contestait que la lettre du 22 octobre 2007 constitue une convention parfaite, faute :

d’accord sur la chose sur le prix, les propositions n’étant pas clairement exprimées,

d’accord de sa part, la mention « bon pour accord » portée sur ce document et suivie de sa signature, de la signature de M. Y ne valant pas acceptation, mais constituant selon elle un simple accusé de réception ou donné acte, à charge pour le dirigeant d’en référer à ses actionnaires.

La société Z insistait sur sa volonté maintes fois exprimée avant et après ledit accord, par de multiples courriers, de conserver le foncier et de continuer à bénéficier du crédit-bail.

Subsidiairement elle concluait à l’annulation de cet accord :

en premier lieu en soutenant que son consentement avait été vicié par les contraintes, violences et manoeuvres émanant de la part de Gunderdis , savoir le non-paiement du stock et des loyers et au titre de la cession du fonds de commerce,

en second lieu en raison de l’absence de pouvoir du dirigeant social de conclure un tel accord non conforme à l’objet social de la société Z.

À titre subsidiaire, elle demandait qu’il soit jugé que la société Gunderdis n’a pas été substituée dans les droits et obligations de Dorinvest en exécution de l’acte du 3 septembre 1997.

Elle demandait à titre reconventionnel qu’il soit ordonné à la société Gunderdis de ratifier dans les 8 jours du jugement la convention de sous-location contenue dans l’avenant du 3 septembre 1997 et à défaut, elle réclamait l’expulsion de Gunderdis comme occupant sans droit ni titre.

Par jugement du 10 juin 2008,

le tribunal a jugé que l’acte querellé était clair en ses propositions et avait été valablement accepté par M. Y ;

la juridiction a écarté comme non probants les courriers postérieurs de la société Z, de tels courriers se bornant à manifester la volonté de la société Z de revenir sur un accord effectivement conclu ;

elle a également considéré que malgré son intention affirmée de conserver le foncier, même réitérée peu avant cet accord, la société Z avait pu évoluer dans sa position, notamment en raison de ses difficultés financières.

Le tribunal a refusé d’annuler l’acte pour vice de consentement, estimant que le non-paiement par Gunderdis des sommes mises à sa charge dans le cadre de la cession du fonds de commerce (non-paiement des loyers et non-paiement du prix du stock de marchandises) ne constituait pas la contrainte ou la violence alléguée.

Le tribunal a également refusé d’annuler l’acte pour défaut de pouvoir de M. Y de signer une telle convention et a jugé, au visa de l’article L. 225 -- 56 du code de commerce, que l’acquisition ou la cession de droits sur les biens immobiliers nécessaires à l’exploitation rentrait dans l’activité normale de la société et que dès lors le directeur général pouvait passer de tels actes au nom de cette société.

Le tribunal a en conséquence fait droit à la majeure partie des demandes formées par les sociétés Gunderdis et Dorninvest en ce qu’il a :

*constaté l’accord intervenu le 22 octobre 2007 entre les sociétés Z et Gunderdis portant sur la cession du contrat de crédit-bail immobilier consenti à la Z le 6 octobre 1994 par la société Fideicomi, devenue Natexis Bail puis Natixis Bail, et de ses avenants du 14 juin 2000 et du 29 août 2001 portant cession de 3 parcelles XXX à Hambach, section 42 n° 282/41,283/41 et 284 /41 ;

*constaté l’agrément du crédit-bailleur à la cession de ce contrat de crédit-bail et de ses avenants en faveur de la société Gunderdis,

*constaté l’accord intervenu le 22 octobre 2007 entre les sociétés Z et Gunderdis portant sur la cession de la parcelle désignée conventionnellement «parcelle 4», située sur la commune de Hambach, section 42 numéro 261/37,

*dit que ces deux accords, l’un emportant cession du contrat de crédit-bail et l’autre cession de la parcelle n° 4 , sont parfaits,

*constaté que la société Dorninvest ne s’oppose pas à cette cession,

*dit que cet acte du 22 octobre 2007 vaut vente et que les cessions ont un effet rétroactif ,

*dit que le présent jugement tient lieu d’acte authentique,

*ordonné la transcription de ce jugement sur le livre foncier de Sarreguemines au profit de la société Gunderdis,

*constaté que le prix de cession est fixé à la somme de 2 771 223 €, toutes taxes comprises, et qu’il doit être déduit de cette somme le coût des travaux de mise en conformité relevés lors de la commission de sécurité du 16 octobre 2007 et chiffrés à la somme de 2849 € hors taxes,

*constaté que le prix de vente est ventilé à concurrence de 400 000 € correspondant à la cession du droit au bail (prix soumis au droit d’enregistrement prévu par l’article 725 alinéa 1 du code général des impôts) et le solde, soit 1 982 628 € hors taxes (moins le montant des travaux de mise en conformité) correspondant à la valeur de la cession de la promesse unilatérale de vente incluse dans le contrat de crédit-bail (prix soumis à TVA au taux de 19,6 %), soit 2 371 223 € TTC,

*pour le cas où la société Z contesterait ce montant, ordonné la mise sous séquestre de la somme de 3.000 € sur le prix de cession au titre des travaux de mise en conformité,

*ordonné la compensation judiciaire avec le prix de cession de toutes les sommes que la société Gunderdis aura dû payer à la société Z jusqu’à la transcription de la vente au livre foncier au titre de son occupation des lieux, à hauteur du loyer prévu conventionnellement (60 000 € hors taxes par trimestre),

*donné acte à la société Gunderdis de ce qu’elle paiera le prix de cession dans les 8 jours de l’acquisition du caractère exécutoire du présent jugement,

*donné acte à la SNC Dorninvest de ce qu’elle ne s’oppose pas aux termes de l’accord intervenu le 22 octobre 1997 entre les sociétés Z et Gunderdis portant cession du crédit-bail immobilier et de la parcelle 4, et donc à ce que la société Gunderdis se substitue à elle dans l’acquisition des parcelles 2, 3 et 4, et à titre subsidiaire donné acte de ce qu’elle consent à se porter acquéreur de ces parcelles, telles que décrites dans le protocole portant sur les aspects immobiliers du 3 septembre 2007, lequel renvoie au protocole de cession du fonds de commerce de la société Z conclu sous condition suspensive au profit de distribution Casino France le 30 avril 2007,

*dit que la garantie à première demande consentie le 3 septembre 2007 par la B. E. C. M. en faveur de la société Z en garantie d’une année des loyers et charges qui pourraient être dus à par Gunderdis à Z au titre du bail commercial projeté, à hauteur d’un montant de 315 000 € TTC, est caduque pour disparition de cause, compte tenu du rachat de l’immobilier par Gunderdis,

*en conséquence, ordonné la restitution par la société Z de cette garantie à première demande à la société Gunderdis sous astreinte de 3000 € par jour de retard,

*donné acte à la société Natixis Bail de ce qu’elle accepte :

d’agréer la société Gunderdis en qualité de cessionnaire du contrat de crédit-bail,

de renoncer à la garantie de la société Z, prise en sa qualité de cédant du contrat de crédit-bail « à tout le moins au titre de l’ensemble des loyers et charges dus pour la période postérieure à la prise d’effet de la cession susceptible d’intervenir », aux garanties souscrites par M. et M^me Y en qualité de caution des engagements de la société Z, avec la même précision, et au bénéfice de la garantie portant sur les indemnités susceptibles d’être versées au titre de la police d’assurance décès et invalidité à laquelle les époux Y ont adhéré à concurrence de 1 300 000 €,

*dit que la société Gunderdis devra exécuter à compter de la prise d’effet de la cession du contrat de crédit-bail et des avenants l’ensemble des clauses et des dispositions contractuelles sans aucune modification,

*condamné la société Z à payer aux sociétés Gunderdis et Dorninvest la somme de 8 000 € pour frais irrépétibles,

*condamné la même à payer à la société Natixis Bail la somme de 3000 € sur le même fondement,

*ordonné l’exécution provisoire,

*débouté les parties du surplus de leurs conclusions,

*condamné la S. A. Z aux dépens.

Par déclaration remise au greffe de la cour le 11 septembre 2008,

la S. A. Z a relevé appel de cette décision.

Par requête déposée au greffe de la cour le 17 octobre 2008,

les sociétés Gunderdis et Dorninvest , invoquant l’urgence, ont demandé la fixation de cette affaire à la première audience utile ;

il a été fait droit à cette requête par ordonnance du 24 octobre 2008, l’affaire étant fixée à l’audience du 18 décembre 2008 ;

l’affaire a été ensuite renvoyée à l’audience du 22 janvier 2009, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 26 mars 2009.

