Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2008

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/16836.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 1^re Section – RG n° 05/11153.

APPELANTES :

XXX

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

— S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE B C 'CFPH'

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

représentées par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour,

assistées de Maître Patrick DE CLERCK, avocat au barreau de PARIS, toque : A 120.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires 74/84 RUE B 75019 PARIS

représenté par son syndic, la SAS Cabinet Z A, ayant son siège XXX

représenté par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,

assisté de Maître Patrick BAUDOUIN de la BOUYEURE-BAUDOUIN- KALANTATIAN-DAUMAS, avocats au barreau de PARIS, toque P 56.

INTIMÉE :

SAS Z IMMOBILIER venant aux droits de la SAS A

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour,

assistée de Maître Michel CATILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1051.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

LA COUR,

Vu le jugement du 4 septembre 2007 du Tribunal de grande instance de Paris qui a débouté la SCI Compagnie Foncière la SCP B-C CFPH et la SCI CJ de leurs demandes, tendant notamment à l’annulation de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 74-84 rue B à Paris 19^e tenue le 31 mars 2005 et à l’obtention de dommages et intérêts de la part de la SAS Immobilier A, syndic, et a condamné solidairement ces deux SCI à payer, en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, 3.000 € au syndicat des copropriétaires du 74-84 rue B à Paris 19^e, 1.000 € à la SAS Immobilier A ;

Vu l’appel des SCI CJ et CFPH et leurs conclusions du 9 mai 2008 par lesquelles elles demandent à la Cour d’infirmer le jugement, dire que seuls les copropriétaires du bâtiment C devaient participer au vote des résolutions 23.1 et 23.4 de l’assemblée générale du 31 mars 2005, que seuls ceux des bâtiments C et D devaient participer au vote de la résolution 23.3, annuler ces résolutions (en fait le refus d’adoption des projets de résolution), dire adoptée la résolution 23.4, votée à la majorité de l’article 24 des copropriétaires du bâtiment C, condamner le syndicat et le syndic à leur payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le syndic à payer à la SCI CFPH 30.000 € de dommages et intérêts, les dispenser sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participation aux frais de procédure ;

Vu les conclusions du 4 mars 2008 du syndicat des copropriétaires du 74-84 rue B à Paris 19^e qui demande à la Cour de confirmer le jugement, débouter les appelantes, les condamner in solidum à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Vu les conclusions du 29 mai 2008 de la SAS Z Immobilier aux droits de A qui demande aussi le débouté des appelantes, la confirmation du jugement et réclame 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Considérant que le Tribunal a rappelé les faits et notamment le texte de projets de résolution dont la SCI Compagnie Foncière B C avait demandé l’inscription à l’ordre du jour ;

Considérant que c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a statué ainsi qu’il l’a fait en ce qui concerne le projet de résolution 23.1 ; que le vote de la résolution impliquait une aliénation et la création d’au moins un lot, une partie commune devenant privée ; que les conséquences sont tout à fait différentes du simple vote de travaux qui ne profitent qu’à un bâtiment dont les copropriétaires doivent payer les frais ; que la création d’un lot impliquait celle d’une quote-part dans les parties communes générales et la modification de l’état descriptif de division, et l’adoption de ces modifications par l’assemblée générale des copropriétaires de tous les bâtiments ; que les SCI appelantes l’admettent puisqu’elles déclarent que la modification fera l’objet d’une assemblée générale ultérieure ; mais que l’on ne saurait admettre qu’une décision soit prise en son principe par les copropriétaires d’un seul bâtiment et que pour la mise en oeuvre de ses conséquences l’ensemble des copropriétaires n’agissent que comme exécutants de la décision des copropriétaires d’un seul bâtiment étant liés par cette décision ; que la décision de l’ensemble ne peut être subordonné à celle d’une fraction ; qu’il s’ensuit que la décision d’aliénation ne peut être prise que par l’ensemble ; que le Tribunal n’a aucunement 'déplacé le débat’ ;

Considérant sur les projets de résolutions 23.3 et 23.4 qu’il n’est en revanche pas établi que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée eussent nécessité la création de nouveaux lots ; qu’il s’agissait d’aménagements internes au lot n° 202 sans aucune aliénation ; que les places de parking dont la création était projetée se seraient trouvées à l’intérieur du lot privatif n° 202 et destinées à son seul usage ; que les appelantes font valoir que le projet de création de nouveaux lots était dû à la seule initiative du syndic ; qu’en cas de création du plancher prévu à l’intérieur du lot n° 2002, il y aurait eu augmentation de la surface utile de celui-ci ; mais que l’assemblée générale eut été libre d’en tirer, ou non, des conséquences, sans avoir compétence liée ;

Considérant qu’il est constant que l’opération d’aménagement du lot n° 202 impliquait le percement du mur mitoyen entre les bâtiments C et D ; qu’apparemment, la création du plancher aurait concerné ce mur s’appuyant sur lui ; qu’en tous cas les projets de résolution 23.3 et 23.4 concernaient la même opération ayant des incidences sur les bâtiments C et D qu’il est artificiel et non fondé de les distinguer ; que les deux auraient dû faire l’objet d’un vote par les seuls copropriétaires des bâtiments C et D ; que le vote doit être annulé ; que la majorité, tant de l’article 24 que de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant toutefois apparemment pas été acquise sur les deux bâtiments, les résolutions ne sauraient être réputées adoptées ;

Considérant sur la responsabilité du syndic qu’il est constant que celui-ci a, de sa propre initiative, sans consulter l’assemblée et à l’encontre de la volonté exprimée par l’intérêt des projets de résolutions, soumis ces derniers directement au vote de l’ensemble des copropriétaires ; que les appelantes font valoir que la situation n’a même pas été exposée dans l’ordre du jour ; que ceci est fautif, le syndic ayant manque à ses obligations de loyauté et de bonne foi, mais est sans conséquence en ce qui concerne le projet de résolution n° 23.1 ; qu’en revanche, en ce qui concerne les projets de résolutions 23-3 et 23-4, cette attitude a fait perdre à la SCI Compagnie Foncière C une chance d’obtenir un vote favorable des bâtiments C et D pour son opération d’aménagement dont serait résulté pour son locataire commercial de meilleures conditions d’exploitation et pour la SCI une possibilité d’obtenir un loyer plus élevé ; qu’eu égard à l’ensemble des éléments du litige, la Cour évalue à 3.000 € le montant de ce préjudice ;

Considérant que les appelantes ne triomphant que très partiellement, il est équitable de ne pas les faire bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que chaque partie succombant et triomphant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune d’elles la charge des frais irrépétibles et dépens de première instance et d’appel qu’elle a engagés ;

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a statué sur les demandes relatives au projet de résolution n° 23-1 de l’assemblée générales des copropriétaires du 74-84 rue B à Paris 19^e tenue le 31 mars 2005.

L’infirme pour le surplus.

Dit que seuls les copropriétaires des bâtiments C et D devaient participer au vote des projets de résolution 23-3 et 23-4 de la même assemblée.

Annule les votes négatifs exprimés par l’ensemble des copropriétaires sur ces propositions de résolution.

Condamne la SAS Z Immobilier à payer à la SCI Compagnie Foncière B C la somme de 3.000 € de dommages et intérêts.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Laisse à chacune d’elles la charge des frais irrépétibles et dépens de première instance et d’appel qu’elle a engagés.

Le greffier, Le Président,