Par conclusions récapitulatives du 15 janvier 2009,

la S. A. Z demande à la cour :

d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

de juger que la lettre du 22 octobre 2007 n’est revêtue d’aucune valeur contractuelle et ne peut valoir convention de cession du contrat de crédit-bail formé le 6 octobre 1994,

de rejeter les demandes des sociétés Gunderdis et Dorninvest tendant à faire constater que cette lettre emporterait cession par la société Z du crédit-bail immobilier au profit de la société Gunderdis et qu’en tout état de cause une telle lettre violerait les conditions d’exercice du droit de préemption de la société Système U Est,

subsidiairement :

de juger que le contrat qui aurait été conclu selon lettre du 22 octobre 2007 doit être annulé pour vice du consentement, consentement extorqué par violences et manoeuvres dolosives,

de juger que cette convention serait également nulle pour ne pas entrer dans l’objet social de la Z et compte tenu de ce que M. Y, président directeur général de la Z, ne dispose pas des pouvoirs pour engager cette société ;

très subsidiairement :

de juger que cette lettre d’intention n’emporte aucun transfert de propriété des biens qui en constituent l’objet avant l’éventuelle levée de l’option d’achat qui y est stipulée,

de juger que la réitération par acte authentique ne peut être envisagée qu’après la levée de l’option d’achat par le bénéficiaire du contrat et qu’en cas de refus du vendeur de réitérer cette cession par acte notarié,

de constater que la société Gunderdis n’a pas levé l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail,

de juger que le protocole d’accord du 3 septembre 2007 ne comporte aucune clause autorisant la substitution de Dorninvest par la société Gunderdis, en sorte que l’accord de la société et Dorninvest est dépourvu d’effets,

en conséquence :

de débouter les intimées de leur demande tendant à obtenir un jugement tenant lieu d’acte authentique et de dire que la société Gunderdis n’est pas substitué dans les droits et obligations découlant pour la société Dorninvest du protocole d’accord du 3 septembre 2007,

statuant à nouveau :

de juger que la société Gunderdis s’est engagée à conclure une convention de sous-location avec la Z en exécution du protocole de cession de fonds de commerce de 30 avril 2007, de l’acte de préemption du 19 juillet 2007, de la lettre d’intention du 29 août 2007, de l’avenant du 3 septembre 2007 et de la lettre du 12 octobre 2007,

de juger que la société Gunderdis était dès lors tenue de conclure cette convention de sous-location dans les 8 jours de la signature de l’avenant du 3 septembre 2005, soit au plus tard le 11 septembre 2007,

de juger que la société Gunderdis, en refusant à ce jour de conclure la convention de sous-location, a méconnu ses engagements contractuels,

en conséquence :

de condamner la société Gunderdis à ratifier la convention de sous-location dans les 8 jours du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 10 000 € par jour à compter du prononcé de cet arrêt,

et à défaut, de condamner la même à être expulsée des lieux occupés, sous astreinte de 20 000 € par jour de retard à compter du 16^e jour suivant le prononcé de l’arrêt,

de la condamner à payer à la Z l’ensemble des loyers et charges liés à la sous-location depuis le 1^er janvier 2008, par compensation avec les sommes que la société Z devra rembourser, à savoir celles perçues de Gunderdis au titre de l’exécution provisoire et celles que Gunderdis a payées à la société Natixis au titre du contrat de crédit-bail,

de juger que les comptes des parties et les compensations à opérer seront établies sous le contrôle d’un expert aux frais de la société Gunderdis,

de condamner la société Gunderdis à lui remettre une caution bancaire de 2 835 000 € en application de l’article 10. 2 du protocole du 30 avril 2007,

encore plus subsidiairement :

au cas où le jugement dont appel serait confirmé dans son principe,

de juger que la société Gunderdis doit lui rembourser la somme de 302 297,73 € TTC payée à la société Natixis Bail au titre des échéances et charges du crédit-bail du 1^er janvier 2008 au 30 septembre 2008,

de juger que la société Gunderdis reste lui devoir la somme de 7 181,69 € en exécution du jugement du 10 juin 2008,

de condamner la société Gunderdis à lui rembourser au total la somme de 309 479,42 €,

en tout état de cause :

de condamner la société Gunderdis et la société Dorninvest à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 30 000 € pour frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions récapitulatives du 19 janvier 2009,

la S. A. S. Gunderdis et la SNC et Dorninvest demandent à la cour :

de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

de donner acte de la société Gunderdis de ce qu’elle reconnaît devoir à la société Z la somme de 7 181,69 € en exécution de l’accord du 22 octobre 2007 et de ce qu’elle s’engage à lui payer cette somme sans délai,

de débouter la société Z de sa demande de remboursement des redevances de crédit-bail versées à Natixis au cours des 3 premiers trimestres de l’année 2008,

subsidiairement :

d’ordonner la restitution du montant hors taxes de ces redevances, et non pas toutes taxes comprises, soit la somme de 252 755,29 € HT,

de juger que la société Z a commis une faute au détriment de la société Gunderdis en acceptant de s’engager le 22 octobre 2007 à céder son contrat de crédit-bail à la société Gunderdis, sans intention de réaliser cet accord et en faisant obstruction à sa bonne exécution sans motif légitime,

de condamner la société Z à payer à la société Gunderdis la somme de 300 000 € en réparation du préjudice causé,

de constater que faute d’exécution du jugement dont appel concernant les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, la société Z est redevable de plein droit en application de l’article 1153 -- 1 du Code civil, des intérêts au taux légal depuis ce jugement,

de donner acte à la société Gunderdis de la renonciation par la société Z à sa demande tendant à rétablir les comptes entre les parties, faute de connexité avec l’objet du litige, compte tenu de ce que cette demande a été présentée pour la première fois en appel,

subsidiairement :

de donner acte de la société Gunderdis de ce que la société Z reconnaît lui devoir la somme de 25 140,71 € TTC et la somme de 15 283,58 €,

de condamner la société Z à payer à la société Gunderdis la somme de 8 234,47 € en remboursement des sommes qui ont été réglées indûment par les clients de la société Gunderdis, ainsi que la somme de 12 273,06 € au titre du remboursement des pénalités liées aux retards de règlement des redevances de crédit-bail à la société Natixis Bail,

de juger que la société Z reste donc redevable d’une somme de 55 373,29 € au titre de ses créances comptables envers la société Gunderdis, après déduction de la somme de 5 558,53 € déjà payée par la société Z,

à titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement entrepris :

de condamner la société Z à restituer à la société Gunderdis le prix de cession, soit la somme de 2 542 567,55 €, dans les 8 jours du prononcé de l’arrêt à intervenir,

de donner acte à la société Gunderdis de ce qu’elle récupérera, dès le prononcé de l’arrêt, le chèque de 3000 € mis en séquestre en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines,

de donner acte à la société Gunderdis de son accord pour signer un contrat de bail commercial avec la société Z,

de débouter la société Z de sa demande tendant à la condamnation de la société Gunderdis à lui remettre une caution bancaire de 2 835 000 € en garantie de loyer, compte tenu des dispositions de l’article 10. 2 du protocole de cession de fonds de commerce du 30 avril 2007,

si la cour faisait droit à la demande de la société Z tendant à la désignation d’un expert avec mission de contrôler les comptes de restitution, de mettre les frais d’expertise à la charge exclusive de la société Z, seule responsable de la situation litigieuse,

en tout état de cause :

d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances et dettes réciproques des parties,

de débouter la société Z de l’ensemble de ses demandes,

de condamner la société Z aux dépens et à payer à chacune des sociétés Gunderdis et Dorninvest une somme de 30 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 19 janvier 2009,

la S. A. Natixis Bail demande à la cour :

de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte la justice sur le mérite de l’appel interjeté par la société Z,

pour le cas où la cour confirmerait le jugement dont appel en ce qu’il a fait droit aux demandes de la société Gunderdis :

de confirmer ce jugement en ce qu’il a donné acte à la société Natixis Bail de ce qu’elle accepte d’agréer la société Gunderdis en qualité de cessionnaire du contrat de crédit-bail immobilier du 6 octobre 1994, complété par avenant notarié du 14 juin 2000 et par acte sous seing privé du 29 août 2001,

de lui donner acte de ce qu’elle accepte de renoncer :

*à la garantie de la société Z, en sa qualité de cédant, à tout le moins au titre de l’ensemble des loyers et charges dus pour la période postérieure à la prise d’effet de la cession susceptible d’être confirmée,

*aux garanties souscrites par M.et M^me Y en leur qualité de caution des engagements de la société Z, au même titre que ci-dessus,

*sous les mêmes réserves, au bénéfice de la garantie portant sur les indemnités susceptibles d’être versées au titre de la police d’assurance décès invalidité souscrite par les époux Y à concurrence de 1 300 000 F,

de juger que la société Gunderdis devra exécuter, à compter de la prise d’effet de la cession du contrat de crédit-bail et des avenants consécutifs, l’ensemble des clauses des dispositions contractuelles sans aucune modification,

au cas où la cour ferait droit à l’appel de la société Z , infirmerait le jugement du 10 juin 2008 et écarterait les demandes de la société Gunderdis :

de juger que les dispositions du contrat de crédit-bail se poursuivront du chef de la société Z sans aucune modification, les garanties souscrites au bénéfice de la société Natixis Bail étant intégralement maintenues,

en conséquence :

de juger que la société Z serait alors redevable de la totalité des sommes dues en application du contrat de crédit-bail, réglées en ses lieux et places par la société Gunderdis en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement critiqué, avec intérêts contractuels de retard, si la société Natixis bail devait procéder à l’émission d’avoirs correspondant au profit de la société Gunderdis,

de juger , au cas où il serait fait droit à la demande de la société Z tendant à la compensation entre les loyers dus par Gunderdis à la société Z et les remboursements du crédit-bail dûs par la société Z à Gunderdis, que la société Natixis bail conservera à son profit les règlements alors effectués par la société Gunderdis pour le compte de la société Z,

de lui donner acte de ce qu’elle n’est pas opposée à ce que soit ordonnée avant dire droit une expertise comptable, sous réserve de la prise en charge des frais irrépétibles complémentaires qu’elle-même sera amenée à exposer dans ce cadre par la partie succombant au présent litige,

en toute hypothèse :

de condamner toute partie succombante à lui payer une somme de 6 500 € pour frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Motifs de la décision :

Attendu que, s’agissant de l’exposé des faits de la cause, des moyens et les prétentions des parties, la cour se réfère expressément à leurs écritures respectives des 15 janvier et 19 janvier 2009 ainsi qu’aux énonciations du jugement attaqué ;

Sur la valeur et la portée de l’accord du 22 octobre 2007 :

Attendu que l’article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé ;

Que la vente est donc parfaite entre les parties dès l’instant où il y a accord sur la chose et sur le prix, indépendamment de toute formalité, notamment de publicité, et que l’expression de ce consentement n’est soumise à aucune condition de forme, les juges du fond ayant un pouvoir souverain pour apprécier l’existence de l’accord entre les parties ;

Attendu que la simple lecture du document daté du 22 octobre 2007 permet de considérer tout d’abord que la chose et le prix sont clairement déterminés, et ce de façon tout à fait précise et sans ambiguïté aucune, les rédacteurs ayant pris soin en particulier en ce qui concerne le prix de rattacher chacun de ses éléments à « l’assiette » correspondante ;

Qu’il ne peut être valablement prétendu par l’appelante qu’il n’y a pas eu offre ferme et non équivoque de la part de la société Gunderdis d’acquérir les droits de la société Z au titre du contrat de crédit-bail immobilier, alors que cet accord est au contraire formellement manifesté dès la deuxième phrase de ce courrier du 22 octobre 2007 et que la demande de la société Gunderdis de disposer d’un état précis du passif de la société Z, en présence d’une nouvelle opposition émanant de la Banque Populaire de Lorraine Champagne à concurrence de 2 077 635,49 €, n’y est pas formulée comme étant une condition posée à cet engagement d’acquérir, devant être rappelé qu’une condition ne se présume pas et doit être clairement exprimée ;

Qu’il ne peut être considéré que cet acte n’est pas valable en raison d’une imprécision quant à la date de conclusion de la vente, au motif selon la société Z que seule serait mentionnée la date d’effet de la convention, effet rétroactif au 1^er octobre 2007, alors que cette affirmation contredit les dispositions de l’article susvisé, selon laquelle la vente intervient à l’instant de la rencontre des volontés, soit en l’espèce au 22 octobre 2007 ;

Qu’en application de ce texte la vente est devenue parfaite, quand bien même il peut être effectivement retenu que la société Natixis n’a pas été appelée préalablement à donner son accord à cette convention et n’a pas formalisé un tel accord, puisque les courriers dont la société Gunderdis se prévaut à cet égard (courrier du 21 septembre 2007, annulant et remplaçant le courrier du 29 août 2007, et courrier du 3 octobre 2007) manifestent l’accord du crédit bailleur pour la sous-location par Z à la société Gunderdis des immeubles visés par le contrat de crédit-bail, un tel accord n’étant en conséquence apporté que dans le cadre de la cession du fonds de commerce de la société Z ;

Que néanmoins il convient de rappeler les dispositions du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 qui, tout en subordonnant à l’agrément du crédit bailleur la cession possible pour le preneur de ses droits dans le cadre de ce contrat , ne sanctionnent le défaut d’agrément par la nullité de la cession que « si bon semble au bailleur » , qui est donc ici le seul à pouvoir se prévaloir de l’irrégularité soulevée et de sa sanction contractuelle, alors que la société Natixis n’en a jamais invoqué le bénéfice et au contraire, tant en première instance qu’en cause d’appel, tout en rappelant les termes et la portée réelle de l’accord donné par elle les 21 septembre et 3 octobre 2007, a expressément indiqué consentir à cette cession du contrat de crédit-bail ;

Que de même il ne peut être fait état d’une autre condition s’opposant à la cession du crédit-bail, condition selon laquelle la faculté pour le preneur de céder ses droits ne lui serait permise que si les sommes dues au crédit bailleur lui ont été effectivement payées à bonne date, alors qu’en raison du non paiement par la société Gunderdis du prix du stock et des loyers la société Z n’a pu payer au crédit bailleur l’échéance du mois d’octobre 2007, compte tenu d’une part de ce que cette condition ne concerne pas la possibilité de céder les droits issus du contrat de crédit-bail, mais s’applique à la faculté pour le preneur de devenir propriétaire des immeubles objets du crédit-bail, et d’autre part de ce que la société Natixis n’a pas non plus revendiqué le bénéfice de cette clause ;

Attendu que la société Z ne peut davantage affirmer que ce document ne contient de sa part aucune acceptation de l’offre de la société Gunderdis et par conséquent aucun engagement de sa part de céder ses droits au titre du contrat de crédit-bail, alors que cet acte du 22 octobre 2007 comporte la phrase suivante «merci de nous confirmer l’accord de votre client par une mention officielle de votre part ou celle de M. Y, au bas de la présente lettre officielle» et qu’il ne peut être dénié que M. Y a apposé sa signature à la suite de la signature de l’avocat de la société Gunderdis, en ajoutant à la mention manuscrite « bon pour accord », et étant rappelé qu’il n’a pas contesté avoir effectué ou fait effectuer les modifications manuscrites figurant aussi sur le document ;

Que cet accord clairement exprimé empêche M. Y et la société Z de prétendre que ce faisant M. Y n’aurait consenti qu’à transmettre la nouvelle proposition de la société Gunderdis au conseil d’administration et aux actionnaires de la société Z, M. Y et la société Z ne pouvant non plus faire valoir qu’ils se seraient mépris à la fois sur le sens et la portée de la convention qui leur était soumise et sur le sens l’accord qui leur était demandé, alors qu’ils étaient assistés de leur conseil ;

Attendu que la société Z fait encore valoir dans ses écritures que la thèse de la société Gunderdis, tirée de cette lettre du 22 octobre 2007, serait contraire aux écrits antérieurs et postérieurs à ce document, y compris la lettre évoquée plus haut de la société Gunderdis en date du 12 octobre 2007, par laquelle elle réitérait son accord sur la sous-location du fonds de commerce, et serait également contraire à l’économie des actes de cession du fonds de commerce des 30 avril 2007 et 3 septembre 2007, et encore qu’il y aurait lieu de s’attacher, pour démentir la position de la société Gunderdis, au faible intervalle entre les actes de cession du fonds de commerce et la soi-disant convention du 22 octobre 2007, et alors que pour sa part elle aurait de façon constante insisté sur sa volonté de conserver ses droits sur le foncier, droits lui procurant les revenus lui permettant de payer les loyers de crédit-bail et lui permettant de devenir propriétaire des immeubles en levant l’option d’achat ;

Que toutefois l’opinion des premiers juges et la thèse de la société Gunderdis ne sont pas dénuées de fondement et de pertinence en ce qu’ils prétendent qu’à la suite des négociations incessantes entre les parties la société Z a pu évoluer dans sa position pour consentir finalement à la cession du crédit-bail à laquelle elle s’opposait peu de temps auparavant ;

Que la réalité de ces négociations et contacts permanents résulte, non seulement des actes analysés ci-dessus et des multiples courriers échangés entre les parties, mais également de l’attestation délivrée le 7 avril 2008 par M. C A responsable du service ingénierie financiere au sein de la société Système U Est, ce témoin expliquant :

que le 3 août 2007 M. Y lui a fait part de ce qu’il était susceptible de céder l’immobilier affecté à l’exploitation du supermarché et qu’il souhaitait suspendre sa décision à l’avancement de son contentieux avec la société Atac,

qu’il a à nouveau rencontré M. Y lors de l’inventaire de cession du 3 septembre, puis le 27 septembre, rencontres organisées afin de parvenir à un accord sur le montant du stock,

que, à la suite de la réception des oppositions par la société Gunderdis, il a rappelé M. Y afin de connaître ses intentions notamment pour une cession éventuelle de l’immobilier du point de vente,

que, après des échanges sur le montant de la cession de l’immobilier, un accord était intervenu de manière orale sur un chiffre de 3000 K €,

que, à la suite d’un échange entre les conseils respectifs des parties , il a à nouveau contacté au téléphone M. Y afin de définir le périmètre de l’accord en raison d’un problème concernant les parcelles faisant partie du protocole , évaluées à 600 K €, une discussion s’étant instaurée sur le montant total de la cession, savoir le supermarché et les parcelles,

qu’il avait avisé ensuite M. Y de ce que l’effort de la société Gunderdis quant au prix de cession justifiait la « défalcation » du prix convenu des loyers déjà versés ainsi que de la fiscalité que paierait le crédit preneur à l’issue du crédit-bail, soit 90 K€, avec cette précision importante, qui est d’ailleurs confirmée par les corrections manuscrites de la lettre du 22 octobre 2007, que lors de la signature de la lettre de l’accord M. Y a corrigé le montant de 90 k € pour y porter celui de 71 135 € ;

Que l’appartenance de M. A à la société Système U n’autorise pas en soi à suspecter son témoignage, alors que la société Z n’a entrepris aucune procédure en vue de le contester, et alors que les indications qui sont données par ce témoin, spécialement celles concernant la rectification manuscrite des déductions à apporter au prix de cession, sont étayées par les autres données du dossier ;

Que d’autre part il convient de souligner que la cession possible de l’immobilier permise par le contrat du 6 octobre 1994 et la liaison du foncier à la cession des éléments du patrimoine de la société Z était envisagée déjà dans le cadre de la cession du fonds de commerce du 30 avril 2007, puisque cette cession au profit du groupe Casino porte à la fois sur le fonds de commerce et sur les parcelles non affectées au supermarché également acquises dans le cadre du contrat de crédit-bail ;

Que cet acte du 30 avril 2007 organise les formalités à accomplir en cas de défaillance du cédant (la société Z) dans le cadre du contrat du crédit-bail, la société Z prenant l’engagement alors à cette date de céder au crédit bailleur le montant de sa créance au titre de la convention de sous-location et consentant une délégation de paiement direct des loyers entre les mains du crédit bailleur ;

Que, à la suite de la levée de l’exercice par la société Système U de son droit de préemption et de substitution au profit des sociétés Gunderdis et Dorninvest, la lettre d’intention du 29 août 2000 et les protocoles du 3 septembre 2007, modifiant l’acte du 30 avril 2007, aménagent de façon plus claire, dans le sens du transfert des droits du crédit-bail, l’hypothèse de non levée par la société Z de son option d’achat , notamment en cas de défaillance de sa part dans l’exécution de ses obligations au profit du crédit bailleur, la société Z acceptant que le cessionnaire puisse se substituer à elle en cours ou en fin de crédit-bail ;

Que dès lors il ne peut être objecté valablement par la société Z que la nouvelle convention du 22 octobre 2007 contredirait l’économie de l’acte de cession du fonds de commerce pour évoquer une cession du crédit-bail qui n’aurait jamais été envisagée, devant être jugé que le nouvel accord auquel M. Y a consenti en y apposant sa signature emporte novation des conventions précédemment conclues, puisque , au sens de l’article 1271 du code civil, les parties sont convenues de nouvelles dispositions qui se sont substituées aux anciennes ( ici la convention de sous-location adossée à la cession du fonds de commerce), l’intention de nover résultant tacitement mais nécessairement de l’incompatibilité entre l’existence d’une convention de sous-location des locaux par la société Z au profit de la société Gunderdis et l’acquisition par la société Gunderdis des droits détenus par la société Z au titre du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994, cette incompatibilité et cette intention non équivoque de nover découlant spécialement de l’indication dans la lettre du 22 octobre 2007 de ce que doivent être déduits du prix de cession les montants correspondants aux loyers versés par la société Gunderdis à la société Z pour le dernier trimestre de l’année 2007 et de la date rétroactive de prise d’effet de ce nouveau contrat ;

Qu’ainsi la proximité de dates entre ces différentes conventions, et aussi le courrier de la société Gunderdis du 12 octobre 2007, et ce document du 22 octobre 2007 , ne peut avoir de conséquence sur le sens de la convention conclue le 22 octobre 2007, alors qu’il est démontré, ainsi qu’il l’a déjà été dit plus haut, que les parties se consultaient de façon permanente et que leurs positions respectives n’ont cessé d’évoluer ;

Que de même les écrits échangés postérieurement ne peuvent étayer la thèse soutenue par la société Z, quand bien même celle-ci a très rapidement contesté le principe et les termes de l’accord du 22 octobre 2007, les courriers émis par elle en ce sens ne pouvant faire preuve de ses affirmations, d’une part pour émaner de ses propres dirigeant ou conseil, et d’autre part pour être contredits de façon tout aussi radicale par les réponses apportées par les sociétés Système U, Gunderdis et Dorninvest ;

Attendu enfin que la société Z, qui a pourtant fait écrire que le règlement intérieur du Système U et ses statuts et ne lui sont pas opposables compte tenu de ce qu’elle-même a quitté cette structure, a opposé de façon contradictoire que la convention invoquée du 22 octobre 2007 aurait été passée en violation du pacte de préemption bénéficiant à la société Système U, droit de préemption exercé le 19 juillet 2007, la préemption devant s’effectuer à égalité de prix et de conditions, et en ce que cette nouvelle convention ne serait pas conforme à l’exercice du droit de préemption et de substitution au bénéfice de la société Dorninvest à propos des parcelles 2, 3 et 4 visées dans l’acte du 30 avril 2007 et dans le protocole d’accord portant sur les aspects immobiliers de la cession de fonds de commerce en date du 3 septembre 2007 ;

Que pourtant l’acte du 30 avril 2007, qui prévoit expressément comme condition suspensive de la réalisation de la cession de fonds de commerce la purge du droit de préemption détenu par société Système U Est, stipule que l’article 19 du règlement intérieur de Système U est opposable au cédant (la société Z), cet article instituant au bénéfice de Système U un droit de préemption sur le fonds de commerce et les biens immobiliers et droits réels sur l’immeuble et obligeant par suite le cédant à aviser la coopérative de la cession projetée( ce qui a été fait par la société Z) ;

Que le premier protocole du 3 septembre 2007, régulièrement signé par M. Y au nom de la société Z, protocole dont il demande instamment l’application aux lieu et place de la convention du 22 octobre 2007, précise clairement que les sociétés Gunderdis et Dorninvest ne peuvent être considérées comme des tiers par rapport à Système U, tout en prévoyant la fourniture d’une caution par la société Gunderdis en garantie des loyers de la sous-location, en l’espèce une garantie bancaire dont l’ampleur est réduite par rapport aux prévisions à cet égard de l’acte du 30 avril 2007, et alors qu’il a été rappelé dans le courrier de levée du droit de préemption et de substitution que le capital de Gunderdis est intégralement détenu par Dorninvest, tandis que le capital de Dorninvest est lui-même intégralement détenu par la société par Système U. Est ;

Que la société Dorninvest a en outre expressément déclaré dans ses écritures devant le tribunal, puis devant la cour, consentir à ce que la faculté de substitution exercée en sa faveur par Système U Est le 19 juillet 2007, en ce qui concerne les parcelles annexes, profite à la société Gunderdis, devant être observé qu’il découle de l’ensemble de ces conventions que le cédant n’avait pas à consentir à cette substitution ;

Sur la validité de cet accord :

Attendu qu’il se déduit des écritures de l’appelante que celle-ci fonde en premier lieu sa demande tendant à l’annulation de l’acte querellé à la fois en invoquant un vice du consentement, savoir la violence morale générée par les manoeuvres et pressions financières illégitimes exercées sur elle par la société Gunderdis pour l’amener à contracter, et en faisant état du défaut de pouvoir du signataire de la lettre du 22 octobre 2007 en la personne de M. Y ;

Que la société Z ne s’est donc pas prévalu de l’existence d’un dol émanant de son cocontractant, qui l’aurait induit en erreur et de que cette erreur aurait été déterminante de son consentement, de sorte que les développements de la partie adverse sur l’inexistence d’un dol sont sans emport aux débats, la cour remarquant en outre que M. Y et la société Z, assistés de leur avocat, ne pourraient en aucun cas se prévaloir d’une quelconque erreur sur la nature et les suites juridiques des engagements contenus dans l’acte du 22 octobre 2007 ;

sur la contrainte alléguée:

Attendu selon les articles 1111 et 1112 du Code civil :

la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite,

il y a violence lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent,

on a égard en cette matière à l’âge, au sexe et à la condition des personnes ;

Que la violence est sanctionnée si elle revêt cumulativement les deux caractères suivants ; elle doit être illégitime ; elle doit être déterminante du consentement de la personne sur laquelle elle a été exercée ;

Que la première condition est remplie dans tous les cas où l’engagement, même légitime en lui-même, a été obtenu par la menace d’actes illicites, que ceux-ci soient ou non réprimés par le droit pénal (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) ;

Que la menace de l’exercice d’un droit constitue une violence légitime toutes les fois que le cocontractant agit dans l’exercice d’un droit dont il est titulaire, la violence ne devenant répréhensible que lorsqu’il est fait un usage abusif du droit invoqué, l’abus étant lui-même caractérisé lorsque l’avantage obtenu est sans rapport avec le droit invoqué ou est hors de proportion avec le droit invoqué ;

Que si certains moyens de pression considérés en eux-mêmes sont en principe tenus pour légitimes, et en particulier lorsque le contrat est imposé par les circonstances, il y a violence dès lors que le cocontractant en profite pour imposer des conditions lésionnaires ;

Qu’il a été jugé qu’est prohibé le fait pour un commerçant d’abuser de la relation de dépendance économique dans laquelle il tient son partenaire en le soumettant à des conditions commerciales ou à des obligations injustifiées ;

Que la charge de la preuve incombe à celui qui se prétend victime de la violence et qu’il lui appartient de prouver à la fois la réalité des faits allégués comme constitutifs de violence et le caractère illégitime et déterminant de cette violence ;

Attendu tout d’abord que dans la présente affaire il convient d’avoir égard à la position de M. Y en sa qualité de dirigeant de la société Z, et donc de personne habituée au monde des affaires et ayant l’expérience de la conclusion de conventions en matière commerciale, ce point étant démontré par les actes et courriers antérieurs à l’acte litigieux, et surtout à la considération que durant tout le cours des négociations ayant abouti à cette opération il était assisté de son avocat, une telle assistance devant le rendre apte à résister aux pressions indues prêtées à son cocontractant ;

Attendu que selon la société Z ces pressions de la part de la société Gunderdis sont de deux ordres, mais toutes deux de nature financière, visant délibérément à la priver de revenus pour la placer dans l’impossibilité d’honorer ses engagements envers Natixis Bail en exécution du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 , et ce, dans le but de pouvoir se prévaloir des dispositions résultant des actes de cession du fonds de commerce à cette même société Gunderdis en date des 30 avril 2007 et 3 septembre 2007, dispositions selon lesquelles, au cas où la société Z manquerait volontairement ou involontairement à son engagement de lever l’option d’achat découlant du contrat de crédit-bail en cas de défaillance quelconque ou d’ouverture d’une procédure collective, elle acceptait que le cessionnaire puisse se substituer à elle à cette fin, en cours ou en fin de crédit-bail, avec cette conséquence que par le jeu d’une telle clause elle serait ainsi amenée contre son gré à céder les droits qu’elle tient dudit contrat de crédit-bail ;

Qu’il y a lieu d’observer au préalable que cette clause relative à la substitution au cédant défaillant du cessionnaire en vue de lever l’option d’achat est contenue précisément dans les conventions des 30 avril 2007 et 3 septembre 2007, dont la société Z ne remet pas en cause la régularité quant au consentement librement donné par elle, ni la portée, et en réclame au contraire l’application ;

Attendu que le premier manquement au contrat de cession de fonds de commerce, qui constituerait l’un des moyens de pression utilisés contre elle, réside pour la société Z dans le refus de la société Gunderdis de payer le prix du stock de marchandises en raison des oppositions formées respectivement par la société Casino, par la société Atac et par la Banque Populaire, alors qu’il résulte de ce contrat que le prix du stock a été tout à fait dissocié du prix du fonds de commerce, ce à quoi la société Gunderdis réplique en insistant sur le fait que le montant des oppositions qui lui ont été adressées dépassent le prix du fonds de commerce et qu’elle ne pouvait se mettre en défaut vis-à-vis des créanciers opposants en se libérant entre les mains de la société Z du prix du stock, lequel doit être inclus dans le prix global du fonds de commerce, à défaut de précision fournie par les textes ou la jurisprudence ;

Que en application de l’article L. 141 -- 14 du code de commerce tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit exigible ou non, peut dans les 10 jours suivant la dernière des publications visées à l’article L. 141 -- 12 former opposition au paiement du prix, à la suite de quoi aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n’est opposable aux créanciers qui se sont faits connaître dans ce délai ;

Que l’article L. 141 -- 17 du même code ajoute que l’acquéreur qui paie son vendeur sans avoir fait les publications dans les formes prescrites ou avant l’expiration du délai de 10 jours n’est pas libéré à l’égard des tiers ;

Que l’article L. 141 -- 19 accorde, dans les 20 jours de la publication au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales prévue à l’article L. 141 -- 12, à tout créancier inscrit, ou qui a formé opposition dans le délai de 10 jours, la faculté de faire de surenchère du sixième sur le prix du fonds de commerce ;

Qu’il a été jugé sur la base de ce dernier texte que le prix dont l’insuffisance permet aux créanciers de créer une surenchère du sixième doit s’entendre du prix global comprenant aussi bien le matériel que les marchandises et les éléments incorporels du fonds de commerce et que, la loi n’opérant pas de distinction, le prix porté dans l’acte doit s’entendre du prix total, soit aussi bien la partie du prix payable comptant que les paiements à terme ;

Que en fait il n’est pas contesté qu’il résulte des mentions de l’acte de cession de fonds de commerce du 30 avril 2007, non modifié sur ce point par le protocole du 3 septembre 2007, que le fonds de commerce a été cédé au prix de 3 394 804,55 € payable au jour de la date de la convention, ce prix incluant les éléments incorporels et les éléments corporels, avec cette précision sur les éléments corporels : « (le matériel et le mobilier commercial) », tandis qu’il a été décidé que les stocks de marchandises feraient l’objet d’un inventaire contradictoire entre les parties et ce à la date d’effet de la cession du fonds de commerce et que le prix du stock , une fois inventorié, sera payé comptant par le cessionnaire dans les 48 heures du chiffrage définitif de l’inventaire, sauf à admettre la compensation conventionnelle de toutes sommes relatives aux stocks pouvant être dues par Z au cessionnaire ou à l’une quelconque des sociétés du groupe auquel appartient le cessionnaire ;

Que par l’effet de ces dispositions le prix du stock était payable au plus tard le 29 septembre 2007, et qu’il n’est pas dénié que ce prix n’a pas été payé à cette date et que bien plus, par lettre du 12 octobre 2007, la société Gunderdis, tout en déclarant ne pas contester le principe ni le montant de ce paiement, mais se prévalant des oppositions délivrées entre ses mains, a refusé de payer cette somme et a proposé de la séquestrer ;

Qu’il est tout aussi constant que les oppositions qui ont été formalisées à l’adresse de la société Gunderdis ont une date postérieure à la date d’exigibilité du prix du stock, pour avoir été signifiées à la société Gunderdis le 13 septembre 2007 à la demande de la société Atac pour avoir paiement de la somme de 2 004 468,70 € (opposition toutefois déjà diligentée le 15 mai 2007 pour le même montant par la même société Atac à l’ordre des avocats à la cour d’appel de Paris en sa qualité de séquestre du prix du fonds de commerce) et le 9 octobre 2007 à la requête de la société Distribution Casino France pour avoir paiement d’une somme en principal de 3 533 855, 52 € TTC au titre de commandes de marchandises effectuées par la société Z ;

Qu’une quatrième opposition a été signifiée le 17 octobre 2007 à la société Gunderdis à la demande de la banque populaire Lorraine Champagne pour un montant de 2 078 078,33 € ;

Qu’il convient de remarquer que le montant cumulé de ces oppositions dépasse largement le prix de vente du fonds de commerce et du stock de marchandises de la société Z, qui, indiquant contester leur bien fondé, n’a versé aux débats aucun document justificatif des contestations procédurales qu’elle aurait dirigées contre l’intervention des créanciers sur le prix de son fonds de commerce et des suites de ces procédures ;

Qu’il était donc légitime de la part du cessionnaire, compte tenu de ce montant cumulé, (et également en raison des difficultés éprouvées par la société Gunderdis pour obtenir des documents contractuels fiables et détaillés de la part de la société Z , alors que le cessionnaire pouvait dans le même temps faire état d’un écart entre les chiffres qui lui avaient été annoncés en annexe de la vente du fonds de commerce et le chiffre d’affaires effectivement réalisés, ainsi que d’un écart entre le passif reconnu au moment de cette cession et le passif ainsi révélé par ces oppositions) de s’assurer qu’elle lui était possible de se libérer valablement du prix entre les mains du cédant , devant être observé que, par l’effet de l’opposition du 15 mai 2007 adressée à tous acquéreurs du fonds de commerce, les parties ne pouvaient manquer d’être avisées et d’avoir conscience de la mise en oeuvre par les créanciers de la société Z de procédures d’opposition sur le prix de vente du fonds de commerce ;

Que le prix du stock a été payé selon chèque du 24 octobre 2007, d’un montant de 699 285,91 € , à l’ordre de la société Z, soit 2 jours après l’acte contesté du 22 octobre 2007 transportant à la société Gunderdis les droits de la société Z au titre du contrat de crédit-bail ;

Attendu que la société Z fait de même grief à la société de Gunderdis de ne lui avoir payé les loyers dus au titre de la sous-location des immeubles visés au contrat de crédit-bail que le 12 octobre 2007 , alors qu’ils étaient exigibles au 25 septembre 2007, ce paiement n’ayant été effectué qu’à la suite de la mise en demeure qu’elle a été obligée de délivrer dans ce but le 11 octobre 2007 ;

Que cependant il ressort des pièces produites aux débats que la société Z n’a établi sa facture d’un montant de 95 680 € au titre des loyers afférents au mois de septembre 2007 et au quatrième septembre 2007 que le 28 septembre 2007, soit postérieurement à la date d’exigibilité annoncée par elle-même, facture reçue par le débiteur (la société Gunderdis) le 2 octobre 2007, de sorte que le paiement fait le 12 octobre 2007 ne peut être regardé comme tardif et ne peut être analysé comme constituant une pression illégitime à l’effet de déterminer le consentement de M. Y et de la société Z à la cession des droits détenus au titre du crédit-bail ;

Attendu que la société Z ne rapporte pas la preuve de ce que ces paiements du stock et des loyers ont été retardés de façon intentionnellement malveillante pour la priver de la somme totale de 794 965 €, privation à la suite de laquelle elle n’a pu honorer le paiement des loyers du crédit-bail au profit de la société Natixis Bail, et ne démontre pas non plus le bien fondé de son allégation selon laquelle son cocontractant aurait volontairement provoqué puis exploité ses difficultés économiques ;

Qu’en réalité les difficultés économiques de la société Z étaient bien antérieures aux agissements qu’elle attribue à la société Gunderdis, puisque les oppositions mentionnées ci-dessus font apparaître qu’elle se trouvait dans l’incapacité de payer ses fournisseurs, le passif fournisseur représentant une somme de plus de 4 millions d’euros, et qu’il s’avère que ses fonds propres étaient négatifs bien avant la conclusion de la vente de son fonds de commerce, d’où il suit qu’il y a lieu de considérer, comme l’a fait le tribunal, et comme le souligne l’intimée, que ce sont bien les problèmes d’ordre économique et financier antérieurement connus par la société Z qui ont amené celle-ci à céder, malgré son intention déclarée, et de mauvais gré, ses droits au titre du contrat de crédit-bail ;

Attendu que ce premier moyen de nullité ne peut en conséquence prospérer ;

sur le défaut de pouvoir de M. Y:

Attendu que l’article L. 225 -- 56 du code de commerce dispose que :

le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute connaissance de cause au nom de la société,

il exerce ses pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d’actionnaires et au conseil d’administration,

il représente la société dans ses rapports avec les tiers,

la société est engagée même par les actes du directeur général qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet social ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve,

les dispositions des statuts ou les décisions du conseil d’administration limitant les pouvoirs du directeur général sont inopposables aux tiers ;

Que la jurisprudence décide spécialement que les dirigeants sociaux peuvent céder des éléments d’une exploitation, savoir notamment un droit au bail relatif aux locaux dans lesquels s’exerce l’activité, sans que cette cession puisse être remise en cause par les associés , dès lors que l’acte de disposition ainsi incriminée n’excède pas l’objet social et se trouve conforme à l’intérêt de la société, et ce dans une espèce où la société concernée avait cessé son activité 2 mois après son immatriculation et alors qu’il n’était pas interdit par les statuts que l’activité puisse être transférée ou exercée en un autre lieu que celui bénéficiant du bail cédé ;

Que les derniers statuts de la société Z, actualisés au mois d’octobre 2002, stipulent que la société a pour objet l’exploitation de tous éléments ayant trait aux activités d’alimentation (dont la liste est donnée), les produits alimentaires, les produits non alimentaires nécessaires, utiles ou agréables à la vie domestique, ainsi que les articles de confection, de quincaillerie, d’outillage, les matériaux nécessaires aux activités de bricolage ou de décoration, les produits de parfumerie, de beauté, d’hygiène et de santé, les articles de vaisselle, verrerie, jeux et jouets, articles de sport, ainsi que la distribution de carburants et lubrifiants et d’accessoires automobiles et l’exploitation de toute activité de restauration rapide ;

Que l’article 4 fixe le siège social de la société 89 Rue Nationale à Hambach en Moselle, mais précise que le siège social peut être transféré en tout endroit du même département ou d’un département limitrophe par simple décision du conseil d’administration ratifiée par la prochaine assemblée générale ;

Que s’agissant des pouvoirs du directeur général les statuts reprennent les dispositions du texte précité ;

Que l’article mentionne que les actes concernant la société sont signés soit par l’une des personnes investies de la direction générale, soit par tout fondé de pouvoir habilité à cet effet ;

Qu’ainsi le siège social de la société Z n’était pas définitivement fixé dans les immeubles visés au contrat de crédit-bail, en sorte que les droits sur cet immeuble pouvaient faire l’objet d’une cession, sans violation des statuts, alors surtout que la société Z n’exerçait plus aucune activité dans les lieux en cause à la suite des actes souscrits en mai et septembre 2007 emportant cession du fonds de commerce et sous-location des locaux au profit de la société Gunderdis, ce qui rend sans objet l’indication de la société Z selon laquelle une telle cession d’un bien indispensable à la réalisation de l’objet social entraînant une modification de l’objet statutaire ne pouvait être autorisée que par une assemblée générale extraordinaire ;

Que dans ces conditions à M. Y pouvait apposer seul sa signature sur l’accord de cession du 22 octobre 2007, quand bien même la cession d’un contrat de crédit-bail ne figure pas dans l’objet social tel qu’énoncé aux statuts, pas plus d’ailleurs que la conclusion d’un tel contrat, ce qui n’a pas empêché M. Y de signer seul , sans faire mention d’une quelconque autorisation du conseil d’administration ou de l’assemblée générale, le contrat de crédit-bail initial du 6 octobre 1994, dont pourtant il ne dénie pas l’application à la société qu’il représente ;

Que la limitation de ses pouvoirs tels que résultant de la réunion du conseil d’administration du 9 août 1994 (limitation et réunion non évoquée dans l’acte du 6 octobre 1994) quant à l’achat, la vente, l’échange, la location ou la prise à bail de tout immeuble ou fonds de commerce, ne peut être opposée à la société intimée d’une part en application des dispositions déjà citées de l’article L. 225 -- 56 du code de commerce et d’autre part en application des dispositions de ce même procès-verbal de réunion du conseil d’administration, qui stipule que cette limitation est une mesure d’ordre intérieur et non opposable aux tiers ;

Qu’il est également inopérant que pour les autres actes ici examinés (actes tendant à la cession du fonds de commerce) M. Y ait préalablement recueilli l’autorisation de l’ensemble de ses associés ;

Que, s’il peut être admis, compte tenu de ce que la société Z a été antérieurement adhérente au système de coopération mis en place par Système U Est, dont les sociétés Gunderdis et Dorninvest constituent une émanation, que ces deux sociétés ont pu avoir connaissance, indépendamment de leur publication, des statuts de la société Z et par voie de conséquence de son objet social , la preuve n’est pas pour autant rapportée par l’appelante que les sociétés Gunderdis et Dorninvest étaient en mesure d’apprécier si l’acte ici en cause entrait ou non dans l’objet social et en constituait ou non une violation ;

Que cette deuxième cause de nullité de la convention du 22 octobre 2007 n’est pas démontrée ;

Sur la réitération de cet accord du 22 octobre 2007 :

Attendu que, la cour ayant décidé de confirmer à cet égard le jugement de première instance et ayant par suite jugé que la cession du crédit-bail et des parcelles annexes est parfaite, les moyens et arguments développés par la société Z quant à l’impossibilité d’obtenir un jugement valant acte authentique ne peuvent être admis ;

Que de surcroît il ne résulte pas de cet acte du 22 octobre 2007 que la cession des droits détenus par la société Z au titre du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 et de ses avenants suppose préalablement la levée par la société Gunderdis auprès de Natixis Bail de l’option d’achat, alors que les deux dispositions (faculté de cession du crédit-bail et levée d’option en vue de l’acquisition des immeubles objets du crédit-bail), bien que contenues dans le même contrat de crédit-bail, sont deux dispositions qui dans leur application ne sont pas subordonnées l’une à l’autre ;

Que la cour a jugé plus haut que la société Dorninvest pouvait parfaitement être substituée par la société Gunderdis en ce qui concerne l’acquisition des immeubles autres que ceux concernant le supermarché et la station de distribution de carburants, devant être rappelé que, selon les termes de l’ensemble des contrats ici analysés les opérations relatives au crédit-bail ou relatives à la cession du fonds de commerce ont été envisagées comme formant un tout avec la cession des parcelles 2, 3 et 4, et alors encore qu’il n’apparaît pas à l’examen de l’acte du 22 octobre 2007 que la société Z ait émis une quelconque réserve à propos de la cession de ces parcelles à la société Gunderdis et non pas à la société Dorninvest ;

Qu’il faut considérer qu’à la suite de l’acte du 22 octobre 2007 la société Z a contracté l’obligation complémentaire au profit de la société Gunderdis et de la société Dorninvest, dès lors que la vente est parfaite depuis cette date, de réitérer le contrat en la forme authentique, une telle obligation, qui est une obligation de faire, étant susceptible d’exécution forcée en nature à défaut pour l’une des parties de s’exécuter volontairement, le jugement à intervenir dans ce cas, de même que l’arrêt , ayant bien un caractère déclaratif de droits et non pas constitutif de droits au profit de l’acquéreur ;

Attendu par ailleurs que l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 , mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, prescrit que tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé en la forme authentique par un notaire, un tribunal, ou une autorité administrative et que tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme, doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice dans les 6 mois qui suivent la passation de l’acte ;

Que, conformément à ce texte, et compte tenu des refus réitérés de la société Z et de son dirigeant, la société Gunderdis a assigné celle-ci en vue d’obtenir un jugement valant acte authentique dans le délai institué par ce texte de 6 mois à compter de l’acte discuté, puisque le tribunal a été saisi à cet effet par assignation en date des 18 et 21 février 2008;

Qu’il y aura lieu cependant de corriger les indications cadastrales figurant dans le jugement dont appel pour tenir compte des modifications apportées au cadastre, ces indications étant à présent les suivantes :

parcelles objets du crédit-bail :

sur la commune de Hambach au nom de la société Domibail devenue Natixis Bail :

section 42 numéro 282/XXX d’une contenance de 3 ha 32 a 73 ca,

section 42 numéro 283/XXX d’une contenance de 1 ha 95 a 0,9 ca

section 42 numéro 284/XXX d’une contenance de 83 a 73 ca,

parcelles correspondant dans les actes de cession aux terrains désignés sous la mention « parcelles 1,2 et 3»,

parcelle numéro 4 :

sur la commune de Hambach de la société Z :

section 42 numéro 261/XXX ;

Sur les comptes des parties et la demande d’expertise judiciaire :

sur les demandes de la société Gunderdis au titre de la sous -location:

Attendu qu’il n’est pas discuté que, malgré les dispositions de l’acte du 22 octobre 2007, prenant effet rétroactivement à compter du 1^er octobre 2007 et rendant caduque la convention de sous-location, compte tenu du refus opposé par la société Z, la société Gunderdis a payé sous le vocable « indemnités d’occupation» les loyers relatifs à cette convention de sous-location, conclue en même temps que la cession du fonds de commerce de la société Z ;

Que par voie de conséquence il faut confirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal de grande instance de Sarreguemines a ordonné la compensation judiciaire du prix de cession du crédit-bail et des parcelles annexes avec les sommes que la société Gunderdis a été contrainte de payer à la société Z au titre de son occupation des lieux depuis le 1^er octobre 2007 jusqu’à la transcription de la vente au livre foncier, à hauteur du loyer prévu conventionnellement et représentant 60 000 € hors taxes par trimestre ;

Que cette demande renouvelée en cause d’appel par la société Gunderdis n’a pas été sérieusement contestée par la société Z dans ses écritures subsidiaires ;

sur les demandes de la société Z :

Attendu qu’il y a lieu de donner acte à la société Z de ce qu’elle renonce à sa demande tendant à rétablir les comptes entre les parties et à revendiquer une compensation des sommes pouvant être dues par elle avec les créances commerciales se rapportant à la cession du fonds de commerce, faute de connexité avec l’objet du litige, la société Gunderdis ayant également fait observer dans ses conclusions que cette demande a été présentée pour la première fois en cause d’appel ;

Que par suite les demandes identiques formées à titre subsidiaire et surabondant par la société Gunderdis au titre des créances dont elle prétend être titulaire à l’encontre de la société Z en suite de la cession du fonds de commerce n’ont pas à être examinées par la cour ;

Attendu que la société Gunderdis reconnaît expressément devoir à la société Z la somme de 7 189,69 € représentant le manquant à percevoir par la société Z au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines ;

Qu’il n’est pas contesté qu’il y a également lieu à déduction sur le prix de cession du coût de la fiscalité pesant sur l’acquisition des terrains en fin de bail, soit la somme de 71 135 €, et le montant des travaux de mise en conformité énoncés par la commission de sécurité le 16 octobre 2007 ;

Attendu qu’à titre subsidiaire , au cas où le jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines serait confirmé, la société Z a demandé que la société Gunderdis soit condamnée à lui rembourser la somme de 302 297,73 € TTC versée par elle à la société Natixis Bail au titre des échéances et charges du crédit-bail du 1^er janvier 2008 au 30 septembre 2008, faisant de surcroît grief à la juridiction de première instance de n’avoir pas fait droit à cette demande ;

Qu’il faut observer néanmoins qu’il résulte des énonciations du jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines et du dossier de première instance qu’une telle demande de restitution n’a pas été soumise par la société Z aux premiers juges ;

Que la société Gunderdis résiste à cette demande en exposant que les paiements effectués dans ces conditions par la société Z constituent la conséquence du refus opposé par elle à l’exécution de la convention du 22 octobre 2007 et qu’elle doit par suite supporter seule la responsabilité de cette situation, ajoutant que cette déduction ou compensation sur le prix de vente du fonds de commerce n’a pas été prévue dans cette convention au contraire des dispositions concernant la déduction des loyers de la sous-location et que le rejet de la demande de la société Z n’aurait pas pour conséquence un enrichissement sans cause, alors que la cause du paiement réside bien dans les manquements de la société Z à ses obligations contractuelles ;

Qu’à tout le moins la société Gunderdis s’oppose subsidiairement à ce que le remboursement ou la compensation demandés soit entendu toutes taxes comprises , puisque la TVA est récupérable par la société Z et que les sommes ainsi en compte sont à son sens de nature indemnitaire et partant non soumises à la TVA ;

Mais attendu que les loyers du crédit-bail, qui ont été payés pour la période considérée par la société Z à la société Natixis Bail en exécution du contrat de crédit-bail du 6 octobre 1994 et de ses avenants, ne peuvent être regardés comme ayant une nature indemnitaire ;

Qu’en outre, la convention du 22 octobre 2007 ayant pour effet que la société Gunderdis est devenue titulaire depuis le 1^er octobre 2007 en qualité de preneur des droits et obligations du crédit-bail auparavant consenti à la société Z, la société Gunderdis est donc redevable des redevances du crédit-bail à l’égard de la société Natixis Bail aux lieux et places de la société Z, et ce même si la convention du 22 octobre 2007 n’a expressément prévu que la déduction de l’encours du crédit-bail au 1^er janvier 2008 et non pas des échéances postérieures ;

Que ces loyers doivent être majorés du montant de la TVA, compte tenu de ce que cette taxe sera également récupérable par la société Gunderdis ;

Attendu que, en cet état des demandes des parties et des réponses qui leur ont été ici apportées par la présente décision, la cour considère qu’il n’est pas nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire et que la demande d’expertise judiciaire présentée par la société Z doit être rejetée ;

sur les demandes de dommages-intérêts et au titre des intérêts au taux légal :

Attendu que la société Gunderdis demande encore à la cour de constater que, faute d’exécution du jugement dont appel concernant les dispositions prises au titre de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens, la société Z est redevable de plein droit, en application de l’article 1153 -- 1 du Code civil, des intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines ;

Que la société Z n’a pas répondu sur ce chef de demandes ;

Attendu que l’article 1153 -- 1 du Code civil précise qu’ en toutes matières la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, que sauf disposition contraire de la loi ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement, à moins que le juge n’en décide autrement et que, en cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance, le juge d’appel pouvant toujours déroger aux dispositions de cet alinéa ;

Qu’il est à présent jugé que les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile peuvent faire l’objet d’une exécution provisoire et portent intérêts dès le prononcé du jugement ;

Que de plus l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 2005, applicable à compter du 1^er mars 2006 et par suite applicable la cause, ne comporte plus l’interdiction d’ordonner l’exécution provisoire pour les dépens ;

Que le jugement du tribunal de grande instance de Sarreguemines est effectivement assorti de l’exécution provisoire sans aucune restriction sur les dispositions auxquelles s’applique cette mesure ;

Que par voie de conséquence il sera fait droit à cette demande de la société Gunderdis ;

Sur les demandes réciproques tendant à l’allocation de dommages-intérêts :

Attendu que la demande de dommages-intérêts dirigée par la société Z à l’encontre de la société Gunderdis en sanction de l’inexécution de ses obligations contractuelles et spécialement en réparation des conséquences de la faute contractuelle consistant à refuser de conclure la convention de sous-location ne peut être jugée bien fondée compte tenu de ce que cette exigence a été rendue caduque par les dispositions de l’acte du 22 octobre 2007 ;

Que par contre la demande de dommages-intérêts formée en sens contraire la société Gunderdis à l’encontre de la société Z est admissible en son principe, la cour ayant égard au fait que les courriers échangés entre les parties postérieurement à cette convention, et principalement les courriers émanant de M. Y et de la société Z révèlent qu’en réalité la société Z s’est refusée de façon persistante à exécuter les engagements pourtant clairs et formels contractés par elle dans ces conditions et que ce faisant elle est à l’origine d’un préjudice au détriment de la société Gunderdis, qui malgré les dépenses considérables réalisées par elle pour cette opération n’a pas été en mesure d’entreprendre les rénovations qu’elle souhaitait apporter à ce supermarché en vue d’une amélioration du chiffre d’affaires de cette exploitation, alors qu’il doit être reconnu que les investissements à réaliser pour améliorer une entreprise sont d’une nature différente suivant qu’on est simple locataire des locaux, même si la convention de sous-location permet expressément au locataire d’entreprendre les travaux de son choix, ou qu’on est titulaire d’un contrat de crédit-bail comportant en fin de contrat la possibilité d’en devenir propriétaire ;

Que, s’agissant de l’indemnité mise en compte à ce titre par la société Gunderdis d’un montant de 300 000 €, il a été produit en ce sens une attestation d’un salarié, chef de projets au sein de la société Système U, selon laquelle le refus de Z d’exécuter le contrat de cession de l’immobilier n’a pas permis d’engager les travaux nécessaires à la rénovation du magasin, travaux prévus et estimés à 1 692 424 € hors taxes pour l’immobilier et 994 145 € hors taxes pour le mobilier et a eu pour conséquence que le chiffre d’affaires effectivement réalisé pour la période du 11 septembre 2007 au 6 septembre 2008, sans avoir pu effectuer la remise aux normes de l’enseigne, s’est élevé à 9 974 397 € TTC, alors que l’étude de marché réalisé par la société S. K. S. Développement en date du 30 juillet 2007 prévoyait un chiffre d’affaires de 18 943 331 € TTC en première année avec un magasin aux normes de l’enseigne Super U ;

Que l’étude invoquée par ce témoin, également jointe au dossier, mentionne effectivement le chiffre avancé quant au prévisionnel de la première année ;

Que toutefois, concernant le chiffre d’affaires réellement obtenu, la société Gunderdis a fourni un document interne très succinct, sur lequel figure la somme de 9 562 630 € pour le magasin hors essence pour la période du 11 septembre 2007 au 31 août 2008, la cour ne pouvant se satisfaire d’un document aussi lapidaire et émanant de la demanderesse elle-même, alors qu’il aurait été possible, vu la longueur et l’importance de la procédure, d’obtenir de la part d’un cabinet d’expertises comptables la réalisation d’une expertise qui, même privée , établie à partir de documents certifiés, aurait pu être soumise à la libre discussion des parties ;

Que dès lors le montant de 300 000 € réclamé n’est pas justifié ;

Que la demande doit être rejetée ;

Sur les demandes de la société Natixis Bail :

Attendu que, eu égard à la nature des décisions prises dans le cadre du présent arrêt, il échet de faire droit aux demandes articulées par la société Natixis Bail «pour le cas où la cour confirmerait le jugement dont appel », c’est-à-dire de constater que la société Natixis Bail a accepté d’agréer la société Gunderdis en qualité de cessionnaire du contrat de crédit-bail immobilier du 6 octobre 1994, complété par ses avenants du 14 juin 2000 et du 29 août 2001 et de lui donner acte de ce qu’elle a accepté de renoncer à la garantie de la société Z en sa qualité de cédant, au moins en ce concerne les loyers et charges dus pour la période postérieure à la prise d’effet de la cession des droits détenus par la société Z au titre du crédit-bail, ainsi qu’aux garanties souscrites par M. et M^me Y en leur qualité de caution des engagements de la société Z, dans les mêmes conditions, et sous les mêmes réserves, au bénéfice de la garantie portant sur les indemnités pouvant être versées au titre de la police d’assurance décès invalidité souscrite par M. et M^me Y ;

Que par conséquent la société Gunderdis doit exécuter sans modification aucune, à compter de la prise d’effet de la cession des droits découlant du contrat de crédit-bail, c’est-à-dire à compter du 1^er octobre 2007, l’ensemble des clauses des dispositions contractuelles ;

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu que l’appelante doit, en conséquence de ce qui précède, supporter les entiers dépens de première instance et les dépens d’appel déjà exposés, les dépens ultérieurs étant réservés ;

Qu’il y a lieu en outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une indemnité de 4000 € au profit de la société Gunderdis, une indemnité du même montant au profit de la société Dorninvest et une indemnité de 2000 € au profit de la société Natixis Bail ;

Par ces motifs :

par arrêt contradictoire, prononcé publiquement :

*juge recevable en la forme l’appel formé par la S. A. Z à l’encontre du jugement rendu le 10 juin 2008 par le tribunal de grande instance de Sarreguemines ;

*confirme ce jugement en ce que le tribunal a :

constaté que l’accord intervenu le 22 octobre 2007 emporte parfaite cession du contrat de crédit-bail consenti à la société Z le 6 octobre 1994 au profit de la société et Gunderdis et de même cession parfaite des trois parcelles annexes,

écarté comme non fondés les moyens de nullité opposés à cet accord du 22 octobre 2007 ,

constaté l’agrément du crédit bailleur, la société Natixis Bail à la cession du contrat de crédit-bail en faveur de la société Gunderdis, ainsi que l’accord de la société Dorninvest en ce qui concerne la cession des parcelles 2, 3 et 4 en faveur de la société Gunderdis,

décidé que son jugement doit tenir lieu d’acte authentique et doit être transcrit sur le livre foncier de Sarreguemines au profit de la société Gunderdis

ordonné la compensation judiciaire avec le prix de cession de toutes les sommes que la société Gunderdis aurait dû payer à la société Z jusqu’à la transcription de la vente au livre foncier au titre de son occupation des lieux, soit un loyer de 60 000 € hors taxes par trimestre,

dit que la garantie à première demande consentie le 3 septembre 2007 par la BECM en faveur de la société Z en garantie des loyers pouvant être dus à la société Z au titre du bail commercial est caduque pour disparition de sa cause et ordonné la restitution de cette garantie à la société Gunderdis , ce sous astreinte de 3000 € par jour de retard,

donné acte à la société Natixis Bail de ce qu’elle accepte d’agréer la société Gunderdis en qualité de cessionnaire du contrat de crédit-bail, de renoncer à la garantie de la société Z, comme cédant du contrat de crédit-bail, à tout le moins au titre de l’ensemble des loyers et charges dus pour la période postérieure à la prise d’effet de la cession susceptible d’intervenir, aux garanties souscrites du chef de M. et M^me Y comme cautions des engagements de la société Z , avec la même précision, et au bénéfice de la garantie portant sur les indemnités susceptibles d’être versées au titre de la police d’assurance décès et invalidité souscrite par les époux Y à concurrence de la somme de 1 300 000 €,

dit que la société Gunderdis devra exécuter à compter de la prise d’effet de la cession du contrat de crédit-bail et des avenants consécutifs l’ensemble des clauses des dispositions contractuelles sans aucune modification,

condamné la société Z aux dépens et à payer aux sociétés Gunderdis et Dorninvest la somme de 8 000 € pour frais irrépétibles et sur le même fondement la somme de 3000 € à la société Natixis Bail,

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

y ajoutant :

*précise qu’à la suite des modifications cadastrales les parcelles cédées le 22 octobre 2007 portent à présent les références suivantes :

parcelles objet du crédit-bail : sur la commune de Hambach au nom de la société Domibail, devenue Natixis Bail :

section 42 numéro 282/XXX a 73 centiares

section 42 numéro 283/XXX a 0,9 centiares

section XXX a 73 centiares,

« parcelle 4 » : sur la commune de Hambach, au nom de la société Z :

section 42 numéro 261/XXX ;

*constate que la société Z a renoncé à ses demandes tendant à voir établir le compte des parties et à obtenir compensation des sommes pouvant lui revenir au titre de la cession du fonds de commerce ;

*dit que les demandes similaires de la société Gunderdis sont par conséquent sans objet ;

*donne acte à la société Gunderdis de ce qu’elle reconnaît devoir à la S. A. Z la somme de 7 189,69 € au titre du différentiel sur les sommes revenant à la société Z à la suite de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel,

*constate qu’il n’est pas contesté qu’il y a lieu de déduire encore du prix de cession le coût de la fiscalité pesant sur l’acquisition de terrains en fin de bail, soit la somme de 71 135 € , et le montant des travaux de conformité ;

*condamne la S. A. S. Gunderdis à rembourser à la SA Z la somme de 302 297,73 € TTC au titre des échéances du crédit-bail honorées par la société Z entre le 1^er janvier 2008 et le 30 septembre 2008 et dit que ce montant devra également être compensé avec le prix de cession du crédit-bail et des parcelles annexes ;

*rejette comme non fondée ni opportune la demande tendant à l’institution d’une mesure d’expertise judiciaire ;

*condamne la S. A. Z à payer à la S. A. S. Gunderdis les intérêts au taux légal à compter du jugement ici confirmé sur les sommes allouées en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

*rejette la demande de dommages-intérêts présentée par la S. A. Z ;

*juge recevable en son principe, mais non justifiée en son quantum, la demande de dommages-intérêts formée par la S. A. S. Gunderdis à l’encontre de la S. A. Z et la rejette ;

*condamne la S. A. Z aux dépens d’appel et à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 4000 € au profit de la S. A. S. Gunderdis , une indemnité de 4000 € au profit de la SNC Dorninvest et une indemnité de 2000 € au profit de la S. A. Natixis Bail.

Le présent arrêt a été prononcé publiquement le 26 mars 2009 par M^me STAECHELE, président de chambre, assistée de M^me DESCHAMPS-SAR, greffier, et signé par elles.